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鄭州小陽春之后，新一波降價潮來襲

陪你去看房 >《待分類》

2021.06.17

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上周，一個三環(huán)內的樓盤開盤又火了一把。

但是怎么看，都感覺這把“火”有點虛。

1

6月11日，位于西三環(huán)五龍口路的碧桂園天悅灣首期開盤，僅半個小時，近千套房源就基本售罄了。

現(xiàn)場可謂鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴……

天悅灣清盤之后，相關從業(yè)人士照例是要渲染一下氣氛的：

鄭州不缺有錢人，鄭州房地產(chǎn)市場要火，日光盤再現(xiàn)……

然后配上人頭攢動的視頻和照片，便成功發(fā)布一條朋友圈。

但是這一次的“火爆”，基本全靠——

便宜，以及蓄客時間久。

我們看一下成交價格。89平、117平的戶型，1.5萬到1.6萬（便宜的有1.4萬多的），143平的大戶型為1.7萬-1.8萬，均為精裝，均送車位。

乍一看也沒便宜多少，但是精裝和車位應該可以折合2000元/平，這樣算下來優(yōu)惠幅度就挺大了。

開盤前抬高預期，開盤時優(yōu)惠跑量，這是一種營銷策略。

我們粉絲小劉，5月初交了2萬塊錢認籌，當時心里預期是1.6萬左右。開盤當天早上傳出消息說有優(yōu)惠還送車位，就去了?，F(xiàn)場人非常多，他一看價位還略低于預期，就果斷搶了一套117平的，成交價大概1.5萬左右，非常開心。

要知道，北三環(huán)外側的、高密度的美盛都賣2萬了。旁邊的盛悅府，之前都賣到1.6萬了。

所以說，這種營銷確實厲害。

前有康橋玖璽園，宣傳首開1.7萬，使勁認籌，最后1.5萬起速度清盤。

后有恒大云璽放風2.5萬，最后2.1成交，也是一房難求。

這種策略的重點，就是讓購房者產(chǎn)生這樣的心理：

價格低于預期
上面有人站崗
我撿個大便宜

所以說，這把火背后，其實有點虛。

營銷心理學玩得6，背后是急需回籠資金的現(xiàn)實脅迫，是市場并不如預期。

如果真的是一路向前沖的大牛市，所有的營銷套路都會變得一文不值。

2

上面說的這幾個，還都是主城區(qū)地段不錯的樓盤。目前，郊區(qū)樓盤降價更為明顯。

最近，南龍湖地王附近的兩個熱銷樓盤，正榮與正商開始促銷了。

正榮御首府，五月份價格已經(jīng)在10500元左右了，而新加推的11號樓，價格卻降至8600-9500。還推出了9100左右的特價精裝房！

正商蘭庭華府，也開始搞“清盤特惠”，在產(chǎn)品標準沒有任何變化的情況下，價格從上個月的1萬+，降到現(xiàn)在的8700~9700。

涼的不止南龍湖，還有管南。

南四環(huán)外的管南片區(qū)，價格也在震蕩。

3月初，富田城九鼎公館開盤加推三號院，95㎡房源成交價突破17000元/㎡，然后九鼎華府跟著公館，從去年底的1.2萬/㎡漲到了1.4萬/㎡。

然后康橋未來公元、碧桂園時代城和融創(chuàng)城，跟著華府腳步，也漲了1000元。

最厲害的正商生態(tài)城，每平米漲了將近兩千，高層至1.3萬/㎡左右，洋房至1.45萬/㎡左右。

但是好景不長，漲價后的管南，銷量很快就下來了。

銷量下來，現(xiàn)金流就難支撐。

所以，現(xiàn)在又悄無聲息地降回去了！？

近期正商生態(tài)城推出5號院特價房，價格基本又回歸了從前的10800~12000這個價格區(qū)間。

其它幾個盤，不是明著降，就是各種優(yōu)惠和贈送。明面上價格沒降，但只要你真買，要么給你優(yōu)惠N個點，要么送車位和家電大禮包什么的。

綜合評估，大多降價1000左右的樣子。

看來，這一波漲價純粹是被帶節(jié)奏了。快速回籠現(xiàn)金，仍然是房企當下的重點策略。

3

涼的不止管南，還有二七新區(qū)。

二七新區(qū)新盤很少了，供應量一直在縮減。盡管如此，老盤還有大量庫存沒有消化完：金地正華漾時代目前還有洋房在賣；旭輝正榮首府和昌建君悅府都已經(jīng)交房了，房子還沒賣完。

5月底開盤的一個新盤——鑫苑遠洋臻園，開盤現(xiàn)場人氣也挺旺，去化率也還湊合。

但背后卻是招數(shù)出盡：

送車位、送一年物業(yè)費、送一萬大家電、可以分期、高傭分銷……

如此密集的大招之下，成交并沒有達到預期的火爆，看來這一波韭菜長得還不夠旺啊！

根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，最能反映市場真實狀況的二手房，5月的成交量和均價果然都出現(xiàn)了不同程度的下降。

全鄭州5月二手房成交均價環(huán)比4月出現(xiàn)了微幅下降，降低0.21%。

其中中原區(qū)、上街區(qū)上漲；鄭東新區(qū)、管城回族區(qū)、高新區(qū)下降，中牟跌幅最大。見下圖：