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黑牛窩生態(tài)公社 :人間仙境黑牛窩 四季如春勝江南

黑牛窩生態(tài)公社 人間仙境黑牛窩

四季如春勝江南

 

第一部分:項 目 簡 介

 

 項目名稱:

濟南黑牛窩生態(tài)公社

前言:本生態(tài)公社為歷城區(qū)重點扶植的生態(tài)項目,已獲政府相關(guān)批文,是南部山區(qū)唯一具有完備合法手續(xù)的綜合生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光開發(fā)項目,位于西營鎮(zhèn)往南3公里處,下降甘水庫北側(cè)自然山峪內(nèi),距燕山立交約35公里,環(huán)境獨立幽靜,植物茂密,風(fēng)景絕佳,是融都市綠色休閑生活、種植體驗采摘、養(yǎng)生度假、生態(tài)餐飲、高端商務(wù)接待為一體的綜合生態(tài)項目。

生態(tài)大棚以及依附于每組團每戶的綠色種植光廳做足了反季節(jié)環(huán)境價值,保證了南部山區(qū)唯一一年四季實現(xiàn)綠色休閑生活的獨特性

 

一、黑牛窩現(xiàn)已有投入資產(chǎn)1528

1.有形資產(chǎn)(市值)978(已有山地50x50=300,山上樹木381萬,壘堰、修路、水池、自有辦公、配電增容、人工維護費297)

2.無形資產(chǎn):注冊公司、合作社、策劃設(shè)計、人脈培育、項目價值總估 550

二、一期初具規(guī)模第一年度起步需投入1700萬:

1.一期核心用地108畝粗略計300萬(土地合同50年,先一次付清十年流轉(zhuǎn)金)

2.壘堰40萬,櫻桃大棚135萬,四季大棚321

3.新型農(nóng)家樂30x200x0.14=840

4.綠化、水系環(huán)境250

三、生態(tài)園區(qū)總投入暫按5500萬打造

四、資金使用方式:(僅指一期起步,后期資金合作另議

1.入公司股份。以項目啟動總盤3000萬大小計股份比例,投資300萬即擁有10%原始股份,(磋商)按滾動收益再投資;如資金充裕大盤一次建成資金合作再議。

2.部分入公司股份,部分取得農(nóng)家樂經(jīng)營權(quán)。入股部分參照上條,農(nóng)家樂暫按內(nèi)部平均價格3500/平米算,200平農(nóng)家樂計70萬(含種植小園,四季綠廳)---(另月亮灣木房別墅單價超一萬)

3.純資金中長期借貸,每年按20%利率,1~3年連本帶息還清

(參考房地產(chǎn)之間資金15~18%(商議)

五、收益來源及資金回報安全:

1.現(xiàn)有有形資產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓,山上樹種作為對外綠化出售,即可獲取資金;

2.新型農(nóng)家樂出讓(急于回籠資金),內(nèi)部價獲得,市場價遠期增值,此項今年底運作;

3.新型農(nóng)家樂經(jīng)營收益15000平米農(nóng)家樂可作為郊外別墅、私人會所、小型精品商務(wù)會館、養(yǎng)生會館等,兼容商務(wù)休閑康體餐飲住宿等全方位功能,只此住宿房間200入住暫按60%一項計算,年經(jīng)營額度為800萬,利潤粗計400萬;

僅作為餐飲,南部山區(qū)一般每戶農(nóng)家樂的收益在10~50萬每年左右

4.大棚產(chǎn)品收益,觀光、生態(tài)餐飲等收入,除四季大棚外當年預(yù)計回收成本,第二年盈利(純大棚種植每畝收益5萬左右,暫不計觀光、餐飲等)。按此規(guī)模20畝種植大棚每年收益100萬以上;觀光大棚收益不低于種植大棚。(生產(chǎn)基地可再另設(shè),規(guī)模經(jīng)營,統(tǒng)一商標包裝)

5. 山體綠化經(jīng)營出售樹苗、觀光健身旅游效益暫不計;                  

6.后續(xù)資金介入,貸款,融資,保證前期資金投入安全回報。此進度在獲得一期核心用地后即可進入運作。

7.在資金協(xié)議期內(nèi)或新型農(nóng)家樂戶主取得生態(tài)公社社員身份,無償使用園區(qū)休閑健身設(shè)施及場地,以社員價獲取本園內(nèi)生態(tài)產(chǎn)品及餐飲或其他服務(wù)。

六、項目批文、手續(xù)另附。

 

 

 

 

第二部分:項 目 分 析

  項目可行性:

社會主義新農(nóng)村建設(shè)是黨和國家的一項重要戰(zhàn)略,是時代發(fā)展和構(gòu)建和諧社會的必然要求。當前我國全面建設(shè)小康社會的重點難點在農(nóng)村,農(nóng)業(yè)豐則基礎(chǔ)強,農(nóng)民富則國家盛,農(nóng)村穩(wěn)則社會安;沒有農(nóng)村的小康,就沒有全社會的小康;沒有農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化,就沒有國家的現(xiàn)代化。如何建設(shè)好符合各地實際情況的社會主義新農(nóng)村是全社會共同面臨和亟待解決的課題。黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園將針對黑牛窩村地處山區(qū),耕地少,村民缺少致富技能的實際,通過資源整合、整體開發(fā),村民入股,組成農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)大棚、家家樂旅游等方式充分發(fā)揮黑牛窩山清水美的自然優(yōu)勢,實現(xiàn)家家住新樓,戶戶可經(jīng)營,人人有收入,共同富裕、和諧發(fā)展的目的。黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園建設(shè)符合國家政策,利國利民。

具體而言,觀光農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型生態(tài)旅游業(yè)。20世紀90年代以來,我國農(nóng)業(yè)觀光旅游在大中城市迅速興起。休閑觀光農(nóng)業(yè)是順應(yīng)城鄉(xiāng)消費需求,利用田園景觀和農(nóng)業(yè)資源,提供觀賞、采摘、垂釣、游樂、餐飲等體驗性休閑活動,是融農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟功能、生態(tài)功能、社會功能于一體的新興朝陽產(chǎn)業(yè)。發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè),有利于優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu),拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展空間,促進農(nóng)旅互動發(fā)展,加快農(nóng)民增收致富,推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)?,F(xiàn)在我國江浙地帶,東北等地農(nóng)業(yè)觀光園都己形成一定規(guī)模。

生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的與現(xiàn)代農(nóng)林業(yè)、旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)業(yè),不僅表現(xiàn)農(nóng)味、野味、鄉(xiāng)土味,而且體現(xiàn)生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢,游客來此休閑,既可觀賞各種傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品、享受自然風(fēng)光、品嘗各種綠色佳肴、體驗農(nóng)家之樂,也可以增長知識,體驗生態(tài)農(nóng)業(yè)文化風(fēng)韻。

現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快,越來越向往有一個安靜、祥和的生活環(huán)境。城市化的發(fā)展,人們厭倦了城市生活,沖出牢籠,回歸大自然已成為當今旅游業(yè)最流行的一句口號。休閑農(nóng)業(yè)旅游的推出正是適應(yīng)了城市人心理變化,迎合了城市人浮躁心態(tài)。游客可以在農(nóng)莊內(nèi)垂釣、摘果、喂雞、養(yǎng)魚,享受著田園樂趣,度過了歡樂時光。

隨著人們生活水平的提高,特別是久居鋼筋混泥土大樓中的城市人,能找一片山清水秀的福地,度假、休閑、養(yǎng)生,這將是下一步發(fā)展的方向和潮流,已現(xiàn)端倪。依托黑牛窩優(yōu)美的自然環(huán)境打造一家高端的設(shè)施齊全的生態(tài)觀光養(yǎng)生休閑園區(qū),成為城里人周末休閑、老年人養(yǎng)生福地,有極其廣闊的市場前景。

市場分析

根據(jù)初步市場調(diào)查,可以看到,目前已有的眾多已形成一定規(guī)模的農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游項目,都有一定市場影響力,較受市民喜愛。但同時,也可以看到,這些項目的季節(jié)性都較強,即只有夏季形成真正的客源高峰,其他季節(jié)則很難產(chǎn)生強烈的吸引力,顯得門庭廖落。且由于配套服務(wù)設(shè)施和相關(guān)服務(wù)項目的不足,很難真正留住客人,市民及觀光客們均是淺嘗輒止,逗留短暫,多以采摘體驗為主,較少留宿,產(chǎn)生更多消費聯(lián)動,具有產(chǎn)業(yè)鏈條單一的特點。而隨著人們生活水平的提高以及對田園生態(tài)的更加向往,對農(nóng)業(yè)生態(tài)游的心理要求與期望值也產(chǎn)生新的更高的要求,這就為黑牛窩生態(tài)公社以全新的反季節(jié)定位,打造四季如春的生態(tài)旅游觀光休閑福地,以全新形象、全新服務(wù)來滿足人們的更高要求提供了廣闊的市場空間。

 

第三部分:建 設(shè) 原 則

 

 建設(shè)思路

以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提,以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段,以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體,以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的,把新農(nóng)村建設(shè)與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風(fēng)貌結(jié)合起來,把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來,講求“原汁原味”,避免“視角污染”,追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一,圍繞生態(tài)園活動場所,依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源,向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間,盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài),形成一個集旅游觀光、高效農(nóng)業(yè)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、山地休閑、種植養(yǎng)殖體驗園。  

整個園區(qū)將分為一心五區(qū)

一心:

包括中心生態(tài)大棚區(qū)和中心生態(tài)游園配套區(qū),以黑牛窩較開闊的中心谷地、現(xiàn)有種植臺地及村落原址為基礎(chǔ),打造一個高檔次的現(xiàn)代高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)組團,以有機大棚櫻桃為主,打造四季如春的生態(tài)大棚,創(chuàng)造吸引力,支撐最為重要的綠色購物、綠色觀賞。

冬季如春的生態(tài)大棚將形成反季節(jié)旅游的亮點。將黑牛窩村現(xiàn)址打造成中心生態(tài)游園配套區(qū),作為服務(wù)于生態(tài)公社乃至下降干中心村公共庭院,具備山地特色觀賞游園、生態(tài)產(chǎn)品推廣示范功能。重點完善配套設(shè)施,并進行景觀改造,形成山清水秀、四季風(fēng)景如畫的養(yǎng)生福地。

五區(qū):

1、新型農(nóng)家樂區(qū):

將黑牛窩北側(cè)及東側(cè)山腳處、延伸谷地處南側(cè)的荒坡地開辟成生態(tài)新型農(nóng)家樂,以小型特色四季種植廳為生態(tài)主導(dǎo),把硬件建筑予以創(chuàng)造性的生態(tài)軟化,兼具一定吃住功能,完全打破傳統(tǒng)農(nóng)家樂建筑,即“生態(tài)綠色農(nóng)家樂”。

景觀方面,注重休閑設(shè)施和景觀環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,把握綠色的室內(nèi)化與建筑的生態(tài)化,造景上尊重自然、保持地域特色、生態(tài)和諧的原則,重點做好植物造景和水的文章。

產(chǎn)品方面,開展農(nóng)家種植體驗、垂釣、寫生、觀景等。項目方面,開辟小塊種植綠化臺地,建設(shè)新型農(nóng)家樂,休閑涼亭,垂釣草亭,親子樂園等。

2、山林綠色康體區(qū)

以大面積自然綠化山體為背景,打造具有南部山區(qū)特有的健身養(yǎng)生環(huán)境,改造山體綠化,修整步行道系統(tǒng),通過植物種類的選取、配置、形成高質(zhì)量天然氧吧健身康體的活動領(lǐng)地,營造高端養(yǎng)生仙境。

產(chǎn)品方面:增植具備藥用價值樹種、花卉灌木、山野真菌為基礎(chǔ)的康體、食療和科普產(chǎn)品,形成天然、綠色的養(yǎng)生產(chǎn)品系列。

項目方面:開辟百草園(種植具有中藥價值及觀賞價值的農(nóng)作物和藥材),成立健康管理中心(進行體檢、健康咨詢、中藥治療等),開設(shè)養(yǎng)生堂(供游客反思、沉淀、領(lǐng)悟)。

3、生態(tài)大棚樣本展示區(qū):

位于鄉(xiāng)道28西側(cè)下降甘中心村發(fā)展用地處,黑牛窩生態(tài)公社入口北側(cè),相對游離于大園區(qū)之外,發(fā)揮面臨必經(jīng)鄉(xiāng)道功效,設(shè)置生態(tài)樣本大棚,是整個園區(qū)對外展示的窗口。

 4.山林養(yǎng)殖區(qū):

以處于下風(fēng)向的北側(cè)自然山谷地帶為范疇,設(shè)欄圍網(wǎng),養(yǎng)殖山野畜類品種如山雞、野豬等,增加“葷”類產(chǎn)品板塊,與林木果樹形成復(fù)合效益,實現(xiàn)有機生態(tài)循環(huán)種植養(yǎng)殖業(yè)

5.發(fā)展生態(tài)觀光區(qū):

 位于園區(qū)山體南麓,下降甘水庫西北,為典型的靠山面水坡地,設(shè)定為觀賞果木與休閑垂釣營地。

規(guī)劃與建設(shè)的原則

1)充分利用原有自然地形,實行全面規(guī)劃,合理布局。

2)總體布局上側(cè)重特點,融入濃厚的山區(qū)風(fēng)土文化內(nèi)涵,創(chuàng)造基于地域特點的現(xiàn)代高科技含量硬件、情趣獨特、四季花果飄香、處處空氣清新的生態(tài)觀光園。

3)除生產(chǎn)設(shè)施外,均采用以景為單元的造園手法,按照大分散、小集中的布局方式,突出景觀效果,增強觀賞性、趣味性。

各項設(shè)施吻合地方風(fēng)格和體現(xiàn)時代精神,映射自然景色,豐富景觀,并適合組織景觀序列和安排游覽路線,以滿足不同層次游客的需求。

4)豐富植物多樣性采用群落式種植手法,有規(guī)劃地增加林木、灌木和地被植物種類和數(shù)量,創(chuàng)造出景觀層次豐富的特色空間,如坡地景觀、疏林草地景觀、密林景觀等。同時,利用植物景觀的季相變化,形成春花爛漫、夏日濃蔭、秋日如染、冬季常綠的豐富山林景觀。利用生態(tài)系統(tǒng)本身的多樣性和生態(tài)系統(tǒng)之間的差異性,共同促進園區(qū)生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。

5)利用多種手法,增加體驗,寓教于樂。建成的生態(tài)觀光園將使整體生態(tài)環(huán)境得以改善,成為城鎮(zhèn)的重要組成成分和景觀亮點,成為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和招商引資的主要平臺。

在建設(shè)和地方經(jīng)濟全面發(fā)展中發(fā)揮重要作用。生態(tài)觀光園生態(tài)旅游的建設(shè)和開展,將使旅游產(chǎn)生鏈條,向其他的產(chǎn)業(yè)擴張延伸,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展,并通過農(nóng)業(yè)觀光旅游發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品銷售市場,帶動農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。

 

第四部分:消費人群定位及特征

 

◎小康家庭

家庭成員以三口居多,月收入在6000元以上,有自駕車,家中有小孩及老人,通過采摘,制做的自主性勞動增添家庭生活樂趣,多選擇二日內(nèi)的農(nóng)莊郊游,消費多在1000元左右。

◎單位團體

以經(jīng)營效益較好的私企為多,有每年定期為優(yōu)秀員工舉辦郊游的需求,人數(shù)在20人左右,人均消費在300-500元居多。

◎商務(wù)活動

因商務(wù)來往需求,客人有時厭煩城市酒家的喧囂,尋覓一個安靜,別具特色的地方活動,更能加深雙方的感情,多以310人居多,消費多在2000元以上。

◎美術(shù)/攝影愛好者寫生或度假

以美術(shù)協(xié)會、攝影學(xué)會為主,還有部分大學(xué)藝術(shù)系學(xué)生居多,集寫生,攝影,娛樂,聚會為一體,多為自主式消費,注重服務(wù)品質(zhì)及莊園規(guī)劃設(shè)計。消費多在200-500/人。

◎未婚情侶

25-35歲的年輕男女,月收入在3000-5000元,喜歡在游玩中加深感情,對園林風(fēng)光充滿向往的時尚一族,人均消費多在500元以上。

◎網(wǎng)絡(luò)式民間團體歡聚

濟南市有許多自發(fā)的社交團體,如車友會,在會人數(shù)幾千人以上,多為25-40歲時尚一族,月收入在4000/人以上,多有自駕車,通過網(wǎng)絡(luò)開展形式多樣的論壇,團體聚會,郊游等,AA制消費,一般每人每次多在200元以上。

 

第五部分:優(yōu) 劣 勢 分 析

 

◎劣勢分析:

黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園位于西營南部,以現(xiàn)有交通道路條件距市中心區(qū)1小時車程,相較目前的城市周邊農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游項目路途較遠。但隨道路建設(shè)發(fā)展這種現(xiàn)狀會很快改善。

農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游項目具有天然的季節(jié)性特點,如何利用生態(tài)大棚的反季節(jié)模式變眾人之劣勢為我方之優(yōu)勢,這對黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園來說也是一個無法回避的事實。

如何吸取其他項目的成功經(jīng)驗,并在充分分析其所存在的不足以及消費者的消費心理需求的基礎(chǔ)上,以具有心理親和力和市場號召力的特色服務(wù)來吸引消費者舍近求遠樂意光顧,并如何以創(chuàng)意性設(shè)計來實現(xiàn)季節(jié)性短板為季節(jié)經(jīng)營性優(yōu)勢,把黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園打造成為一個四季常青的樂園,這些都是黑牛窩生態(tài)觀光養(yǎng)生園創(chuàng)立之初需要認真研究的問題。

◎優(yōu)勢分析:

西營的生態(tài)旅游近年來已形成品牌,春日賞杏花、梨花,夏秋摘杏桃,充滿田園風(fēng)情的西營日益成為人們假日休閑的向往地。在西營周邊,業(yè)已形成眾多較具影響力的農(nóng)家樂服務(wù)設(shè)施。

濟南至西營交通便利,大道通暢,一路綠意蔥蘢,景色優(yōu)美,從市區(qū)至這里四十公里的車程不會讓人產(chǎn)生心理疲勞感,而從心理學(xué)的角度分析,這樣的既徹底遠離喧嘩又不長途跋涉的距離感恰是一個最讓人接受的心理適宜距離。

黑牛窩生態(tài)公社山清水秀、環(huán)境優(yōu)美,反季節(jié)生態(tài)大棚使這里四季如春,特色濃郁的山村旅游既適合于普通市民即興性的親近綠色采摘體驗需求,又能滿足渴望回歸田園人士尋求寧靜的心理愿望,還能迎合商務(wù)人士求新求異追求雅趣的品位之需。

可以說,這樣的項目是具有開拓性、引領(lǐng)性的,是全面提升西營生態(tài)旅游服務(wù)水準與品位的全新項目,以良好的運營模式,佐以準確的市場推廣,必將能夠取得可以預(yù)期的良好市場效應(yīng)。

 

第六部分:農(nóng)業(yè)觀光項目類型

 

◎農(nóng)莊經(jīng)濟型

主要依托自然優(yōu)美的鄉(xiāng)野風(fēng)景,舒適怡人的清鮮氣候,環(huán)保生態(tài)的綠色空間,為游客特別提供度假休憩、游樂、就餐、住宿等服務(wù)內(nèi)容,滿足游客回歸自然,享受寧靜安逸的田園生活需求。

◎園區(qū)農(nóng)業(yè)

兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn),科技示范與科普教育功能相結(jié)合的休閑觀光農(nóng)業(yè)形態(tài)。如各種農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)、無公害農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示范基地等。

◎特色產(chǎn)業(yè)型

以綠色、生態(tài)、自然的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和農(nóng)業(yè)資源位載體,為游客提供觀光、賞景、采摘、游玩等項目,使人們領(lǐng)略到生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣。如各種特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

◎自然人文景觀

挖掘當?shù)刎S富的人文資源,有效利用自然景觀,開發(fā)探幽、訪古、賞景等休閑項目。如四川都江堰、桂林靈渠、新疆坎兒井等古代水利設(shè)施探古休閑游樂項目。

◎農(nóng)家樂型

以農(nóng)民家庭為基本接待單位,以利用自然、生態(tài)與環(huán)境資源,農(nóng)村活動及農(nóng)民生活資源,體驗生活為特色。如各種鄉(xiāng)村度假游。

◎農(nóng)業(yè)貿(mào)易型

是為利用各類大中型農(nóng)副產(chǎn)品集散市場,商務(wù)會展中心及農(nóng)產(chǎn)品加工園等把休閑觀光內(nèi)容與農(nóng)業(yè)經(jīng)貿(mào)活動有機結(jié)合起來,為游客提供休閑觀光、優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品采購等服務(wù)活動的休閑觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展模式。如各種農(nóng)貿(mào)會,農(nóng)產(chǎn)品交易會等。

◎民俗節(jié)慶型

利用農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的鄉(xiāng)土民俗、節(jié)慶資源、舉辦的休閑觀光農(nóng)業(yè)項目。如三月三歌節(jié),五月五龍舟節(jié),農(nóng)歷五月十四紅瑤祭“盤古廟”,四月“八牛節(jié)”等。

 

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光伏行業(yè)的又一項黑科技,生態(tài)農(nóng)業(yè)光伏大棚!
農(nóng)業(yè)生態(tài)餐廳是否也是屬于“大棚房”,算是違法建筑嗎?
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