訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)注意哪些問題？與中介公司簽訂包稅條款究竟劃算不？……6月2日，大連市國土房屋局負(fù)責(zé)人做客《行風(fēng)熱線》，為老百姓“二手房交易”指點迷津。
簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)注意什么？
答復(fù)：一是，交易當(dāng)事人采用房產(chǎn)、工商管理部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定和推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，或者借助熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的專業(yè)人士簽訂合同。二是，交易當(dāng)事人不要輕信某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的口頭承諾，要把所有的約定落實為書面合同條款。三是，交易當(dāng)事人認(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，應(yīng)當(dāng)堅持要求對有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)或完善，否則不能簽署合同。
二手房交易如何征收交易稅費？
答復(fù)：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》，從2005年1月1日起，房屋交易中產(chǎn)生的稅，由地稅部門直接征收，具體的稅收政策由地稅局負(fù)責(zé)解釋。
二手房的成交價格怎么確定？
答復(fù)：依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或者做不實的申報。
中介與客戶簽包稅條款合法嗎？
答復(fù)：所謂“包稅”就是中介公司在消費者購房時給出一口價，其中包含中介費、房屋過戶以及貸款所需的一切費用，并且在居間合同中約定“多不退少不補”。中介公司通過將各種費用與房價混在一起向消費者報價而隱瞞房屋實際價格，或者在房屋交易過戶時通過降低申報成交價格來降低計稅基數(shù)而減少相應(yīng)稅費，從中賺取差額。
目前，國家法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但我們不提倡這種做法。當(dāng)《房地產(chǎn)買賣契約》約定的價格低于《房地產(chǎn)居間合同》中實際房屋成交價格時，會給客戶帶來巨大危害。一是客戶不了解真實房價和房屋政策導(dǎo)致吃虧上當(dāng)；二是一旦出臺購房落戶或其他優(yōu)惠政策，或者出現(xiàn)買賣糾紛時，稅單都是必不可少的證據(jù)，虛報稅費或無稅單發(fā)票都會帶給交易當(dāng)事人潛在的風(fēng)險。對此，市民有疑問請打市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會電話：83626632。
售房廣告中合同發(fā)票可轉(zhuǎn)讓嗎?
答復(fù)：購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，同時繳納房款，此時開發(fā)商會開具商品房銷售發(fā)票，購房人在未申請辦理產(chǎn)權(quán)登記時就將所購房屋再行轉(zhuǎn)讓。這就是所說的房屋合同、發(fā)票轉(zhuǎn)讓。
轉(zhuǎn)讓合同發(fā)票這種行為除了購房人在履行購房合同過程中出現(xiàn)突發(fā)事件致使合同不能履行外，有很大一部分是在炒樓號或者叫炒樓花。按照有關(guān)規(guī)定，這種行為屬于違規(guī)行為，也就是說房屋交易的必備要件是該房屋應(yīng)取得房屋所有權(quán)證，房屋合同發(fā)票是不能上市交易的。今年政府行政部門在進(jìn)行房地產(chǎn)市場專項整治工作中將加大力度對這種違規(guī)行為的查處。同時在這里提醒消費者，如果購買一些違規(guī)中介機(jī)構(gòu)代理的合同發(fā)票的房屋，應(yīng)該說是隱藏了很大風(fēng)險，其合法權(quán)益可能不會得到有效保障。
二手房公積金貸款的政策是怎么規(guī)定的？夫妻雙方最多可貸多少？
答復(fù)：二手房公積金貸款，夫妻雙方最多可貸房款(成交金額或評估金額)的60%，夫妻雙方最多可貸款38萬元。
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