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隨著去年四季度澳大利亞（主要是維多利亞州）新冠疫情得到有效控制，住房市場也隨之迎來了復(fù)蘇，出現(xiàn)量價齊升的盛況。
得益于第二輪疫情后大墨爾本地區(qū)拍賣活動的快速回暖，根據(jù)CoreLogic 去年4季度報告顯示，全澳住房拍賣量為20,489套，較第3季度的14,216套房屋拍賣增漲了44%；同時，4季度全澳的清盤率水平也從去年3月的低點開始回升，首府城市的綜合清盤率達到69.4％，為2020年表現(xiàn)最好的季度。
伴隨著拍賣數(shù)量提升的是住房價格的上漲。
根據(jù)CoreLogic 12月份的房屋價值指數(shù)結(jié)果顯示，12月份全國住宅價值上升1.0%，是4月至9月的住宅價格下跌2.1％之后，連續(xù)第三個月同比增長。全澳主要首府城市和其他地區(qū)房價在12月和第4季度均呈現(xiàn)上漲趨勢。
眾多利好使各大金融機構(gòu)調(diào)高房價預(yù)期
疫情的有效控制、史上最低的官方利率和寬松貨幣政策是推動房價上漲的主要因素。除此之外，大量經(jīng)濟刺激政策實施，比如首次置業(yè)首付擔(dān)保名額的大幅增加和銀行“負(fù)責(zé)任貸款法”的事實松綁，以及過去一年家庭存款的大幅增加，也是推動房價上漲的潛在因素。因此，包括西太銀行、聯(lián)邦銀行、匯豐銀行和瑞銀等在內(nèi)的多家大型金融機構(gòu)，紛紛上調(diào)了2021年的房價預(yù)測，普遍預(yù)測今年全澳房價有4-10%的上漲空間。
拍賣回暖，會促進地產(chǎn)股上漲嗎？
在這個背景下，相信市場上準(zhǔn)備進場的投資者不在少數(shù)。然而，考慮到直接投資一套房產(chǎn)有著資金需求高、稅費高、投資期長、且流動性不佳的特點，對于很多投資者而言，在ASX中投資與住宅市場相關(guān)的公司股票似乎就成了一個不錯的選擇。
不過，目前在ASX上市的86只地產(chǎn)類股票大多以商業(yè)地產(chǎn)為主，并不能代表住宅市場的走勢。
那么，有哪些股票是與住宅市場相關(guān)呢？
在與住宅地產(chǎn)相關(guān)的股票中，首先是諸如運營Realestate.com.au的REA Group Limited (ASX:REA) 和運營Domain.com.au的Domain Holdings Australia Limited （ASX:DHG）為主的地產(chǎn)交易平臺。這兩大網(wǎng)站相信有在澳洲買房經(jīng)歷的人一定不會陌生。
Realestate.com.au為用戶提供房屋價格、房屋租售、土地開發(fā)等一系列信息，在澳大利亞的房產(chǎn)網(wǎng)站中擁有最高人氣。目前公司已經(jīng)把業(yè)務(wù)拓展到美國、東南亞、印度和中國等多個國家和地區(qū)，并均在當(dāng)?shù)厝〉貌诲e表現(xiàn)。
相比之下，Domain.com.au的業(yè)務(wù)規(guī)模雖然沒有Realestate.com.au那么廣泛，但其業(yè)務(wù)卻有獨到之處，Domain在房產(chǎn)展示上不拘泥于文字照片，而是通過小視頻的方式令買家全方位了解房產(chǎn)（類似中國房產(chǎn)APP貝殼找房的3D看房功能）。
通過上圖可以發(fā)現(xiàn)，隨著疫情得到有效控制，兩只股票也紛紛反彈并超過前期高點。不過參考澳洲科技指數(shù)的漲幅，不難發(fā)現(xiàn)，兩只股票的上漲受到了科技板塊整體的影響。畢竟單從業(yè)績上來講, 兩家公司不但20財年的業(yè)績出現(xiàn)下滑，21財年第一季度的業(yè)績?nèi)匀煌任s，因此，目前的股價已經(jīng)包括了未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的預(yù)期。
從估值上來看，兩家公司目前的相對估值也處于歷史較高水平。不過，REA的相對估值明顯高于DHG；雖然REA有龍頭優(yōu)勢在，但考慮到DHG的業(yè)務(wù)更加專注于澳洲市場（REA的市場還包括美國、新西蘭、印度、中國等），目前澳洲的房產(chǎn)市場對Domain的刺激更加明顯，因此短期DHG可能更有優(yōu)勢。
除了地產(chǎn)交易信息平臺之外，房產(chǎn)中介公司股票也值得一看，畢竟房產(chǎn)市場出現(xiàn)好轉(zhuǎn)一定會利好房產(chǎn)中介。目前ASX上市的此類公司只有一家，即McGrath Limited（ASX:MEA，見上圖）。公司的主要業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)。目前公司擁有約30家自營門店和60多家特許加盟門店。
不同于REA和DHG的上漲受益于科技指數(shù)的上漲，MEA的上漲主要歸功于自身業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)。公司去年8月發(fā)布的全年財報顯示，盡管COVID-19對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響，但Mc Grath卻扭虧為盈，將前一年970萬澳元的虧損變成了70萬澳元的利潤，主要得益于公司及時在疫情爆發(fā)數(shù)周內(nèi)完成了數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
根據(jù)，公司最新的公告顯示，其21財年上半年的EBITDA將在600萬-650萬澳元之間，預(yù)計將比去年同期增加470萬澳元。雖然公司在過去六個月迎來了180%的上漲，但相比其股價高點仍有較大距離，同時，公司0.98倍市銷率，相對于指數(shù)的2.44倍，仍存在想象空間，結(jié)合目前的市場環(huán)境，也值得關(guān)注。
除了上述兩類股票，隨著房地產(chǎn)市場交易趨于活躍，房地產(chǎn)估價公司Acumentis（ASX：ACU)也是值得關(guān)注的對象之一。Acumentis是一家獨立的估價和物業(yè)咨詢公司，主要業(yè)務(wù)活動是商業(yè)和住宅地產(chǎn)估價，目前在全澳擁有40家營業(yè)網(wǎng)點和300多名房地產(chǎn)估價師。
公司1月25日的公告顯示，其2020年4季度實現(xiàn)營收1050萬澳元，同比增長39%，EBITDA為10萬澳元，連續(xù)4個季度實現(xiàn)了EBITDA為正。隨著疫情得到控制，無論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)都需要進行重新估值，這使得其去年7月之后的月度營收與之前同期相比實現(xiàn)了大幅上漲。
不過，或許因為利好出盡，面對如此驕人的成績，公司股價在1月25日當(dāng)天下跌7.7%，伴隨著超過100萬股的成交量。考慮到公司近6個月近50%的漲幅，確實需要注意前期的獲利回吐。從長期來看，隨著住宅市場的全面復(fù)蘇，其業(yè)務(wù)還有繼續(xù)上漲可能，因此，投資者可以持續(xù)關(guān)注，并在合適時機買入。
寫在最后
對于想投身房地產(chǎn)市場，但手上資金有限的投資者來說，選擇投資一些關(guān)聯(lián)性較高的上市公司股票確實是一個不錯的選擇。
可以看出，隨著房產(chǎn)市場的復(fù)蘇，上述四只股票在前期都取得不小的漲幅，但就公司目前的情況來看，推薦房產(chǎn)交易平臺Domain和房產(chǎn)中介McGrath，Realestate的估值過高，因此暫不推薦，而房產(chǎn)估值機構(gòu)Acumentis目前處于股價回調(diào)階段，建議予以關(guān)注，待回調(diào)結(jié)束在擇機進入。
雖然上述股票與住宅地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性較高，但他們畢竟還是股票，仍然會受到大盤整體的影響，因此投資者在投資時要對大盤有一個整體的把握。其次，投資人在投資之前一定要對目標(biāo)公司的業(yè)務(wù)及其財務(wù)表現(xiàn)有充分的了解，畢竟就算在好的行業(yè)里面，也仍會存在一些業(yè)績不佳的公司，因此投資者一定要仔細(xì)甄別。
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