作者： 羅超英 福建遠(yuǎn)東大成律師事務(wù)所
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關(guān)鍵視點(diǎn)：小區(qū)會(huì)所權(quán)屬在當(dāng)前法律層面并未有明確的界定，實(shí)踐中，有關(guān)住宅小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問(wèn)題，在小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商之間經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議，甚至已上升至訴訟層面。基于此，在法律缺位情況下，如何準(zhǔn)確認(rèn)定小區(qū)會(huì)所權(quán)屬并適用司法裁判規(guī)則，成為考驗(yàn)司法公平、公正、效率的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一。正如法諺有言“法者，定紛止?fàn)幰病?，從某種程度上而言，法院必須充分發(fā)揮定紛止?fàn)幍淖饔?，以有效化解社?huì)矛盾，形成良好的社會(huì)價(jià)值取向。
關(guān)鍵詞：小區(qū)會(huì)所 權(quán)屬 司法 裁判規(guī)則
近期，中共中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，明確了加快社區(qū)服務(wù)場(chǎng)所建設(shè)并推進(jìn)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系的建設(shè)，同時(shí)要求限期清理騰退違規(guī)占用的公共空間。在此政策背景下，有關(guān)住宅小區(qū)會(huì)所的議題再次被公眾提及、熱議。當(dāng)住宅小區(qū)會(huì)所權(quán)屬爭(zhēng)議被引至訴訟層面后，司法裁判如何遵循以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，并作出公正裁判，對(duì)于今后立法等方面將具有深遠(yuǎn)的影響。
一、據(jù)以研究的案例
（一）案情概要
“嘉鴻花園”是位于溫州市鹿城區(qū)學(xué)院中路的住宅小區(qū)，該小區(qū)內(nèi)建有多處會(huì)所，房產(chǎn)交付業(yè)主使用后，上述會(huì)所就被業(yè)主當(dāng)做文娛活動(dòng)場(chǎng)所使用。2013年3月，嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)經(jīng)溫州市鹿城區(qū)民政局核準(zhǔn)登記成立社團(tuán)法人。2015年1月，開(kāi)發(fā)商向溫州市房屋登記中心申請(qǐng)將會(huì)所的所有權(quán)登記在其名下。
2015年8月，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的行為侵害了全體業(yè)主的利益，作為全體業(yè)主代表的嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)將開(kāi)發(fā)商訴至溫州市鹿城區(qū)人民法院，要求法院判令涉案會(huì)所屬小區(qū)公共配套建筑，應(yīng)確認(rèn)屬全體業(yè)主共有。
（二）雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)
該案一審?fù)忂^(guò)程中，就涉案會(huì)所是否屬于建筑物專(zhuān)有部分；會(huì)所是否為小區(qū)配套用房，由哪方出資建成；業(yè)主與開(kāi)發(fā)商是否明確約定會(huì)所權(quán)屬這三大爭(zhēng)議焦點(diǎn)，業(yè)主大會(huì)、開(kāi)發(fā)商雙方從各自角度展開(kāi)辯論。
業(yè)主大會(huì)的觀點(diǎn)歸納：
第一，雙方締約時(shí)地位不平等，開(kāi)發(fā)商處于合同強(qiáng)勢(shì)地位，約定“會(huì)所所有權(quán)屬于出賣(mài)方所有”，違背業(yè)主的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無(wú)效。
第二，溫州市規(guī)劃局、溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)在對(duì)該住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的批復(fù)中，核定建設(shè)會(huì)所是作為居委會(huì)、公廁、物業(yè)等配套用房，開(kāi)發(fā)商的行為違背了上述批復(fù)規(guī)定。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的約定條款中，承諾“監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綠化、會(huì)所在該商品房交付使用后九個(gè)月內(nèi)達(dá)到使用條件”，也能夠說(shuō)明配套用途的情況。
第三，通過(guò)當(dāng)時(shí)同等檔次的溫州市區(qū)的小區(qū)房?jī)r(jià)與涉案小區(qū)第一期的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)比，涉案會(huì)所建設(shè)成本已經(jīng)納入該小區(qū)的房?jī)r(jià)。
開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)歸納：
第一，涉案會(huì)所是建筑物獨(dú)立的專(zhuān)有部分，是由開(kāi)發(fā)商自籌資金建設(shè)，作為獨(dú)立的商品房，應(yīng)遵循“誰(shuí)出資，誰(shuí)就享有所有權(quán)”原則確定權(quán)屬。
第二，涉案會(huì)所建設(shè)時(shí)列入政府審批容積率，且未被分?jǐn)?，合同中?duì)會(huì)所權(quán)屬約定具體明確，合法有效。涉案會(huì)所投入使用之后一直被業(yè)主強(qiáng)行占有，業(yè)主行為屬于侵權(quán)。
第三，雖然涉案會(huì)所報(bào)建時(shí)表述為包含一部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、廁所，但并不表示會(huì)所就是配套用房，配套用房是規(guī)劃上的概念，二者之間不能劃上等號(hào)。
（三）司法裁判
溫州市鹿城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)對(duì)涉案會(huì)所主張所有權(quán)沒(méi)有事實(shí)、法律依據(jù)，理由有三：
第一，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的立項(xiàng)、報(bào)批材料和溫州市規(guī)劃局、溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)等政府文件批復(fù)，涉案會(huì)所系小區(qū)配套設(shè)施，為小區(qū)業(yè)主提供配套服務(wù)，開(kāi)發(fā)商在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的約定條款中承諾會(huì)所在商品房交付使用后九個(gè)月之內(nèi)達(dá)到使用條件。但會(huì)所即便作為小區(qū)配套設(shè)施，涉及的是會(huì)所的功能和使用性質(zhì)，不是會(huì)所權(quán)屬的確認(rèn)。
目前，在相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小區(qū)會(huì)所沒(méi)有作明確界定，也沒(méi)有對(duì)權(quán)屬專(zhuān)門(mén)規(guī)定的情況下，關(guān)于住宅小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的合同約定及“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則確認(rèn)。
第二，商品房?jī)r(jià)格高不能推斷會(huì)所系業(yè)主所有。庭審時(shí)，業(yè)主大會(huì)以“嘉鴻花園”商品房售價(jià)高于周邊小區(qū)商品房為由主張涉案會(huì)所建設(shè)成本已納入小區(qū)商品房售價(jià)中，并據(jù)此推斷涉案會(huì)所屬業(yè)主所有。但法院認(rèn)為，涉案小區(qū)商品房屬于市場(chǎng)流通之商品，其售價(jià)受特定產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵、權(quán)利義務(wù)和市場(chǎng)供需狀況影響，而非僅由成本確定。即使住宅小區(qū)因含會(huì)所而價(jià)格略高也不能推定為會(huì)所屬業(yè)主共有。
第三，涉案會(huì)所系開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，且其與購(gòu)房人在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中已對(duì)小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬有明確約定，合同同時(shí)約定公共部分分?jǐn)偯娣e不含會(huì)所，上述約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，可視為雙方當(dāng)事人對(duì)小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問(wèn)題達(dá)成合意。
據(jù)此，法院作出一審判決，駁回業(yè)主大會(huì)訴求。
業(yè)主大會(huì)不服一審判決提起上訴，二審法院認(rèn)為，涉案會(huì)所雖配套用房報(bào)建，并經(jīng)有關(guān)行政部門(mén)審批，但行政部門(mén)的審批對(duì)涉案會(huì)所的所有權(quán)歸屬不具有證明力。開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中已經(jīng)明確約定涉案會(huì)所的所有權(quán)歸出賣(mài)人所有，該約定不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)遵照協(xié)議履行。因此，二審法院駁回上訴，維持原判。
需要指出的是，二審法院同時(shí)也認(rèn)為，從涉案小區(qū)的立項(xiàng)、報(bào)批及相關(guān)行政部門(mén)的批復(fù)來(lái)看，涉案會(huì)所系小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)為小區(qū)業(yè)主提供配套服務(wù)，使用功能應(yīng)堅(jiān)持作為會(huì)所使用，不應(yīng)擅自改為其他用途。
二、相關(guān)法律問(wèn)題研究
本案為所有權(quán)確認(rèn)糾紛，正如一審裁判認(rèn)為的，目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小區(qū)會(huì)所沒(méi)有作明確界定，也沒(méi)有對(duì)權(quán)屬作專(zhuān)門(mén)規(guī)定，因此，爭(zhēng)議問(wèn)題缺乏明確的解決方法。所以，處理這類(lèi)案件的關(guān)鍵在于明確小區(qū)會(huì)所的物權(quán)屬性及權(quán)利基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合民事領(lǐng)域意思自治原則及小區(qū)會(huì)所的實(shí)際使用實(shí)踐情況，來(lái)準(zhǔn)確認(rèn)定住宅小區(qū)會(huì)所權(quán)屬。
（一）小區(qū)會(huì)所芻議
從嚴(yán)格意義上講，“會(huì)所”的稱(chēng)呼是舶來(lái)品，實(shí)踐中更多的是強(qiáng)調(diào)一種功能，我國(guó)目前的法律、法規(guī)體系并未有會(huì)所的概念及定義，與此有交集的、相近的概念或?yàn)橐?guī)劃上的配套用房，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定看，居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱(chēng)配套公建），應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類(lèi)設(shè)施?？梢钥闯觯^(qū)會(huì)所也并未納入配套公建當(dāng)中。但是，作為小區(qū)的業(yè)主或公眾，對(duì)于小區(qū)會(huì)所的理解內(nèi)心應(yīng)有一個(gè)基本、初步的確信或判斷，這也源于小區(qū)會(huì)所的使用功能，應(yīng)該說(shuō)，這是共識(shí)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)權(quán)屬來(lái)源和權(quán)利基礎(chǔ)作分析，才能準(zhǔn)確界定權(quán)利歸屬。
關(guān)于小區(qū)會(huì)所及其產(chǎn)權(quán)歸屬，并未在現(xiàn)行《物權(quán)法》中予以闡述。當(dāng)時(shí)立法部門(mén)認(rèn)為，提供健身、娛樂(lè)等服務(wù)的會(huì)所，絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開(kāi)發(fā)商出售或出租經(jīng)營(yíng)的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，因此，物權(quán)法草案中刪除了關(guān)于會(huì)所的規(guī)定。由此可見(jiàn)，小區(qū)會(huì)所更多地是作為獨(dú)立的建筑物進(jìn)行規(guī)劃、審批、報(bào)建并能夠登記權(quán)屬進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的，同時(shí)與《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)配套公建的規(guī)定一致，即小區(qū)會(huì)所一般不作為建筑物的附屬設(shè)施。
（二）小區(qū)會(huì)所權(quán)屬爭(zhēng)議之司法裁量
司法裁判有其特定的規(guī)則及程序，訴訟通常遵循基礎(chǔ)事實(shí)，并運(yùn)用證據(jù)規(guī)則等，進(jìn)而形成裁判前提的事實(shí)認(rèn)定，在事實(shí)認(rèn)定基礎(chǔ)上，加以法律適用，從而作出裁判結(jié)果。
裁判本身即為定紛止?fàn)帲荒芤驗(yàn)榉蓻](méi)有規(guī)定，法院就不能或者無(wú)法判決。因此，從這個(gè)角度而言，我們可以看到，現(xiàn)行《物權(quán)法》并未明確對(duì)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)作出規(guī)定，有關(guān)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議仍繼續(xù)存在。但不代表權(quán)屬爭(zhēng)議被提至訴訟層面，就無(wú)法得到解決，相反，訴訟能夠明確基礎(chǔ)事實(shí)，認(rèn)定權(quán)屬。
反觀小區(qū)會(huì)所權(quán)屬爭(zhēng)議，可以明確，小區(qū)會(huì)所性質(zhì)上屬于物權(quán)，這個(gè)物權(quán)取得是基于建造的原始取得方式，這在《物權(quán)法》當(dāng)中應(yīng)已明確。當(dāng)然建造的前提是依法辦理相關(guān)規(guī)劃、報(bào)建等審批手續(xù)，如果上述事項(xiàng)能夠確認(rèn)，那么，小區(qū)會(huì)所的所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)能夠明確。
在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，合同的標(biāo)的物指向的是作為居住使用的房屋，作為開(kāi)發(fā)商其負(fù)有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物房屋與業(yè)主并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)登記至業(yè)主名下。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)房屋，即建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。專(zhuān)有部分以外的共有部分往往在房屋面積當(dāng)中中予以公攤，事實(shí)上計(jì)入了業(yè)主的購(gòu)房成本，并在后續(xù)的使用中，需要支付相應(yīng)的公共維修基金及物業(yè)費(fèi)。但是，一般而言，小區(qū)會(huì)所都是獨(dú)立建造的，并未涵蓋專(zhuān)有部分以外的共有部分，這個(gè)主要是從常識(shí)性角度出發(fā)進(jìn)行客觀事實(shí)確認(rèn)。
小區(qū)會(huì)所項(xiàng)下的物權(quán)，包括占有、使用、收益、處分等多項(xiàng)權(quán)能，作為所有權(quán)人能夠根據(jù)自身考慮充分予以行使。需要明確的是，上述權(quán)能的充分行使，是基于小區(qū)會(huì)所能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)上體現(xiàn)的。實(shí)踐中，出于營(yíng)銷(xiāo)考慮，開(kāi)發(fā)商往往作出允諾，小區(qū)會(huì)所可供業(yè)主使用，但是具體如何使用、使用期限等往往并未明確進(jìn)行約定，久而久之，往往容易產(chǎn)生糾紛，尤其是開(kāi)發(fā)商將小區(qū)會(huì)所作為自身經(jīng)營(yíng)使用或轉(zhuǎn)讓第三人經(jīng)營(yíng)，由此小區(qū)會(huì)所的對(duì)外經(jīng)營(yíng)使用，無(wú)形中會(huì)占用業(yè)主資源或損害業(yè)主居住權(quán)益。
在小區(qū)會(huì)所本身沒(méi)有法律、行政法規(guī)明確界定及不能辦理產(chǎn)權(quán)登記前提下，事實(shí)上僅能遵從契約精神的約定以及根據(jù)“誰(shuí)造誰(shuí)有”原則來(lái)明確權(quán)屬，此外，只要雙方的約定未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，那么，這種權(quán)屬約定即為有效，具有法律約束力，這也是法院作出裁判的事由、依據(jù)。
對(duì)于住宅小區(qū)會(huì)所權(quán)屬爭(zhēng)議，建議最高院加強(qiáng)案例指導(dǎo)，統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)和和尺度，進(jìn)而提升司法公信力，并減少實(shí)踐中的爭(zhēng)議，推進(jìn)住宅小區(qū)的安寧與和諧。
參考文獻(xiàn)：
1.溫州市鹿城區(qū)人民法院(2015)溫鹿民初字第1719號(hào)民事判決書(shū)；
2.溫州市中級(jí)人民法院(2016)浙03民終1209號(hào)民事判決書(shū)。
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