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昨天6.9號，獨墅湖西·星港灣壹號開放樣板間，該項目為精裝改善四房產(chǎn)品，預(yù)計6月底開盤，2020年交房。
星港灣壹號也就是華潤金悅灣2期，在一期的產(chǎn)品上做了升級，居住舒適度更高，社區(qū)氛圍更好。
全精裝
全四房
全洋房
備注：東地(一期)塊為金悅灣，西地塊(二期)為星港灣壹號，二個地塊獨立，分開單獨管理，為二個社區(qū)，一期產(chǎn)品為毛坯，二期為精裝。
項目位于獨墅湖西、蘇州中心南約5公里生活圈內(nèi)
往南是尹山湖
往北是金雞湖
往東是獨墅湖
地鐵3號線群星路二路站（在建），開車到達園區(qū)非常方便。雖然不在園區(qū)，但可近距離享受園區(qū)的配套設(shè)施。
樓盤其他信息
綠化率：30%
容積率：2.00
學(xué)區(qū)：自帶幼兒園：塘南幼兒園（在建中），小學(xué)是獨墅湖實驗小學(xué)，距離700米。
01 開盤信息
星港灣壹號共有14棟樓，其中12#為商業(yè)，首次開盤預(yù)計開7棟樓，戶型為114/127/138，全部為四房戶型，為精裝改善性社區(qū)。
預(yù)計開盤樓棟：1/2/3/5/10（東邊戶）/11/14，
也就是首開戶型為114和127的戶型。
先來看看戶型樓棟分布：
1/2/3/8/戶型114，總高8-11層
5/10/11/13/14/戶型127，總高17-18層
6/7/9/10（東邊戶），戶型138，總高17-18層
02 戶型鑒賞
114m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，戶型十分感人，三開間朝南，1.6米寬觀景陽臺，室內(nèi)飄窗。
面積：114m2
戶型：4室2廳2衛(wèi)
裝修：精裝
總高：8-11層
梯戶：1梯2戶
得房率：約85%
亮點：大陽臺+多飄窗
114㎡的戶型位于8層的洋房，得房率85%+，再加上贈送面積，估計要到90%，大概相當(dāng)于高層140㎡的得房率。
套內(nèi)面積：星港灣壹號114㎡=普通高層140㎡
小面積的四房，控制了總價，對于改善客戶置換來說，購房壓力降低；全洋房的社區(qū)，得房率高，極致的空間利用，實際套內(nèi)的面積并不局促，居住體驗感并不會太擁擠。
114m2戶型圖
114m2樣板間實地拍攝
進門左手邊是玄關(guān)
右手邊是廚房
客餐廳一體
▲左右滑動查看圖片
書房+兒童房
▲左右滑動查看圖片
主次臥。
主臥套房設(shè)計是標配了，由衣帽間+衛(wèi)生間組成，保護隱私。
▲左右滑動查看圖片
127m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，三開間朝南
面積：127m2
戶型：4室2廳2衛(wèi)
裝修：精裝
總高：17-18層
梯戶：2梯2戶
127m2戶型圖
127m2樣板間實地拍攝
主臥配備衣帽間，奢華。
▲左右滑動查看圖片
138m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，四開間朝南，兩次臥雙向朝南，幾個臥室面積都很大，居住舒適寬敞。
面積：138m2
戶型：4室2廳2衛(wèi)
裝修：精裝
總高：17-18層
梯戶：2梯2戶
138m2戶型圖
138m2樣板間實地拍攝
03 精裝標準
據(jù)項目工作人員介紹，星港灣壹號是華潤“府”系，是華潤品質(zhì)的代表，而此推出的精裝四房，從樣板間配置看，精裝標準和細節(jié)都是可圈可點。
入戶門鎖為三合一指紋鑰匙密碼。
地板是生活家巴洛克，“金茂府、蘇州中心8號、白塘壹號都是用這個牌子”，工作人員介紹到。
精裝修中央空調(diào)帶地暖，居住體驗好，尤其在冬天，地暖帶來的幸福感是超然的。
地暖：德國菲斯曼
中央空調(diào)：日立）
油煙機、燃氣灶均為一線品牌
整體精裝標準是非常不錯的，尤其是帶了中央空調(diào)和地暖，也是高標準的配置。
在目前人工和材料飛漲的時代，自己裝修的成本代價不斷提高，120㎡的房子裝修個二三十萬都感覺不出來裝了什么。相對來說開發(fā)商的集體采購成本更低，工程把控更加嚴格。對于普通人來說，同樣的裝修成本完全比不上開發(fā)商的。
蘇州進入改善為主的市場后，二手房價格已經(jīng)顯性反映出，精裝社區(qū)好處遠遠大于毛坯社區(qū)
精裝房社區(qū)氛圍好，入住率快
精裝房二手單價有溢價，出手快
精裝房相比毛坯房，裝修費也貸款了
04 限價的憂傷
蘇州目前對于一手房有限價，有的是真限價，有的是假限價，對于新房限價也是執(zhí)行了不同限價策略。
老地老政策
新地新政策
星港灣壹號地塊為，蘇地2015-G-4號，2015年華潤以15.4億競得，樓面價7830元/平米。
蘇州人都知道，2016年開始蘇州地價開始瘋了，至此之后，再無低價地。
2016年之前拿地的一般稱之為老地，也就是便宜的地。
老地地價低，新開的備案價依然是是2年前的價格，在熱點區(qū)域這二年房價是在上漲的背景下，一樣的價格買到二年前的房價，必然是瘋搶。
比如瀾山瀾/鉑悅犀湖洋房/月亮灣3號3期，以及即將開盤的星港灣壹號。
而本身是2016年之后拿的高價地樓盤，上市后價格高出周邊一大截的時候，賣得不好情況下，還說自己“被限價”，那只能呵呵一笑了。
蘇州便宜的老地很快都會賣完了，珍惜目前的機會吧，以后都是高價地了，
高價地開出來之后賣得好不好不重要，買房人那是肯定買不到便宜的了。
2016中旬一期開盤，2018年中旬二期開盤，2年過去了，在老地繼續(xù)執(zhí)行限價情況下，此盤必然是限價盤，在一期均價基礎(chǔ)上加個裝修費？
戶型改良，裝修升級，洋房社區(qū)，品質(zhì)上升級的情況下，拿2年前的價格+裝修費能買到的話，真是相當(dāng)值得買。
來看看周邊二手房價格，萬科湖西高層還未交房，價格暫時沒有參考性，按照萬科業(yè)主性格，以后二手價格報出來一定不會低。
下面除了仁恒，其他都是毛坯交付
中海獨墅島 25145
保利獨墅西岸 27656
萬業(yè)湖墅金典 22149
仁恒星嶼仁恒 39442
再往南看看，同屬于吳中板塊的尹山湖，價格已經(jīng)全面2.2W+了，2018年春節(jié)后，尹山湖片區(qū)二手量價齊升，整體有10%+上漲幅度。
獨墅湖西和尹山湖板塊有大量來自園區(qū)溢出客戶，一方面是園區(qū)工作的剛需，還有一部分園區(qū)的改善客戶，二個群體構(gòu)成了購房者最主要的畫像。
除了剛需之外，園區(qū)賣老+小房子換近園區(qū)大+新房的客戶也是絡(luò)繹不絕，畢竟人人都想住好房子，向往美好生活。
以上價格來源貝殼網(wǎng)
05 值得買
昨天剛公布樣板間，開盤據(jù)說可能在6月底，對于開始商來說被限價不能突破價格的話，不如早賣掉早好，不然還能怎樣。
在目前園區(qū)二手房猛漲，一手猛搶的狂躁情況下，想買沒買到然后被漲價后買不起的這部分資金開始溢出到其他區(qū)，近園區(qū)的板塊屬于快速被波及的區(qū)域了。
對于二期做精裝也是超出預(yù)期的，做毛坯，按照二年前價格依然也會好賣啊，而且可以快消，為什么還要做精裝這種吃力事情呢？
大概可能是華潤在蘇州想轉(zhuǎn)型做高端改善品質(zhì)住宅，立個標桿吧。
其實值得買的很簡單，便宜買，以后還能溢價賣呢，不論自住還是投資都是不錯的標的。
老地，真正被限價
全四房，改善社區(qū)
精裝房二手有溢價
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