近幾年共享經(jīng)濟(jì)大熱，有一家做共享辦公的眾創(chuàng)空間Wework發(fā)展迅猛。
這家2010年在美國成立的公司，專注于聯(lián)合辦公租賃市場，最開始，WeWork做的是用折扣價(jià)格租下整層寫字樓，然后進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，再以工位為單位分租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)，每月向他們收取會(huì)員費(fèi)，并提供運(yùn)營服務(wù)，是眾創(chuàng)空間的鼻祖。
過去幾年時(shí)間，WeWork獲得了超過10億美元的投資，投資方包括高盛、Benchmark和弘毅投資，最近一輪融資對(duì)WeWork的估值約為170億美元。
最近據(jù)外媒報(bào)道，日本軟銀集團(tuán)正要敲定一項(xiàng)投資計(jì)劃，擬斥資30億美元投資WeWork，如果這筆交易完成，WeWork的估值將超過200億美元。
許多人一方面驚訝于WeWork的發(fā)展速度和估值，另一方面也很激動(dòng)，這個(gè)很簡單啊，不就是二房東嗎，租下寫字樓，裝修設(shè)計(jì)漂亮一些，分租給創(chuàng)業(yè)者，那我們也可以做啊，于是共享辦公的眾創(chuàng)空間如雨后春筍般成立了，但很多都過的不怎么樣，Wework憑什么獲得這么高的估值呢？
最近我看了一篇優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶的分享，發(fā)現(xiàn)了其中的奧秘，Wework本質(zhì)上并不是一家共享辦公公司，共享辦公只是他的手段，它本質(zhì)上應(yīng)該是投資公司和房地產(chǎn)信托公司。
WeWork在全球出租辦公室的收入一年只有8億美元左右，光靠這個(gè)很難支撐起近200億美金的估值，但這個(gè)收入只是明面上的收入，WeWork另一方面還在投資在自家場地辦公的創(chuàng)業(yè)公司，創(chuàng)業(yè)五年半的時(shí)候，WeWork就投資了92家公司，有21個(gè)在納斯達(dá)克上市了。
在運(yùn)營聯(lián)合辦公空間的過程中，空間里匯集了這么多企業(yè)，有不少公司是給別的企業(yè)提供服務(wù)的，許多入駐企業(yè)也需要各種各樣的服務(wù)，WeWork就投資那些入駐公司需要的服務(wù)的公司，收購這些公司5%到10%的股份，讓他們繼續(xù)加大對(duì)入駐公司的服務(wù)。
比如WeWork投資了一家為所有WeWork公司提供訪客登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)公司，買了10%的股份，這家公司就可以為共享空間提供訪客登記服務(wù)。
WeWork有一個(gè)四人團(tuán)隊(duì)天天在世界各地WeWork的空間里找能值得投的公司，這些公司都在他們的辦公空間里，因此可以很容易接觸到，有更深刻的了解。
Wework從只有100家公司入駐的時(shí)候就開始這樣做，現(xiàn)在已經(jīng)買了92個(gè)公司的股份，不但賺了這些公司的租金，還賺了這些公司成長的股權(quán)收益。
如果說作為一家投資公司，這樣的高估值就有一定道理了，但能支撐200億的估值嗎，如果說Wework還是一家房地產(chǎn)信托公司呢，就就像麥當(dāng)勞有一部分收益來自地產(chǎn)一樣，Wework也有類似的套路，它最開始的房屋都是租來的，但現(xiàn)在大概四分之一的房子都是自有的。
買房需要大筆資金，WeWork有一支不動(dòng)產(chǎn)基金，它的房子都是用REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）買的。
Wework的規(guī)模大，又有品牌效應(yīng)，去各個(gè)地方找的房子的租金都比別人便宜，可能只是周圍同類寫字樓租金的60%，它計(jì)算出每個(gè)場地的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤），比如EBITDA三年5%，六年8%，這就符合美國REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）退出的標(biāo)準(zhǔn)了，然后用REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）把租的房子買下來。
Wework每次融完資就干兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司5%-20%的股權(quán)，再做REITs買樓。
所以Wework本質(zhì)上是一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營加上資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)資本化的投資公司，除了租金收入、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)營，還有股權(quán)投資的收益，這樣看近200億美元的高估值就很容易理解了。
從這個(gè)案例也可以看出商業(yè)模式的重要性，同樣的二房東生意，Wework就能形成更深層次的投資閉環(huán)，這樣的公司最后勝出就是理所當(dāng)然的。
創(chuàng)業(yè)者要做的是多學(xué)習(xí)Wework的作法，看能不能把它的打法嫁接到自己所在的行業(yè)。
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