二手房買賣中常見法律問題解答？
來源：北京房地產專業(yè)律師網 時間：2010-9-21 10:26:07 作者：---- 點擊：236 次
遺產繼承程序中的房屋可否出售？
對于繼承人欲出售所繼承房屋的，應首先完成繼承房屋過戶手續(xù)，再進行房屋出售（例外：朝陽區(qū)國土局規(guī)定完成繼承公證手續(xù)后即可賣，無需等到產權證變更完畢）。
房屋使用權人（如：公房承租人）可否過戶，即轉讓使用權？
必須得到產權單位（既房屋所有權人）的確認。辦理時，經紀人先詢問客戶房屋所屬于哪個單位或房管所管理，再咨詢此單位或房管所是否允許使用權人轉讓房屋的使用權，需要哪些手續(xù)，如何收費等。
需“改底單”的房屋可否出售？
不是所有開發(fā)商都愿意“改底單”，所以首先應取得房屋開發(fā)商的同意，且該房屋為一次性付款方式購買。具體操作辦法為約定買賣雙方直接與房屋開發(fā)商共同簽署有關“改底單”的書面協議書并變更原房屋買賣合同后簽署新的合同。開發(fā)商會有一定的收費，標準不一。
辦理朝陽區(qū)房管局的房屋有何不同？
如果房屋是屬于直管房，房屋檔案不在房管局，而是在下屬房管所。房管局需要大約三周以上的時間從該區(qū)的房管所調取房屋檔案再進行正常的過戶手續(xù)。
夫妻雙方各有央產房的，可否出售？
均可以出售。但有相關面積標準限制，按有關政策規(guī)定以夫妻職級最高一方為準界定，其余出售面積按照超標處理。
外國人、港澳人、臺灣人能否申請房屋抵押貸款？
不允許。如果其配偶是中國人，可由其配偶作為購房人申請貸款，外國人的收入可以做為還款資質審核的一個因素。
被拆遷人怎樣免稅？
如果已經拿到拆遷協議的，在購房時，完稅當天出示拆遷協議、身份證、戶口本，辦理免契稅手續(xù)，但購房價格超過拆遷價格需補交差額部分的契稅；
如果還沒有拆遷協議先購房的，可在拿到拆遷協議時帶所契稅憑證和身份證戶口本到購房當地的地稅部門去辦理退稅。
出售已購公房后，一年內又購買商品房的是否交契稅？
免交。在出售前后一年內均可享受此政策（夫妻之間也可享受此政策）。
房屋產權性質都有哪些？它們之間最大的差異在哪里？
答：產權性質主要分為私產平房、已購公房、經濟適用房、商品房。主要區(qū)別就是土地的由來。已購公房和經濟適用房的土地是國家無償劃撥的，商品房的土地是國家有償出讓給開發(fā)商的。因此，在再次交易時，已購公房和經濟適用房需要交納土地出讓金，商品房的再次交易時無須交納土地出讓金。
怎樣計算已購公房的公攤面積？
答：房改房公攤面積的計算以國家規(guī)定的測繪政策為準，一般公攤系數不超過1.333。
商品房公攤面積怎樣測算？
答：商品房公攤面積由開發(fā)商根據用于該住宅的公共面積與實際建筑面積（參照國家標準）來測算。
房屋產權證上注有“成本價”或“優(yōu)惠價”的房產，請問如何上市交易？
答：產權證上注有“成本價”的已購公房可以直接上市交易。產權證上注有“優(yōu)惠價”的已購公房，在交易時需要按交易當年房改成本價的6%補交房價款（1560元/m2×6%×建筑面積）后，才可以按照成本價已購公房的有關政策上市出售。（2004年房改成本價為1560元/m2）
經濟適用房如何再上市出售？
答：已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的，不得按市場價格出售住房。可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。
私房交易時需繳納土地出讓金嗎？
答：個人私房在交易時是不用交繳土地出讓金的。
公房上市出售需要原來產權單位同意嗎？
答：北京市的公房產權性質分兩種：一種是北京市已購公房即市屬產權房，依據2003年3月1日開始執(zhí)行的《北京市已購公有住房出售實施辦法》，不用經原產權單位同意即可以上市出售；另一種是中央在京企事業(yè)單位的公房即“央產房”，依據2003年10月1日開始執(zhí)行的《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》，需要原產權單位建立完備房屋檔案并確認該套房屋沒有超標情況，具備上市資格才可以上市出售。
準許購買經濟適用房的條件有哪些？
答：具備以下兩個條件：一是家庭年收入在6萬元以下；二是申請購房者須是無房戶或現住房面積未達到本市規(guī)定的住房補貼面積標準的未達標戶。
“央產房”出售和京產房出售在辦理手續(xù)上有什么區(qū)別？
答：①央產房上市需要到“央產房交易辦公室”辦理上市核準手續(xù)；②央產房上市需要做超標處理③央產房委托中介交易必須由三家指定中介代理④業(yè)主必須提供所售房屋的物業(yè)供暖結清證明。
出售經濟適用房和已購公房都要補交土地出讓金嗎？按什么標準交納？由誰交納？
答：都要補交。經濟適用房在住滿5年后允許以市場價格出售，出售時按成交價的10%補交綜合地價款，由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局繳納；出售已購公房補交土地出讓金標準為：當年房改成本價×1％×建筑面積（2004年房改成本價為1560元/m2），由購房客戶交納；已經交易過一次并補足土地出讓金的
已購公房和經濟適用房再次交易無需再交納土地出讓金。
外國人、港澳臺人士可以購買二手房嗎？購買手續(xù)上有什么區(qū)別？可以辦理貸款嗎？可以用外幣支付嗎？
答：僅可以購買二手商品房，而不可以購買公房和經濟適用房，因為公房和經濟適用房具有福利性質。港澳人士買房手續(xù)同內陸一樣并且可以辦理貸款，外國人和臺灣人先要在建國門內大街恒基大廈辦公樓辦理《涉外人員在京購買房屋審批單》，外國人和臺灣人暫不能申請貸款，但可以個人向匯豐和花旗申請辦理。房款不能用外幣支付，買方帶上買賣合同及預購買房屋的房產證復印件，從國外匯入的購房款匯款單，到外匯局換成人民幣。
二手房與新開發(fā)的商品房相比有哪些優(yōu)勢？
答：相比較而言，二手房，有以下三大優(yōu)勢：①地段優(yōu)勢，二手房一般開發(fā)較早，處于比較好的地段，周遍的交通、商業(yè)、教育配套比較成熟；②現房優(yōu)勢，二手房為現房，優(yōu)劣情況一目了然；③價格優(yōu)勢，同一地段的二手房，一般比新建商品房價格低10%——30%，而且物業(yè)費低廉。同時，大部分公房的建筑面積按使用面積*1.333換算而來，得房率達到75%，比大部分新建商品房要高很多。
產權過戶是否可以加急辦理？
答：不可以。目前城八區(qū)取消過戶加急。
賣方辦理二手房轉按揭，簽署合同時的注意事項?
答：賣方必須配合辦理提前還款及過戶手續(xù)；如提前還款時需賣方做委托公證的，賣方必須無條件配合；如買、賣雙方不是本人辦理手續(xù)，并且有公證書的，公證書不能是無轉委托公證。
貸款購買二手房，辦理完抵押登記后房屋產權證由誰保存？
答：辦理抵押登記后，產權證歸產權人個人保存。
如果房屋的產權人已去世，但他（她）的親屬想賣這套房屋可以嗎？具體怎樣辦理？
答：可以辦理。產權人所有的合法第一繼承人都有權力做出賣房產的決定，前提是所有的合法第一繼承人都同意出售，并辦理更名手續(xù)（需要做公證）。
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