編者按
房地產(chǎn)是中國市場經(jīng)濟發(fā)展歷程中，最跌宕的一個行業(yè)，也是最受爭議又一路昂揚向上的一個行業(yè)。很多時候，人們都同意，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)能有今日之成就，都是“因勢成人”，拜國家和時代所賜。
“因勢成人”這話肯定沒有錯。但，還需補上一句：“因人成勢”。沒有那些敢于吃螃蟹和具有企業(yè)家精神的房地產(chǎn)企業(yè)領袖，行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展就會成色有變。2020年是一個不平常的年份，再有一個季度，企業(yè)都要交上年度業(yè)績，值此歷史檔口，中國房地產(chǎn)報推出“地產(chǎn)企業(yè)家”系列，剖析系列標的，共尋行業(yè)前路，分享發(fā)展思想。
是為本系列第一篇，關于孫宏斌，關于巨頭長成。
何欣/發(fā)自北京
“只有兩個企業(yè)家摔倒后，可以爬起來，孫宏斌就是其中一個?！边@是一位網(wǎng)友在社交平臺上發(fā)表的對融創(chuàng)董事局主席孫宏斌的看法。
今年是融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）上市十周年。這十年里，融創(chuàng)實現(xiàn)了合同銷售額增長77倍的跨越式發(fā)展，排在碧桂園、恒大和萬科之后。上市第一年，融創(chuàng)在年報中寫下了理想——立志成為對高端品質(zhì)不懈追求的房地產(chǎn)行業(yè)領跑者。
在最新一年的年報中，這句話已經(jīng)消失不見了，融創(chuàng)用了另一種方式將這句話體現(xiàn)在了2020年中期報告的數(shù)字中——自2010年上市起，融創(chuàng)實現(xiàn)了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲備貨值增長33倍及凈資產(chǎn)增長27倍的跨越式發(fā)展。
對上市十年所取得的成績，孫宏斌用了一個詞“特別滿意”。
融創(chuàng)是孫宏斌在而立之年創(chuàng)辦的公司，十年前在港交所上市。之前融創(chuàng)只是一家區(qū)域小型房地產(chǎn)開發(fā)商，如今成為了一家全國化的大型綜合企業(yè)集團，排名行業(yè)第四。
孫宏斌今年57歲，早過了知天命的年紀，戴起了眼鏡，頭發(fā)也不再像以前那么烏黑，兩鬢旁有了明顯的白發(fā)。
這一生他都在沖破社會各界對房地產(chǎn)企業(yè)家的固有印象，向更高更大的目標繼續(xù)進發(fā)。對于融創(chuàng)的未來，孫宏斌已經(jīng)布好了局。
知來路，明去處
從融創(chuàng)的發(fā)展步伐上，可以看見順馳中國控股有限公司（以下簡稱“順馳”）的影子。都是從天津起步，然后拿地擴張布局全國，并都由孫宏斌一手創(chuàng)辦。但融創(chuàng)與順馳的結(jié)局不同，融創(chuàng)活得好，在港交所成功上市，并在業(yè)內(nèi)有了自己的一席之地。
2003年，無論對順馳，還是對融創(chuàng)，都是一個重要的歷史年份。
這一年，在天津房地產(chǎn)開發(fā)市場，順馳已經(jīng)占領了15%的市場份額，并且還擁有近百家直營連鎖店和二百多家社區(qū)協(xié)作店。在天津房地產(chǎn)市場站穩(wěn)腳后，孫宏斌開始擴大順馳的版圖，在全國各地買地。截止到2004年3月，順馳進入了北京、石家莊、上海、南京、無錫、蘇州、成都、長春、保定、武漢等城市，獲得的土地項目超過10個，面積超過5000畝。
2003年，順馳向外的口號提得再多的一句就是“做房地產(chǎn)NO.1”。當年7月，中城聯(lián)盟在重慶召開例會。孫宏斌在會上發(fā)言時傲氣地說：“順馳的目標就是全國第一，也就是要超過在座諸位，包括王總（王石）?！?/p>
臺下的王石聞言，很不悅回答道：“不可能”。
以當時順馳的財力和拿地速度比較，確實風險大。當時有媒體算賬稱，2003年順馳的自有資金不足10億元，但順馳年底前應該繳納的土地出讓金就已經(jīng)超過70億元，典型的“鍋多蓋少”。
王石也替孫宏斌算過一筆賬：順馳通過高地價的投標策略攻城略地，2003年年底，順馳預繳的地價款在70億元以上，2004年一季度預付資金規(guī)模100億元。從資金看，除非有強大的財團或者銀行做后盾，否則孫宏斌按預期交地價款是不可能的事。
對王石和外界的質(zhì)疑，孫宏斌的回答很簡單：靠銷售回籠資金。
天有不測風云。孫宏斌和順馳不計代價爭奪地王，維持現(xiàn)金流靠的是房子盡快預售，付款盡量延后。對于資金需求龐大的房地產(chǎn)行業(yè)，資金鏈條如果緊繃，只要一個項目不能按計劃推進就會影響全局。隨后的宏觀調(diào)控，把順馳的資金鏈打斷了， 2006年9月，孫宏斌與香港路勁集團簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
有了“順馳之鑒”，融創(chuàng)在發(fā)展的時候，孫宏斌把公司安全放在了首位，以現(xiàn)金流安全為綱。
幾乎在每年的年報中，融創(chuàng)都會強調(diào) “在保證現(xiàn)金流安全的情況下拿地”。按孫宏斌的說法，“不會被同一塊石頭絆倒兩次”。
“我們對市場判斷比同行快半年”
2019年12月5日，融創(chuàng)發(fā)布了醫(yī)療康養(yǎng)品牌“融愛家”。被媒體問到1至11月銷售額超越萬科有沒有慶祝一下時，孫宏斌回答：“那是個意外……我們明年還會保持第四。”
2013年，融創(chuàng)成立10周年，以547億元的合約銷售金額位列全國房企第11名。孫宏斌當時表示，“對于融創(chuàng)來說，實現(xiàn)千億元銷售額只是時間問題，我不會考慮這個事，我現(xiàn)在想的就是做好具體的一個個項目，繼續(xù)學習和提高融創(chuàng)的產(chǎn)品品質(zhì)?！?/p>
融創(chuàng)打造的高端精品產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)獲得了好評。以北京西山壹號院項目為例。北京西山壹號院是融創(chuàng)打造的高端精品產(chǎn)品，于2011年下半年入市，入市之后以30.5億元網(wǎng)簽額獲得北京下半年銷冠以及年度前三名。2012年，以50億元的銷售額名列北京住宅銷售亞軍，全國前三。2013年，西山壹號院網(wǎng)簽突破60億元，奪當年北京商品房、商品住宅雙冠，單盤業(yè)績位列全國前三。
孫宏斌多次公開表示，任何一個企業(yè)要發(fā)展，產(chǎn)品一定是第一位。在孫宏斌看來，產(chǎn)品、現(xiàn)金流、企業(yè)發(fā)展三者之間的關系是：產(chǎn)品做得好，（現(xiàn)金流）又很安全的話，發(fā)展就變成必然了。
產(chǎn)品觀之外，2016年是融創(chuàng)攻城略地的一年。1月至9月融創(chuàng)在全國招拍掛土地市場拿下了42宗土地，有20宗被冠以“地王”稱號。
對外界又提起的順馳聯(lián)想，孫宏斌表示，“融創(chuàng)從來沒有高價搶地，我看好它，是因為我覺得它不貴。我認為它貴的時候，我們就不會買了”。
對拿地擴張布局全國，孫宏斌有自己的市場判斷。2016年在接受媒體記者采訪時，孫宏斌表示，“這些年來，我們的節(jié)奏把握得還不錯，過去別人一直在三四線城市布局的時候，我們一直堅守一線城市。但當大家在一線城市搶地的時候，我們布局了一些強二線城市?！?/p>
“融創(chuàng)對市場的判斷，一般比其他開發(fā)商快了半年，這就是融創(chuàng)安全的地方?！睂O宏斌說。
與土地儲備面積一起增加的還有融創(chuàng)的凈負債率。2016年融創(chuàng)的凈負債率由2015年的75.59%上升至121.5%。
對外界的資金擔憂，融創(chuàng)表示，凈負債率的上升乃是由于截至2016年12月31日止年度，為抓住市場機遇迅速完成一線、環(huán)一線及核心城市的全國化佈局而使得借貸規(guī)模有所增加。
這次大規(guī)模擴張拿地、全國化布局，融創(chuàng)和順馳不同的是，融創(chuàng)有了充足的現(xiàn)金流作“盾牌”。
也是這一年，融創(chuàng)的銷售額突破了千億大關。2016年，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1506億元，同比增長約120.8%，行業(yè)排名上升至第七位。
2017年，包括舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地，融創(chuàng)土地儲備共計約2.18億平方米，整體貨值約人民幣3萬億元，并且超過96%的貨值位于一線、二線及環(huán)一線城市。
充足高質(zhì)量的土地儲備成為了融創(chuàng)發(fā)展的“矛”。
在接下來的幾年，融創(chuàng)的銷售額都取得了亮眼的成績。2017年至2019年，融創(chuàng)的銷售額分別為3620億元、4608億元、5562億元，并且穩(wěn)居行業(yè)第四。
“沒有失敗就沒有成功”
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，孫宏斌有“白武士”和“并購王”之稱。在外界看來，孫宏斌就是一直“買買買”。但孫宏斌認為，自己買的東西并不多。
2019年，孫宏斌向外界用數(shù)據(jù)統(tǒng)計了融創(chuàng)這8年來并購所花的錢?！拔覀冑I的東西挺少的，8年加起來（并購）花了2000億元，但賣了2萬億元的貨值?！?/p>
說這句話的那天，融創(chuàng)完成了一筆152.6億元的并購：2019年11月27日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)西南集團將收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀（成都環(huán)球世紀會展旅游有限公司）51%的股權(quán)與時代環(huán)球（成都時代環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司）51%的股權(quán)，兩個項目的交易對價共計152.69億元。
這筆152.69億元的交易，孫宏斌只用了1個小時。
在并購方面，孫宏斌有一套自己的打法：知進退。
2017年7月23日，孫宏斌在社交平臺發(fā)了一段話，其中談到“我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如放棄綠城、佳兆業(yè)、雨潤”。
2015年，融創(chuàng)準備收購雨潤、佳兆業(yè)、綠城，最后因一些原因都放棄了收購，但孫宏斌并沒有停止并購的腳步。
截至2017年年底，融創(chuàng)收購或認購了北京鏈家、樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)、金科地產(chǎn)、大連萬達商業(yè)等公司的股份。
有細心的記者統(tǒng)計，2017年以來，孫宏斌用于收購土地和投資的錢，已達1000億元。
在孫宏斌的并購戰(zhàn)中，并非沒有失手的時刻。最不成功的并購要數(shù)樂視，他在這一次并購中摔了一個大跟頭，投資的165億元全部虧損，計提為零。
2017年9月1日的融創(chuàng)業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌被問及樂視的問題時，掩面而泣，樂視帶給他的是一份“不可承受之重”。但孫宏斌稱對這筆投資并不后悔，“沒有失敗就沒有成功，投資樂視不后悔。但投資樂視的邏輯是對的，是投資消費升級板塊。這是一個成長的經(jīng)歷。”
詩和遠方
2020年，這是一個“意外”不斷的年份，房地產(chǎn)不僅必須接受新冠疫情突如其來的沖擊，還要承受宏觀調(diào)控以及來自融資“三條紅線”的阻擊。
即使這樣，孫宏斌說，“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。”“融創(chuàng)上半年抓住了市場的窗口，不斷降低負債，調(diào)整了融資結(jié)構(gòu)和融資成本?！?/p>
十年時光一瞬，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期多輪起伏，融創(chuàng)新勢力陡然崛起。如果從融創(chuàng)收購的項目來看，也會發(fā)現(xiàn)類似的判斷。在積極布局土地之外，融創(chuàng)還在開發(fā)新業(yè)務。
目前，除了地產(chǎn)主業(yè)外，還布局了融創(chuàng)服務、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)等戰(zhàn)略板塊。業(yè)務覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務、會議會展、旅游度假、主題樂園、商業(yè)運營、酒店運營、醫(yī)療康養(yǎng)、IP開發(fā)運營、影視內(nèi)容制作發(fā)行等范圍。
關于融創(chuàng)未來的增長點，在之前的一次采訪中，融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示，文旅集團和地產(chǎn)業(yè)務是分開管理的獨立集團，更加專業(yè)，也更加體系化，能夠提升融創(chuàng)的運營和盈利能力，提升行業(yè)的競爭力。從長遠規(guī)劃上，融創(chuàng)希望這個板塊是中國在文旅地產(chǎn)上最具行業(yè)競爭力的，是我們未來一個新的業(yè)務增長點。
2017年，融創(chuàng)與萬達形成戰(zhàn)略合作，收購了萬達旗下文旅項目91%股權(quán)，完成了對文旅板塊的布局；2018年，融創(chuàng)成立了融創(chuàng)文旅集團，并通過此前與萬達的交易，收獲了一支架構(gòu)完整、經(jīng)驗豐富的文旅團隊，成立了融創(chuàng)文旅設計院、文旅建設事業(yè)部，實現(xiàn)了對文旅城從產(chǎn)品設計、建設到運營的一體化管理；2019年，融創(chuàng)成立了環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團。
數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)文旅全年收入增長約41%，達人民幣28.5億元。
此前，孫宏斌表示，“文旅板塊是詩和遠方，我們投資的就是詩和遠方?！?/p>
而對于降低杠桿率，今年3月份的時候，孫宏斌提出2020年融創(chuàng)要做三件事情：一是降融資成本，二是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，三是謹慎拿地、拿對地方、拿對時間。
融創(chuàng)這樣的“好學生”，開始顯露出“做難題”的本領——包括融資、負債和拿地。往后看，2020年已經(jīng)只剩余三個月，融創(chuàng)的降低融資成本和拿對土地的成績，已經(jīng)顯現(xiàn)。
記者注意到，今日上午9點48分，融創(chuàng)中國(01918)出現(xiàn)大手買入，成交量為29.1萬股，成交價為30.9港元，涉資899.19萬港元。而截至今日下午3點，融創(chuàng)中國每股報價31.3港元，市盈率4.97，市值為1458.95億港元。
在波云詭譎的房地產(chǎn)世界，融創(chuàng)這輛戰(zhàn)車，以及孫宏斌的打法，還在向前、向好繼續(xù)開進。
責任編輯：何可信 劉亞
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