本文作者：最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組
第三百四十二條??通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。
土地承包經(jīng)營權(quán)的取得，從取得方式上而言，分為家庭承包和以其他方式承包。在“三權(quán)分置”制度設(shè)計下，土地經(jīng)營權(quán)是在土地承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上派生的一種新型權(quán)利類型?；诔邪?jīng)營權(quán)取得方式的不同和放活土地經(jīng)營權(quán)的要求，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)則存在以家庭承包方式承包（土地承包經(jīng)營權(quán)人）的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和以其他方式承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不同要求。如本法第339條規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)方式，而本條則明確了以其他方式承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。從修訂的《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定看，該法修正重構(gòu)了承包地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，將原法中以其他承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)重構(gòu)為土地經(jīng)營權(quán)，將土地承包經(jīng)營權(quán)純化為具有身份屬性的財產(chǎn)權(quán)利，也就是說，只有依家庭承包方式取得的承包地權(quán)利才被稱為土地承包經(jīng)營權(quán)。在此情況下，以其他方式承包農(nóng)村土地，承包方取得的實為土地經(jīng)營權(quán)，根據(jù)本條的規(guī)定，在符合一定條件的情況下，可以再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。此舉亦符合《三權(quán)分置意見》提出的加快放活土地經(jīng)營權(quán)的要求。且從《農(nóng)村土地承包法》第46條的規(guī)定看，土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。故此，以其他方式承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)符合相關(guān)政策要求，亦與法律規(guī)定的土地經(jīng)營權(quán)的相關(guān)規(guī)定精神一致。
一、前提條件
在實現(xiàn)放活土地經(jīng)營權(quán)背景下，保障土地經(jīng)營人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利則為重要舉措。對于以家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)本法第339條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定。由此可見，法律對家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)并未設(shè)限制條件。而對于以其他方式承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是否應(yīng)有限制條件呢？學(xué)理上存在不同的觀點。否定的觀點認為，從《農(nóng)村土地承包法》對“四荒”等土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押的規(guī)定來看，規(guī)定了“經(jīng)依法登記取得承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書”前提條件，這個前提條件有無存在之必要？頗值得商榷。從立法初衷來看，經(jīng)過登記并取得權(quán)證的屬于物權(quán)，即不動產(chǎn)的用益物權(quán)，否則即不是物權(quán)，不符合抵押的標(biāo)的應(yīng)是物（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）以及不動產(chǎn)用益物權(quán)的原理。但問題在于是否登記并不是物權(quán)與債權(quán)的根本區(qū)別，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)是否是物權(quán)并不是以是否登記或取得相關(guān)權(quán)證為依據(jù)。以未經(jīng)登記并取得相應(yīng)權(quán)證限制承包人的流轉(zhuǎn)權(quán)，既不合法理，也沒有給承包人充分的保障。贊同的觀點認為，土地經(jīng)營權(quán)人自己經(jīng)營雖無需取得權(quán)屬證書，但如果需要流轉(zhuǎn)，則必須首先依法登記取得權(quán)屬證書，確認其所取得的土地經(jīng)營權(quán)具有類似于物權(quán)的效力。否則，其流轉(zhuǎn)會因為違反強制性規(guī)定而被宣告無效。以其他方式承包的土地系釆用市場化的原則承包和流轉(zhuǎn)，如果在流轉(zhuǎn)過程中沒有登記作為公示方式，則勢必造成權(quán)屬的混亂和流轉(zhuǎn)市場交易成本過高。
從現(xiàn)行法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定看，《農(nóng)村土地承包法》第53條規(guī)定：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。”《農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋》第21條第1款規(guī)定：“承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方請求確認該流轉(zhuǎn)無效的，應(yīng)予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外。”本法吸收了《農(nóng)村土地承包法》第53條的規(guī)定，明確土地經(jīng)營權(quán)人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)需依法登記取得權(quán)屬證書作為前提條件，通過相關(guān)的制度設(shè)計，有利于避免權(quán)屬交易過程中的混亂，降低流轉(zhuǎn)交易成本，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。
二、不同方式取得土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的區(qū)別
根據(jù)前述分析，土地承包經(jīng)營權(quán)的取得基于不同的方式，分為以家庭承包方式取得和以其他方式取得。由此，在流轉(zhuǎn)上，則存在以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之差別。從法律規(guī)定看，本法第339條明確家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的方式為岀租、入股、其他方式等。本條則明確了以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式為出租、入股、抵押、其他方式。由此，不同方式取得土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式既存在一致性，又存在差別。
粗略梳理一下，兩者的不同之處主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
1.流轉(zhuǎn)的對象不同。家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對象為本集體經(jīng)濟組織分配的農(nóng)業(yè)用地，通常包括耕地、林地、草地等。以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對象則為“四荒”地，即荒山、荒溝、荒丘、荒灘（包括荒地、荒坡、荒沙、荒草和荒水）。
2.流轉(zhuǎn)的方式不同。根據(jù)本法第339條的規(guī)定，家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式為出租、入股、其他方式。以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式則為出租、入股、抵押、其他方式。相較于前者，以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式可通過抵押的方式進行流轉(zhuǎn)。
3.價值理念不同。家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)基于承包經(jīng)營權(quán)人的集體經(jīng)濟組織成員身份，實行土地的平均分配。家庭承包既具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)，又具有社會保障性質(zhì)。以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實行的是市場化原則，不涉及承包人的社會保障因素。
4.是否支付對價不同。家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)不需支付對價，由承包方與發(fā)包方遵循一定的原則，按照一定的程序無償取得。以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)則是土地經(jīng)營權(quán)人按照市場化原則支付一定的對價取得。
5.流轉(zhuǎn)的要求不同。家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)由承包經(jīng)營權(quán)人自由決定流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，沒有限制條件。以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，則需具備一定的條件，即經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書。
在實踐中嗎，應(yīng)當(dāng)注意到：
一、關(guān)于以其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的效力問題
根據(jù)本法的規(guī)定，其他方式取得的土地經(jīng)營權(quán)通過出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，需經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書。如當(dāng)事人訂立的流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)合同時，并未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書,那么，一般應(yīng)認定該流轉(zhuǎn)行為無效?！掇r(nóng)村土地承包糾紛司法解釋》第21條第1款規(guī)定：“承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，即以轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方請求確認該流轉(zhuǎn)無效的，應(yīng)予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外?！迸c此同時，需注意該解釋的但書規(guī)定，如未登記取得登記權(quán)屬證書非因土地經(jīng)營權(quán)人原因，則不得認定流轉(zhuǎn)行為無效。因為土地經(jīng)營權(quán)人已通過招標(biāo)、拍賣等方式取得了土地經(jīng)營權(quán)，也依法申請登記，但因政府有關(guān)部門的原因未能取得權(quán)屬證書，如認定土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為無效，則對其是不公平的。未能取得權(quán)屬證書，責(zé)任不在土地經(jīng)營權(quán)人，而在于政府相關(guān)部門。
二、對于多個土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的處理問題
實踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)人基于種種原因，存在將同一土地經(jīng)營權(quán)與多人分別訂立流轉(zhuǎn)合同的情形。在此情況下，如何處理，不無爭議。我們認為，可根據(jù)《農(nóng)村土地承包糾紛司法解釋》第20條所規(guī)定的處理原則結(jié)合案件具體情形加以處理，即如承包方已對取得的土地經(jīng)營權(quán)法進行登記，則已經(jīng)依法登記的承包方取得土地經(jīng)營權(quán)；如均未依法登記的，則生效在先合同的承包方取得土地經(jīng)營權(quán)；如果依照前兩項規(guī)定無法確定時，則考察其他的情形，如存在已根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的情形，則該承包人取得土地經(jīng)營權(quán)。在此需注意的問題是，如爭議發(fā)生后一方強行先占承包地，則不能依據(jù)前述規(guī)定取得土地經(jīng)營權(quán)。
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