作者：廖暉 陳挺

民法典是新中國成立以來第一部以法典命名的法律，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地及公共場所、公共設(shè)施”、及“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”的規(guī)定方面，該法典保留了物權(quán)法中原建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。本文從民法典對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施、車位權(quán)屬界定的規(guī)定，結(jié)合小區(qū)配套設(shè)施及車位的各種特殊情況作一個(gè)梳理，意在理清業(yè)主和開發(fā)商就“住宅小區(qū)配套設(shè)施及車位”的合法權(quán)益界限，從而解決因公建配套設(shè)施及車位權(quán)屬界定不清、被擠占挪用等原因引起的矛盾與糾紛。

民法典對(duì)小區(qū)道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、車位進(jìn)行了明確規(guī)定。其中，第二百七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”；第二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。實(shí)踐中，業(yè)主和開發(fā)商對(duì)于“小區(qū)道路、物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有”基本形成共識(shí)、沒有爭議；業(yè)主對(duì)于開發(fā)商通過《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》約定“將建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地明示屬于個(gè)人”有意見，但由于事先有協(xié)議約定、再加之綠地權(quán)利人不能改變綠地現(xiàn)狀而很少訴諸訴訟。在住宅小區(qū)配套設(shè)施及車位的權(quán)屬方面，業(yè)主和開發(fā)商就此分歧最大，本文將分上下兩篇分別對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施及車位的權(quán)屬作界定分析。

一、小區(qū)配套設(shè)施不等于“公共場所、公用設(shè)施”

在住宅小區(qū)配套設(shè)施的范圍界定方面，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2.0.9關(guān)于配套設(shè)施的界定，小區(qū)配套設(shè)施是指對(duì)應(yīng)居住區(qū)分級(jí)配套規(guī)劃建設(shè)，并與居住人口規(guī)?；蜃≌ㄖ娣e規(guī)模相匹配的生活服務(wù)設(shè)施；主要包括基層公共管理與公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、交通場站及社區(qū)服務(wù)設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施。

由于民法典、物權(quán)法對(duì)“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”使用的專業(yè)術(shù)語為“公共場所、公用設(shè)施”，故“公共場所、公用設(shè)施”并不能和“小區(qū)配套設(shè)施”在內(nèi)涵上劃等號(hào)，“小區(qū)配套設(shè)施”的內(nèi)容更為廣泛。

由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，諸如“菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市、會(huì)所、棋牌室、健身房、閱覽室、小酒吧”等場所是以“小區(qū)配套設(shè)施”冠名出現(xiàn)，并沒有在規(guī)劃階段直接確定為“民法典、物權(quán)法上的建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”，故無法直接界定前述“菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市、會(huì)所、棋牌室、健身房、閱覽室、小酒吧”等住宅小區(qū)配套設(shè)施就是業(yè)主共同共有。

二、最高院司法解釋對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的第三條，“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

• （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
• （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”，故在該最高院的司法解釋的“共有部分”的例舉規(guī)定中也沒有關(guān)于“菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市、會(huì)所、棋牌室、健身房、閱覽室、小酒吧”等該類小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬直接認(rèn)定和規(guī)定,反而是用排除法（即“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等”）來界定屬于業(yè)主共有，即為“屬于其他權(quán)利人（包括開發(fā)商）所有的場所及設(shè)施”留出了法律空間。

三、地方法規(guī)對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬認(rèn)定

參照地方行政法規(guī)規(guī)定，例如2017年12月15日海南省人民政府頒布的《關(guān)于加強(qiáng)新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的意見》第十一條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按市縣規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門與其簽訂的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議約定，采取以下方式將配套公共服務(wù)設(shè)施移交給使用(管理)、經(jīng)營單位或自行組織經(jīng)營：

• (一)協(xié)議約定的由建設(shè)單位出資建設(shè)的中小學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施，產(chǎn)權(quán)無償移交市縣人民政府;
• (二)社區(qū)公共用房〔包括居委會(huì)辦公和活動(dòng)用房、派出所或警務(wù)室、公共消防服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)、殘疾人康復(fù)服務(wù)中心等行政管理設(shè)施〕產(chǎn)權(quán)無償移交市縣人民政府;
• (三)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)用房、室外文化活動(dòng)場等屬于全體業(yè)主共有的配套設(shè)施，其建設(shè)成本列入項(xiàng)目建設(shè)成本，建成后移交給全體業(yè)主;
• (四)生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所、環(huán)境衛(wèi)生站以及變電站等市政公用設(shè)施，產(chǎn)權(quán)無償移交歸口管理部門;
• (五)公交站場和郵政所等市政公用設(shè)施，以及屬于專營行業(yè)運(yùn)行的社會(huì)公益性配套設(shè)施，以有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)或中介組織核定的成本價(jià)(由土建成本、土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)等組成)移交給歸口專營部門;
• (六)菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市等屬于市場微利經(jīng)營的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施，由建設(shè)單位投資建設(shè)，其產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位或買受人所有，建成后按照權(quán)屬移交，由商務(wù)主管部門監(jiān)督建設(shè)單位或買受人按規(guī)劃確定的用途進(jìn)行經(jīng)營。故具體到“菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市、會(huì)所、棋牌室、健身房、閱覽室、小酒吧”等配套設(shè)施，其物權(quán)權(quán)屬也處于“建設(shè)單位或買受人所有”的待定狀態(tài)。

四、司法判例對(duì)住宅小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬認(rèn)定

在司法實(shí)踐中，根據(jù)對(duì)業(yè)主起訴關(guān)于“住宅小區(qū)配套設(shè)施確權(quán)歸業(yè)主共同所有”相關(guān)司法判例的統(tǒng)計(jì)，法院支持判定配套措施給開發(fā)商的案件情形中，法院對(duì)于“配套設(shè)施的公攤面積均不由買受人承擔(dān)、買受人也未支付對(duì)價(jià)”的情況傾向判定配套設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商。法院通常認(rèn)為，對(duì)于住宅小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)綜合各種情況分別處理：

• （1）住宅小區(qū)配套設(shè)施某些房屋如屬于國家規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的公共配套設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定確定。
• （2）在沒有規(guī)定的情況下，商品房買賣合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。
• （3）沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，區(qū)分投資情況具體確定：如果有證據(jù)證明會(huì)所的成本實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀?，?gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分，則歸業(yè)主所有；反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有?！?/li>

五、住宅小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)以“建設(shè)成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本”、及以“面積分?jǐn)傆袩o實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”為實(shí)體界定標(biāo)準(zhǔn)

本文認(rèn)為，針對(duì)上述諸如“菜市場、便利店、早餐店、理發(fā)店、超市、會(huì)所、棋牌室、健身房、閱覽室、小酒吧”小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬，在民法典、物權(quán)法、最高院司法解釋沒有直接界定權(quán)屬的情況下，如果僅依據(jù)“沒有法定、就從約定”的權(quán)屬界定邏輯，通常開發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議保留了配套設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)能，這將會(huì)使得業(yè)主權(quán)益受損，也不符合民法典定權(quán)安民的立法宗旨，應(yīng)當(dāng)以小區(qū)配套設(shè)施“建設(shè)成本是否已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本”、及以“面積分?jǐn)傆袩o實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”為實(shí)體界定標(biāo)準(zhǔn)。這里就新、舊住宅小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬界定分別進(jìn)行展開分析。

5.1在新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施方面，我國部分省份推出的“新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為非營業(yè)性公建配套設(shè)施和營業(yè)性公建配套設(shè)施兩種及明確各自權(quán)屬的做法”值得肯定和推廣。

其中，以江蘇省為例，新建住宅小區(qū)的非營業(yè)性公建配套設(shè)施是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。對(duì)于這一類的公建配套設(shè)施中除了社會(huì)公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位不得銷售非營業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其使用權(quán)。在使用和管理方面，非營業(yè)性公建配套設(shè)施（除社會(huì)公益性的配套設(shè)施外）的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。

而對(duì)于新建住宅小區(qū)的營業(yè)性公建配套設(shè)施，特指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。在該類公建配套設(shè)施的權(quán)屬方面，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。

新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容，江蘇省的地方行政法規(guī)規(guī)定必須由規(guī)劃行政主管部門在控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以明確，作為土地出讓的條件之一；在不動(dòng)產(chǎn)投資備案環(huán)節(jié)，由發(fā)改部門在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)將新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的內(nèi)容列入項(xiàng)目批文；在報(bào)規(guī)報(bào)建環(huán)節(jié)，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在審查規(guī)劃方案、建筑方案、施工圖以及核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)將新建小區(qū)公建配套設(shè)施的內(nèi)容進(jìn)一步核定；在成本核定方面，價(jià)格行政主管部門在核定商品房預(yù)（銷）售價(jià)格和委托成本認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本認(rèn)證時(shí)，應(yīng)對(duì)新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的成本進(jìn)行認(rèn)定；在銷售公示和告知方面，房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)新建住宅小區(qū)商品房預(yù)售許可證時(shí)須將小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱、坐落位置、性質(zhì)、面積等內(nèi)容明確標(biāo)注，小區(qū)開發(fā)建設(shè)、銷售單位在商品房銷售過程中應(yīng)將公建配套設(shè)施實(shí)施計(jì)劃在銷售場所予以公示，并告知購房人；在辦證登記環(huán)節(jié)，房產(chǎn)行政主管部門在為新建住宅小區(qū)辦理權(quán)屬初始登記時(shí)，按公建配套設(shè)施的性質(zhì)區(qū)分登記，這樣就形成了一個(gè)從控規(guī)、立項(xiàng)、報(bào)規(guī)、報(bào)建、成本認(rèn)證、產(chǎn)證登記的閉環(huán)管理，既理清了小區(qū)配套的對(duì)應(yīng)歸屬，又保證了小區(qū)配套的建設(shè)、及成本分?jǐn)偟恼鎸?shí)性，如能上升到法律層面，將能有效避免新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的權(quán)屬、使用、收益爭議。

5.2在舊小區(qū)公建配套設(shè)施方面，由于將新規(guī)或以上處理思路一概溯及既往，將會(huì)激起業(yè)主和開發(fā)商的矛盾及訴訟糾紛，也會(huì)侵害到善意第三人購得并使用小區(qū)公建配套設(shè)施的善意取得實(shí)體權(quán)利?；诠皆瓌t和民法典的立法本意，對(duì)于舊小區(qū)公建配套設(shè)施首先按照從法定原則，然后按照“沒有法定、從約定”原則進(jìn)行處理，以維護(hù)法律權(quán)威和當(dāng)事人意思自治。

但本文認(rèn)為，“小區(qū)公建配套設(shè)施的成本有無實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀?，有無構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分”及“小區(qū)公建配套設(shè)施的面積分?jǐn)傆袩o實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”是認(rèn)定舊小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬的關(guān)鍵焦點(diǎn)。

如業(yè)主對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施的權(quán)屬有異議，在舉證責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商作為證據(jù)持有方舉證“配套設(shè)施的成本沒有實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀?，沒有構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分”。

如業(yè)主舉證證明“小區(qū)公建配套設(shè)施的面積分?jǐn)倢?shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”，則本文認(rèn)為該焦點(diǎn)是確定小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬的充分條件，實(shí)際已經(jīng)變相否認(rèn)了開發(fā)商主張“配套設(shè)施的成本沒有實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀尽钡氖聦?shí)；而且以“小區(qū)公建配套設(shè)施的面積分?jǐn)偸欠駥?shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”作為“小區(qū)配套權(quán)屬認(rèn)定的充分條件”符合民眾在該領(lǐng)域?qū)皆瓌t的理解和認(rèn)知。

綜上，本文建議通過立法建設(shè)完善小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬、建設(shè)、使用及收益從控規(guī)、立項(xiàng)、報(bào)規(guī)、報(bào)建、成本認(rèn)證、到銷售公示告知、權(quán)屬登記的閉環(huán)管理；同時(shí)，在權(quán)屬問題上，小區(qū)公建配套設(shè)施首先按照從法定原則，然后按照“沒有法定、從約定”原則進(jìn)行處理，有利于迅速處理小區(qū)配套設(shè)施的權(quán)屬紛爭；最終以“小區(qū)公建配套設(shè)施的成本有無實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀荆袩o構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分”、及“小區(qū)公建配套設(shè)施的面積分?jǐn)傆袩o實(shí)際攤?cè)胄^(qū)業(yè)主的分?jǐn)偯娣e”作為認(rèn)定小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬的底線標(biāo)準(zhǔn)，將更能促進(jìn)民法典的穩(wěn)定施行，從而作為定分止?fàn)幍姆梢罁?jù)，避免開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生小區(qū)配套設(shè)施權(quán)屬爭議。

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