河南省地稅局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地稅局公告2017年第3號）及相關(guān)文件
河南省地方稅務(wù)局公告2017年第3號河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告
為了加強土地增值稅預(yù)征和核定征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等法律法規(guī)、文件的規(guī)定，結(jié)合我省實際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率、核定征收率調(diào)整如下：
一、土地增值稅預(yù)征率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，對價格在20000元/平方米（含）以上的單套房屋，預(yù)征率為6%。
二、土地增值稅核定征收率
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。
（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。
1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。
2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的。
3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。
4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。
三、政策銜接問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，價格在20000元/平方米以下的單套房屋，預(yù)征率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）的規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號）的規(guī)定執(zhí)行。
四、執(zhí)行時間
本公告自2017年10月1日起執(zhí)行。《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號）第一條（三）的內(nèi)容同時廢止。
河南省地方稅務(wù)局
2017年8月16日
國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知
國稅發(fā)〔2010〕53號
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：
為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）精神，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：
一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務(wù)機關(guān)要認真貫徹落實國務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。
各級稅務(wù)機關(guān)要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導(dǎo)檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)〔2010〕10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)〔2010〕10號文件精神落到實處。
二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作
預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務(wù)機關(guān)要全面加強土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項目管理工作結(jié)合起來，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實際稅負結(jié)合起來；把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。
為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。
三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平
土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機關(guān)要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)加強對中介機構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機構(gòu)進行嚴肅懲治。
各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。
各級稅務(wù)機關(guān)要將全面推進工作和重點清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)〔2010〕10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。
各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。
四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
五、加強督導(dǎo)檢查，建立問責(zé)機制
各級稅務(wù)機關(guān)要按照國發(fā)〔2010〕10號文件關(guān)于建立考核問責(zé)機制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內(nèi)容，對清算工作開展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導(dǎo)檢查組將對整改情況擇時擇地進行復(fù)查。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務(wù)總局上報。
附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表（略）
河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知
豫地稅發(fā)[2010]28號 2010-03-17
各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣(市)地方稅務(wù)局：
為了加強我省土地增值稅的管理，根據(jù)全國地方稅工作會議精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)及其他相關(guān)規(guī)定的要求，結(jié)合我省土地增值稅政策執(zhí)行的實際情況，做好土地增值稅清算工作，現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：
一、土地增值稅預(yù)征率
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：
(一)普通標準住宅1.5%；
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。
二、土地增值稅核定征收率
(一)普通標準住宅2%;
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；
(四)符合第三條第(二)項條件的8%。
依據(jù)豫地稅函[2010]202號：“土地增值稅核定征收率”僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目；對非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進行清算，無法清算的，報省局批準后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅；對個人轉(zhuǎn)讓二手房，符合減免稅條件的，應(yīng)按照規(guī)定辦理減免稅手續(xù)，享受減免稅政策，對于不符合減免稅條件的，在清算中又無法準確計算收入、扣除項目的，可按《通知》中第五條的核定征收率征收土地增值稅。
三、土地增值稅的核定征收
所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列(一)、(二)項條件的，報省轄市地方稅務(wù)局批準，按核定征收率征收土地增值稅。
(一)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。
1、能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；
2、能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；
3、收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務(wù)機關(guān)難以核實的；
凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。
1、擅自銷毀賬簿；
2、拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的；
3、依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
4、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；
5、符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；
6、申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。
依據(jù)豫地稅函[2010]202號：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。
四、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。
五、轉(zhuǎn)讓二手房的問題
個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。對無法計算扣除項目金額的納稅人可按核定征收的方式征收土地增值稅。
個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率：普通標準住宅2%；普通標準住宅以外的其他房地產(chǎn)項目3%。
六、土地增值稅清算主體
根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件(包括主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的)后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
七、土地增值稅清算審核
(一)納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣(市)、區(qū)稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算的，應(yīng)報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務(wù)局審核。
(二)審核人員的組成
各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科(所)等相關(guān)部門的人員組成。
八、其它問題
(一)個人轉(zhuǎn)讓二手房的，交易價格一般情況下有市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格等多種。在實際工作中，主管稅務(wù)機關(guān)可簡化工作程序，按孰高原則確定計稅價格，并及時辦理納稅手續(xù)。
(二)個人轉(zhuǎn)讓二手房的減免稅手續(xù)
個人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡符合減免土地增值稅條件的，由縣(市)、區(qū)主管稅務(wù)機關(guān)審批。具體操作方法和程序由省轄市地方稅務(wù)局規(guī)定。
九、各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退(抵)少補。
十、本通知自2010年5月1日起執(zhí)行，過去的規(guī)定與本通知有抵觸的，一律按本通知執(zhí)行。
河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告
河南省地方稅務(wù)局公告[2011]第10號
為了加強土地增值稅核定征收管理，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省的實際情況，現(xiàn)將土地增值稅核定征收率有關(guān)問題公告如下：
一、土地增值稅核定征收率
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
（一）住宅
1.普通標準住宅5%;
2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。[條款廢止]
1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。
2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的。
3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。
4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。
（四）所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。
（五）個人轉(zhuǎn)讓二手房的核定征收率
個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。
二、關(guān)于經(jīng)濟適用房問題
經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。
三、關(guān)于車庫、地下室歸屬問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。待清算時，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。
四、執(zhí)行時間
本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。
特此公告。
二〇一一年十一月六日
河南省地方稅務(wù)局直屬分局
房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率、核定征收率一覽表
土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。納稅人在項目全部竣工結(jié)算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預(yù)征范圍”。自1994年以來，中國對房地產(chǎn)土地增值稅一直實行“預(yù)征制”：事前預(yù)征，事后清算，多退少補，預(yù)征稅率一般在1%—3%之間。
改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學(xué)、精細的測算，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。
除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率。
對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
河南省地方稅務(wù)局直屬分局
房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率、核定征收率一覽表
第一階段（2004年11以前）
第二階段 （2004年11月－2007年1月）
第三階段 （2007年2月－2010年4月）
第四階段 （2010年5月1日之后）
特點
查賬征收方式
核定征收方式
對新項目采取按項目進行鑒定的方式進行管理（原則上鑒定為查賬征收方式）
無論新老項目均按查賬征收方式繳納土地增值稅（在審查納稅人清算申請過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，經(jīng)主管局長同意可按核定征收方式進行土地增值稅清算）
預(yù)征率
1、預(yù)售民用住宅的土地增值稅預(yù)征率為1%；2、預(yù)售民用住宅以外的其他房地產(chǎn)項目的土地增值稅預(yù)征率為3%；3、凡預(yù)售民用住宅和其他房地產(chǎn)項目劃分不清的，一律按3%執(zhí)行；
與第一階段相同
與第一階段相同
1、普通標準住宅1.5%；2、除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；3、除上述1、2項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%；4、經(jīng)濟適用房0.5%；
核定征收率
1、預(yù)售或銷售民用住宅核定征收率為0.8%；2、預(yù)售或銷售民用住宅以外的其他房地產(chǎn)項目的核定征收率為1%；3、凡預(yù)售或銷售民用住宅和其他房地產(chǎn)項目劃分不清的，一律按1%執(zhí)行。
與第一階段相同
1、普通標準住宅1.5%；2、除普通標準住宅及土地以外的其他房地產(chǎn)項目3.5%；3、土地5%；
1、普通標準住宅2%；2、除普通標準住宅以外的其他住宅4%；3、除上述1、2項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；4、符合六個條件之一的8%；
文件依據(jù)
豫地稅發(fā)[1997]160號 豫地稅函[2004]125號
與第一階段相同
豫地稅發(fā)[1997]160號 豫地稅發(fā)[2007]16號
豫地稅發(fā)[2010]28號 豫地稅函[2010]202號
制表日期為：2011年8月，具體政策以相關(guān)文件為準。
河南省地方稅務(wù)局
關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知
豫地稅發(fā)[2011]51號 2011.4.11
各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：
為進一步貫徹落實《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定，切實加強和規(guī)范我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的所得稅、土地增值稅管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步走上科學(xué)化、規(guī)范化、精細化管理軌道，結(jié)合我省實際提出如下要求，請認真貫徹執(zhí)行。
一、所得稅方面
（一）加大政策宣傳和培訓(xùn)力度
各地要采取有效措施，有針對性地進一步加大政策宣傳和培訓(xùn)力度，對外，要使房地產(chǎn)企業(yè)知曉《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）文件精神，輔導(dǎo)企業(yè)認真執(zhí)行文件規(guī)定；對內(nèi)，要使地稅管理人員熟練掌握和運用《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，嚴格按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。
（二）加強查帳征收企業(yè)所得稅管理
對房地產(chǎn)企業(yè)實行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業(yè)所得稅立法精神的體現(xiàn)。各地要堅定不移地要求和幫助企業(yè)建立健全帳制，正確進行財務(wù)核算，嚴格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）進行稅務(wù)處理。
實行查帳征收的企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點稽查”的征管方式進行管理。
1.按期預(yù)繳
實行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。
計稅毛利率按下列規(guī)定進行測算確定：
（1）開發(fā)項目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
（2）開發(fā)項目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
對開發(fā)項目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，以及經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項目分別核算預(yù)售收入，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。
2.年度匯算
房地產(chǎn)企業(yè)實行分季（或月）預(yù)繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)季度或月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管地稅機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供地稅機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告及地稅機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
3.完工結(jié)算
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，繳納稅款。
對已達到完工條件而未在規(guī)定期限內(nèi)向主管地稅機關(guān)結(jié)算的，主管地稅機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。
4.重點稽查
各級地稅機關(guān)要認真組織開展企業(yè)所得稅重點稽查工作，對企業(yè)所得稅實際稅負小于預(yù)征額的，要嚴格進行納稅評估或重點稽查。尤其是年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作結(jié)束后，對出現(xiàn)匯算清繳應(yīng)退稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，縣區(qū)地稅機關(guān)必須逐戶組織實施稅務(wù)稽查，形成稽查結(jié)論或報告。凡稽查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃稅現(xiàn)象的，要依法嚴肅處理。
（三）加強核定征收企業(yè)所得稅管理
企業(yè)如果出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情況，地稅機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
對實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)參考企業(yè)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)地理位置、銷售價格、土地成本、建筑成本、對企業(yè)評估測算的利潤率，以及賬務(wù)健全企業(yè)類似開發(fā)項目利潤水平等因素確定。
原則上按國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率執(zhí)行，不得低于同地區(qū)同類企業(yè)的應(yīng)稅所得率，同時，要積極引導(dǎo)企業(yè)向查帳征收過渡。不能出于以降低企業(yè)稅負為目的而采取核定征收方式。
（四）加強國地稅部門協(xié)作
目前，我省國稅部門對其管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實行查帳征收。因此，各級地稅部門要主動與國稅部門聯(lián)系合理確定應(yīng)稅所得率、計稅毛利率等，保證同一區(qū)域內(nèi)同類企業(yè)的所得稅稅負基本相當，防止出現(xiàn)同區(qū)域同類企業(yè)稅負不公現(xiàn)象。
（五）狠抓工作落實
各級地稅機關(guān)要進一步加大監(jiān)督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強對預(yù)征工作的管理監(jiān)督，原則上企業(yè)所得稅納稅人年度預(yù)繳稅款占當年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)﹢匯算清繳數(shù)）不得少于70%；另一方面要加強對匯繳應(yīng)退稅款企業(yè)稽查工作開展情況的監(jiān)督，并嚴格責(zé)任追究，確保工作落實。
各級地稅機關(guān)要充分認識加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要意義，切實把加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時上報省局所得稅處。省局對各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作的開展情況適時組織督導(dǎo)，總結(jié)好的經(jīng)驗和做法，進一步改進和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。
二、土地增值稅方面
（一）繼續(xù)加強土地增值稅清算工作
河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）文件下發(fā)后，各地積極行動，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進展情況看，清算工作進度差別很大，有的地方僅清算很少的項目，有的地方清算工作進展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴格按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定積極推進土地增值稅清算工作。
（二）加強土地增值稅政策的宣傳和培訓(xùn)工作
土地增值稅的政策宣傳和培訓(xùn)是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強土地增值稅政策宣傳和培訓(xùn)。具體要求：一是對外的宣傳培訓(xùn)，各級稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機構(gòu)的宣傳和培訓(xùn)；二是要加強對土地增值稅清算小組和稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其熟悉土地增值稅的政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地增值稅的各項政策，培養(yǎng)一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。
（三）提高土地增值稅清算質(zhì)量
土地增值稅清算質(zhì)量的高低，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平和稅務(wù)人員的執(zhí)行政策水平。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管機關(guān)要幫助和要求其建立健全帳制，正確進行財務(wù)核算，嚴格按照土地增值稅的政策規(guī)定進行稅務(wù)管理。
三、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的辦法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅和土地增值稅雖是兩個不同的稅種，計算方法、核算期和關(guān)鍵點均有差異，但其計算基礎(chǔ)都來源于帳制。因此，各級地稅機關(guān)要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的有效辦法，在嚴格執(zhí)行稅收政策的前提下，要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算相結(jié)合的新局面。
河南省地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局
關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知
豫地稅直發(fā)[2011]56號 2011.7.19
各科室、電子稅務(wù)管理中心、機關(guān)服務(wù)中心：
為加強我局房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅及土地增值稅征收管理，進一步提高企業(yè)所得稅、土地增值稅管理水平，推動企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作的深入開展，根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知》（豫地稅發(fā)[2011]51號）要求，結(jié)合我局實際提出如下要求，請認真貫徹執(zhí)行。
一、企業(yè)所得稅方面
（一）加強查帳征收企業(yè)所得稅管理
1、從2011年1月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原則上按照查賬征收方式征收企業(yè)所得稅。實行查賬征收方式征收企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知
2、我局對實行查賬征收方式征收企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點稽查”的征管方式進行管理。
（1）按期預(yù)繳。實行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計毛利率分月計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。
①企業(yè)按月預(yù)繳的應(yīng)納稅所得額等于各成本對象實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額以及非房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)納稅所得額之和。
②成本對象當期實現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額=預(yù)計毛利額-準予當期扣除額
預(yù)計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×預(yù)計毛利率
③實行查賬征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計毛利率為25%，經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的預(yù)計毛利率為15%。企業(yè)應(yīng)按不同項目分別核算預(yù)售收入，并按照對應(yīng)的預(yù)計毛利率計算預(yù)計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用預(yù)計毛利率。
④企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)。
（2）年度匯算。納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，附報對每個成本對象實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告、年度財務(wù)會計決算報告及中介機構(gòu)涉稅鑒證報告等資料，辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。
（3）完工結(jié)算。符合完工條件的成本對象，企業(yè)應(yīng)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工結(jié)算表》，并向我局辦理結(jié)算。未按規(guī)定期限進行結(jié)算歸集的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我局將按有關(guān)規(guī)定核定其應(yīng)納稅款。
（4）重點稽查。對于實行查賬征收的企業(yè)，如果匯算清繳和結(jié)算歸集所得率低于15%的，由稅源管理科在匯算結(jié)束后一個月內(nèi)列出名單，叫相關(guān)部門納入重點稽查和納稅評估范圍。
所得率=企業(yè)應(yīng)納稅所得額/收入總額×100%
（二）加強核定征收企業(yè)所得稅管理
1、在日常管理中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形的，其應(yīng)納稅所得額=收入總額×應(yīng)稅所得率。
應(yīng)稅所得率按《河南省地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局關(guān)于對建筑與房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)所得稅征收方式鑒定的通知》（豫地稅直函發(fā)〔2010〕1號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2、對實行核定征收企業(yè)所得稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，我局將在每年6月底進行一次重新鑒定。重新鑒定工作完成后，按重新鑒定的結(jié)果進行調(diào)整。
二、土地增值稅方面
河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）文件下發(fā)后，我局積極行動，于2010年9月份研究通過了《關(guān)于加強土地增值稅征收管理的意見》（豫地稅直發(fā)〔2010〕51號）（以下簡稱《意見》），決定采取建立房地產(chǎn)開發(fā)項目管理臺帳、開展稅源巡查、下達清算通知等方式督促納稅人實施清算。為推動土地增值稅清算工作的深入開展，進一步貫徹《意見》精神，現(xiàn)將下一步重點工作安排如下。
（一）開展稅源巡查，做好土地增值稅預(yù)征稅款的追征工作
7月底以前，稅源管理科要完成對我局所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建、在售項目的逐戶調(diào)查統(tǒng)計工作。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)存在未嚴格按照稅收政策規(guī)定的預(yù)征率申報土地增值稅的情況，要求稅源管理科在8月30日以前完成對我局所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月1日以來不規(guī)范申報行為的巡查工作，督促納稅人正確適用相應(yīng)預(yù)征率，納稅人少繳稅款的應(yīng)立即補繳稅款并加收滯納金，所有補繳稅款應(yīng)在12月30日前追征入庫。
（二）積極采取措施，督促納稅人實施清算。在稅源巡查的基礎(chǔ)上，稅源管理科應(yīng)對已達土地增值稅清算條件的項目全面進行梳理、統(tǒng)計，向納稅人下達清算通知（制發(fā)《稅務(wù)事項通知書》），要求其在規(guī)定的時限內(nèi)向我局報送清算資料。
1、對于符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）（以下簡稱《規(guī)程》）第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，稅源管理科應(yīng)在8月15日以前向納稅人下達清算通知，通知其務(wù)必在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向稅收管理員報送清算資料，辦理清算手續(xù)。開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知
2、對于符合《規(guī)程》第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由稅源管理科確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，稅源管理科應(yīng)立即下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)向稅收管理員報送清算資料，辦理清算手續(xù)。
3、應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)我局確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的清算期限內(nèi)不清算或不提供清算資料的，稅源管理科應(yīng)向其下達責(zé)令限期清算通知（責(zé)令限期清算期限原則上不得超過15日），納稅人超過責(zé)令清算限期仍不清算的，經(jīng)主管局長批準可按8%的核定征收率征收其土地增值稅，并可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條有關(guān)規(guī)定進行處罰。
（三）加強領(lǐng)導(dǎo)、分工協(xié)作，齊心合力搞好清算
1、成立組織、落實責(zé)任。成立由局領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)科室負責(zé)人參加的土地增值稅清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負責(zé)我局清算工作的指導(dǎo)及審核結(jié)果的確認工作。成立由征管、稅政、管理、稽查各部門人員組成的7個清算審核小組，具體負責(zé)清算資料的初審工作，對清算初審結(jié)果負全責(zé)。清算審核小組設(shè)組長一名，全面負責(zé)7個清算小組任務(wù)分配及組織、協(xié)調(diào)工作。清算審核小組內(nèi)部實行主查人制度，主查人對清算初審結(jié)論負總責(zé)。
2、嚴格時限、細化流程。
一>、受理。清算資料的受理工作由稅收管理員負責(zé)。稅收管理員應(yīng)嚴格按照《規(guī)程》的規(guī)定，受理、傳送納稅人清算資料。對符合清算條件但報送的清算資料不齊的納稅人，稅收管理員應(yīng)通知其在3個工作日內(nèi)補報資料。納稅人報送清算資料齊全的，稅收管理員應(yīng)在1個工作日內(nèi)將清算資料傳遞給清算審核小組組長。
二>、初審。清算資料的初審工作由清算審核小組負責(zé)。清算工作由清算審核小組組長統(tǒng)一進行分配。清算審核小組在接到組長傳來的清算資料后，應(yīng)在20日內(nèi)（對分期開發(fā)項目在5年以上的，應(yīng)在50日內(nèi)審核完畢）完成初審。對在初審中發(fā)現(xiàn)有資料不齊、情況不明等需進一步調(diào)查核實情況的，清算審核小組可將清算資料退回稅收管理員進一步補充資料（補充資料時間不計入清算時間）；稅收管理員應(yīng)在3日內(nèi)按照審核小組的要求完成資料補充工作；初審結(jié)束后，清算審核小組成員須在清算納稅申報表及其附表中簽署初審意見并將初審結(jié)果報告組長。
三>、審核。審核工作由清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)。清算審核小組組長收到清算審核小組初審意見后，應(yīng)在1個工作日內(nèi)向清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組組長匯報; 清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組組長（或其委托的常務(wù)副組長）應(yīng)在9日內(nèi)召開審理會議并做出決定。清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組對清算資料及初審結(jié)果進行集體審核時，清算審核小組主查人應(yīng)參加并匯報初審情況。對在審核中發(fā)現(xiàn)有重大疑點的，清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組要及時移交稽查科進行稽查；審核結(jié)束后，清算審核小組將審核意見報主管局長批準同意后，向納稅人制發(fā)《稅務(wù)事項通知書》；清算資料由審核小組統(tǒng)一登記編號后歸檔。
3、分工負責(zé)，搞好配合。稅源管理科要以房地產(chǎn)開發(fā)項目管理為依托，做好土地增值稅的項目管理工作，指導(dǎo)納稅人正確適用預(yù)征率，及時補繳稅款、加收滯納金，督促符合清算條件的項目進行清算；清算審核小組和清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組要在規(guī)定時限內(nèi)認真履行初審及審核職責(zé)。各科室及相關(guān)人員要高度重視，認真按照上述規(guī)定和要求，切實作好房地產(chǎn)項目管理及清算等各項工作。明年年初，我局將對此項工作進行評比，成績突出者予以通報表揚，對未按本通知要求開展工作的有關(guān)科室和人員，取消其年終評先資格。
附件：
1.《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知》（豫地稅發(fā)〔2011〕51號）
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）
3.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象完工結(jié)算表》
4.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）
5. 《土地增值稅清算申報表》
6. 附表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）
7．《土地增值稅核定征收審核表》
附件下載: rar 文件
河南省地方稅務(wù)局
轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
豫地稅函[2010]第202號
各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位：
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合以下意見認真貫徹執(zhí)行。
一、關(guān)于“核定征收率”適用范圍問題。
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）第二條的“土地增值稅核定征收率”僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目；對非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進行清算，無法清算的，報省局批準后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅；對個人轉(zhuǎn)讓二手房，符合減免稅條件的，應(yīng)按照規(guī)定辦理減免稅手續(xù)，享受減免稅政策，對于不符合減免稅條件的，在清算中又無法準確計算收入、扣除項目的，可按《通知》中第五條的核定征收率征收土地增值稅。
二、關(guān)于“計稅價格明顯偏低”的問題。
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）第三條第二款第6小項中：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。
三、關(guān)于經(jīng)濟適用房問題。
經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅；在土地增值稅清算時無法準確進行清算的，按照普通標準住宅2%核定征收土地增值稅。
四、關(guān)于我省普通住房具體標準的問題。
根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局、省財政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（豫地稅函〔2010〕102號）文件的規(guī)定，我省普通住房原則上同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建造面積在120平方米以下（按照各省轄市人民政府批準的標準確定），實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下（按照各省轄市人民政府批準的標準確定）。
五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時，為了簡化計算，銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。
六、關(guān)于中介機構(gòu)的問題。
根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機構(gòu)進行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2007〕113號）文件規(guī)定：“凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準，取得注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入河南省注冊稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級稅務(wù)機關(guān)審查合格在省級報刊予以公示的稅務(wù)師中介機構(gòu)”方能辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，符合準入條件的稅務(wù)中介機構(gòu)名單詳見附件。各地應(yīng)嚴格按豫地稅函〔2007〕113號文件規(guī)定執(zhí)行。對冠名“河南XX稅務(wù)師事務(wù)所”的，在河南省境內(nèi)可跨地區(qū)辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。
七、為簡化程序，方便納稅人，對以下個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為明確為備案類減免。
（一）個人銷售住房。
1．政策依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
2．應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）買賣雙方居民身份證明；
（3）房屋買賣合同；
（4）房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；
（5）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。
（二）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)。
1．政策依據(jù)：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅〔1995〕048號）
2．應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）互換住房雙方居民身份證明；
（3）互換住房的協(xié)議、由公證機關(guān)出具的公證書；
（4）互換住房的房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；
（5）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。
（三）繼承、贈與的房地產(chǎn)。
1．政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例實施細則》及財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅〔1995〕048號）
2．應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）贈與雙方居民身份證明；
（3）房產(chǎn)所有權(quán)證；
（4）屬于繼承房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，繼承人應(yīng)當提交公證機關(guān)出具的“公證書”；
（5）屬于贈與房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，應(yīng)提交贈與雙方當事人的有效身份證件；證明贈與人和受贈人直系親屬關(guān)系的人民法院判決書、由公證機構(gòu)出具的公證書；證明贈與人和受贈人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書、由公證機構(gòu)出具的公證書。
（6）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。
上述納稅人應(yīng)向主管地稅機關(guān)提請備案，按要求報送有關(guān)資料，經(jīng)縣（市、區(qū)）級地稅機關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行；納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減稅、免稅。
“二手房減免稅登記備案表”由各省轄市結(jié)合其他稅種一并自行設(shè)計，并要求基層工作人員在填寫時必須簽署具體意見。
國家稅務(wù)總局
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
國稅函〔2010〕220號
各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：
為了進一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
二○一○年五月十九日
豫地稅函〔2010〕202號之附件2.doc
河南省地方稅務(wù)局
關(guān)于對加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理有關(guān)事項的公告
河南省地方稅務(wù)局公告[2011]第9號
為進一步貫徹落實《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件規(guī)定，切實加強和規(guī)范我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的所得稅、土地增值稅管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步走上科學(xué)化、規(guī)范化、精細化管理軌道，結(jié)合我省實際，現(xiàn)對加強房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅、土地增值稅管理的有關(guān)事項公告如下：
一、所得稅方面
（一）加大政策宣傳和培訓(xùn)力度
各地要采取有效措施，有針對性地進一步加大政策宣傳和培訓(xùn)力度，對外，要使房地產(chǎn)企業(yè)知曉《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文件精神，輔導(dǎo)企業(yè)認真執(zhí)行文件規(guī)定；對內(nèi)，要使地稅管理人員熟練掌握和運用《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，嚴格按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。
（二）加強查帳征收企業(yè)所得稅管理
對房地產(chǎn)企業(yè)實行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業(yè)所得稅立法精神的體現(xiàn)。各地要堅定不移地要求和幫助企業(yè)建立健全帳制，正確進行財務(wù)核算，嚴格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）進行稅務(wù)處理。
實行查帳征收的企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點稽查”的征管方式進行管理。
1．按期預(yù)繳
實行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。
計稅毛利率按下列規(guī)定進行測算確定：
（1）開發(fā)項目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。
（2）開發(fā)項目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。
（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
對開發(fā)項目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，以及經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項目分別核算預(yù)售收入，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。
2．年度匯算
房地產(chǎn)企業(yè)實行分季（或月）預(yù)繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)季度或月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管地稅機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供地稅機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。
在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告及地稅機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
3．完工結(jié)算
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，繳納稅款。
對已達到完工條件而未在規(guī)定期限內(nèi)向主管地稅機關(guān)結(jié)算的，主管地稅機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。
4．重點稽查
各級地稅機關(guān)要認真組織開展企業(yè)所得稅重點稽查工作，對企業(yè)所得稅實際稅負小于預(yù)征額的，要嚴格進行納稅評估或重點稽查。尤其是年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作結(jié)束后，對出現(xiàn)匯算清繳應(yīng)退稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，縣區(qū)地稅機關(guān)必須逐戶組織實施稅務(wù)稽查，形成稽查結(jié)論或報告。凡稽查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃稅現(xiàn)象的，要依法嚴肅處理。
（三）加強核定征收企業(yè)所得稅管理
企業(yè)如果出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情況，地稅機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
對實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)參考企業(yè)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)地理位置、銷售價格、土地成本、建筑成本、對企業(yè)評估測算的利潤率，以及賬務(wù)健全企業(yè)類似開發(fā)項目利潤水平等因素確定。
原則上按國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率執(zhí)行，不得低于同地區(qū)同類企業(yè)的應(yīng)稅所得率，同時，要積極引導(dǎo)企業(yè)向查帳征收過渡。不能出于以降低企業(yè)稅負為目的而采取核定征收方式。
（四）加強國地稅部門協(xié)作
目前，我省國稅部門對其管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實行查帳征收。因此，各級地稅部門要主動與國稅部門聯(lián)系合理確定應(yīng)稅所得率、計稅毛利率等，保證同一區(qū)域內(nèi)同類企業(yè)的所得稅稅負基本相當，防止出現(xiàn)同區(qū)域同類企業(yè)稅負不公現(xiàn)象。
（五）狠抓工作落實
各級地稅機關(guān)要進一步加大監(jiān)督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強對預(yù)征工作的管理監(jiān)督，原則上企業(yè)所得稅納稅人年度預(yù)繳稅款占當年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)﹢匯算清繳數(shù)）不得少于70%；另一方面要加強對匯繳應(yīng)退稅款企業(yè)稽查工作開展情況的監(jiān)督，并嚴格責(zé)任追究，確保工作落實。
各級地稅機關(guān)要充分認識加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要意義，切實把加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時上報省局所得稅處。省局對各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作的開展情況適時組織督導(dǎo)，總結(jié)好的經(jīng)驗和做法，進一步改進和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。
二、土地增值稅方面
（一）繼續(xù)加強土地增值稅清算工作
河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）文件下發(fā)后，各地積極行動，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進展情況看，清算工作進度差別很大，有的地方僅清算很少的項目，有的地方清算工作進展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴格按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定積極推進土地增值稅清算工作。
（二）加強土地增值稅政策的宣傳和培訓(xùn)工作
土地增值稅的政策宣傳和培訓(xùn)是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強土地增值稅政策宣傳和培訓(xùn)。具體要求：一是對外的宣傳培訓(xùn)，各級稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機構(gòu)的宣傳和培訓(xùn)；二是要加強對土地增值稅清算小組和稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其熟悉土地增值稅的政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地增值稅的各項政策，培養(yǎng)一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。
（三）提高土地增值稅清算質(zhì)量
土地增值稅清算質(zhì)量的高低，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平和稅務(wù)人員的執(zhí)行政策水平。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管機關(guān)要幫助和要求其建立健全帳制，正確進行財務(wù)核算，嚴格按照土地增值稅的政策規(guī)定進行稅務(wù)管理。
三、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的辦法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅和土地增值稅雖是兩個不同的稅種，計算方法、核算期和關(guān)鍵點均有差異，但其計算基礎(chǔ)都來源于帳制。因此，各級地稅機關(guān)要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的有效辦法，在嚴格執(zhí)行稅收政策的前提下，要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算相結(jié)合的新局面。
本公告自發(fā)布之日起施行?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知》（豫地稅發(fā)〔2011〕51號）同時廢止。
特此公告。
