蘇州是很有價(jià)值的，我說(shuō)的是城市。
不要抱太大期望，我說(shuō)的是樓市。
經(jīng)常有人問(wèn)我，現(xiàn)在的蘇州，值不值得進(jìn)場(chǎng)？講道理，你要是剛需，厘清自己的主次需求，盯著自己的預(yù)算，能買(mǎi)哪里買(mǎi)哪里。
要是你是想把多余的資金砸到房產(chǎn)上，蘇州的購(gòu)房邏輯也很簡(jiǎn)單：改善和學(xué)區(qū)，園區(qū)和獅山，其他都是妄想。
實(shí)際上，蘇州真正能買(mǎi)的盤(pán)，根本不足兩成。
樓市冷靜期到了！
這些板塊曾經(jīng)漲得瘋，現(xiàn)在跌得猛！
蘇州這兩年的樓市形勢(shì)，主要經(jīng)歷了3個(gè)階段：普漲、回調(diào)、平穩(wěn)。
隨便舉2個(gè)例子——
比如，吳中尹山湖。
尹山湖的價(jià)格在2018年3月起增長(zhǎng)較快，2019年8月價(jià)格開(kāi)始降，后期趨于平穩(wěn)。這幾年新盤(pán)少但價(jià)格都在2.9萬(wàn)-3萬(wàn)/㎡，二手房掛牌價(jià)大部分比新房還高，但實(shí)際成交價(jià)卻低很多。以疊翠峰為例，2017年初是20000元/㎡左右的均價(jià)，后期逐步上漲，然后在2019年金三銀四之后增長(zhǎng)迅速，成交價(jià)突破3萬(wàn)/㎡，甚至一度掛牌價(jià)有3.5萬(wàn)/㎡的巔峰。2020年逐步回落，價(jià)格降幅在5000元/㎡，差不多是回到前年年初的水平。備注：數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼網(wǎng)，系2017年以來(lái)疊翠峰小區(qū)貝殼的成交數(shù)據(jù)，因數(shù)據(jù)過(guò)多，每月只選最高售價(jià)，且部分月份為0不做統(tǒng)計(jì)
如果就二手房的成交價(jià)來(lái)說(shuō)，大部分成交價(jià)是比掛牌均價(jià)低2000-3000元/㎡的，個(gè)別低5000元/㎡，說(shuō)明對(duì)于絕大部分樓盤(pán)，市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格還是低于新房的，二手掛牌虛高。
看成交周期，會(huì)發(fā)現(xiàn)基本在3個(gè)月以上，比較一般。如果核算帶看量，會(huì)發(fā)現(xiàn)帶看量很高，但成交不容易。
以上，可見(jiàn)，尹山湖的市場(chǎng)較之去年在回歸冷靜。
比如，園區(qū)青劍湖。
金輝優(yōu)步花園的88㎡三房，在“724新政”出臺(tái)之前，2019年成交價(jià)一度干到39773元/㎡。現(xiàn)如今，一波回調(diào)，精裝房掛牌價(jià)已經(jīng)跌回32000元/㎡，毛坯28000萬(wàn)/㎡就能買(mǎi)！阿卡迪亞的高層，成交價(jià)一度干到37000元/㎡。潮水退去，掛牌價(jià)已經(jīng)跌回32000-33000元/㎡。短短一年，青劍湖的房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)4000-5000元/㎡。可以說(shuō)，從2019年“724”新政之后，限購(gòu)限貸政策的出爐，讓蘇州樓市逐漸進(jìn)入了冷靜期，目前整體就是去泡沫后的合理價(jià)格。學(xué)區(qū)鎖定！限購(gòu)限售還限價(jià)！
蘇州徹底脫離房地產(chǎn)的“擺布”
蘇州的官方絕對(duì)是個(gè)狠角色，尤其在控房?jī)r(jià)這一塊。
2019年，蘇州在提前迎來(lái)一波小陽(yáng)春之后，立刻加碼調(diào)控政策！7月24日、7月25日，連續(xù)兩天加碼調(diào)控。加碼后的蘇州，成為中國(guó)樓市政策最嚴(yán)苛的二線城市，落戶門(mén)檻最高的二線城市，2套首付比例最高的城市。從去年5月人才落戶政策開(kāi)放，才有些許緩和，不過(guò)限購(gòu)限售還是很?chē)?yán)的。
非本市戶口，2年連續(xù)社保！想買(mǎi)二套，首付8成（貸款未結(jié)清）！新房限售3年！二手限售5年！想咬咬牙買(mǎi)個(gè)好學(xué)區(qū)沖一波的，不好意思，學(xué)區(qū)鎖定！最高9年砸手里！園區(qū)，學(xué)位鎖定9年。新購(gòu)住房“九年一學(xué)位”。非園區(qū)，學(xué)位鎖定5年。新購(gòu)住房“五年一學(xué)位”。蘇州態(tài)度很明確了：想炒房？沒(méi)門(mén)！與蘇州相比，杭州、南京、上海、深圳、合肥等城市，房?jī)r(jià)是上躥下跳，市場(chǎng)熱度很高，而涌入到上述城市的投資客非常多，財(cái)富效應(yīng)極為明顯。整體上，2019年之前的蘇州樓市，規(guī)律摸不清，發(fā)展比較復(fù)雜，但，蘇州從2019年下半年開(kāi)始，就進(jìn)入了明牌時(shí)期。3萬(wàn)/㎡樓盤(pán)遍地是，
蘇州樓市在打明牌，這一局怎么打才不輸？
雖然我們一直說(shuō)，樓市進(jìn)入了“分化”，但是蘇州畢竟有限價(jià)政策，每個(gè)區(qū)域都有價(jià)差，但是價(jià)差并不大，核心區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的價(jià)格相差也就是一倍左右。
所以，很多人對(duì)蘇州房?jī)r(jià)苛責(zé)，其實(shí)也是誤讀。去上海、杭州、南京哪怕是幾個(gè)蘇北城市走一走，感受一下這幾個(gè)城市的樓市熱度，也就知道真正的買(mǎi)房痛苦了。與周邊城市相比，調(diào)控苛刻，謹(jǐn)小慎微，蘇州的整體投資屬性越來(lái)越弱，行情剛剛冒頭，就被迅速殲滅。因此，基本上明牌，其實(shí)意味著買(mǎi)房幾乎進(jìn)入了一個(gè)“固定模式”，好處是蘇州的房?jī)r(jià)整體不漲、買(mǎi)房更簡(jiǎn)單、心態(tài)更從容，也不排除，各家房企開(kāi)始雕琢產(chǎn)品，提升居住品質(zhì)。所謂明牌，就是大局基本定了，那么現(xiàn)在的蘇州到底應(yīng)該怎么買(mǎi)？
還是那句話，剛需看看兜里的錢(qián)，厘清主次，能買(mǎi)哪買(mǎi)哪，畢竟蘇州基礎(chǔ)房?jī)r(jià)其實(shí)不算低，遍地都是3萬(wàn)/㎡。
北有高鐵新城，南有吳江太湖新城，東有園區(qū)勝浦、西有科技城……價(jià)格都是在3萬(wàn)/㎡的這個(gè)梯隊(duì)。
▲2021蘇州房?jī)r(jià)金字塔圖（2021.6.17）在蘇州，買(mǎi)房幾個(gè)重點(diǎn)，你必須要知道：
1、要盯緊已經(jīng)成熟的核心板塊，比如園區(qū)的湖東板塊和蘇州新區(qū)的獅山版塊；2、全面放棄兌現(xiàn)周期過(guò)長(zhǎng)的待成熟版塊，比如兌現(xiàn)周期過(guò)長(zhǎng)、價(jià)格已經(jīng)透支的吳中太湖新城和太湖科學(xué)城。3、蘇州購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，天花板高，緊盯改善需求，緊盯品質(zhì)版塊里的品質(zhì)住宅。也就是說(shuō)，蘇州目前最值得買(mǎi)的恰恰是帶優(yōu)質(zhì)教育資源的次新樓盤(pán)，優(yōu)先關(guān)注改善類(lèi)產(chǎn)品，比如洋房、面積140㎡左右。蘇州目前最不值得買(mǎi)的恰恰是扎成一堆的3萬(wàn)/㎡板塊和樓盤(pán)，當(dāng)然了，如果有剛性需求的除外。從混沌到明牌，樓市格局越發(fā)明晰，從強(qiáng)烈的投資屬性，切換到宜居宜業(yè)，房住不炒，蘇州房地產(chǎn)也迎來(lái)了新的發(fā)展階段。保持樂(lè)觀，蘇州的城市優(yōu)勢(shì)依然在，客觀來(lái)說(shuō)，蘇州底子還是深厚的，腹地是廣闊的，前景也是樂(lè)觀的。
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
