圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意
“金九銀十”完美收官，這波銷售高峰期的戰(zhàn)果也被各家房企陸續(xù)公布。盡管增速略有下降，但總體依舊呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-10月，TOP100房企的合約銷售總規(guī)模達(dá)到93618.47億元，環(huán)比增長(zhǎng)13.73%，同比增長(zhǎng)16.18%。
因此，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，“行業(yè)進(jìn)入下行周期”的論斷并不可靠，房地產(chǎn)行業(yè)雖然受政策影響，增速有所放緩，但增量依舊十分明顯，未來(lái)短時(shí)間內(nèi)不太會(huì)走下坡路。這也與年中業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，部分房企高管對(duì)于下半年乃至未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)走向的看法不謀而合。
不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)卻認(rèn)為，本月業(yè)績(jī)主要以高供貨量來(lái)實(shí)現(xiàn)，去化率實(shí)際并不如人意。并且，看似行業(yè)整體增速可觀，事實(shí)上卻是行業(yè)分化加劇、部分大型房企依據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)“強(qiáng)撐”的結(jié)果。因此，行業(yè)進(jìn)入下行周期在所難免。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性發(fā)展是由其本身特性決定的，此前也早已經(jīng)歷過(guò)幾輪，并不會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)大趨勢(shì)或房?jī)r(jià)起到過(guò)多影響，因此也不必過(guò)于悲觀，最終能夠決定未來(lái)市場(chǎng)走向及房?jī)r(jià)的是供需關(guān)系和相關(guān)政策。
就銷售數(shù)據(jù)而言，前10個(gè)月，龍頭房企碧萬(wàn)恒依然穩(wěn)居前三，且合約銷售額均突破5000億元。
其中，碧桂園仍以6655.4億元的全口徑銷售金額穩(wěn)居“宇宙第一房企”寶座。不過(guò)，從2018年7月開(kāi)始，碧桂園便打破行業(yè)慣例，成為行業(yè)第一個(gè)只公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)的房企。據(jù)碧桂園披露的10月銷售業(yè)績(jī)，碧桂園及其附屬公司、連同合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司于今年10月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約567.6億元，同比增加40.46%。2019年前10月，碧桂園的權(quán)益銷售額總計(jì)達(dá)4796.9億元，離5000億僅一步之遙，全年超越2018年5018.8億元的權(quán)益銷售額、再創(chuàng)新高已是大概率事件。
恒大則憑借10月份單月930億元的合約銷售額一舉反超萬(wàn)科，前10月總銷售額達(dá)5461.8億元，位居第二位。需要指出的是，恒大單月930億元的業(yè)績(jī)不僅刷新了其單月銷售金額歷史紀(jì)錄，也再次打破中國(guó)房企史上最高單月銷售紀(jì)錄。
緊隨萬(wàn)科其后的是融創(chuàng)，《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，雖然融創(chuàng)的全口徑銷售額為4337億元，距離萬(wàn)科的5199億元尚有不小差距，但更能反映企業(yè)營(yíng)銷和操盤(pán)能力的操盤(pán)項(xiàng)目銷售金額中，同樣位居第4位的融創(chuàng)卻高達(dá)4120億元，而在融創(chuàng)之上的萬(wàn)科操盤(pán)金額，卻只有4159億元，兩者相去不遠(yuǎn)。這也意味著，一直強(qiáng)調(diào)“不在意排名、第四第五無(wú)所謂”的融創(chuàng)隨時(shí)有可能反超萬(wàn)科，躋身三強(qiáng)。
一名機(jī)構(gòu)資深分析師對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，恒大“金九銀十”期間銷售金額猛增，與其“花式促銷”賣房有直接關(guān)聯(lián)，而規(guī)模被其反超的萬(wàn)科，近日來(lái)卻少有聽(tīng)聞大額折讓賣房的情況發(fā)生。事實(shí)上，折讓與否，不過(guò)是企業(yè)對(duì)于加快去化和保障利潤(rùn)之間的選擇，談不上孰優(yōu)孰劣。而且受市場(chǎng)及融資等因素影響，房企增加營(yíng)銷手段、加大營(yíng)銷力度以加速去化、增加回款的絕不止恒大一家。
據(jù)了解，從8月開(kāi)始，恒大就趕在“銷售季”來(lái)臨之前，率先打響了促銷第一槍，而后包括碧桂園、融創(chuàng)、融信、禹洲、招商蛇口等在內(nèi)的數(shù)十家房企均緊隨恒大的打折腳步。
除了全員營(yíng)銷、首付分期付款、特價(jià)房、先售后租等常見(jiàn)促銷手段之外，恒大此次還推出“全國(guó)532樓盤(pán)，閃購(gòu)7.8折”活動(dòng)，可謂“惠”及全國(guó)。
此外，適逢電商“雙十一”活動(dòng)，房企還借勢(shì)與電商合作促進(jìn)銷售。例如，恒大已與蘇寧達(dá)成全面合作協(xié)議，“雙十一”期間數(shù)以萬(wàn)計(jì)的恒大產(chǎn)品將登錄蘇寧進(jìn)行銷售；另有200家以上房企與京東聯(lián)合，將于“雙十一”期間在70個(gè)城市推出6000套以上特惠房源。
在經(jīng)歷了“銷售旺季”之后，多數(shù)房企的銷售目標(biāo)完成情況也十分樂(lè)觀。前10個(gè)月內(nèi)，就有龍光、陽(yáng)光城、世茂房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大等多家房企銷售目標(biāo)完成率均在90%以上，其中，龍光地產(chǎn)的目標(biāo)完成率更是高達(dá)102.4%；而其他諸如新城控股、華潤(rùn)置地、招商蛇口等大多數(shù)房企也完成了全年銷售目標(biāo)的80%以上。
不過(guò)，其中也不乏融創(chuàng)、保利等少數(shù)房企目標(biāo)完成率尚不足80%，這意味著，接下來(lái)的兩個(gè)月內(nèi)，兩家房企每月需要分別完成10%以上的全年銷售量。
隨著“銀十”的結(jié)束，房企分化加劇問(wèn)題再一次凸顯。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。而相比之下，TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門(mén)檻分別為856.8億元和601.2億元，門(mén)檻增幅分別僅有3.4%和5.7%。
并且，隨著市場(chǎng)形勢(shì)變化，不少房企在去化中似乎有些“后繼無(wú)力”。10月份單月，在行業(yè)總體銷量增加的情況下，TOP50房企中依舊有近6成企業(yè)的單月業(yè)績(jī)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且其中多數(shù)房企較9月的業(yè)績(jī)環(huán)比降幅高達(dá)20%-30%之間。
上述分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)自2017年之后，強(qiáng)者恒強(qiáng)、行業(yè)分化的特性就越來(lái)越明顯。特別是今年下半年以來(lái)，融資受限加上去化困難，使得大房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十分明顯，中小房企愈加難以望其項(xiàng)背。
嚴(yán)躍進(jìn)也向記者分析稱，對(duì)大房企來(lái)說(shuō)，一方面提升增速的欲望并不強(qiáng)烈，可以騰出手來(lái)降負(fù)債、提升增長(zhǎng)質(zhì)量，另一方面這又使其進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升實(shí)力，可以獲得更低的融資成本、更好的拿地機(jī)會(huì)、更強(qiáng)的操盤(pán)能力；而中小房企則恰恰相反，往往拼命追趕效果卻并不理想。
不過(guò)，世事無(wú)絕對(duì)。自去年以來(lái)，在各大房企紛紛降速提質(zhì)的同時(shí)，中小房企中也不乏繼續(xù)向“千億”之路邁進(jìn)，并大有可為者。
如美的置業(yè)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)2016年碧萬(wàn)恒紛紛以3000億規(guī)模奠定三足鼎立格局之時(shí)，美的置業(yè)僅以212億元銷售額位列百?gòu)?qiáng)房企第78位，原計(jì)劃2020年達(dá)到千億規(guī)模。2017-2018年，在調(diào)控不斷加強(qiáng)，行業(yè)分化加劇的背景下，美的置業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度卻表現(xiàn)得異常驚人，銷售額迅速達(dá)到790億元，位列39名。截至今年前10月，美的置業(yè)銷售額已達(dá)816億元，位列33名，有望提前一年完成千億目標(biāo)。
不過(guò)，逆勢(shì)而上的企業(yè)畢竟是少數(shù)。中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，隨著龍頭房企的市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高，中小房企的份額很有可能會(huì)慢慢被蠶食。但從發(fā)展的角度來(lái)看，慢慢淘汰市場(chǎng)上一些比較弱小的房企，無(wú)論是規(guī)模還是品質(zhì)，都會(huì)對(duì)凈化市場(chǎng)起到正向的作用。
記者 張志峰
編輯 沈玉潔
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