年底是房地產(chǎn)政策的多發(fā)期，尤其是最近出臺的首套房貸款利率上調(diào)的政策引起普遍關(guān)注，關(guān)于七折房貸利率取消等消息不絕于耳，根據(jù)貸款人關(guān)心的熱點問題，記者采訪了“偉嘉安捷”的相關(guān)專家，并請專家集中解答如下：

　　問題1：

　　王先生明年春天結(jié)婚，想要在今年年底

趁著房價下降買一套房子，他想問現(xiàn)在的首套房貸利率是多少？年底買房是否合時宜？

　　專家解答：日前北京地區(qū)是有部分銀行將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率7.05%上調(diào)了5個百分點為7.40%，主要是與放貸重心的轉(zhuǎn)移相關(guān)聯(lián)。專家對此分析認為，雖然個別銀行上調(diào)了利率，但是對于首次置業(yè)群體來說仍然有銀行尚未調(diào)整，王先生可以選擇這些銀行辦理貸款。從二手房的角度看，王先生因為結(jié)婚買房屬剛性需求，要以自身需求為主什么時候買房都比較合適，當(dāng)然臨近年底購房比較好“砍價”。

　　問題2：

　　李小姐于2008年購房，當(dāng)時享受到七折房貸優(yōu)惠利率，最近聽聞老房貸7折的優(yōu)惠將被取消，是否意味著她每月還款享受不了優(yōu)惠利率？

　　專家解答：專家解釋說，存量貸7折優(yōu)惠暫時不會取消，要以合同上簽訂的條款為主。據(jù)了解，當(dāng)年的7折利率房貸合同中，絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時間，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限，也沒有其他補充協(xié)議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。在這種情況下，像李小姐這樣享受過房貸七折優(yōu)惠利率的房主暫可不必多慮。

　　問題3：

　　最近孫先生看中一套房產(chǎn)，他想貸款買房又怕銀行會停貸，想咨詢一下臨近年底，銀行是否有停貸的跡象？

　　專家解答：臨近年底，各大銀行放貸力度會越來越縮緊，一貸難求已成普遍現(xiàn)象。不過，對于購房人來說，雖然放貸額度緊張，銀行還是能夠有序放貸，不會因為額度緊張就停止放貸，孫先生大可不必恐慌，如果符合貸款條件，是可以申請貸款的。

　　問題4：

　　目前建行已上調(diào)首套房利率，二套房利率會不會也跟著上浮？二套房的首付是多少？利率是多少？在貸款還清的前提下還能繼續(xù)貸款嗎？

　　專家解答：雖然建行的首套房貸利率有所上調(diào)，但是不會影響二套房貸款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限貸的政策環(huán)境下，銀行主要是以貸款記錄為衡量依據(jù)，借款人個人名下無貸款記錄時購房為首套，有過一次貸款記錄再買房算二套，當(dāng)有第三次貸款記錄時則停貸。所以，對于購房人來說，貸款買房前最好咨詢專業(yè)的貸款服務(wù)機構(gòu)，查詢個人征信情況再定擇。

　　問題5：

　　趙先生是外地來京打工人員，在京工作三年，公司給上了社保，但每月工資都是以現(xiàn)金方式發(fā)的，請問他這種情況能在北京買房嗎？

　　專家解答：根據(jù)外地人在京購買房產(chǎn)的限購要求，需要有滿五年的納稅證明或者社保證明。針對趙先生的個人情況而言，雖然公司為他繳納了社保但因其在京工作時間未滿三年且工資是以現(xiàn)金方式發(fā)放的，故不滿足外地人在京購房資格，所以不能購買。

　　問題6：

　　張先生想要賣掉現(xiàn)有的住房換套更大的房子，他粗略算過，賣掉現(xiàn)有的房子，手頭能有一百萬元，買房還需貸款80萬元左右，有朋友說公積金貸款利率較為優(yōu)惠，但公積金貸款適合他嗎？

　　專家解答：目前北京市住房公積金的最新政策是購買首套房建筑面積90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公積金貸款首付不得低于60%。公積金貸款有一個優(yōu)勢是，個人名下無房即使是有貸款記錄，使用公積金貸款仍然算做首套。張先生符合這樣的要求，如果賣掉房產(chǎn)再次使用公積金貸款的話首付為30%，貸款利率為4.9%。

　　問題7：

　　經(jīng)濟適用房未滿五年可用做貸款嗎？買的經(jīng)濟適用房滿了五年能轉(zhuǎn)為商品房嗎？

　　專家解答：根據(jù)北京市經(jīng)濟適用房的新規(guī)定，無論何時購買的經(jīng)濟適用房5年內(nèi)均不得上市交易，如確需出售需由政府優(yōu)先回購，滿五年的經(jīng)濟適用房正常交易過戶是可以轉(zhuǎn)為商品房的。

　　問題8：

　　吳先生有套房產(chǎn)想抵押用于個人消費周轉(zhuǎn)，他想了解一下，目前現(xiàn)行的利率是多少？年限有限制嗎？

　　專家解答：目前抵押消費貸款的政策是用途不同其貸款的利率、年限也不盡相同。根據(jù)吳先生的情況，當(dāng)?shù)盅嘿J款用于個人消費用途時，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%，最長貸款年限為10年。

　　問題9：

　　投資商業(yè)地產(chǎn)受二套房限制嗎？會有風(fēng)險嗎？

　　專家解答：根據(jù)目前北京的限購政策，商業(yè)地產(chǎn)不受二套房的限制，這個優(yōu)勢吸引了部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，促進了商業(yè)房產(chǎn)的交易量上升。在沒有更多投資渠道的情況下，投資商鋪是最保險的，商鋪投資回報雖然沒有住宅來得快，但相對來說比較穩(wěn)當(dāng)，暫不受政策影響。