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你對房產(chǎn)投資一無所知，一開始就是錯的！

最近很多朋友私信我咨詢購房問題，我整理了一下，發(fā)現(xiàn)這些問題都是很有共性的：

買哪個城市？

買哪些地段？

買哪些房子？

·····

歸結(jié)起來看，這已經(jīng)不是一個問題，而是一整套的知識體系，買房與經(jīng)營公司一樣，需要全方位的崗位支撐，進(jìn)貨，財(cái)務(wù)，會計(jì)，銷售，行政管理…

區(qū)別就是，你是一個人，而公司是一群人，所以買好一套房，難度不亞于經(jīng)營好一間公司，當(dāng)然，買房的利潤有時也遠(yuǎn)勝于經(jīng)營公司。

從如何選城市 /地段/ 選什么樣子的房子，到融資貸款，這中間有很多環(huán)節(jié)，很多人甚至一生都沒有買過幾套房，這個領(lǐng)域?qū)λ麃碇v，完全是陌生的。

大城市的房子動輒數(shù)百萬上千萬，是很值得我們花時間和精力去學(xué)習(xí)的，畢竟這是人生非常關(guān)鍵的一個決定。

今天好好就跟大家聊聊普通人如何開始房產(chǎn)投資，普及一下。可能有朋友會說：“哎呀，現(xiàn)在什么形勢，還討論房產(chǎn)投資?！?/section>

對于這個問題，我只想說一句：難道你覺得中國一二線城市的房價(jià)永遠(yuǎn)不漲了嗎？如果是，那么請你劃走，這篇文章對你來說沒有意義了。你以后也不要關(guān)注房地產(chǎn)了，反正你都覺得沒機(jī)會了。

當(dāng)然，我的讀者大部分都不是單線思維的人，往往能夠在危機(jī)中看到機(jī)會，所以會在市場調(diào)整的時候，及時建倉，我相信這部分人才是最終的贏家。

做房產(chǎn)投資大部分人缺的不是具體的操作技巧，而是整個思考邏輯。我敢說如果你能徹底看懂今天的文章，你就已經(jīng)入門了。

好了，回到正題，普通人如何開始房產(chǎn)投資？

1）第一個共性的問題-關(guān)于城市的選擇

在哪個城市買房，大部分人的想法是：

第一，我在哪上班，就在哪買。

第二，我老家在哪里，就在哪買。

其實(shí)這樣對不對呢？假設(shè)你在山西、在云南上班，自住當(dāng)然應(yīng)該在當(dāng)?shù)刭I房，那如果追求投資回報(bào)呢？在當(dāng)?shù)刭I房無疑是錯誤的。

如果你在上海，北京上班，老家在東北，是不是買不起上海、北京，就一定要回老家買房呢？不一定的。

如果你不是自住，而是做房產(chǎn)投資，一定是追求回報(bào)率，正確的思維應(yīng)該是：

哪里能漲就買哪里

買房等于上一趟高速列車，列車方向一旦錯誤，后面的所有選擇都是沒意義的。

你在浙江金華、在山西運(yùn)城，在江西上饒這些沒什么存在感的城市買房，本身方向就錯誤了，再討論什么地段，新房還是二手，怎么融資貸款，都是多余的。

還有一些朋友的邏輯也很奇怪，買房按照遠(yuǎn)近買。比如，家是云南曲靖的，就覺得去買昆明，你要問他，為什么買昆明不買成都？

他告訴你，昆明近些。

我說朋友，近點(diǎn)遠(yuǎn)點(diǎn)，反正你都不住，請問有區(qū)別嗎？你反正都是投資，為何不找一個性價(jià)比更高，潛力更大的城市呢？

死守一個熟悉的地方不放，按照自己所在的地方遠(yuǎn)近去選擇城市，是典型的小農(nóng)思維模式。

正確的做法是什么？再分享一下我的投資思路：

買房第一步：選國家

買房第二步：選城市

買房第三步：選地段

然后其實(shí)90%已經(jīng)結(jié)束了，列車的方向已經(jīng)確定，座位已經(jīng)不太重要。

看問題能看到本質(zhì)，真的是一種本事，你挑了半天座位，特別豪華，然后是縣城郊區(qū)的一個帶花園的新房，你告訴我有什么用？

經(jīng)常有人問我，青島能買嗎？太原能買嗎？昆明能買嗎？

……

我的回答是，可以買，但并非最佳選擇。什么意思呢，你買了不一定可以賺到錢，即使賺到錢也不會是大錢，中國早就過了全國普漲的城市化階段了。

選擇在哪里買房，買什么性質(zhì)的房子是一個非常嚴(yán)肅的話題，因?yàn)槟阋簧呐赡芏稼A不過一次資產(chǎn)優(yōu)化。

說真的，早年與我一起買房的朋友，他們所賺到的錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一生的工作收入，試問有多少人可以打工賺到一兩千萬呢？

2）第二個共性的問題-哪些房子堅(jiān)決不能買？

居者有其屋。

普通剛需買房，如果不考慮升值與將來置換賣出，只為自住，開心就好，買什么無所謂。如果考慮投資，或者幾年后置換，那買的時候要注意，有些坑不要去碰。

1、不買沒學(xué)位的老破舊

老破舊，老，說明樓齡很長了，樓齡越長，以后越難在銀行貸款，一套房現(xiàn)在都20年樓齡了，再持有五六年，就快30年了，到時銀行貸不出款，失去了金融屬性，你折價(jià)賣都沒人要

破，說明房子很破爛，墻壁起皮，屋頂滲水，樓道貼滿小廣告，這種房子正在逐漸失去居住功能，連居住都不適宜了，你還指望它漲？

舊，說明房子很舊了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，就像上個世紀(jì)的產(chǎn)物，這種地方，年輕人是不會來，人都是貪新厭舊的，以后接盤的人越來越少，最后就砸你手里了。

多長的樓齡才處于安全邊際，不算老破舊？

一線城市樓齡不要大于15年

二線不大于10年

三線不大于5年

（非常稀缺的地段允許有增加3年左右的容忍度）

2、不買小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)雖然便宜，卻不會有房子的所有權(quán)，且難以轉(zhuǎn)正。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)是指在農(nóng)村集體土地上建的房子，這種房子產(chǎn)權(quán)屬于集體不屬于個人。小產(chǎn)權(quán)房，金融屬性非常差，銀行不喜歡，很難辦按揭抵押，一般只能全款買。

并且小產(chǎn)權(quán)是不合法的。

不合法，是因?yàn)閲覜]有掙到你的錢。你沒有向國家繳納土地出讓金，就自己蓋了房去，當(dāng)然不合法。

3、不買寫字樓公寓。

二手房市場，滿五唯一的房子因?yàn)槭《愘M(fèi)，所以很吃香。但是公寓卻沒有滿五不滿五，必須交20%的個人所得稅。

等再次出售時，要交評估價(jià)與原價(jià)差額的土地增值稅，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，征收至少30%最多60%。

還要加上5.5%的營業(yè)稅，各種雜七雜八加起來，稅費(fèi)驚人，且流動性非常差。

買房買的是背后的城市配套，買的是一連串的資源，例如教育、醫(yī)療、就業(yè)機(jī)會、階層通道等等。

而公寓很難落戶，更別談與戶口綁定的學(xué)區(qū)房，社保醫(yī)療福利。

4、不買別墅。

核心區(qū)的別墅是很多人終極奮斗的歸屬。這些別墅區(qū)，是人脈的聚集，身份的象征，幾乎無人出售。

但是對于普通投資者來說，一般性的別墅，屬于慢漲型，由于總價(jià)高導(dǎo)致流動性差，非常難套現(xiàn)，投資不要碰。

5、不買商鋪。

過去，繁華的商業(yè)步行街，會有租金很貴的商鋪，號稱一鋪養(yǎng)三代。

如今，電商互聯(lián)網(wǎng)早已成熟，城市發(fā)展加快，新老城更替，人口轉(zhuǎn)移，消費(fèi)升級，新商圈層出不窮，商鋪成了一個極易受到?jīng)_擊的資產(chǎn)。加上臨時交通管制，圍蔽施工，消防檢查，馬路改道，都會令商鋪?zhàn)饨鸫蠓碌?，是一個防守性很差的東西。

中國現(xiàn)階段的房產(chǎn)，賺錢主要靠升值差價(jià)，而不是租金。一個商鋪哪怕一個月收1萬租金，要賺100萬，也差不多十年，但是買住宅十年，可以做兩波上漲行情了。

6、不買車位。

車位一般本樓盤的人才會買，潛在的接手人群比較少。

車位價(jià)格并不便宜，作為開發(fā)商的邊角料，甚至單價(jià)比住宅都高，并且不能三成貸款。

如果車位能漲50%，住宅至少可以翻倍，有買車位的錢，不如再首付搞一套住宅。加上現(xiàn)在住房幾年就可能做一次改善置換，如果需要，完全可以低價(jià)租一個車位來解決停車問題。

可能有朋友會跟我杠：不對啊，我認(rèn)識某某買小產(chǎn)權(quán)、公寓、商鋪也賺了錢。

是，這些人賺了錢，但是有投資商品房住宅賺得多嗎？那點(diǎn)小錢我看不上。盡量最優(yōu)化自己投資，放大收益才是我追求的。中國沒房了嗎?非得趟那些渾水?

哪些房子能買，沒有統(tǒng)一的結(jié)論，但是哪些房子不能買是有絕對結(jié)論的。

記住，以上不是建議，是結(jié)論。

無數(shù)人的血淚教訓(xùn)，你偏要不服，執(zhí)意要去試下，那我也不能眼睜睜地看著你往火坑里跳，我只好閉上眼睛嘍。

如果你買了一個商鋪、商住、公寓、小產(chǎn)權(quán)房、寫字樓……

后面所有的一切是沒有意義的，方向一旦錯了，停下來就是進(jìn)步，接受市場教育, 果斷賣掉吧，再去其他地方投資賺回來。

最后，我想說，中國未來還有20%-30%的城市可以買，仍舊可以跑贏通脹，幫你積累財(cái)富。

美國城市化早就結(jié)束了，但是兩大海岸線的房價(jià)，還一直在漲。

日本早就老齡化了，但是東京永遠(yuǎn)不缺年輕人，所以，不要單純用城鎮(zhèn)化、人口出生率來把整個中國樓市一概而論。

中國人口老齡化，出生率下降，死掉的是縣城農(nóng)村這些地方，鶴崗房子白送也不影響上海、北京的房價(jià)繼續(xù)漲??！

從另一個角度來講，越是老齡化，以后中國五大都市圈的人越多，因?yàn)榭h城農(nóng)村幾乎沒有工作崗位了，活不下去，只能聚集到大城市才有機(jī)會翻身改變命運(yùn)，所以那里的房價(jià)，我目前還沒看到天花板。以北京為例吧，將來平均房價(jià)25萬每平方都是有可能的。

2009年我倒騰房子的時候，一套房子年頭買來，年底賣掉，搬運(yùn)一趟賺個三十萬就開心得不得了(總價(jià)也就200來萬)

2015年的時候，我們討論千萬總價(jià)以上的房子，好像還很牛逼。

2022年，一線城市千萬級別的房子也只是起步價(jià)而已。

如果不是持有更多房子，當(dāng)年賺了些錢就拿著現(xiàn)金沾沾自喜，估計(jì)今天我也被通貨膨脹洗劫得差不多了。

總之，我持有這么多房子，不但不打算賣出，遇到今年這樣的機(jī)會，還會逢低買入，在一個長期趨勢上漲的領(lǐng)域，是不需要過于在乎波動的，而市場回調(diào)則是建倉良機(jī)。這個道理，我想只有經(jīng)歷過2008、2012、2015年房地產(chǎn)低迷的人才會懂。我這一生賺到的大錢都不是來自于某次具體的短期交易，而是絕大部分來源于等待，等待一個巨大的周期。

好了，今天就說到這里，這篇文章是花了半小時寫出來的，希望大家轉(zhuǎn)發(fā)，幫我實(shí)現(xiàn)閱讀量2萬的小愿望，那樣我會高興許久的，非常感謝。

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