深圳目前大約有200萬(wàn)套存量商品房住宅，其中還在限售期的住宅約36萬(wàn)套，市場(chǎng)可交易的商品房約164萬(wàn)套。
在中介意向掛牌的二手住宅總量約6萬(wàn)套，占存量住宅的3.6%，深圳每100套二手房大約有3.6套在售。
過(guò)去5個(gè)月，是深圳有史以來(lái)二手房成交最低迷的5個(gè)月，從去年9月份截止到今天共計(jì)成交二手房住宅9469套，平均每個(gè)月成交1894套，5個(gè)月的成交量還不如過(guò)去一個(gè)月的成交量大?，F(xiàn)在有約6萬(wàn)套待售二手房，按過(guò)去5個(gè)月的平均成交量計(jì)算，需要31個(gè)月才能賣完。
深圳二手房進(jìn)入了最難賣的時(shí)期，現(xiàn)在你的房子掛牌也不一定能賣掉，成交量擺在這里，賣房的時(shí)候我們要有充足的心理準(zhǔn)備，賣不掉是正常的。
市場(chǎng)再差也有一定要買房子的，市場(chǎng)再差也有一定要賣房子的。如果你是一定要賣房子的，在這樣的市場(chǎng)中，如何才能快速的賣掉房子，不被忽悠，不被套路，成為每個(gè)月那僅有的1000多位業(yè)主。
最關(guān)鍵的是價(jià)格，首先要降價(jià)，要確保你的房子是小區(qū)相對(duì)最便宜的一套，如果小區(qū)太小，成交量不夠活躍，還要確保房子是片區(qū)相對(duì)性價(jià)比最高的一套。
房子性價(jià)比足夠高了，還要做的是廣撒網(wǎng)，開發(fā)商賣房子都想著到處打廣告，到處找中介。二手房也是一樣，廣而告之，讓盡量多的人知道你的房子在賣，盡量多的人給你找客戶。
你的房子是片區(qū)性價(jià)比最高的，附近賣房子的人都在幫你賣，片區(qū)下一套成交的同戶型相同價(jià)位的房子一定是你的。
深圳從10年前沒(méi)有網(wǎng)上發(fā)布房源，全靠去門店問(wèn)房源。5年前各種野雞網(wǎng)站的假價(jià)格，假房源。到一年前鏈家為首推動(dòng)各個(gè)平臺(tái)建立的真房源。再到現(xiàn)在各個(gè)平臺(tái)沒(méi)房源，沒(méi)價(jià)格。這是深圳過(guò)去十多年的變化，但是十多年來(lái)二手房成交的規(guī)則沒(méi)有改變，不管市場(chǎng)好壞，當(dāng)前能成交的房子一定是小區(qū)和片區(qū)性價(jià)比最高的那一套房子。
購(gòu)房者在買房的時(shí)候不會(huì)也不太可能只看一套或者只在一家中介了解房產(chǎn)動(dòng)態(tài)，他們一定會(huì)多看，特別是現(xiàn)在市場(chǎng)不好的時(shí)候，看房周期和購(gòu)買周期會(huì)更長(zhǎng)。購(gòu)房者在多家看房就會(huì)對(duì)中介形成競(jìng)爭(zhēng)，中介在充分競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下就一定會(huì)搶著給客戶介紹性價(jià)比最高最便宜的房子。
但凡是想著報(bào)高價(jià)，想著吃差價(jià)的中介，購(gòu)房者在接觸下一個(gè)中介報(bào)價(jià)的時(shí)候，差價(jià)行為就暴露了，結(jié)果就是購(gòu)房者再也不會(huì)找前面的中介了。
中介行業(yè)有一句話，這個(gè)客戶是通街客，報(bào)價(jià)的時(shí)候不要抓價(jià)?，F(xiàn)在這么透明的市場(chǎng)，中介只會(huì)在兩種情況下抓價(jià)，把實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化放在首位。首先是可以完全把控住客戶，其次是可以完全把控住業(yè)主。
如果一個(gè)購(gòu)房者買房從始至終只接觸一個(gè)中介，中介就有絕對(duì)的籌碼去和業(yè)主達(dá)成他利益最大化的協(xié)議。如果一個(gè)業(yè)主自始至終只給一個(gè)中介賣自己的房子，中介就有絕對(duì)大的籌碼去和客戶達(dá)成他利益最大化的協(xié)議。
現(xiàn)實(shí)的成交當(dāng)中，一套房子獨(dú)家給一個(gè)中介，當(dāng)這個(gè)中介或者是另外一個(gè)中介找到客戶以后，他們?cè)谝黄鹕塘孔疃嗟氖窃趺礃釉谶@一套成交當(dāng)中實(shí)現(xiàn)利益最大化。獨(dú)家中介說(shuō)的最多的一句話就是這一套房子這么便宜，成交我最少要收到10萬(wàn)傭金，客戶找別人也買不到，你放心的去談吧。這個(gè)時(shí)候往往還會(huì)因?yàn)楠?dú)家中介的堅(jiān)持和雙方利益分配的問(wèn)題導(dǎo)致不能成交。如果在市場(chǎng)中對(duì)所有中介和個(gè)人都是開放的，就不會(huì)存在這樣的問(wèn)題。
不管是什么時(shí)候的市場(chǎng)，想要做到優(yōu)先成交，就必須做到兩點(diǎn)，房子的性價(jià)比最高和信息散布的足夠廣泛，這些信息不一定要展示出來(lái)，但是一定要讓附近賣房子的人都知道，因?yàn)橘I房子的客戶最終都會(huì)和線下的每一個(gè)中介看房溝通，這樣才能不漏掉任何一個(gè)潛在客戶。
小區(qū)成交的順序永遠(yuǎn)是性價(jià)比最高的那一套優(yōu)先成交，而不是給中介傭金最高的那一套，這一點(diǎn)我們一定要清楚的認(rèn)識(shí)到，一定要想辦法讓你的最低價(jià)直面購(gòu)房者，購(gòu)房者都是在對(duì)比中做的決定，客戶和你談價(jià)最終沒(méi)有買，買了其他的是因?yàn)槟愕姆孔有詢r(jià)比不如其他的房子，而不是沒(méi)有給中介足夠的傭金，現(xiàn)在的大部分購(gòu)房者沒(méi)有那么傻。
比如小區(qū)有三套一樣89㎡的房子，總價(jià)分別是800萬(wàn)，830萬(wàn)，850萬(wàn)。800萬(wàn)的房子不給中介傭金，830萬(wàn)的給中介10萬(wàn)傭金，850萬(wàn)的給中介20萬(wàn)傭金，你們認(rèn)為哪一套房子會(huì)優(yōu)先成交？
只要房源信息是開放的，800萬(wàn)不給傭金的一定會(huì)優(yōu)先成交。如果這一套不能優(yōu)先成交也只有兩種情況，購(gòu)房者只找了一個(gè)中介，這個(gè)中介給他推薦了830萬(wàn)的房子，或者這一套800萬(wàn)的房子只委托給了一個(gè)中介，這個(gè)中介要在這一套房子上面要拿到20萬(wàn)傭金。
很多業(yè)主說(shuō)，現(xiàn)在中介都說(shuō)不給傭金不推薦我的房子。那是因?yàn)槟愕姆孔訏毂P出去哪怕是市場(chǎng)好小區(qū)最便宜的也不可能很快成交，樓下幾十上百號(hào)中介也要找點(diǎn)事情做，這一段時(shí)間沒(méi)有賣掉的原因中介一定會(huì)說(shuō)是你沒(méi)有給傭金或者傭金給的太少，以便真有客戶出現(xiàn)的時(shí)候可以更加輕松的收更多的傭金。以至于紅衣中介專門經(jīng)常找性價(jià)比最高的房子約假客戶去看房談價(jià)，最終的反饋是價(jià)格太高客戶不接受或傭金太少公司不同意簽合同，要業(yè)主給傭金。
讓我想起了和珅陷害忠臣的一幕，忠臣被陷害以后為了避免翻供，在提審之前和珅會(huì)找多批人假裝提審人員，如果翻供就使用酷刑，多次假提審以后，真正提審的時(shí)候也不敢翻供了。
如果你的房子性價(jià)比是最高的，最近最容易成交的，一定要廣而告之。中介說(shuō)不給傭金不推薦，一定是現(xiàn)在還沒(méi)有真的客戶，只要回復(fù)你們不要幫我賣了即可。
中介失去高額傭金會(huì)失去很多，失去最容易成交的一套房子會(huì)失去一切。
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