最近很多朋友問我人生第一套房應(yīng)該怎么買，對于這種問題，我并不急于馬上解答，而是告訴他們：第一套房幾乎決定你日后的財富量級，一定要買對。為什么呢？
數(shù)千年前，道教先圣老子李耳就回答了這個問題：
A journey of a thousand miles
must begin with a single step.
——Laozi
合抱之木，生于毫末；
九層之臺，起于壘土；
千里之行，始于足下。
第一套房能否賺錢，決定了你的資產(chǎn)升級火箭是否有足夠燃料脫離地心引力，飛向宇宙。房產(chǎn)投資圈里有很多大神級人物，雖然他們發(fā)家的路徑不盡相同，但無一例外都是買對了第一套房。
第一套房買對了，實實在在賺了錢，你才會感受樓市的威力，從看跌樓市的一方坐到看漲的一方，然后不斷研究升級自己的買房技能，最后房子越買越多，成為一個真正的買房高手。
既然首次置業(yè)如此重要，所以我花了很長時間寫了這篇文章，希望給大家分享下我的看法和建議，以求幫助大家樹立一個正確的買房觀，走好買房的第一步。請大家閱讀后轉(zhuǎn)發(fā)給親友，感謝。
人是活在意義之中的，我們每做一件事都試圖賦予它某種意義，同樣，買房是一件大事，在行動之前，我們應(yīng)該問一下自己買房到底為了什么？
也許你會有如下答案：
1、對抗通貨膨脹
2、為了結(jié)婚
3、攀比心理
4、不想再租房
5、有一個家
其實以上的答案只是部分回答了為什么買房這個命題，一個人買房，他的真正目的應(yīng)該是：擁有一個有明確產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)。
人的覺醒始于產(chǎn)權(quán)意識的覺醒，打工人之所以不能脫離職場，是因為他們沒有屬于自己產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，所以只能不斷出賣自己的勞力和時間。
任何一個人想解放自己，都必須擁有明確產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，無論這個資產(chǎn)是房產(chǎn)、股權(quán)，還是機器、廠房設(shè)備，還是自媒體賬號，天貓網(wǎng)店等等。所謂無資產(chǎn)，難成富人就是這個道理。
自有產(chǎn)權(quán)的東西越多，人生的自由度越高，人生的選擇權(quán)越多。
如果你今天還只能依靠自己的勞力和時間換錢，但是你心里一定要明白，這些只是手段，不是目的。有產(chǎn)權(quán)的才是你的主業(yè)，沒產(chǎn)權(quán)的只是副業(yè)。
記?。阂磺袊@資產(chǎn)，而不是工作。
從產(chǎn)權(quán)的角度去看買房，我們發(fā)現(xiàn)了這樣一個道理：那就是房子不但可以用來住的，還可以用來升值的。因為它的產(chǎn)權(quán)屬于你，所以上漲的收益也理所當(dāng)然屬于你。
既然能夠不斷升值的房產(chǎn)，才是我們追求的東西。那么人生第一套房應(yīng)該怎樣買才能實現(xiàn)升值的目的呢？四大要點如下：
你是否有這樣的感受，幾年前和自己同事朋友一起買的房子，人家的房子升值得比較快。你的房子卻趴著不動，而你們當(dāng)初買房花的錢卻都是同樣多的?，F(xiàn)在人家就有機會換房第二套，一套裂變成兩套，而你卻啟動不了。
僅僅是因為你們當(dāng)時選擇的地段不同，幾年之后就會產(chǎn)生巨大的差異。
一個城市里面它的板塊發(fā)展是存在不均衡的，有老的區(qū)域，也有新的區(qū)域；有中心區(qū)域和郊區(qū)，而郊區(qū)又分為遠郊區(qū)和近郊區(qū)。所以各個地方是有它們的上漲周期的，有些漲得快，有些漲得慢。
如果你研究得更深一點你就會發(fā)現(xiàn)，城市之間還有板塊輪動，而板塊輪動也就是我們經(jīng)常說的熱點轉(zhuǎn)移。跟著熱點掙錢，相對來說比較快的，但是要把握時機。
你買完之后，房子周圍如果有很多利好不斷落地兌現(xiàn)，房價一定是跟著水漲船高的。比方說公路地鐵開通了，學(xué)校醫(yī)院又開始興建了，附近的商業(yè)綜合體動工了等等。
其實買房子買的根本不是房子本身，而是房子窗戶以外的東西。因為房子的面積是不會長大的，房子的戶型也是固定的，真正會變化的是窗戶以外的東西——資源配套。
說到這里大家知道好地段的本質(zhì)是什么了嗎？
好地段的本質(zhì)是城市資源的不斷集聚，也就是周圍的學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)綜合體，交通，圖書館等等在未來幾年不斷集聚升級的過程。這種地段的房子必漲，一個字：買。
人類跟動物的最大區(qū)別之一就是我們懂得制造和利用工具。杠桿作為一種買房工具，是一個好東西，它令到你可以跨期利用未來的資金來購買當(dāng)下需要的東西，所以我們一定要物盡其用，那么具體應(yīng)該怎么做呢？
一，可承受范圍內(nèi)，貸款越多越好，比例越低越好。
如果你手上有首套貸款的資格，還有100萬現(xiàn)金，想買總價200萬的房子。那么千萬不要只貸50%。那真是浪費了你的處女貸。要么考慮對自己好一點，買個300萬左右的房子，要么付60萬首付，手上留40萬現(xiàn)金。
40萬現(xiàn)金，應(yīng)急也好，花掉也好，都可以留在手上保持流動性。就算存在銀行，每個月拿出來還房貸，也能還個四五年呢。再說湊一點錢，很快又可以買第二套了。
二、貸款時間越長越好，能貸30年，就不要只貸20年
從宏觀經(jīng)濟出發(fā)，隨著時間流逝，貨幣超發(fā)，即使你30年如一日做同一份工作，你的收入也一定會增加，相對而言每個月還錢的壓力會逐漸降低，貸款時間越長，紅利越高。
想想看，十年前，一線城市買套房，每月3500元的月供，對一個家庭是難以承受之重，但10年后，低得讓人想笑出聲。
三、還款方式，等額本息優(yōu)于等額本金。
簡單來說，等額本金每個月還款額都會減少，前期壓力大，后期越來越少。而等額本息則是每個月還同等數(shù)額的月供，傾向于后期還。
還是和上一條的原理類似，能后期還的錢，就不要前期還，因為通貨膨脹會替你省掉不少錢。
四、不要提前還貸也是同理。想想看，當(dāng)你欠著銀行的錢，最提心吊膽的是銀行。如果你提早還了貸款，銀行心里舒坦了，提心吊膽的，就輪到手上沒有現(xiàn)金的你了。
順便說一句，根據(jù)很多人的經(jīng)驗，貸款買房似乎是非常痛苦的事，好像自己是房奴一樣。實際過幾年之后，他們就會后悔當(dāng)初沒有貸款買多幾套。買房的時候說自己是房奴，賣的時候賺錢了他們從來不說自己房奴。
買房投資有四大坑貨：公寓，小產(chǎn)權(quán)，商鋪、車位，四個坑踩一個say sorry ，踩兩個賠錢，踩三個直接活埋。
1.公寓
無論誰來咨詢，我都不建議購買公寓。因為投資公寓的坑實在太多，很多買公寓的人腸子都悔青了。相信很多買房的人，應(yīng)該都聽過“滿五唯一”這種說法，這種房子在二手市場很吃香，來一套賣一套。
但是，公寓沒有滿五不滿五這一說，必須交20%的個人所得稅。
回到公寓的問題，公寓買賣還有個特別坑的地方，就是再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅，而且是實行四級超率累進稅率（和個人所得稅一個道理），征收至少30%最多60%。
再加上5.5%的營業(yè)稅，各種雜七雜八的費用加起來就相當(dāng)驚人了，所以，有這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，公寓的流動性非常差。
其次，公寓很難落戶，那就更別談與戶口綁定的學(xué)區(qū)房、社保醫(yī)療福利了。我們買房，買的不是磚頭，而是房子背后的城市配套，買的是一連串的資源，例如教育、醫(yī)療、就業(yè)機會、階層通道等等，千萬不要主次顛倒了。
2.小產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)屬于歷史遺留問題，是指在農(nóng)村集體土地上建的房子，這種房子產(chǎn)權(quán)屬于集體不屬于個人，你買了這種房子，你只有房子的使用權(quán)，沒有房子的所有權(quán)。
唯一的優(yōu)點就是，這類房子很便宜。有點像一下子付了幾十年的租金。很多人就猶豫，到底要不要花錢買這種房子呢？
我這里有幾個思考：
小產(chǎn)權(quán)房，吞掉了政府賣地的收益、開發(fā)商稅收，破壞了既定社會規(guī)則，國家是不可能讓它轉(zhuǎn)正的。還有一個缺點，這類型房子的金融屬性非常差，銀行不喜歡，很難辦按揭、抵押，一般只能全款買。
在中國，大部分人最大一部分的資產(chǎn)就是房子，把自己一輩子的積蓄壓在這種劣質(zhì)資產(chǎn)上，不是特別值得。
3.商鋪
早在十幾年前，互聯(lián)網(wǎng)購物還不那么厲害的時候，商品零售的渠道主要靠商鋪，每個城市都有一兩條步行街或購物中心，而這些地方的商鋪的租金都是天價的，才有了“一鋪養(yǎng)三代”的說法。
但是，隨著互聯(lián)網(wǎng)深入社會各個毛細血管，零售渠道的多樣化以及商品產(chǎn)能過剩，商鋪的租金已經(jīng)連年走低。
并且，在中國現(xiàn)階段投資房產(chǎn)，賺錢主要靠升值差價，而不是租金。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金，要賺100萬，也得差不多十年，但是買住宅十年差不多可以做兩個周期行情了。
另外，商鋪是一個極易受到?jīng)_擊的資產(chǎn)，馬路改道，產(chǎn)業(yè)衰退，消費升級、市中心人口轉(zhuǎn)移等等，都會令商鋪租金大幅下跌。其他諸如臨時交通管制，圍蔽施工、消防檢查，甚至門口多種了一個樹都會對商鋪的租金產(chǎn)生影響?？傊?，商鋪是一個防守性很差的東西。
4.車位
車位是開發(fā)商的邊角料，但是他們可以賣到賊貴，住宅2萬一平方，車位卻賣4萬一平方，10平方就要40萬，并且不能三成貸款。這種東西，也是一個坑貨。
有些三四線的朋友總是問：我買房的時候，要不要買車位，以后自己有地方停車，并且賣房的時候更容易出手？
其實不是
三四線城市沒有咪表，只要不阻礙交通，有地方就能停車了，所以買車位是多余的，有那40萬還不如買多一套住宅了。
況且，車位一般本樓盤的人才會買，潛在的接手人群是很少的，到你想賣的時候，就知道怎么哭了。
寫到這里，可能有朋友會說：不是啊，你說的四大坑貨我買了，也漲了，你看，我的車位十年漲了50%。
其實，他們不知道，車位如果漲了50%，住宅翻倍都不止了，有錢買住宅不好，非得買坑貨？
住投分離就指把居住需求和投資需求拆解開來，分別思考，同時在行動上買房投資，租房住宿，同時提升家庭的居住質(zhì)量和資金的回報效率。
很多人都面臨這樣的困境：有錢，但是沒有所在城市的購房名額，又或者有所在城市的購房名額，資金卻不夠，無法實現(xiàn)自住 投資的目的。這時應(yīng)該怎么辦？
有幾個例子，也許會給您一點啟示：
有一個朋友，由于資金不足，無法在深圳買房，于是他就把資金挪去東莞投資了一套房，然后自己和家人在深圳租房，短短幾年后，東莞的房子漲了很多，他賣掉之后，回深圳了。
另一個朋友，有錢，但是人在上海，卻沒有購房名額，他也不閑著，把資金挪去無錫，蘇州買了幾套房，然后在上海租房，幾年之后，這些房子也給他帶來了可觀的收益。
其實，我們發(fā)現(xiàn)，買房最終的目的是什么？
對，是為了賺錢。
因為在成人的世界里，您的大部分問題都可以用金錢來解決，只要賺錢了，什么都好辦。將來無論是花錢買戶口，增加首付，甚至孩子讀書，父母養(yǎng)老治病都可以用錢來解決。
還有一種情況可以住投分離，就是把老家縣城的房子賣掉，給父母租最好房子住，然后拿錢去沿海城市投資，一樣自住投資不相誤。
1、在中國買房，等于交會員費進入通貨膨脹，財富二次分配俱樂部。交了首付，貸了款就是大哥的人，可以參與分錢了。
別人依靠工作，做生意，辦企業(yè)實現(xiàn)第一次財富分配，你提前買了房，將來把房子賣給他們可以參與二次分配。人生第一套房不要等，盡快交會員費上車。
2、積累自有產(chǎn)權(quán)的東西，才是正道，否則你就會陷入：干活-消費，最終一場空的循環(huán)。加油，打工人！
3、官方口徑變了，促進住房消費。我們真的希望明年樓市不要漲。
4、窮人存錢，賺取利息
富人借錢，支付利息
兩者思維，結(jié)局有霄壤之別
5、越買房越有錢，因為資產(chǎn)升值本身也會帶來現(xiàn)金，如果一直不買房可能會越來越窮，最終被社會邊緣化。
在媒體發(fā)達的時代，很多真正的樓市干貨都不太容易找到，但不用擔(dān)心，正是這些東西，拉大了人與人之間的差距，感謝您關(guān)注樓市團長。最近閱讀量有點低，如果您覺得文章有價值，請分享轉(zhuǎn)發(fā)給親友，以便往后更多有價值的文章給大家，多謝。溫馨提示：深圳東莞上漲之后，粵港澳大灣區(qū)城市群即將輪動上漲，珠海正處于上漲的前夕，如果你對珠海考察團有興趣請立即掃碼報名，每逢周末我們都會安排考察活動，帶大家一起踩盤，買房實現(xiàn)財富增值！馬上掃碼報名！
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