二○○六年十月二十三日

一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費調(diào)整，當(dāng)事人對調(diào)整后稅費的支付沒有約定或約定不明的，如何處理；當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補充”原則，當(dāng)事人對稅費的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定；當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。

　　當(dāng)事人不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

　　二、當(dāng)事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。

2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會規(guī)定，通過貸款購買房屋，一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。同年4月5日，上海市房地局進(jìn)一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實現(xiàn)的，該合同義務(wù)無法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補足貸款等）的，當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。

三、房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。

房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

四、由于房屋中介公司不當(dāng)行為，致使房屋出賣人因政策調(diào)整而多支付營業(yè)稅等稅款，房屋出賣人要求房屋中介公司承擔(dān)該部分稅款損失的，如何處理。

為確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家有關(guān)部門規(guī)定個人將購買不足一定年限的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時間或房屋交接書上的記載時間等來綜合確定房屋購買時間。不少業(yè)主將所購期房出售時，將產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對此，房屋中介公司接受委托后，應(yīng)秉持為委托人服務(wù)的原則，全面、及時地處理委托事務(wù)。如因房屋中介公司未及時履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋出賣人因政策調(diào)整而遭受多支付營業(yè)稅等損失的，應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過錯程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

五、當(dāng)事人可否以對方當(dāng)事人違反房屋預(yù)訂協(xié)議為由，主張房屋差價損失。

《購房意向書》、《房屋預(yù)訂單》等預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約，具有合同性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當(dāng)事人不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或定金數(shù)額（違約金數(shù)額）低于實際損失，相對方主張其它損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失（如締約費用等），也包括間接損失（即喪失與第三人另訂合同機會所產(chǎn)生的損失等），但損失不應(yīng)超過當(dāng)事人在訂立合同時所應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失；也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，一般可予準(zhǔn)許，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司為賺取差價分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同，或不讓房屋買賣雙方見面，直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的，如何認(rèn)定該行為的效力。

房屋中介公司與房屋出賣人或買受人，尤其是與房屋出賣人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，往往并不是單純提供訂約機會、媒介服務(wù)的居間法律關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實際意思表示區(qū)別對待。

房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關(guān)，由此產(chǎn)生的差價應(yīng)歸房屋中介公司，但房屋中介公司應(yīng)舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關(guān)系。

房屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價格出賣房屋的，其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽訂高于委托最低價的房屋買賣合同，而房屋出賣人與房屋中介公司對溢價部分歸屬無約定或約定不明，且無法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的，則該溢價部分應(yīng)歸屬委托人（即房屋出賣人）；若有證據(jù)證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價簽訂房屋買賣合同后，再將房屋加價賣出的，屬于違背其對委托人應(yīng)盡忠實義務(wù)的違約行為。因此，房屋中介公司通過對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣而產(chǎn)生的溢價部分，可以作為委托人的實際損失，由房屋中介公司賠付。

七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書（以下簡稱“大產(chǎn)證”），房屋買受人（以下簡稱“小業(yè)主”）可否比照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，主要針對由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時，開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系，與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的，購房人據(jù)此要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但購房合同對此有特別約定的除外。

八、在二手房買賣中，房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行，或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行，買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續(xù)的，如何處理。

根據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即必須保證所出售的標(biāo)的物上不存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)包括抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，但買受人明知的除外。同時，根據(jù)最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定有效，但抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅；受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。因此，出賣人將已抵押的房屋再行出售的，買受人可以請求解除房屋買賣合同，也可以請求依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定繼續(xù)履行房屋買賣合同。

房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行，而銀行如系善意取得合法的抵押權(quán)，則可以認(rèn)定出賣人的行為已構(gòu)成違約，房屋買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，也可以要求出賣人按照前款意見承擔(dān)責(zé)任。