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# 文章 #
今天下午，商業(yè)地產(chǎn)界有一個重磅，印力宣布，將聯(lián)合萬科和Triwater ，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協(xié)議，收購凱德在中國國內(nèi)的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債。
交易價格為17.059億新元，合約83.65億人民幣，預計于2018年第二季度完成交易。
這20個購物中心名單如下：
01
看完這個新聞，當時心里還是挺驚訝的，萬科在商業(yè)地產(chǎn)和零售領域的動作最近真是太密切了。
首先，印力集團是萬科商業(yè)物業(yè)的主要平臺，是萬科在兩年前收購的。印力董事長兼總裁丁力業(yè)是萬科集團高級副總裁。
所以，這件事基本就是大萬科集團的操作。
萬科的商業(yè)地產(chǎn)布局也比較豐富，公開資料顯示，印力集團（以下簡稱印力）是一家成立十余年的專注于商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營的企業(yè)。目前，在全國擁有超過60個商業(yè)項目，總建筑面積超過500萬平方米，有印象城、印象匯、印力中心、印象里等在內(nèi)的較為成熟的產(chǎn)品線。
并購完成之后，印力在全國持有或管理的商業(yè)項目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國58個城市。未來印力將繼續(xù)尋找更多的存量資產(chǎn)并購機會，通過并購優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，獲取線下流量資源。
此舉代表了萬科作為房地產(chǎn)企業(yè)的轉型力度，又進一步加大。
只不過，王石曾經(jīng)說過，商業(yè)地產(chǎn)從來不是萬科的核心業(yè)務，王石甚至在一次公開演講中稱：“如果有一天萬科不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對?！?/p>
當然，時過境遷，王石的看法也在改變，不過，現(xiàn)在王石已經(jīng)不再負責萬科的具體事務，所以，萬科介入商業(yè)系統(tǒng)的動作，也越來越多。
02
怎么評價凱德的出售呢？
這20家購物中心，基本都在二三線城市，也算是當?shù)氐暮诵纳倘?，戲哥也曾?jīng)去過好幾家。凱德mall的問題在于，讓人很難樂意再去第二次，除非路過。說直接一點，他吃的是商圈紅利，用戶為了便利采取，很難談得上品牌紅利，所謂品牌紅利就是，一提起凱德mall，就讓人很有期待感，沒事都要去看看，開開眼界。但，目前凱德還沒有這種品牌效應。
據(jù)悉，這些出手的購物中心，大多運營10年以上，對此，曾在萬達做高級副總裁的九悅Malltel首席創(chuàng)始人陳珉瑛（調(diào)戲電商曾專訪陳珉英，有興趣的讀者請看《被馮侖說成“二百五”的酒店商場雜交模式，為何入住率高達500%？》），這樣認為凱德的做法：第一，凱德專注于自己優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有與經(jīng)營；第二，有些前驅物業(yè)改造成本比初建成本還高；第三，適當?shù)臅r機退出，保證資金流的穩(wěn)定。
已經(jīng)運營10年以上的商業(yè)地產(chǎn)，在這個購物中心大革命時代，基本已經(jīng)落后于時代了，所以都需要大規(guī)模的改造，與其自己花錢改造，不如出售一部分，換取更好的現(xiàn)金流。
何況，目前出售的商業(yè)資產(chǎn)也就占據(jù)凱德全球資產(chǎn)的4%，目前其在中國仍然運營和管理49家商業(yè)綜合體。
03
怎么評價萬科的商業(yè)體系呢？
近年來萬科的多個城市公司都在社區(qū)商業(yè)領域進行創(chuàng)新，如萬科北京開展了以萬科成長中心、萬科鄰里中心等為代表的社區(qū)商業(yè)服務，萬科廣深區(qū)域推出了商業(yè)品牌萬科里，主推產(chǎn)品為自主生態(tài)型社區(qū)商業(yè)。
整體來說，作為一個房地產(chǎn)公司，如此努力的嘗試新商業(yè)模式創(chuàng)新，值得肯定。
但是，萬科如此龐大的商業(yè)系統(tǒng)布局，卻未見在大零售領域有什么太優(yōu)秀的表現(xiàn)，這也正是調(diào)戲電商為何要寫這篇文章的原因。
房地產(chǎn)企業(yè)進入零售業(yè)做的不出彩，主要原因可能也是過于龐雜的商業(yè)體系，都是依靠資源而建，跟京東蘇寧等互聯(lián)網(wǎng)公司基于技術、產(chǎn)業(yè)痛點和場景需求來制定解決方案不同。
場地資源型企業(yè)做零售，往往格局太小，這物業(yè)是我的，這場地是我的，我想讓誰來誰就來，思考的都是資源變現(xiàn)。所以，萬科商業(yè)體系也難言爆發(fā)，還處在小火慢燉階段。
四年前，我就聽過另一個房地產(chǎn)巨頭的中高層在一個電商沙龍上有點激憤的說，我有地產(chǎn)，我有客流，我要做電商，這都是我的資源和優(yōu)勢，我要好好做，不可能做不過你京東阿里？
結果，就是做不過，四年了，花了很多錢，就是做不過，不服不行！
如今，零售的主場回到了線下，這依然是實體企業(yè)的機會，你沒見巨頭們都在想方設法找門店開實體店，這一次沒那么難了吧？
呵呵……
文丨調(diào)戲電商 馮華魁
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