房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對房，
▏遠(yuǎn)方扇點火 雨夜敬清秋
延伸閱讀：
掛牌價下滑，房源暴增，買家不見了，景城學(xué)區(qū)也冷了
01
園區(qū)二手上漲的邏輯
本篇主題主要不是講園區(qū)為什么上半年漲的的，但對于這個問題簡單說一下，也可以參考17年發(fā)的文章，參考下面：
延伸閱讀：
為什么現(xiàn)在是買園區(qū)房子的好時機(jī)？2017.8月
500W在園區(qū)買個漂亮4房，好難啊，再不買就再無機(jī)會了 2017.9月
限購1年，蘇州這些盤逆勢上漲100W。 2017.10月
蘇州園區(qū)2房有救了，春天來了 2018.4月
綜合起來說，園區(qū)二手房今年上半年狂飆的三大動力就是
學(xué)區(qū)驅(qū)動，學(xué)區(qū)房價格洼地+入學(xué)人數(shù)激增
相比南京，杭州同等配套地段，園區(qū)性價比卓然
園區(qū)樓市對全蘇州樓市資金的虹吸
蘇州進(jìn)入改善市場需求爆發(fā)后，好房子成為了市場真正的強(qiáng)需求，對于沒有強(qiáng)資源附屬的房子，價格走勢橫盤或走弱。
園區(qū)TOP級別學(xué)區(qū)的住宅在周邊商業(yè)配套，學(xué)區(qū)屬性等都是一流，在2017年單價也只有3.5W+，而南京杭州同等地段的都在5W左右，從城市比價來說，園區(qū)顯得過于“便宜”。
經(jīng)過這一輪“補(bǔ)漲”后，城市之間的比價差距沒有那么大，對于2019年樓市如何走勢，需要重新在觀察。
延伸閱讀：
02
并不是園區(qū)獨(dú)漲，只是更明顯
上半年蘇州很多板塊都有不同程度的漲幅，只是園區(qū)某些房子上漲比較劇烈，幅度大，受到的關(guān)注更高，其他的包括滸關(guān)，活力島等的二手房都有10%+的漲幅。
蘇州二手房上漲的實質(zhì)上漲，對比外部城市的下跌新聞報道，會給人一種錯覺，是不是只有唯獨(dú)蘇州在漲呢？
其實2018年上半年，長三角的常州，無錫，南京，杭州的較大部分的二手房相較于17年都有所上漲，并不僅僅只有蘇州。
6-7月是長三角幾大城市的二手房成交價格和成交量巔峰，可謂是量價齊升，至此后成交量開始逐漸走低，到了9月份，帶看量都開始有30%+的降低幅度。掛牌價開始沖高回落。
6月份園區(qū)樓市真的是各種慌的一比，中介怕客戶跳單，賣家怕賣虧了，買家怕賣家漲價，都處于焦慮之中，完全的賣方市場。
延伸閱讀：園區(qū)樓市慌的一比，2018.6
03
園區(qū)掛牌量暴增
掛牌量走勢對于板塊內(nèi)價格起到了至關(guān)重要作用，掛的多就會出現(xiàn)供大于求，價格很難上漲。
對于顯示的數(shù)據(jù)是用來看的，不是用來作為買賣參考的。數(shù)據(jù)具有明顯滯后性，不論是上漲還是下跌，要想感知市場，一定要去實地看房，親臨一線才能觸摸到真實的狀況。
9月初，掛牌量：3700+，10月底，掛牌量，5500+
掛牌量激增：近50%
市場價格反應(yīng)總是遲鈍的，任何的成交價格波動，都是要經(jīng)歷一個周期，比如市場下滑時候。
掛牌量增加→成交量減少→掛牌價降低→成交價下滑
同理市場價格要上升時候，就是對應(yīng)掛牌量減少，成交量增多，最終價格上漲。
短時間內(nèi)，園區(qū)掛牌量增加50%，帶看量降低50%+，買賣雙方預(yù)期發(fā)生分歧，價格撮合困難，買方進(jìn)入觀望時期。
要想知道明年走勢，持續(xù)關(guān)注掛牌量，是一個不錯的指標(biāo)數(shù)據(jù)。
從市場實地調(diào)研結(jié)果來看，掛牌量增多其中有一部分客戶是想改善在重新，出現(xiàn)尷尬的情況就是賣不掉，所以也買不了。
掛牌數(shù)據(jù)參考：鏈家
園區(qū)的目前二手房庫存，已經(jīng)回到2017.9月份，房價會回到那個時候嗎？那個時候發(fā)過好多文章建議抓緊買入園區(qū)以及學(xué)區(qū)房的，這一年很多都漲了100W+，
在下面文章里500W在園區(qū)買個漂亮4房，好難啊，再不買就再無機(jī)會了 2017.9月，我們提到了二手庫存量和房源分布，提出了漂亮四房要抓緊立即買入。
通過下圖的分析，這一年時間園區(qū)掛牌房源戶型結(jié)構(gòu)發(fā)生了新的變化。
一房掛牌量增加
二房掛牌量減少
三房和四房增多
園區(qū)漂亮的房子總價，從之前的剛需，剛改，高改的300w ，500w,700w，漲到了目前了400w,700w,1000w，到了一個短期的總價天花板這個坎。
3-4房的掛牌量不降反升，恐怕反映出業(yè)主的另一個心態(tài)，漲了這么多，開始有人想拋售，具體還要再去多調(diào)研，繼續(xù)關(guān)注公眾號吧，目前還不確定什么情況。
2房減少主要受制于3-4房總價過高總價的擠壓，在總價的制約下，其他區(qū)域置換到園區(qū)購買力不夠，只能選擇低總價。在4月份監(jiān)測到園區(qū)2房庫存急劇下降，及時發(fā)布了二房春天要來了，之后進(jìn)入上漲，典型的景城二房直接漲了100W。
其他區(qū)相比較園區(qū)過低的房價，也削弱了置換到園區(qū)的購買力，造成置換的鏈條不那么順暢，實在買不到了，房叔小密圈不少人是賣掉xx區(qū)2-3套，擠進(jìn)園區(qū)的，也是蠻不容易。
園區(qū)二手進(jìn)入相對混沌期，還需要持續(xù)觀察，建議購房者可以時刻關(guān)注園區(qū)成交龍頭玲瓏灣，多關(guān)注帶看量和成交量，以小窺大，看園區(qū)未來走勢。
另外在提醒一下：
園區(qū)不缺信心，也不缺目光，在全國都難找一個區(qū)可以在一個城市有這么獨(dú)特地位。對于改善自住客戶，置換沒有問題，不要恐慌，不要害怕，站起來擼。。。
反正是置換，差換好，什么時候都o(jì)k，只要現(xiàn)金流扛得住。
04
掛牌在售比
上半年火的時候，很多小區(qū)在售套數(shù)/小區(qū)戶數(shù)的比例都在1%，目前隨著掛牌量的上升，普遍開始往2%靠近。
來吧下面數(shù)據(jù)大概定義一下吧，2%以下算好，2%-4%一般，4%+算滯銷。
由于很多小區(qū)戶型差異大，比如蘇州中心8號大戶型難賣，小戶型好賣這種差異。平均數(shù)據(jù)無法體現(xiàn)具體到某個戶型。但總體感受并無問題。
還有很多高端小區(qū)本身掛牌量就少，成交也很稀少，比如之前0.5%現(xiàn)在 1%，也算是大增了，成交也會困難些。
下面應(yīng)該不用特別說明了，大家自己看看在售比，在售比越高的，掛牌價和成交價距離越大。很多小區(qū)掛牌量都翻倍的增長，在賣的競爭房源明顯多了很多。
要想賣的建議好好調(diào)研下成交價，不要掛了高出成交價很多的價格，然后通過不斷降所謂的掛牌價來招攬客戶。
今天還看到朋友圈，來了一個此房已經(jīng)累計下降xxx萬，新詞匯啊，累計降價。
順便算了下單價，就是累計降價后價格還是高出之前成交價不少啊，
房東你的誠意呢？
有什么問題評論區(qū)留言，叔會給你解答。也歡迎加入房叔小密圈，3000+問答。
寫的比較凌亂，有錯別字或者什么其他的，請指正。
每年的年底都是傳統(tǒng)樓市淡季，要買房多實地考察市場。
再說一句掛牌量，10.16號監(jiān)測是5140套，現(xiàn)在5550套，15天增加410套，接下來繼續(xù)關(guān)注。
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