買房，是一門藝術(shù)！
下半年蘇州樓市群雄爭霸，一批高價盤先后上市，面粉在漲，面包的價格也勢必會迎來一波普漲。
一些買房人很焦慮，咨詢我：現(xiàn)在自己想買一套房，半投資半自住，該如何選擇樓盤？或者有哪些樓盤可以推薦。
今天借著這個機會，我對全市在售及待上市樓盤進行盤點分析后，推薦大家這3家樓盤：位置：蘇州工業(yè)園區(qū)興浦路與金勝路交匯處
推薦理由：園區(qū)規(guī)劃兌現(xiàn)能力強、距離星浦學(xué)校只有700米左右、高性價比入住園區(qū)最后的門票在蘇州，凡是和園區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)這兩個關(guān)鍵因素沾上邊的樓盤，都異常的火爆！而輝映時代花園地處園區(qū)勝浦，距離赫赫有名星浦學(xué)校只有700米左右，自然就成了投資客的首選。半個月前，10號公告落錘，勝浦地價全面破“2”，已經(jīng)成功接棒青劍湖，成為了園區(qū)持續(xù)爆發(fā)的下一個火山口！而輝映時代花園拿地價只有18000元/㎡！據(jù)最新消息：輝映時代花園放風價3萬/㎡!對于園區(qū)工作的上班族而言，這可能是目前樂居園區(qū)最具性價比的一個契機！據(jù)規(guī)劃公示，14號地塊共由17幢小高層和高層組成。其中18層共10幢，分別為4#、8#—10#、12#—17號樓；11層共6幢，分別為1#—3#、5#—7#；15層共1幢，為11#。項目為精裝交付，精裝標準不低于1500元/㎡。從目前的項目進度來看，預(yù)計月底將會公開售樓處，建筑面積89㎡—139㎡！覆蓋剛需、改善2大群體！戶型解析：戶型中規(guī)中矩，標準的小三房戶型，三開間朝南、單陽臺，目前市面上比較常見，也是屬于后期比較容易出手的戶型。戶型解析：動靜分離，三開間朝南，整體戶型設(shè)計思路和89㎡的類似，因為面積夠大，也設(shè)置了雙聯(lián)陽臺，整體舒適度較高。
戶型解析：雙陽臺，三個臥室私密性較強，大橫廳設(shè)計，南北通透，北向還附加了1個小陽臺，沒有任何面積浪費，是大多數(shù)人都非常喜歡的戶型設(shè)計。
相比之下，A戶型明顯更具優(yōu)勢，預(yù)計將會比較受歡迎。戶型解析：戶型比較方正，南北通透，3開間朝南，U形廚房，南北都帶有陽臺，浪費面積較小。戶型解析：南北全通透，四開間朝南，每個臥室都有飄窗，采光面比較充足，139㎡只做了3房，每個臥室的空間應(yīng)該都比較大，居住舒適度比較高。
勝浦現(xiàn)屬于園區(qū)高貿(mào)新城，就目前的交通界面來說，還不算發(fā)達，距離3號線鐘南街站車程18分鐘，規(guī)劃軌交9號線勝浦站在附近。來到實地勘探，暫時來看，周邊的路面不太平整，后期有規(guī)劃進行加寬修整。周邊大型商超比較缺乏，商業(yè)配套僅可滿足日常生活。規(guī)劃有1.53公頃鄰里中心、10萬方東部文體中心，后期可能會有所改善。項目暫未劃分學(xué)區(qū)，周邊有勝浦實驗小學(xué)、星浦小學(xué)（擬由星浦學(xué)校改制）、星浦中學(xué)（在建），由星海教育集團打造，教育資源應(yīng)該會比較優(yōu)越。不過從后期規(guī)劃來看，作為承載園區(qū)發(fā)展紅利的高貿(mào)新城還是做足了功課，來日可期的。將新增鄰里中心等商業(yè)設(shè)施，方便勝浦人民的日常生活購物需求，并且根據(jù)《蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2012—2030）》，勝浦規(guī)劃總共有5個鄰里中心，可滿足區(qū)域購物消費需求。另外，在最新的一期軌道建設(shè)規(guī)劃中，交通上投入約11億元，9號地鐵規(guī)劃落定，13號線、S2線匯集勝浦，不僅串聯(lián)蘇州核心區(qū)，還將跨城鏈接昆山和上海！未來還將有更多的城際交通、19條新建/改造路也將使得區(qū)域交通實現(xiàn)全面升級。總之，未來勝浦的配套真的不得了！在配套上，規(guī)劃1座東部文體中心、3所星海教育直管學(xué)校。這些都是其他版塊從未見到的大密度、大投入，工程之多、配套之多也是前所未見的。
推薦理由：太湖一線湖景、低密度疊墅、“一城四核”重要位置
首先是湖景資源的稀缺性，蘇州作為江南水鄉(xiāng)，是一個依水而居的城市，因此，金雞湖、獨墅湖、尹山湖等的湖景住房都非常受歡迎，在二手房市場都有著不錯的抗跌性，而太湖的景觀在整個蘇州都不可復(fù)制。除此之外，當前太湖新城依湖而建的項目以高層，超高層為主，像建發(fā)悅江南這樣低密度的墅級產(chǎn)品非常稀缺，同時新中式的住宅也不容易過時，因此，建發(fā)悅江南的投資屬性非常強。再者，項目本身也比較宜居，位于蘇州“一核四城”的重要位置，周邊配套非常齊全。交通：距離4號線顧家蕩站不到1公里，緊鄰蘇震桃公路、蘇州灣大橋、蘇嘉杭高速、滬蘇浙高速、蘇州繞城高速等；教育：緊鄰蘇州灣實驗初中、吳江中學(xué)和吳江實驗小學(xué)，靠近吳江太湖新城區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的教育資源；商業(yè)：水秀天地、萬象匯、愛琴海購物公園、萬亞購物中心；醫(yī)療：第九人民醫(yī)院、永鼎醫(yī)院、吳江兒童醫(yī)院生態(tài)：毗鄰國際級灣區(qū)——蘇州灣，目前已經(jīng)啟動5A級景區(qū)建設(shè)，生態(tài)優(yōu)勢明顯。現(xiàn)場很多買房人都表示很喜歡這個138㎡的洋房戶型，戶型整體比較方正，大橫廳，雙陽臺都是當下非常流行的元素，整個界面沒有任何空間浪費，預(yù)計這個戶型會很受歡迎。
目前，市面上大多數(shù)的疊墅戶型都偏向長條形，但是建發(fā)悅江南的疊墅整體還是比較方正的。北向采光基本不受影響，而且多數(shù)戶型設(shè)計為大橫廳，動靜分離，比較人性化。但是值得注意的是，項目為全裝修交付，區(qū)別于精裝，特別是疊墅產(chǎn)品，幾乎是毛坯狀態(tài)，后期裝修還是需要投入一部分的資金和精力。位置：相城高鐵新城富元路南側(cè)、澄波路東側(cè)
湖西上辰項目所在地交通比較便捷，距離蘇州高鐵北站5公里左右，距離金雞湖CBD15公里左右，比較適合園區(qū)上班族，整體地段還是非常不錯的。
戶型，是一個樓盤的良心，之所以推薦湖西上辰，還因為它的戶型設(shè)計非常符合現(xiàn)代人的審美，多數(shù)戶型都是大橫廳、雙陽臺設(shè)計。這樣的戶型，居住舒適度更高，在二手房市場上可以比同地段產(chǎn)品賣出更高的價格。項目擁有100㎡、120㎡、140㎡、160㎡4種主力戶型，每個戶型都設(shè)計了意想不到的驚喜。以100㎡戶型為例，有邊戶和中間戶兩種戶型，都是三房兩衛(wèi)的設(shè)計。160㎡戶型為例，南向面寬約17米，是160㎡戶型朝南房間和客廳的總寬！對于17米的數(shù)字大家可能沒概念，也大約是一節(jié)動車組的長度！120和140㎡兩個改善戶型，也都是大橫廳設(shè)計，尺度闊綽，空間利用率高。項目實際上是由2宗地塊組合而成。這2宗地均是被漕湖置地在2019年9月土拍中底價競得，樓面價均是13000元/㎡。6月8日，項目規(guī)劃公示出爐，整體規(guī)劃了36幢高層，樓層18-27F，總共3188戶。湖西上辰是由弘陽與江蘇省建聯(lián)手國家級匠藝師香山幫，共同打造的中式住宅。總景觀面積達到了5.7萬㎡，綠化景觀面積比拙政園還要大出約11個籃球場。除此之外，項目周圍的交通、教育、商業(yè)等配套，相對來說還算優(yōu)越。湖西上辰距離蘇州中心僅9公里，矗立東環(huán)中軸之上，出入園區(qū)十分便捷。
湖西上辰所在的板塊，目前已落地的蘇州老牌名校蘇州大學(xué)集團化辦學(xué)的蘇大第二實驗中小學(xué)就是其中之一，并與湖西上辰近在咫尺。與此同時，湖西上辰地塊還規(guī)劃了1所公立幼兒園、項目西側(cè)還劃有國際學(xué)校，全面實現(xiàn)了從幼兒園到中學(xué)階段全齡義務(wù)教育體系。總結(jié)下來在蘇州，投資居住兩相宜的樓盤，至少符合以下特點中的一項：1、學(xué)區(qū)房更加保值，即使是姑蘇老破小，只要學(xué)區(qū)好，還是會有很有買單，因此，投資新房，學(xué)區(qū)還是比較重要的。2、稀缺性，所謂“獨一無二的才是最有價值的”，一線湖景住宅本來就比較少，低密度的湖景墅級產(chǎn)品就更是值得收藏，且如果周邊配套齊全，規(guī)劃到位，是很值得入手的。
3、產(chǎn)品力強！在周邊配套、產(chǎn)品類型都和競品旗鼓相當?shù)那闆r下，某一方面，比如戶型、物業(yè)比較強，提高了居住舒適度，就會在二手房市場中占得先機。
最后，無論買房初衷如何，在決定買之前一定要實地考察周邊生活的得便利度，因為銷售講解和自己實地觀察一般是有誤差的。
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