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廣州市城市更新局

第一章總則

第一條

為進一步推進和規(guī)范本市舊村莊更新改造工作,促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境,維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠利益,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《廣州市城市更新辦法》的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

【說明】

本條是關(guān)于本實施辦法制定目的和依據(jù)的規(guī)定。

2015年12月,我市在結(jié)合近年“三舊”改造實踐,統(tǒng)籌廣東省“三舊”改造政策、國家棚戶區(qū)改造政策和我市危破舊房改造政策的基礎(chǔ)上,進行融合提升,出臺《廣州市城市更新辦法》,用以規(guī)范指導(dǎo)我市城市更新工作。同時,針對舊村莊更新改造的實際情況,出臺本實施辦法,作為《廣州市城市更新辦法》的配套文件,用以進一步推進和規(guī)范本市舊村莊更新工作。

本實施辦法的制定目的包括:

一、進一步推進和規(guī)范本市舊村莊更新工作。實踐經(jīng)驗證明,“城中村”改造有力地推進了廣州市節(jié)約集約用地、優(yōu)化了土地資源配置,但由于“城中村”改造牽涉的主體多、各方利益訴求平衡難度大,且各村歷史遺留問題復(fù)雜,改造進程中仍存在很多問題需要解決。為此,本實施辦法的首要目的在于為本市舊村莊更新工作提供指引和依據(jù),進一步推進和規(guī)范本市舊村莊更新工作。

二、促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。“城中村”是我國快速城市化進程中土地二元所有權(quán)體制下的產(chǎn)物,是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的表現(xiàn)?!俺侵写濉逼毡榇嬖诮ㄖ芗?、公配不足、環(huán)境較差、管理薄弱等問題。通過舊村莊更新,可以有效推進城鄉(xiāng)一體化,促進城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

三、維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠利益。舊村莊更新可以改善建筑形態(tài),提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定集體經(jīng)濟組織內(nèi)部利益格局,對村民融入城市生活、維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民的長遠利益具有重要意義,也是本實施辦法的制定目的之一。

本實施辦法基本思路是:堅持政府主導(dǎo),在項目實施方案批復(fù)前杜絕企業(yè)進入,按照“片區(qū)策劃—編制方案—項目實施”三階段設(shè)計,進一步理順和簡化改造流程:

1.第一階段:改造策劃與控規(guī)論證。該階段屬政府決策階段,著重整體性的宏觀把握,提出區(qū)域發(fā)展定位、更新策略、發(fā)展導(dǎo)向、落實公配比例、對經(jīng)濟可行性、規(guī)劃可實施性進行研究,測算安置復(fù)建規(guī)模和改造效益,安排建設(shè)時序等。策劃方案審定后,必要時進行控規(guī)論證和調(diào)整(單個項目的實施方案不再進行控規(guī)調(diào)整),鎖定建設(shè)總量。

2.第二階段:實施方案編制和審批。該階段屬政府主導(dǎo)、社會力量參與階段,由區(qū)政府主導(dǎo)項目實施(包括拆遷補償安置階段)方案的編制,并從委托專業(yè)機構(gòu)編制、組織專家論證、開展公眾參與(征求村集體及村民意見)、征求職能部門意見、市更新部門及領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)研究協(xié)調(diào)等方面,保障方案的科學(xué)性和可實施性。

3.第三階段:項目更新改造實施。該階段項目實施方案(含拆遷補償安置方案)已批復(fù)、穩(wěn)定,進入動遷和建設(shè)實施階段。合作改造項目通過招投標方式引入合作企業(yè)進行開發(fā)建設(shè),可一次性引入,即“毛地”招標,企業(yè)出資,村集體拆遷完畢后,“凈地”移交企業(yè)建設(shè);也可由村集體分別引入土地整理企業(yè)進行拆遷和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā),即兩階段引入。為規(guī)范自主改造,本實施辦法根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),規(guī)定轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)應(yīng)當經(jīng)村民表決通過,并在農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開掛牌轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)屬于對外合作,視為合作改造,應(yīng)遵循合作改造的規(guī)定。

第二條

本市行政區(qū)域范圍內(nèi),符合舊村莊改造政策且納入城市更新(“三舊”改造)數(shù)據(jù)庫的舊村莊的更新改造,以及經(jīng)市政府同意,舊村莊與其他存量建設(shè)用地、零星農(nóng)用地統(tǒng)籌整理進行成片更新改造,適用本辦法。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造適用范圍的規(guī)定。

適用本實施辦法的情形包括兩類,一類是對舊村莊的更新改造。該類改造須具備一定的前提條件,即在本市行政區(qū)域范圍內(nèi),符合舊村莊改造政策且納入城市更新(“三舊”改造)數(shù)據(jù)庫。另一類是對舊村莊與其他存量建設(shè)用地、零星農(nóng)用地統(tǒng)籌整理進行成片更新改造。該種情形須經(jīng)市政府同意方可進行。

本條規(guī)定對可進行舊村莊更新改造的對象范圍進行合理界定,體現(xiàn)了“封閉運行、結(jié)果可控”的要求,規(guī)定舊村莊與其他存量建設(shè)用地、零星農(nóng)用地統(tǒng)籌整理,有利于推進成片更新改造。經(jīng)市政府同意,有利于體現(xiàn)政府在舊村莊更新改造中的主導(dǎo)地位。

第三條

舊村莊更新改造包括全面改造和微改造兩種方式:

(一)全面改造。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求,難以通過局部改造改善居住環(huán)境、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施,須以整體拆除重建為主實施的更新方式。

(二)微改造。以保護歷史文化和自然生態(tài)、促進舊村莊和諧發(fā)展為目的的更新方式,包含整治修繕和局部改造。

整治修繕是對環(huán)境較差、公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的舊村莊,以改善居住環(huán)境和保護歷史文化為目的,通過增加市政公共服務(wù)設(shè)施,管線下地,打通交通道路、消防通道,對單體建筑進行整治修繕和重建,實現(xiàn)“三線”下地、“雨污分流”,改善人居環(huán)境和提升社區(qū)功能。

局部改造是保持村莊傳統(tǒng)特色風貌,改善居住環(huán)境,通過局部拆除、抽疏建筑等辦法實施的整治。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造方式的規(guī)定。

舊村莊更新改造包括全面改造和微改造兩種方式。本條規(guī)定對全面改造和微改造進行了定義,并明確了各自的特點。全面改造主要適用于按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求,難以通過局部改造改善居住環(huán)境、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施,須以整體拆除重建為主實施的情形。微改造則主要適用于通過整治修繕、局部改造可達到保護歷史文化和自然生態(tài)、促進舊村莊和諧發(fā)展目的的情形。

從改造方式上看,全面改造涉及面廣,拆遷補償安置量大,推進時間較長。微改造通過整治修繕或者局部改造的方式進行,相對比較方便、靈活,投入少、見效快。

第四條

舊村莊全面改造主要包括以下三種模式:

(一)征收儲備。由政府整理土地,負責村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置補償,整理的土地納入儲備后實施公開出讓或用于市政公用設(shè)施建設(shè),村集體經(jīng)濟組織不參與土地出讓收益分成。

(二)自主改造。由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施方案自行拆遷補償安置,由村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司申請以協(xié)議出讓方式獲得融資地塊開發(fā)融資。

(三)合作改造。由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案,通過市公共資源交易中心公開招標引進開發(fā)企業(yè)合作參與改造,村集體經(jīng)濟組織可申請將融資地塊協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與市場主體組成的合作企業(yè);或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業(yè)進行改造。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新全面改造模式的規(guī)定。

舊村莊全面改造模式,按照改造主體不同分為三種模式:征收儲備、自主改造、合作改造。征收儲備由政府作為改造主體,自主改造由村集體或其全資子公司作為改造主體,合作改造由村集體和引入的合作開發(fā)企業(yè)作為改造主體。

《廣州市城市更新辦法》第一次將征收列為改造模式。本條規(guī)定的征收儲備模式是對該改造模式在舊村莊更新改造中的體現(xiàn)。

自主改造模式,是指村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施方案自行拆遷補償安置,由村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司申請以協(xié)議出讓方式獲得融資地塊的改造模式。采用自主改造模式,可以充分體現(xiàn)村集體經(jīng)濟組織自主意愿,但拆遷安置須由村集體經(jīng)濟組織自行處理,對村集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟實力和組織能力要求較高。

合作改造模式,是指由村集體經(jīng)濟組織通過市公共資源交易中心公開招標,引進開發(fā)企業(yè)合作參與改造的模式。這一規(guī)定有利于減少舊村莊更新改造過程中的腐敗、黑箱操作等行為。

第五條

舊村莊更新改造應(yīng)當有利于城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,先規(guī)劃,后實施,嚴格遵循規(guī)劃管控。堅持以人為本、規(guī)劃先行、完善配套、提升公共服務(wù)、增進社會和諧,促進經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益綜合提升。

舊村莊更新改造應(yīng)當注重保護具有歷史文化價值的古村落、古村莊、古村群,堅持“保護優(yōu)先、民意優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先、公建優(yōu)先”原則,立足實際、因地制宜,發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵、培育特色,打造宜居、宜業(yè)、宜游的歷史文化古村品牌。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新基本原則的規(guī)定。

舊村莊更新改造應(yīng)當遵循下列原則:

第一,規(guī)劃管控原則。舊村莊更新改造中,要體現(xiàn)規(guī)劃引領(lǐng)作用,強調(diào)先規(guī)劃,后實施。

第二,以人為本原則。舊村莊更新改造中,應(yīng)當堅持以人為本、提升公共服務(wù)、增進社會和諧,促進經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益綜合提升。

第三,文化傳承與保護原則。廣州市是歷史文化名城,舊村莊更新改造應(yīng)當注重保護傳統(tǒng)歷史村落文化,堅持“保護優(yōu)先、民意優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先、公建優(yōu)先”原則。

第六條

市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)負責審議舊村莊更新改造重大政策措施,審定城市更新規(guī)劃、計劃和城市更新資金使用安排,審定更新片區(qū)策劃方案和項目實施方案。

市城市更新部門負責研究起草舊村莊更新改造政策,組織編制舊村莊更新改造中長期規(guī)劃、年度計劃、更新片區(qū)策劃方案、專項資金使用計劃,建立常態(tài)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度,組織各區(qū)政府開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作,建立城市更新數(shù)據(jù)庫,統(tǒng)籌安置房建設(shè)使用計劃,建立審核協(xié)調(diào)機制,統(tǒng)籌舊村莊更新改造項目審核,并對項目實施進行監(jiān)督管理。

各區(qū)政府是本轄區(qū)舊村莊更新改造工作的責任主體,負責組織編制舊村莊更新改造計劃,舊村莊更新改造項目前期摸查,編制片區(qū)策劃方案、項目實施方案和拆遷補償安置方案,做好與拆遷補償安置、項目運作、建設(shè)管理相關(guān)的維護社會穩(wěn)定等工作。

各相關(guān)行政主管部門在各自法定職責范圍內(nèi)依據(jù)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)的決策開展舊村莊更新改造的相關(guān)工作。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造管理架構(gòu)及職責分工的規(guī)定。

市級層面的城市更新組織機構(gòu)包括城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、市城市更新部門及相關(guān)主管部門。市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)負責宏觀統(tǒng)籌,對重大、宏觀問題進行審議、決策;市城市更新部門負責全市城市更新日常管理與協(xié)調(diào)監(jiān)督。各相關(guān)行政主管部門在各自法定職責范圍內(nèi)依據(jù)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)的決策開展舊村莊更新改造的相關(guān)工作。

各區(qū)政府熟悉本區(qū)情況,作為城市更新工作的責任主體,有利于屬地管理、協(xié)調(diào)多方力量,因地制宜開展工作,充分發(fā)揮地方積極性,加快推進城市更新工作。

第七條

舊村莊改造可多渠道籌集更新資金來源,包括:

(一)市、區(qū)財政投入的城市更新資金;

(二)國家有關(guān)改造貸款政策性信貸資金以及各級財政的新農(nóng)村、文明村建設(shè)經(jīng)費;

(三)整理村集體及成片低效土地后節(jié)余土地的出讓金收入;

(四)參與改造的市場主體投入的更新改造資金;

(五)村集體、村民及其他權(quán)屬人自籌更新改造經(jīng)費;

(六)其他符合規(guī)定的資金。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造資金來源的規(guī)定。

本條旨在鼓勵多渠道籌集資金用于舊村莊改造。舊村莊更新改造需要大量的財力投入,資金投入量大、回報周期長,因此,要鼓勵舊村莊多渠道籌集更新改造資金。資金來源可以是財政資金、政策性信貸資金,還鼓勵充分利用好市場資金。各類資金的來源渠道、使用范圍、資金成本、回報要求、回收周期等各不相同,利用好不同類別的資金可以起到互補作用,一方面能減少財政資金壓力,另一方面能充分調(diào)動社會資本積極性,實現(xiàn)投入共擔、利益共享。

第八條

舊村莊更新改造應(yīng)當與查處違法用地、違法建設(shè)相結(jié)合。區(qū)政府應(yīng)當建立有效機制,杜絕新增違法用地、違法建設(shè),加大對現(xiàn)狀違法用地、違法建設(shè)的查處。

鎮(zhèn)政府、街道辦事處應(yīng)當開展對轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)的日常巡查、發(fā)現(xiàn)、制止、拆除、報告等工作,及時有效制止違法建設(shè)行為。

村民委員會、村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當自覺加強對本村村民建房的管理,保障村集體共同利益。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新中制止違法用地、違法建設(shè)的規(guī)定。

一些不法分子通過建設(shè)違法建筑騙取額外的補償,該行為推高了改造成本,已經(jīng)嚴重影響了舊村莊更新改造的進程。2013年3月1日起施行的《廣州市違法建設(shè)查處條例》第二十一條規(guī)定,對于未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的違法建設(shè),責令停止建設(shè)、限期改正,逾期不改正的,依法強制拆除。

廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府關(guān)于嚴查嚴控違法建設(shè)的通告》(穗府﹝2011﹞24號),要求相關(guān)職能部門將對影響重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)、游資介入開發(fā)建設(shè)銷售、大體量的違法建設(shè)和超高、超大的村(居)民違法建房,涉嫌貪腐及瀆職行為的違法建設(shè),涉及重大安全隱患的違法建設(shè),涉及嚴重違法用地的違法建設(shè)重點查處。

第二章改造策劃

第九條

城市更新片區(qū)包括舊村莊更新改造的,在片區(qū)策劃方案中應(yīng)當明確發(fā)展定位、更新策略和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、城市公共配套基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置等內(nèi)容,進行經(jīng)濟可行性、規(guī)劃實施可行性的評估,測算安置、復(fù)建規(guī)模和改造效益。

片區(qū)策劃方案應(yīng)當將舊村莊的現(xiàn)有居住人口規(guī)模納入統(tǒng)計,計入公建配套的計算基數(shù),以進一步完善相關(guān)配套設(shè)施。

【說明】

本條是關(guān)于編制舊村莊更新改造片區(qū)策劃方案的一般規(guī)定。

本條旨在強調(diào)舊村莊更新片區(qū)策劃方案編制應(yīng)當包括的重要內(nèi)容,并明確了計算改造后公建配套的人口基數(shù)標準為現(xiàn)狀居住人口規(guī)模。與“三舊”改造對比,舊村莊更新改造對片區(qū)策劃方案更加注重發(fā)展定位和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,強調(diào)對規(guī)劃實施可行性進行評估。以往“三舊”改造方案大多以本村戶籍人口作為計算公建配套的基礎(chǔ)參數(shù),結(jié)合“城中村”外來常住人口多、實際租住需求大的實踐經(jīng)驗和未來發(fā)展需要,更新改造片區(qū)策劃方案要求把現(xiàn)有居住人口規(guī)模計入公建配套的計算基數(shù)。

第十條

片區(qū)策劃方案應(yīng)當根據(jù)城市更新數(shù)據(jù)庫中的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制。

城市更新數(shù)據(jù)庫中相關(guān)數(shù)據(jù)尚不健全的,由區(qū)政府牽頭負責,組織開展調(diào)查工作,完善土地、房屋、規(guī)劃、人口、歷史文化遺存等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

區(qū)政府可結(jié)合土地調(diào)查、地形丈量、有資質(zhì)的機構(gòu)對現(xiàn)狀土地房屋的測量成果等,獲取土地、房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

市城市更新部門應(yīng)當對區(qū)政府調(diào)查的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行審核,符合有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查規(guī)定的,納入城市更新數(shù)據(jù)庫。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和審核的規(guī)定。

本條強調(diào)數(shù)據(jù)調(diào)查對編制策劃方案的基礎(chǔ)性作用。在以往“三舊”改造過程中,數(shù)據(jù)調(diào)查大多由村集體或改造合作企業(yè)委托第三方開展調(diào)查,在利益驅(qū)動下,調(diào)查結(jié)果普遍存在數(shù)據(jù)不健全、現(xiàn)狀房屋數(shù)據(jù)虛高、審核責任和標準不明確等問題。本條要求由區(qū)政府牽頭組織數(shù)據(jù)調(diào)查,全面收集土地、房屋、歷史文化遺存等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和現(xiàn)有測量成果,不再由村集體或改造合作企業(yè)自行開展數(shù)據(jù)調(diào)查。本條同時明確市城市更新部門在將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)納入城市更新數(shù)據(jù)庫前,應(yīng)當對照有關(guān)規(guī)定進行審核,確保更新改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實性、準確性、現(xiàn)勢性。

第十一條

片區(qū)策劃方案應(yīng)當確定舊村莊改造范圍。舊村莊改造范圍由市城市更新部門會同區(qū)政府按以下原則確定:

(一)以自然村或行政村形成并納入城市更新(“三舊”改造)數(shù)據(jù)庫范圍的建設(shè)用地為基礎(chǔ),根據(jù)該集體經(jīng)濟組織集體土地所有權(quán)權(quán)屬范圍、土地利用現(xiàn)狀圖、城市總體規(guī)劃圖、第二次土地調(diào)查影像圖、新一輪土地利用總體規(guī)劃圖疊加信息,合理確定舊村莊更新改造范圍。

(二)舊村莊在全面改造項目用地范圍原則上以舊村莊的建設(shè)用地范圍為基礎(chǔ),屬于村集體(含該村屬下經(jīng)濟合作社)權(quán)屬范圍的用地應(yīng)當全部納入更新改造,可以結(jié)合所在地塊的特點和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu),合理整合集體經(jīng)濟發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源,實施連片整體更新改造。

(三)村集體有留用地指標欠賬的,可通過留用地落地的方式將符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的村集體土地納入舊村莊改造范圍;村集體沒有留用地指標欠賬的,可采取村集體申請預(yù)支留用地指標或村集體承諾今后發(fā)生征地時不再申請留用地等方式,將符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的村集體土地納入舊村莊改造范圍。改造范圍內(nèi)的農(nóng)用地,符合邊角地、夾心地、插花地的,不需要抵扣留用地指標。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造范圍劃定原則的規(guī)定。

為了統(tǒng)籌舊村莊更新改造與周邊區(qū)域發(fā)展的關(guān)系,統(tǒng)籌解決舊村發(fā)展過程中的各類歷史遺留問題,本條規(guī)定舊村莊更新改造范圍由市城市更新部門會同區(qū)政府確定。確定改造范圍的原則具體分為三項:第一項是明確舊村莊更新改造的基本范圍,第二項是明確更新改造可以整合的用地范圍,第三項是對更新改造與留用地及“三邊”地的協(xié)調(diào)銜接原則。

劃定舊村莊更新改造基本范圍,應(yīng)當充分考慮土地權(quán)屬、利用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等信息,因此,應(yīng)當根據(jù)相關(guān)權(quán)屬資料和圖件,從空間和屬性上合理確定更新改造范圍。

為了打破原有權(quán)屬界限的制約,按照規(guī)劃實現(xiàn)空間整合集約開發(fā),創(chuàng)造更高的綜合開發(fā)效益,劃定舊村莊更新改造范圍,應(yīng)當結(jié)合地塊特點、交通組織等要求,整合周邊經(jīng)濟發(fā)展用地、廢棄地及國有土地資源,實施連片整體改造。

在城市快速發(fā)展過程中大量征收農(nóng)民集體土地,部分村集體有留用地欠賬的遺留問題,也造成征地項目、舊村莊對原有農(nóng)用地切割后產(chǎn)生邊角地、夾心地、插花地等土地碎片化問題。為了在舊村莊更新改造過程中一并解決這些遺留問題,本條在留用地指標使用方面提出了有針對性的銜接操作措施。

第十二條

片區(qū)策劃方案應(yīng)當確定舊村莊的改造方式和改造模式。

對位于城市重點功能區(qū)、對完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大影響、通過局部改造難以改善居住環(huán)境的舊村莊,可以確定為全面改造;對具有歷史文化保護價值或基本符合城市規(guī)劃要求的舊村莊,可以確定為微改造。

對涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或權(quán)屬復(fù)雜、不能實行土地歸宗后聯(lián)合改造或同一主體改造的舊村莊項目,可確定為政府征收儲備模式;對權(quán)屬單一、征求意見獲得村集體經(jīng)濟組織成員80%以上同意改造的村,可確定為合作改造或自主改造模式,并由區(qū)政府在征求意見的基礎(chǔ)上確定復(fù)建安置總量核算方式,核算方式確定后不得變更。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造策劃方案確定改造方式和模式的規(guī)定。

本條旨在明確不同舊村莊更新改造方式和模式的適用情形。舊村莊更新改造方式主要是指用地和建筑的空間規(guī)劃形式,分為全面改造和微改造。舊村莊更新改造模式主要是指用地開發(fā)處置形式,分為政府征收儲備、合作改造、自主改造三種。

自主改造、合作改造必須具備改造意愿強烈的基本共識,改造推進過程中,應(yīng)當充分保障村民知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán),相關(guān)方案應(yīng)當?shù)玫酱鍍?nèi)絕大多數(shù)人支持。同時要避免設(shè)置過高的同意改造比例后,個別對改造持不同意見者以此為手段阻礙更新改造,損害村內(nèi)絕大多數(shù)人開展舊村莊更新改造的共同利益,本條規(guī)定村集體經(jīng)濟組織成員80%以上同意改造,即可確定為合作改造或自主改造模式。設(shè)定80%的比例,與廣州市人民政府原《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)規(guī)定一致,并在以往實踐中得到大多數(shù)村集體的認可。

本實施辦法第十三條對住宅復(fù)建安置總量采取了按“棟”或按“戶”兩種方法進行核定,為避免確定改造模式并啟動實施后,因核算結(jié)果不同逆轉(zhuǎn)實施進程,本條規(guī)定核算方式確定后,不得變更改造模式。

第十三條

片區(qū)策劃方案應(yīng)當綜合人口、戶籍、現(xiàn)狀建筑量等因素,以不突破規(guī)劃可承載能力,保障改造切實可行為原則,核定舊村莊改造復(fù)建安置總量。片區(qū)策劃方案確定的復(fù)建安置總量不得突破。

住宅復(fù)建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。

以“棟”方式核定的,住宅復(fù)建總量按照每棟村民住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法的村民住宅總棟數(shù)或以合法村民住宅建筑基底總面積的3.5倍,并以不超過總量10%的比例上浮后核定;以“戶”方式核定的,住宅復(fù)建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進行核定,“戶”的核定標準按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅復(fù)建安置總量不含住宅公建配套建筑面積。本款所稱“合法”指有房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關(guān)批準使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬于一戶一宅的建設(shè)證明等。

集體經(jīng)濟組織物業(yè)復(fù)建總量按集體經(jīng)濟組織合法建筑面積1∶1核定復(fù)建量。對2007年6月30日之前建設(shè)的違法建筑,按照現(xiàn)有建筑面積2∶1比例核定復(fù)建量;對2007年6月30日之后建設(shè)的違法建筑,不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產(chǎn)權(quán)證或合法報建手續(xù)。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造確定復(fù)建總量的規(guī)定。

本條是關(guān)于舊村改造復(fù)建測算的核心條款,旨在明確片區(qū)策劃復(fù)建總量、住宅復(fù)建量、集體物業(yè)復(fù)建量的計算原則及方法。第一款規(guī)定片區(qū)策劃復(fù)建總量確定的原則及其與城市綜合承載力的關(guān)系,第二款明確村民住宅復(fù)建量確定的方式為“棟”或者“戶”,并在第三款進一步規(guī)定了按“棟”或者“戶”確定村民住宅復(fù)建量的計算方式,同時也明確了合法村民住宅的概念范圍,第四款明確了集體物業(yè)復(fù)建量的計算方式。

本實施辦法對舊村莊更新改造的思路是先確定建設(shè)總量,再調(diào)整規(guī)劃。為保障合理確定復(fù)建安置量,從兩個方面作出規(guī)定:

1.總原則:不突破規(guī)劃可承載能力,不突破現(xiàn)狀建筑總量,保障改造切實可行。

2.住宅復(fù)建安置總量具體核算方式:以“棟”或者“戶”為基數(shù)進行核定。

(1)以“棟”為基數(shù)核定的,先按280㎡/棟×合法棟數(shù)或以合法棟的建筑基底總面積×3.5計算總量,再在10%的幅度內(nèi)適當上浮,核定住宅復(fù)建安置總量。核算方式清晰明確,避免爭議,杜絕泡沫。

“合法”是指不同時期取得的房地產(chǎn)權(quán)證或批準用地、建房的證明,具體包括房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關(guān)批準使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬于一戶一宅的建設(shè)證明等。

(2)以“戶”為基數(shù)核定的,按280㎡/戶×改造范圍內(nèi)總戶數(shù)核定。

“戶”的核定標準,不是簡單的按照戶籍管理規(guī)定進行確定,而是按照本市村莊規(guī)劃管理的規(guī)定執(zhí)行。

每棟或每戶建筑面積280平方米的依據(jù)來源于土地管理和規(guī)劃管理的相關(guān)規(guī)定。

土地管理方面的規(guī)定,主要來自省、市的規(guī)定?!稄V東省土地管理實施辦法》(1991年)第二十一條規(guī)定,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村居民興建住宅,每戶用地限額:平原地區(qū),八十平方米以下;丘陵地區(qū),一百二十平方米以下;山區(qū),一百五十平方米以下。《廣州市農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地管理暫行規(guī)定》(穗府〔1995〕82號)第八條規(guī)定:“農(nóng)村居民興建住宅,每戶用地最高限額不得超過下列標準:(一)人均耕地不足0.5畝的地區(qū):4口人以下戶40平方米;5至7口人戶50平方米;8口人以上戶60平方米。(二)人均耕地不足1畝的地區(qū):4口人以下戶50平方米;5至7口人戶60平方米;8口人以上戶70平方米。(三)人均耕地1畝以上和邊遠山區(qū):4口人以下戶60平方米;5至7口人戶70平方米;8口人以上戶80平方米?!薄稄V州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》(廣州市人民政府令第5號,2001年)第八條規(guī)定:“……農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅建設(shè)用地。新批準的住宅建設(shè)用地面積按如下標準執(zhí)行:平原地區(qū)80平方米以下;丘陵地區(qū)120平方米以下;山區(qū)150平方米以下。前款規(guī)定的住宅建設(shè)用地面積不含共用配套建設(shè)用地面積?!?/p>

廣州市在農(nóng)村建房的規(guī)劃管理方面,一般要求住宅建設(shè)不超過三層,另可以增設(shè)梯間?!稄V州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定(試行)》(廣州市人民政府令第71號,2012年)第五十二條規(guī)定:“……10區(qū)范圍內(nèi)新批準每戶住宅建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi),增城、從化市范圍內(nèi)可按照國家、省的相關(guān)規(guī)定確定;建筑面積控制在280平方米以內(nèi)……”第五十三條規(guī)定:“……建筑層數(shù)應(yīng)當不超過3層,根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間……”《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》(廣州市人民政府令第133號,2015年)第五十三條規(guī)定:“……10區(qū)范圍內(nèi)新批準每戶住宅建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi),增城、從化市范圍內(nèi)可按照國家、省的相關(guān)規(guī)定確定;建筑面積控制在280平方米以內(nèi)……”第五十四條規(guī)定:“……建筑層數(shù)應(yīng)當不超過3層,根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間……”

廣州市大部分地區(qū)屬于平原地區(qū),按上述規(guī)定和要求,一戶一宅建設(shè)的合法住宅建筑面積應(yīng)當在280平方米以內(nèi)。核定住宅復(fù)建總量以280平方米為每棟或每戶的基數(shù),與廣州市以往的規(guī)定和實踐做法相一致。

3.集體物業(yè)復(fù)建總量的核算方式:合法建筑按1:1等面積復(fù)建,違法建筑區(qū)分不同時段,2007年6月30日前的按2:1核算復(fù)建量,2007年6月30日后的不予核算。

對于2007年6月30日前的違法集體物業(yè),按2:1核算復(fù)建量,主要考慮一是按照省“三舊”改造政策,對歷史違法建筑經(jīng)過清理后予以適當處置,二是按照經(jīng)濟收益不減少的大原則,盡量維持村集體在改造后能取得與改造前相當?shù)氖杖搿?007年6月30日后的違法集體物業(yè),按照規(guī)定不得納入“三舊”改造政策適用范圍,應(yīng)當嚴格按照土地和規(guī)劃管理的要求,予以沒收或拆除,因此,不予核定復(fù)建量。

第十四條

片區(qū)策劃方案編制階段,區(qū)政府應(yīng)當組織區(qū)城市更新部門、屬地鎮(zhèn)(街道)就改造意愿、改造方式、模式、復(fù)建安置總量核定等,以座談、問卷、代表會議等多種方式充分征求改造范圍內(nèi)業(yè)主意見。

由區(qū)政府組織編制的片區(qū)策劃方案,報市城市更新部門;市城市更新部門組織市有關(guān)職能部門進行聯(lián)合審查后,報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造片區(qū)策劃方案編制及報批的規(guī)定。

本條旨在明確舊村片區(qū)策劃方案征求意見的主體、內(nèi)容、形式、對象以及報批程序。舊村片區(qū)策劃方案征求意見的內(nèi)容、形式及對象,直接關(guān)系到策劃方案能否反映改造范圍內(nèi)業(yè)主的訴求、解決現(xiàn)實問題以及順利付諸實施等。

第十五條

片區(qū)策劃方案經(jīng)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定后,涉及調(diào)整控制性詳細規(guī)劃的,由市城市更新部門或區(qū)政府依據(jù)經(jīng)審定的片區(qū)策劃方案編制控制性詳細規(guī)劃調(diào)整論證報告,提出規(guī)劃方案意見,申請調(diào)整控制性詳細規(guī)劃,提交市規(guī)劃委員會審議并經(jīng)市政府批準。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造控規(guī)調(diào)整的規(guī)定。

本條明確了舊村片區(qū)策劃方案控規(guī)調(diào)整申請的主體、調(diào)整依據(jù)及審批程序。市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定片區(qū)策劃方案后,涉及調(diào)整控制性詳細規(guī)劃的,不必經(jīng)原審批機關(guān)同意,可以直接編制規(guī)劃調(diào)整論證報告,申請調(diào)整控制性詳細規(guī)劃,報市規(guī)劃委員會審議并經(jīng)市政府批準。本項規(guī)定與《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃程序規(guī)定》第八條規(guī)定相比,程序上進行了適當?shù)暮喕?/p>

第三章項目實施方案

第十六條

片區(qū)策劃方案經(jīng)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定后,由區(qū)政府按照規(guī)定組織編制項目實施方案。項目實施方案應(yīng)當委托具有乙級以上規(guī)劃資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位編制。

項目實施方案應(yīng)當以納入城市更新數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),根據(jù)片區(qū)策劃方案和經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃編制。項目實施方案應(yīng)當明確現(xiàn)狀調(diào)查成果、改造范圍、用地界址、地塊界線、復(fù)建和融資建筑量、改造成本、資金平衡、產(chǎn)業(yè)項目、用地整合、拆遷補償安置、農(nóng)轉(zhuǎn)用報批、建設(shè)時序、社會穩(wěn)定風險評估等內(nèi)容。

區(qū)政府應(yīng)當委托有資質(zhì)的勘測機構(gòu),出具土地勘測定界技術(shù)報告和房屋調(diào)查成果報告,并對項目實施方案數(shù)據(jù)的合法性和準確性進行認定。對已確權(quán)或取得合法用地批文的,由區(qū)國土規(guī)劃部門出具土地、房屋產(chǎn)權(quán)登記查冊表或用地證明文件;對沒有確權(quán)或沒有取得合法用地批文但辦理過規(guī)劃報建手續(xù)的,由區(qū)國土規(guī)劃部門出具意見;對沒有規(guī)劃、國土批準文件的,由城管部門會同屬地鎮(zhèn)、街道出具意見。區(qū)政府應(yīng)當對經(jīng)認定的數(shù)據(jù)進行公示。數(shù)據(jù)公示應(yīng)當在改造項目所在地和區(qū)城市更新部門官網(wǎng)公示15日以上,對數(shù)據(jù)有異議的,數(shù)據(jù)調(diào)查和核查部門應(yīng)當予以答復(fù),確有錯誤的,應(yīng)當更正。

市城市更新部門應(yīng)當對區(qū)政府認定的數(shù)據(jù)進行核查,其中對土地房屋數(shù)據(jù)應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行全面核查。經(jīng)核查,房屋建筑總量、按性質(zhì)分類的各類建筑量、違法建筑(應(yīng)明確建設(shè)時間)、合法建筑、建筑棟數(shù)、基底面積等各類數(shù)據(jù)總量誤差超過5%的,應(yīng)當由屬地區(qū)政府重新組織數(shù)據(jù)調(diào)查,并在實施方案中相應(yīng)扣減區(qū)政府和村集體的規(guī)劃節(jié)余量的分成比例。歷史文化遺存數(shù)據(jù)由市城市更新部門會同文物主管部門核查。

房屋建筑總量、按性質(zhì)分類的各類建筑量、違法建筑(應(yīng)明確建設(shè)時間)、合法建筑、建筑棟數(shù)、基底面積等各類數(shù)據(jù)總量較片區(qū)策劃方案的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)誤差超過5%,且無充分、正當理由的,應(yīng)當按《廣州市城市更新辦法》第五十四條、第五十五條的規(guī)定問責。

項目實施方案包含拆遷補償安置方案。拆遷補償安置方案的補償安置原則、標準應(yīng)當參照農(nóng)民集體所有土地征收補償辦法和本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造編制項目實施方案的規(guī)定。

本條明確了舊村莊項目實施方案的組織編制主體、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、編制內(nèi)容、數(shù)據(jù)認定、數(shù)據(jù)核查、數(shù)據(jù)誤差及責任、拆遷補償安置原則和標準。為了提高數(shù)據(jù)的準確性和真實性,加強數(shù)據(jù)調(diào)查和核查工作的監(jiān)督,實行“區(qū)調(diào)查、市核查、先公示、后入庫”的工作機制。在片區(qū)策劃階段已開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和審核的基礎(chǔ)上,編制項目實施方案時再次進行數(shù)據(jù)調(diào)查認定和核查,并對誤差范圍進行控制和問責,形成舊村莊更新改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“兩查兩核”的工作機制,確保數(shù)據(jù)的真實、合法、準確。

本條第一款規(guī)定舊村莊項目實施方案的組織編制主體是區(qū)政府,具體編制單位是具有乙級以上規(guī)劃資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位。

本條第二款規(guī)定了編制舊村莊項目實施方案的數(shù)據(jù)來源、根據(jù)和主要內(nèi)容。數(shù)據(jù)來源于改造策劃階段經(jīng)過調(diào)查審核后納入城市更新數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。編制的根據(jù)包括兩項,一是經(jīng)審定的片區(qū)策劃方案,二是經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃。舊村莊項目實施方案的主要內(nèi)容,包括了舊村莊更新改造過程中村集體和村民較為關(guān)心的主要事項,涵蓋了土地、房屋、資金、產(chǎn)業(yè)、時序、手續(xù)、風險等多方面內(nèi)容。

本條第三款規(guī)定了各類數(shù)據(jù)的認定責任。項目實施方案中的土地及房屋勘測結(jié)果由區(qū)政府對合法性和準確性進行認定。已確權(quán)或已辦理審批手續(xù)、取得用地批文的用地或房屋,由國土、規(guī)劃部門出具意見。對沒有規(guī)劃、國土批準文件的,由城管部門會同屬地鎮(zhèn)、街出具意見。為體現(xiàn)公開透明,區(qū)政府應(yīng)對經(jīng)認定的數(shù)據(jù)進行公示,公示地點在改造項目所在地出入口、公共活動場所等顯要位置和區(qū)城市更新部門官方網(wǎng)站,公示時間為15日以上。相關(guān)權(quán)利主體可以對數(shù)據(jù)提出異議,數(shù)據(jù)調(diào)查和核查部門應(yīng)對異議進行答復(fù),發(fā)現(xiàn)確屬錯誤的,應(yīng)當更正。

本條第四款規(guī)定了舊村莊項目實施方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的核查主體是市城市更新部門。為保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查的專業(yè)性和準確性,市城市更新部門應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對土地房屋數(shù)據(jù)進行全面核查。核查允許的各類數(shù)據(jù)總量合理誤差范圍是5%,超過誤差范圍的,應(yīng)由屬地區(qū)政府重新組織數(shù)據(jù)調(diào)查。為了督促區(qū)政府嚴格履行認定數(shù)據(jù)的職責,除了重新組織數(shù)據(jù)調(diào)查外,在項目實施方案中還要相應(yīng)扣減區(qū)政府和村集體的規(guī)劃節(jié)余量的分成比例。為了更加準確、專業(yè)界定歷史文化遺存,實施有效保護,有關(guān)歷史文化遺存數(shù)據(jù)由市城市更新部門會同文物主管部門核查。

本條第五款規(guī)定了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查誤差過大責任的追究。為體現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的合法合規(guī),避免基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查階段出現(xiàn)“私下串通、測量放水、數(shù)據(jù)虛高”等違法違規(guī)問題,對于項目實施方案編制階段調(diào)查數(shù)據(jù)與片區(qū)策劃階段調(diào)查數(shù)據(jù)出現(xiàn)總量誤差超過5%,且無充分、正當理由的情形,要按照《廣州市城市更新辦法》第五十四條、第五十五條的規(guī)定問責。

本條第六款規(guī)定了舊村莊更新改造項目拆遷補償安置的原則和標準。為了統(tǒng)一全市各類項目拆遷補償安置的原則、標準,均以集體土地征收補償辦法和《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強村莊規(guī)劃建設(shè)管理的實施意見》(穗府辦〔2015〕20號)等村莊規(guī)劃建設(shè)管理的規(guī)定為參照,可以結(jié)合具體項目情況適當調(diào)整。

第十七條

區(qū)政府應(yīng)當組織專家對項目實施方案的經(jīng)濟性、可行性和實施風險進行論證,并相應(yīng)提出完善措施。

區(qū)政府應(yīng)當根據(jù)專家論證意見組織修改形成實施方案征求意見稿。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新項目實施方案論證的規(guī)定。

為了提高項目實施方案的科學(xué)性,多方吸取專業(yè)意見,本條明確了舊村莊項目實施方案初稿應(yīng)由區(qū)政府組織,按照專家咨詢論證制度,從城市更新專家?guī)熘羞x取相應(yīng)專家,對項目實施方案的經(jīng)濟性、可行性和實施風險進行論證,并提出完善意見和措施。區(qū)政府應(yīng)根據(jù)專家論證意見,組織修改形成項目實施方案征求意見稿。

第十八條

項目實施方案征求意見稿應(yīng)當向相關(guān)村集體經(jīng)濟組織、村民和相關(guān)權(quán)屬人征求意見,征求意見時間不得少于30日。村集體經(jīng)濟組織、村民和相關(guān)權(quán)屬人可就實施方案征求意見稿提出意見和建議。

區(qū)政府應(yīng)當就項目實施方案征求意見稿征求市、區(qū)相關(guān)單位意見。征求意見后,區(qū)政府應(yīng)當綜合研究,充分聽取各方意見,完善項目實施方案,形成項目實施方案草案及其相關(guān)說明。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造項目實施方案征求意見的規(guī)定。

征求意見的對象包括兩類主體,一類是權(quán)屬人及直接利害關(guān)系人,另一類是相關(guān)行政管理機構(gòu)。為了保證村集體經(jīng)濟組織、村民和相關(guān)權(quán)屬人有充足的時間提出意見,本條規(guī)定向其征求意見時間不得少于30日。為了充分吸收各方意見,本條規(guī)定征求意見后,區(qū)政府應(yīng)當綜合研究,形成項目實施方案草案及其相關(guān)說明。

第十九條

區(qū)政府應(yīng)當將修改完善的項目實施方案草案報市城市更新部門審核。市城市更新部門牽頭會同市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)成員單位進行研究并提出審核意見,重大復(fù)雜項目應(yīng)報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)研究協(xié)調(diào)。

市城市更新部門應(yīng)當書面向?qū)俚貐^(qū)政府反饋審核意見。區(qū)政府應(yīng)當按照審核意見修改完善項目實施方案,并形成項目實施方案村民表決稿。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造項目實施方案審核管理的規(guī)定。

本條明確了舊村莊項目實施方案草案審核的過程及主體。項目實施方案的審核程序是由區(qū)政府報市城市更新部門,涉及重大復(fù)雜事項的,還應(yīng)當報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。市城市更新部門負責反饋審核意見。區(qū)政府據(jù)此形成項目實施方案村民表決稿。市城市更新部門出具審核意見前,應(yīng)當會同市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)成員單位進行研究,按照《廣州市城市更新辦法》第三十條規(guī)定重點審議融資地價、改造方式、供地方式以及建設(shè)時序等內(nèi)容。

第二十條

全面改造項目實施方案村民表決稿(含拆遷補償安置方案)經(jīng)村民(含村改居后的居民)和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80%以上同意后,由區(qū)政府根據(jù)村民同意的表決稿形成項目實施方案送審稿,送審稿報市城市更新部門。市城市更新部門對表決情況審核后,對高比例表決通過的送審稿,優(yōu)先提交市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議;市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)優(yōu)先審議高比例表決通過的送審稿。

微改造的表決按照本辦法第四十六條的規(guī)定執(zhí)行。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造項目實施方案村民表決及報批的規(guī)定。

對舊村莊全面改造項目實施方案,有表決權(quán)的主體包括村民(含村改居后的居民)和世居祖屋權(quán)屬人,表決經(jīng)有表決權(quán)的總?cè)藬?shù)80%以上同意即為通過。市城市更新部門根據(jù)表決情況(表決程序、人員、比例等要素是否合法合規(guī)),對表決通過后形成的項目實施方案送審稿進行審核,較高比例表決通過的項目實施方案送審稿(如A村以90%比例通過,B村以91%比例通過,則B村為較高比例表決通過的村),優(yōu)先提交市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議。市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)召開會議,優(yōu)先審議較高比例表決通過的送審稿。

由于舊村莊微改造與全面改造要求的表決情形不同,所以舊村莊微改造的表決直接按照本實施辦法第四十六條的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條

市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)應(yīng)當對項目實施方案送審稿中的現(xiàn)狀調(diào)查成果、改造范圍、用地界址、地塊界線、規(guī)劃實施、復(fù)建和融資量測算(拆建比)、改造成本、融資樓面地價、資金平衡方案、改造方式、改造風險評估、拆遷補償方案及表決情況等進行審議。

市城市更新部門根據(jù)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)議定事項,在市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定項目后向區(qū)政府核發(fā)項目實施方案批復(fù)。項目實施方案需要完善的,應(yīng)當先按市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議意見修改完善。項目實施方案批復(fù)應(yīng)當在城市更新部門官方網(wǎng)站上公布。

市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議意見對拆遷補償安置方案進行修改的,需要按照審議修改后的方案重新組織村民表決。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造項目實施方案審議和批復(fù)的規(guī)定。

本條第一款明確了市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)對舊村莊更新改造項目實施方案送審稿的審議內(nèi)容。

本條第二款明確了項目實施方案批復(fù)的主體和后續(xù)工作。市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定項目后,市城市更新部門負責向區(qū)政府核發(fā)項目實施方案批復(fù)。如市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)要求對項目實施方案進行修改的,區(qū)政府應(yīng)先修改完善,市城市更新部門再核發(fā)批復(fù)。按照政務(wù)公開透明要求,市城市更新部門應(yīng)當在其工作網(wǎng)站上進行公布項目實施方案批復(fù)。

因為拆遷補償安置方案涉及村民切身利益,市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議意見要求對其進行修改的,本條第三款規(guī)定修改后應(yīng)當重新組織表決。

第二十二條

項目實施方案審批確定后,區(qū)政府組織村集體簽訂補償安置協(xié)議。對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協(xié)議,每一期應(yīng)當達到80%以上權(quán)屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作。

補償安置協(xié)議在項目實施方案批復(fù)后3年內(nèi)仍未達到80%以上權(quán)屬人簽約比例的,項目實施方案應(yīng)當重新報批。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造啟動與退出的規(guī)定。

舊村莊更新改造啟動前,應(yīng)當由區(qū)政府組織村集體簽訂補償安置協(xié)議,落實“先安置、后拆遷”要求。為了減輕動遷安置壓力,加快更新改造進程,對于住宅房屋,可以分期簽訂補償安置協(xié)議,每一期達到80%以上權(quán)屬人簽約后,即可啟動房屋拆除工作。

為充分保障房屋權(quán)屬人的物權(quán)及對更新改造的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán),相關(guān)方案應(yīng)當?shù)玫酱鍍?nèi)絕大多數(shù)人支持。同時要避免設(shè)置過高的簽約比例后,個別對改造持不同意見者或?qū)ρa償標準有異議者以此為手段阻礙更新改造,損害村內(nèi)絕大多數(shù)人開展舊村莊更新改造的共同利益,本條規(guī)定啟動房屋拆遷的簽約比例為80%以上。設(shè)定80%的比例,與廣州市人民政府原《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)規(guī)定一致,并在以往實踐中得到多數(shù)村集體的認可。

為了以倒逼措施促進項目盡快實施,本條第二款規(guī)定了舊村莊更新改造項目的退出機制,即舊村莊項目實施方案批復(fù)后3年內(nèi),簽約比例未達到80%以上的,舊村莊項目實施方案必須重新報批。

第四章改造實施

第二十三條

征收儲備類項目由政府按照土地整理和土地出讓兩階段模式推進。

區(qū)政府負責土地的前期開發(fā)整理,區(qū)城市更新部門具體負責村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置補償。復(fù)建安置地塊可以劃撥方式,由政府依法確定的相關(guān)企業(yè)代建完成后,直接確權(quán)給村集體經(jīng)濟組織、村民和相關(guān)權(quán)屬人。復(fù)建安置地塊之外的其余土地完成前期開發(fā)整理后,納入土地供應(yīng)計劃,由政府按規(guī)定組織供應(yīng);也可以配建村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置房作為出讓條件,將融資地塊、市政配套地塊與復(fù)建安置地塊一并通過公開方式出讓給開發(fā)企業(yè),項目建成后,市政配套項目按規(guī)定移交給市區(qū)相關(guān)部門,復(fù)建安置項目直接確權(quán)給村集體經(jīng)濟組織和村民。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造中征收儲備的規(guī)定。

按照征收儲備土地的特點,本條把征收儲備類舊村莊更新項目分為兩個工作階段,分別是土地整理和土地出讓。為充分發(fā)揮區(qū)政府屬地管理和綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢,本條明確土地前期開發(fā)整理工作由區(qū)政府負責。為充分發(fā)揮區(qū)城市更新部門參與組織實施城市更新具體工作專業(yè)性、技術(shù)性較強的優(yōu)勢,復(fù)建安置補償工作由區(qū)城市更新部門落實。

本條還明確了改造范圍內(nèi)土地的多種后續(xù)供應(yīng)方式。復(fù)建安置地塊與其余地塊分開供應(yīng)的,復(fù)建安置地塊可以劃撥,其余土地由政府組織供應(yīng)。復(fù)建安置地塊與其余地塊打包供應(yīng)的,可以把配建復(fù)建安置房納入出讓條件,整體公開出讓給開發(fā)企業(yè)。項目建成后,市政配套設(shè)施和復(fù)建安置房分別移交給政府部門或確權(quán)給村集體經(jīng)濟組織和村民。

第二十四條

合作改造類項目由區(qū)政府主導(dǎo),由村集體經(jīng)濟組織根據(jù)批復(fù)的項目實施方案和制定的拆遷補償安置方案,公開引進合作企業(yè)參與改造;或通過土地公開出讓,引進合作企業(yè)參與改造。

合作改造類項目可以一次性引入合作企業(yè),也可按照土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè)。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新中引入合作企業(yè)的原則性規(guī)定。

針對以往“三舊”改造實踐過程中,村集體與村民、村集體與開發(fā)企業(yè)之間信息不對稱,開發(fā)企業(yè)與個別村干部私下勾結(jié),事先議定開發(fā)企業(yè),村集體表決流于形式等弊端,廣州市《關(guān)于加快推進三舊改造工作的補充意見》(穗府〔2012〕20號)已規(guī)定村集體自主改造引進合作企業(yè)應(yīng)當公開招標。本辦法在原有規(guī)定的基礎(chǔ)上,拓寬了公開選擇合作企業(yè)的渠道,既可以通過土地公開出讓引進合作企業(yè)參與改造,也可以一次性或分兩階段公開招標引入合作企業(yè)。具體方式由村集體結(jié)合本村實際自主選擇。

第二十五條

合作改造類項目一次性引入合作企業(yè)應(yīng)當符合以下規(guī)定:

(一)項目實施方案批復(fù)前,村集體經(jīng)濟組織不得自行選取合作企業(yè)。項目實施方案批復(fù)后,方可開展合作改造方案的擬定和項目實施主體的選擇、確認工作。

(二)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當通過市公共資源交易中心公開選擇合作企業(yè)參與改造。村集體經(jīng)濟組織根據(jù)項目實施方案和確定的拆遷補償安置方案,制定引入合作企業(yè)的招標、掛牌、拍賣文件,報區(qū)政府審核同意后,委托市公共資源交易中心以“招拍掛”方式確定合作企業(yè),公開擇優(yōu)選擇合作企業(yè)參與改造。在市公共資源交易中心發(fā)布的招標、掛牌、拍賣公告信息,應(yīng)當同步在改造項目所在地的區(qū)、鎮(zhèn)(街道)、村(聯(lián)社)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機構(gòu)發(fā)布。

(三)招標文件應(yīng)當對包括項目實施方案、已經(jīng)表決通過的拆遷補償安置方案、現(xiàn)狀違法建設(shè)量和實際拆建量等內(nèi)容在內(nèi)的相關(guān)信息進行充分披露,禁止設(shè)置傾向性、不合理的條件,并預(yù)留足夠的時間,以利于有意向的企業(yè)充分參與競爭。發(fā)布招標公告日期距投標截止日期,不得少于6個月。如招標未成的,則第二次發(fā)布招標公告日期距投標截止日期,不得少于2個月。禁止節(jié)假日及節(jié)假日前2日發(fā)布招標公告。

(四)參與招標企業(yè)應(yīng)當承諾未參與該村更新改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查和方案編制工作;如有違反承諾的,一經(jīng)核實,應(yīng)當自愿退出招標、取消競投標資格或終止相關(guān)合同。城市更新部門應(yīng)當公布舉報電話,加強對招標活動的監(jiān)督管理。監(jiān)察部門應(yīng)當加強監(jiān)察。村務(wù)監(jiān)督委員會應(yīng)當對招標活動和信息披露情況進行監(jiān)督。

(五)確定合作企業(yè)后,村集體經(jīng)濟組織應(yīng)與合作企業(yè)簽訂合作改造協(xié)議,明確由合作企業(yè)投資、由村集體經(jīng)濟組織完成改造范圍內(nèi)的全部土地整理工作及其他相關(guān)的具體權(quán)責要求。

(六)安置地塊由村集體經(jīng)濟組織申請劃撥使用。村集體經(jīng)濟組織也可申請將地塊轉(zhuǎn)為國有土地。

(七)融資地塊由村集體經(jīng)濟組織在組織完成房屋拆遷補償安置后,再按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有土地,直接協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與市場主體組成的合作企業(yè);經(jīng)批準后,由合作企業(yè)與市國土部門直接簽訂土地出讓合同。

(八)安置房和融資地塊可以按照改造方案確定的分期計劃進行合理的分期開發(fā)。

2015年8月18日前,按本市“城中村”改造原有關(guān)程序,通過村集體經(jīng)濟組織集體表決同意選擇合作企業(yè),已簽訂合作意向書,并按規(guī)定要求報批,經(jīng)區(qū)政府批準,且經(jīng)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定的合作改造類項目,不適用本條前款規(guī)定。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造中一次性引入合作企業(yè)的規(guī)定。

本條是在廣州市《關(guān)于加快推進三舊改造工作的補充意見》(穗府〔2012〕20號)規(guī)定村集體自主改造引進合作企業(yè)應(yīng)當公開招標的原則規(guī)定基礎(chǔ)上,進行擴展、深化和細化,解決原有規(guī)定指引不清晰,缺乏可操作性的問題。

本條第一款第(一)項明確舊村一次性引入合作企業(yè)方式的時間節(jié)點。為了確保政府主導(dǎo)規(guī)劃方案的編制,減少市場因素對改造前期政府決策的干擾,本項明確在改造方案確定之前,不允許合作企業(yè)參與項目數(shù)據(jù)摸查和方案編制等前期工作。

第一款第(二)項明確舊村一次性引入合作企業(yè)方式的交易平臺和交易流程。鑒于引入合作企業(yè)涉及村集體重大資產(chǎn)處置和村民切身利益,為了確保引入過程陽光操作,最大化村集體和公共利益,本項要求通過市公共資源交易中心采取“招拍掛”方式選擇合作企業(yè),并在程序上要求區(qū)政府對有關(guān)的招標文件進行審核把關(guān)。為了擴大擇優(yōu)選擇合作企業(yè)的公開范圍,本項規(guī)定公告信息應(yīng)在市公共資源交易中心發(fā)布,并同步在改造項目所在地的區(qū)、鎮(zhèn)(街道)、村(聯(lián)社)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易服務(wù)機構(gòu)發(fā)布。

第一款第(三)項明確了信息披露的重要內(nèi)容、約束條件以及時間要求。為了減少信息不對稱,幫助意向投標企業(yè)充分了解舊村莊更新改造項目中可能影響經(jīng)濟測算及實施進度等重要信息,讓其對項目風險和收益能進行正確評估,本項對應(yīng)當公開的內(nèi)容作了規(guī)定。為了提高公平參與程度,本項明確要求禁止設(shè)置傾向性不合理條件。鑒于舊村莊更新改造復(fù)雜度高,為了讓意向投標企業(yè)有充足的時間準備投標文件,本項對投標截止時限、招標時間間隔、招標公告發(fā)布日期等均作了明確規(guī)定。

第一款第(四)項明確禁止招標企業(yè)參與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查和方案編制工作。投標企業(yè)參與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查和方案編制,是造成“改造倒逼規(guī)劃”、私相授受、暗箱操作、腐敗滋生等問題的重要原因,城市更新改造過程中應(yīng)當禁止投標企業(yè)參與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查和方案編制,具體措施包括:參與招標企業(yè)應(yīng)當出具未參與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查和方案編制的承諾;經(jīng)核實違反承諾的,應(yīng)當自愿退出招標、取消競投標資格或終止相關(guān)合同;職能部門設(shè)立舉報電話加強對招標活動的監(jiān)督;村集體加強對招標活動信息披露的村務(wù)監(jiān)督。

第一款第(五)項明確合作企業(yè)與村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當簽訂合作改造協(xié)議,明確各自權(quán)責。

第一款第(六)項明確了村集體經(jīng)濟組織可以選擇將安置地塊保留集體土地性質(zhì),也可以申請轉(zhuǎn)成國有土地。

第一款第(七)項明確了融資地塊完善供地手續(xù)的程序。融資地塊按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有土地后,直接協(xié)議出讓給村集體與公開引入的市場主體共同組成的合作企業(yè),簡化了用地手續(xù)辦理的流程,節(jié)省了轉(zhuǎn)讓土地的稅費,減輕了更新改造的資金負擔。

第一款第(八)項明確安置房和融資地塊可以分期開發(fā)。部分舊村莊更新改造項目范圍較大,一次性開發(fā)建設(shè),拆遷難度大,需要的資金較多,風險較大,可以考慮按照“分期投入,滾動開發(fā)”的方式分片分期進行改造。

根據(jù)省政府《關(guān)于推進“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知》(粵府辦〔2009〕122號)的規(guī)定,明確舊村改造可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或者與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)。2011年廣州市《關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》(穗舊改辦〔2011〕51號)規(guī)定村集體自主改造,可以通過公開招標的方式或者集體表決的方式選擇合作企業(yè)。廣州市《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的補充意見》(穗府〔2012〕20號),明確舊村改造選擇合作企業(yè),應(yīng)當報區(qū)政府以公開招標的方式進行,原增城、從化市參照執(zhí)行。為了便于上述政策與《廣州市城市更新辦法》實施時前后銜接,對于2015年8月18日《廣州市城市更新辦法(意見征求稿)》公開發(fā)布征求意見前,本條第二款規(guī)定村集體已按照當時規(guī)定履行了相關(guān)程序選擇的合作企業(yè)繼續(xù)有效。

第二十六條

鼓勵舊村莊自主改造類項目按照土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè),并優(yōu)先納入舊村莊改造年度實施計劃。

(一)土地整理階段。舊村莊更新改造項目需要融資籌集資金用于土地整理的,應(yīng)當以公開方式引入市場主體具體實施拆遷補償安置工作,以承諾在限定時限內(nèi)完成拆遷且拆遷補償安置成本及合理利潤最小者為實施主體,被選定的投資實施主體應(yīng)當按協(xié)議約定投資參與完成土地整理,并按照約定條件獲得相應(yīng)的投資利潤。

(二)土地開發(fā)階段。完成融資地塊上房屋補償安置和土地整理后,確定為村集體經(jīng)濟組織使用的,交由村集體經(jīng)濟組織開發(fā);需要引入合作企業(yè)的,由村集體經(jīng)濟組織通過市公共資源交易中心平臺公開選擇開發(fā)單位或合作企業(yè)開發(fā)建設(shè)。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造分階段引入合作企業(yè)的規(guī)定。

對于策劃經(jīng)營能力較強、但是缺乏資金的村集體,可以參考政府儲備類的開發(fā)模式,分成兩階段分別引入合作企業(yè),第一階段引入合作拆遷企業(yè)實施土地整理,在完成房屋拆遷及場地平整后得到凈地,第二階段在公開市場上出讓凈地或公開招標引入合作開發(fā)企業(yè)。采取分階段引入合作企業(yè),村集體具有后期融資土地經(jīng)營開發(fā)的主導(dǎo)權(quán),有利于村集體通過市場策劃運作,獲得更多的土地增值收益。分階段引入合作企業(yè),村集體需要應(yīng)對房地產(chǎn)市場變化并承擔一定經(jīng)濟風險。

第二十七條

由村集體經(jīng)濟組織自行改造的,項目實施方案應(yīng)當綜合考慮融資開發(fā)成本并給予合理開發(fā)利潤后確定項目的實施相關(guān)條件,項目實施主體應(yīng)當嚴格按照約定的條件內(nèi)容履行,不得變更約定內(nèi)容。

融資地塊在依申請按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有之后,村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司可以協(xié)議出讓方式取得融資地塊開發(fā)融資。

村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司取得融資地塊土地使用權(quán)后進行轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,完成房屋建設(shè)工程的開發(fā)投資總額的25%以上。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新自行改造及融資的規(guī)定。

對于策劃經(jīng)營能力較強、自己能夠籌集資金的村集體,可以對舊村莊實施自行改造。為了便利融資,允許村集體經(jīng)濟組織或其全資子公司作為實施主體,以協(xié)議出讓方式取得國有融資地塊進行開發(fā)。如果改造過程中要轉(zhuǎn)讓融資地塊,必須符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于開發(fā)投資比例的要求。

第二十八條

村集體經(jīng)濟組織自主改造項目中引入社會資本或進行融資的,應(yīng)當按照本辦法引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

負責開展自主改造的村集體經(jīng)濟組織全資子公司,轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的,應(yīng)當視為合作改造,按照本辦法引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

負責開展自主改造的村集體經(jīng)濟組織全資子公司,轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的,按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》,股權(quán)轉(zhuǎn)讓由村集體經(jīng)濟組織成員大會表決通過后,應(yīng)當按照《廣州市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理辦法》,在市或所在地區(qū)一級三資交易平臺公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新自主改造引入社會資本的規(guī)定。

根據(jù)《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是合作經(jīng)濟組織,有成員資格要求。舊村莊更新改造過程中,為了便于融資和控制風險,一般由村集體經(jīng)濟組織成立全資子公司,作為市場化運作的獨立法人主體。本條的主要作用是保證舊村莊更新改造過程中,無論是選擇合作企業(yè)還是處置集體資產(chǎn),都采取公開擇優(yōu)的方式進行。

村集體經(jīng)濟組織在自主改造過程中轉(zhuǎn)讓負責開展自主改造的全資子公司部分股權(quán)的,轉(zhuǎn)讓后的結(jié)果與合作改造模式成立合作企業(yè)相同,應(yīng)當視為合作改造,轉(zhuǎn)讓股權(quán)的過程按照引入合作企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。村集體經(jīng)濟組織在自主改造過程中轉(zhuǎn)讓負責開展自主改造的全資子公司全部股權(quán)的,視為村集體經(jīng)濟組織處置集體重大資產(chǎn),按照《廣州市農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理辦法》(廣州市人民政府令第119號,2015年),在市或所在地的區(qū)一級農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

第二十九條

舊村莊改造分期開發(fā)應(yīng)當符合以下要求:

(一)分期實施應(yīng)當按照安置地塊優(yōu)先于融資地塊的順序安排,也可每期將安置地塊與融資地塊結(jié)合安排,但首期應(yīng)當優(yōu)先建設(shè)安置房。

(二)居住用地內(nèi)(安置房用地除外)獨立設(shè)置的市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當在分期開發(fā)規(guī)劃地塊建設(shè)總量(不含市政公用設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)完成50%前建設(shè)完畢,并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。其中,垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)中心、衛(wèi)生站、消防站、派出所、燃氣供應(yīng)站、公交首末站等設(shè)施應(yīng)當先于住宅首期工程或者與其同時申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證,并在住宅首期工程預(yù)售前先行驗收,取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。

(三)未完成整體開發(fā)之前,單個項目不得轉(zhuǎn)讓。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造分期開發(fā)實施原則的規(guī)定。

本條第(一)項是關(guān)于舊村莊更新改造安置房優(yōu)先建設(shè)的規(guī)定。優(yōu)先方式包括兩種,一種是安置地塊優(yōu)先于融資地塊,另一種是安置地塊與融資地塊結(jié)合的首期地塊中優(yōu)先建設(shè)安置房。對于涉及拆遷的舊村莊更新改造項目,應(yīng)當落實改善民生的目標要求,優(yōu)先解決好被拆遷主體的居住需求??紤]到開發(fā)建設(shè)融資需要,在安置房優(yōu)先落實的情況下,允許每期適當安排融資地塊建設(shè),以便回籠資金用于滾動開發(fā)。

本條第(二)項是關(guān)于公共服務(wù)設(shè)施優(yōu)先配建的規(guī)定。舊村莊更新改造范圍內(nèi)原公共服務(wù)設(shè)施不足,人居環(huán)境較差,有必要通過更新改造補充完善,提升整體人居環(huán)境水平。為保證公共服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)并投入使用,本條第(二)項規(guī)定,獨立設(shè)置的公用公服設(shè)施應(yīng)當在分期建設(shè)總量完成50%前建設(shè)完畢并通過驗收,其中與居民生活密切相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當與住宅首期工程同步報建,并在預(yù)售前通過驗收。

本條第(三)項是對分期開發(fā)完整性的規(guī)定。如果明確項目的實施主體負責整個項目實施,在整個改造項目沒有開發(fā)完成之前,實施主體不能將分期中的單個項目轉(zhuǎn)讓給其他主體實施。

第三十條

合作企業(yè)或融資地塊競得人應(yīng)當按規(guī)定在舊村莊動遷之前,在指定銀行設(shè)立復(fù)建安置資金專用賬戶,結(jié)合項目分期開發(fā)時序,按要求足額存入復(fù)建安置資金。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造中復(fù)建安置資金監(jiān)管的規(guī)定。

舊村莊改造牽涉村民眾多,為防止因改造資金短缺、復(fù)建安置工程拖延等因素造成村民回遷安置不能按時完成,引發(fā)社會不穩(wěn)定,應(yīng)當加強對復(fù)建安置資金的監(jiān)管,目的是保障復(fù)建房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

廣州市曾出臺《印發(fā)<關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見>的通知》(穗舊改聯(lián)字〔2010〕3號),并于2012年作了局部修改。該文件建立了復(fù)建安置資金監(jiān)管制度,設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬號,由復(fù)建安置資金所有權(quán)人、監(jiān)管賬戶開戶銀行與屬地區(qū)政府或區(qū)政府指定的機構(gòu)三方共同監(jiān)管,監(jiān)督專項資金按工程進度用于安置復(fù)建房建設(shè)。黃埔、天河、荔灣、開發(fā)區(qū)制定了相應(yīng)的細則。以上文件執(zhí)行總體情況良好,有效地降低了舊村莊更新改造中的“爛尾”風險,這種做法應(yīng)當延續(xù)。

第三十一條

舊村莊改造拆遷補償安置工作應(yīng)當遵循“先安置、后拆遷”的原則。村集體給予補償后,被拆遷人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

改造過程中要先行啟動安置房建設(shè),在保證工程質(zhì)量的前提下,加快項目建設(shè),及時妥善安置動遷村民。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。禁止建設(shè)單位參與拆遷活動。發(fā)生重大惡性事件的,嚴肅查處并追究責任。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造動遷原則的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規(guī)定,實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

《物權(quán)法》第四十二條“……征收集體所有的土地,應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應(yīng)當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當保障被征收人的居住條件……”

參考上述規(guī)定,為保障被拆遷人合法權(quán)益和參與的積極性,動遷工作應(yīng)遵循“先安置、后拆遷”的原則,動遷過程應(yīng)當文明實施,并先行啟動安置房建設(shè),不得以暴力、威脅等非法方式實施。

第三十二條

鼓勵利用村集體舊廠房建設(shè)安置房,先行進行村民安置。鼓勵早簽約、多得益、先選房。區(qū)政府可制定具體的獎勵辦法。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造安置工作中鼓勵措施的規(guī)定。

參考廣州市人民政府《關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知》(穗府〔2014〕38號)第二十一條“房屋征收補償可實行搬遷時限獎勵制度”的規(guī)定,為了加快舊村莊更新改造進程,節(jié)約融資的時間成本,本條明確鼓勵區(qū)政府、村集體可以結(jié)合實際情況,采用多得益、先選房等獎勵方式,鼓勵早簽約。

第三十三條

政府征收儲備的項目,由各區(qū)依法進行征收。對經(jīng)協(xié)商達不成一致的留守戶,依法通過行政裁決、司法訴訟、強制執(zhí)行等方式解決。

合作改造、自主改造項目,村集體經(jīng)濟組織與村民之間就已簽訂的補償安置協(xié)議產(chǎn)生爭議的,村民理事會可進行協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)無果的,可依法提起民事訴訟。

合作改造、自主改造項目,經(jīng)村民大會或村民代表大會依法表決,由村集體經(jīng)濟組織自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的,對少數(shù)無法達成協(xié)議的村民,應(yīng)當加強宣傳、解釋工作,村民理事會也可協(xié)助村民委員會、村集體經(jīng)濟組織進行協(xié)調(diào);經(jīng)多次協(xié)商仍無法達成協(xié)議的,由區(qū)政府依法作出征收補償決定,并依程序申請法院強制執(zhí)行。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造征收及拆遷爭議解決機制的規(guī)定。

舊村莊更新改造的難點在于征收及拆遷補償,此過程容易產(chǎn)生糾紛。解決糾紛的基本原則應(yīng)當是以依法補償為前提,以依法強制征收或拆遷為后盾,促進自愿平等協(xié)商、和諧征收拆遷。明確糾紛解決機制,化解征收及拆遷矛盾,可以避免更新改造項目久拖不決,損害絕大多數(shù)村民的共同利益。本條針對不同類型改造項目,規(guī)定了征收及拆遷補償安置糾紛的解決辦法:

對于政府儲備類征收項目,按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條“市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案,會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案,在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告,聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施”的規(guī)定,對未能簽約的留守戶,通過行政裁決、司法訴訟、強制執(zhí)行等方式解決。

對于合作改造、自主改造項目,本條按照發(fā)生爭議時是否已經(jīng)簽訂補償安置協(xié)議,分別采取兩種不同方式處理:已簽訂協(xié)議的,由村民理事會先協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)無果再進行訴訟。村民理事會在改造過程中自我管理、自我監(jiān)督、自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào),有別于政府管理和司法裁判等外部糾紛解決機制,為解決村民內(nèi)部矛盾探索了新途徑。對于集體用地轉(zhuǎn)為國有用地過程中,無法達成協(xié)議的村民,由村民理事會先進行協(xié)調(diào),多次協(xié)商無果的,由區(qū)政府作出征收補償決定后向法院申請強制執(zhí)行。

第三十四條

對已全額繳清土地出讓金并拆遷平整完畢的地塊,可根據(jù)規(guī)劃文件以宗地為單位分塊申辦土地證。舊村莊改造完成拆遷補償安置并注銷原土地、房屋產(chǎn)權(quán)登記后申請辦理土地確權(quán)登記。

根據(jù)項目實施方案屬保留范圍的房屋,符合規(guī)定補償標準,已進行違法用地處罰且符合確權(quán)條件的,可辦理確權(quán)登記;屬拆除后安置村民住宅的,須憑拆遷補償協(xié)議、本村村民身份證明等資料辦理確權(quán)登記;集體物業(yè)憑批準的項目實施方案確認的面積、性質(zhì)等資料辦理房屋確權(quán)登記;其他合法權(quán)屬人憑拆遷補償協(xié)議等資料辦理房屋確權(quán)登記。

被拆遷人按規(guī)定取得的拆遷安置住宅不受商品房限購政策限制。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造過程中土地和房屋確權(quán)登記的規(guī)定。

舊村莊更新改造拆遷難度較大,往往存在少數(shù)村民難以達成安置補償協(xié)議,導(dǎo)致整個地塊無法辦證的情形,從而無法啟動安置房和公建配套的建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃文件以宗地為單位分塊申辦土地權(quán)屬證書,就可以啟動已拆遷地塊的開發(fā)建設(shè),加快項目實施,并可用于向金融機構(gòu)融資,緩解改造資金壓力。

對于歷史違法用地上的房屋,改造過程中如明確應(yīng)予保留,在進行處罰且符合確權(quán)條件的情況下,可辦理確權(quán)登記。

改造完成后,村民和其他合法權(quán)屬人可以憑拆遷補償協(xié)議等資料向不動產(chǎn)管理部門申請辦理復(fù)建安置房確權(quán)登記。在辦理房屋確權(quán)登記過程中,符合拆遷補償規(guī)定的安置住宅套數(shù)和面積不受商品房限購政策限制。

第五章利益調(diào)節(jié)

第三十五條

對更新范圍內(nèi)規(guī)劃建筑總量與規(guī)劃技術(shù)指標控制要求不一致的情況,可通過區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌異地安置、節(jié)余面積獎勵等辦法解決。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造范圍內(nèi)片區(qū)平衡的規(guī)定。

本條落實統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、疏密有致、協(xié)調(diào)可持續(xù)的改造原則,提出規(guī)劃建設(shè)量片區(qū)平衡的概念,強調(diào)區(qū)域平衡調(diào)節(jié),避免因為改造造成某區(qū)域開發(fā)強度過高的后果。對于因為具體用地規(guī)劃控制(控高、用地退讓等)技術(shù)原因,改造用地不能滿足安置量布局要求的舊村莊更新改造項目,或者規(guī)劃建筑總量低于項目用地容積率控制指標的,可以與片區(qū)內(nèi)其他更新改造項目進行建筑面積統(tǒng)籌、異地安置,來進行片區(qū)平衡。對于提供更多公共空間或公建配套的改造項目,允許獎勵節(jié)余面積。

第三十六條

舊村莊更新改造項目應(yīng)當結(jié)合土地市場情況,參照半年內(nèi)土地公開出讓成交價格和周邊區(qū)域新建商品房交易價格,按照下列程序綜合確定融資樓面地價:

(一)片區(qū)策劃方案上報市城市更新部門前,由區(qū)政府委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估,并按規(guī)定審議融資地價;

(二)項目實施方案上報后,由市城市更新部門會同國土部門進行審核并可組織專家審議、多家評估公司比選,出具融資地價的審核意見后報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造融資樓面地價確定辦法的規(guī)定。

舊村莊更新改造為籌集改造資金,大多涉及融資地塊出讓。為合理確定開發(fā)強度,滿足融資需求,科學(xué)確定融資樓面地價是關(guān)鍵所在,是一個非常重要的技術(shù)環(huán)節(jié),涉及改造與融資平衡、融資規(guī)劃、土地出讓等關(guān)鍵內(nèi)容。融資樓面地價的確定應(yīng)當盡量客觀科學(xué)、符合實際。融資樓面地價的評估,大多采用市場比較法與假設(shè)開發(fā)法,兩種方法所需要的參考數(shù)據(jù)均與土地市場及房屋交易密切相關(guān)。由于土地房屋市場價格變動較快,本條規(guī)定確定融資樓面地價應(yīng)當參照半年內(nèi)的土地公開出讓價格和周邊區(qū)域新建商品房交易價格。

為了保證融資樓面地價評估的科學(xué)性,本條規(guī)定策劃方案上報前,應(yīng)當委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估,項目實施方案上報后,可以組織專家審議、多家評估公司比選,由城市更新部門會同國土部門審核后報市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審定。

第三十七條

舊村莊更新改造項目,經(jīng)審定的項目實施方案確定的建筑面積(用地)與規(guī)劃的建筑面積(用地)相較有節(jié)余的,按照4∶3∶3的比例由市政府、區(qū)政府、村集體進行分配;市、區(qū)政府用于增加公建配套或統(tǒng)籌建設(shè)城市更新改造安置房,村集體用于改造項目的統(tǒng)籌安排。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造規(guī)劃節(jié)余建筑量或用地處理的規(guī)定。

舊村莊更新改造后,部分項目實現(xiàn)經(jīng)濟平衡后尚有規(guī)劃建筑面積或用地節(jié)余。為充分利用節(jié)余建筑量或用地,促進城市建設(shè)和配套完善,讓更新改造成果惠及各方,節(jié)余部分應(yīng)當在市政府、區(qū)政府和村集體之間進行分配。

《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)附件二規(guī)定,全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計提、上繳的專項資金)的60%支出用于支持村集體經(jīng)濟發(fā)展,剩余的土地純收益由市、區(qū)政府按8:2的比例分成。

本次政策調(diào)整,考慮到結(jié)余量本身為公共規(guī)劃產(chǎn)生的余量,屬于公共利益,不是村和開發(fā)商的固有利益。在利益分配上,大部分(70%)應(yīng)由政府統(tǒng)籌安排,用于增加公建配套或統(tǒng)籌建設(shè)城市更新改造安置房,實現(xiàn)完善城市功能、改善人居環(huán)境的目的。能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)余,也說明村集體控制違建工作到位,將其中30%的結(jié)余量留給村集體作為獎勵,可以對其他村集體控制違建起到正向激勵作用。

第三十八條

舊村莊改造選擇合作企業(yè)過程中,經(jīng)競爭節(jié)余的融資建筑面積由區(qū)政府和村集體按照5∶5進行分配,用于改造項目的統(tǒng)籌安排。節(jié)余的融資地塊土地純收益扣除按規(guī)定計提和上繳的部分后,由區(qū)政府和村集體按照5∶5的比例分成;區(qū)政府所得部分用于設(shè)立城市更新資金,專項扶持本區(qū)城市更新項目。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造競爭節(jié)余融資面積的規(guī)定。

《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》(穗府〔2009〕56號)附件二規(guī)定,全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計提、上繳的專項資金)的60%支出用于支持村集體經(jīng)濟發(fā)展,剩余的土地純收益由市、區(qū)政府按8:2的比例分成。本次政策調(diào)整,將節(jié)余的建筑量分為兩部分,第一部分是實現(xiàn)改造經(jīng)濟平衡后規(guī)劃節(jié)余部分,已在本實施辦法第三十七條作出規(guī)定進行分配,第二部分是合作改造公開選擇合作企業(yè)過程中,通過競爭節(jié)余的面積部分,在本條作出規(guī)定進行分配。融資面積是根據(jù)改造成本及融資樓面地價測算后得出的結(jié)果,反映的是市場平均價格水平和企業(yè)平均經(jīng)營水平。經(jīng)過公開選擇合作企業(yè),擇優(yōu)選取了高于平均經(jīng)營水平的開發(fā)企業(yè),能夠在更少的融資面積數(shù)量下,通過企業(yè)高水平運營創(chuàng)造更多利潤,提供相同的改造資金。由此節(jié)余的融資面積,可供分配。為鼓勵區(qū)政府和村集體以公開方式選擇最優(yōu)的合作企業(yè),除按規(guī)定計提和上繳部分外,節(jié)余融資面積只在區(qū)政府和村集體之間按5:5等額進行分配,市政府不參與分配。

第三十九條

符合條件的舊村莊安置復(fù)建房項目,依據(jù)棚戶區(qū)改造政策,按照安置復(fù)建面積“建一免一”的原則,減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,并可在本市權(quán)限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。

稅務(wù)部門應(yīng)當發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用,加大相關(guān)稅費的收繳力度,建立和完善相應(yīng)的稅費征收監(jiān)督機制。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造項目稅費優(yōu)惠的規(guī)定。

舊村莊更新改造項目資金需求量大,改造成本高,通過稅費減免優(yōu)惠政策,有利于有效引導(dǎo)、激勵相關(guān)主體積極參與改造,實現(xiàn)利益共享共贏。在復(fù)建房安置過程中,可減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,并可在本市權(quán)限范圍內(nèi)依法減免其他行政事業(yè)性收費和政府性基金。

第四十條

融資地塊由政府儲備公開出讓的,土地出讓金以實際成交價格為準。融資地塊按照合作改造和自主改造以協(xié)議方式出讓的,按申請辦理土地出讓手續(xù)時點市場評估價20%計收土地出讓金。

村集體經(jīng)濟組織或個人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的,發(fā)生出售、交換、贈與(不含繼承)或自行申請補辦土地出讓時,按申請時點相應(yīng)土地用途市場評估地價的20%或房屋市場評估價的5%計收土地出讓金。

【說明】

本條是關(guān)于舊村更新改造項目土地出讓金計收的規(guī)定。

舊村莊更新改造項目融資地塊轉(zhuǎn)變?yōu)閲行再|(zhì)的,均需計收土地出讓金。實行公開出讓的,土地出讓金以實際成交價格為準;協(xié)議出讓的,按辦理出讓手續(xù)時點的市場評估價20%計收。按照一般規(guī)律,政府收取的土地純收益占土地出讓成交價格的40%,對于合作改造或者自主改造只按市場評估價20%計收出讓金,體現(xiàn)了政府對舊村莊更新改造的鼓勵。

第六章微改造

第四十一條

以保護歷史文化和自然生態(tài)、促進舊村莊和諧發(fā)展為目的舊村莊微改造項目,本章有特別規(guī)定的,適用本章規(guī)定,本章無特別規(guī)定的,適用本辦法第一至五章規(guī)定。舊村莊微改造項目涉及辦理融資地塊出讓的片區(qū)策劃、方案編制及審批和項目實施,應(yīng)當適用本辦法第二至五章規(guī)定。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造適用范圍的規(guī)定。

舊村莊微改造與全面改造比較相對簡單,一般不涉及大規(guī)模拆建,對建筑格局變動較小,改造的方式方法、審批主體也與全面改造不同,因此進行專章規(guī)定。

舊村莊微改造項目涉及辦理融資地塊出讓的,一般會涉及按照新的規(guī)劃要求進行拆改建,應(yīng)當視同全面改造項目,并應(yīng)當從嚴規(guī)范管理。為統(tǒng)一標準,做好業(yè)務(wù)銜接,此類項目的片區(qū)策劃、實施方案編制、審批以及項目實施,均適用本辦法第二章至第五章規(guī)定。不涉及辦理融資地塊出讓的其它舊村莊微改造項目,適用本章規(guī)定。

第四十二條

鼓勵村集體增加市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共綠地,實施管線下地,并利用舊廠房、留用地建設(shè)農(nóng)民公寓、公共租賃房等項目,對舊村莊進行抽疏整治。

市相關(guān)職能部門負責審批農(nóng)民公寓的建設(shè)規(guī)劃并予以劃拔供地,區(qū)政府負責審批扶持引導(dǎo)資金的使用。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造目標和市、區(qū)審批支持的規(guī)定。

舊村莊微改造的目的是改善舊村生活水平。針對目前農(nóng)村普遍存在的建筑密度過高、配套設(shè)施嚴重不足、環(huán)境臟亂等主要問題,鼓勵村集體通過抽疏整治降低建筑密度節(jié)約用地,增加公共綠地、內(nèi)部交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施,實施管線下地,改變舊村莊臟亂差的落后面貌。村集體利用留用地及效益低下的舊廠房建設(shè)農(nóng)民公寓、公共租賃房,為壯大集體經(jīng)濟提供新的收入來源渠道,同時為舊村抽疏改造村民搬遷創(chuàng)造條件,提升舊村承載力,滿足現(xiàn)代城鄉(xiāng)生活需要。

第二款明確政府對舊村莊微改造的審批扶持。村集體申請將農(nóng)民公寓建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有的,由市相關(guān)職能部門負責審批并予以劃撥用地。各區(qū)應(yīng)設(shè)立城市更新資金,用于扶持本區(qū)城市更新項目,重點用于微改造項目,具體使用由區(qū)相關(guān)部門負責審批。

第四十三條

區(qū)政府組織進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查,征詢村民意見,對舊村莊改造范圍進行劃定和認定,并編制微改造方案。確有資金平衡需要的,可以把集體低效物業(yè)用地和留用地納入改造范圍進行綜合改造。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造方案編制程序的規(guī)定。

舊村莊微改造應(yīng)當基于現(xiàn)狀,科學(xué)規(guī)劃,謀定而后動。因此要先對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行準確摸查,征求村民意見以體現(xiàn)村民發(fā)展意愿,結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃要求以及周邊土地權(quán)屬情況劃定改造范圍,按照規(guī)范要求編制微改造方案。

村集體編制舊村莊微改造方案時應(yīng)考慮本村的經(jīng)濟承受能力,進行經(jīng)濟測算,確有需要的,可以把集體低效物業(yè)用地和留用地納入微改造方案以實現(xiàn)經(jīng)濟平衡。

第四十四條

舊村莊微改造的費用由村集體和村民投入為主,政府原則上只給予宅基地換房的安置規(guī)模,并按片區(qū)基準容積率核算外來務(wù)工人員租賃住宅的建設(shè)規(guī)模,對于這兩類住宅的建設(shè)成本不給予融資建筑面積。對將城市基礎(chǔ)設(shè)施納入舊村莊微改造一并實施的,可統(tǒng)籌考慮相關(guān)融資及代建工作。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造費用承擔和建設(shè)規(guī)模的規(guī)定。

舊村莊微改造遵循“誰受益誰負擔”的原則。不涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的舊村莊微改造項目,由村集體或村民承擔相關(guān)改造費用,自行組織開展改造建設(shè)工作。立足土地節(jié)約集約利用,改善農(nóng)村村民生產(chǎn)生活條件,對于宅基地欠賬較多并且沒有土地解決的農(nóng)村,鼓勵利用宅基地建設(shè)農(nóng)民安置房解決居住問題,政府按《廣州市城市更新辦法》給予核定安置規(guī)模,并按片區(qū)基準容積率核算外來務(wù)工人員租賃住宅的建設(shè)規(guī)模,批復(fù)給改造主體以提高村集體經(jīng)濟收益。此兩類住宅的建設(shè)由改造主體承擔,不作為改造成本給予融資建筑面積。

涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)且與舊村莊微改造一并實施的項目,政府可結(jié)合舊村莊微改造統(tǒng)籌考慮土地或建筑面積融資以及代建工作。

第四十五條

舊村莊微改造項目實施方案如不涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,可由區(qū)政府按照《廣州市城市更新辦法》及配套文件審批后,向市國土部門申請辦理供地。

舊村莊微改造項目實施方案如涉及控制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,由區(qū)政府報市城市更新部門審核復(fù)建安置規(guī)模后呈市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議,并按程序報市規(guī)劃委員會,完成控制性詳細規(guī)劃調(diào)整后可申請相關(guān)用地的劃撥。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造控規(guī)調(diào)整與土地供應(yīng)的規(guī)定。

舊村莊微改造項目相對簡單,為了實現(xiàn)管理重心下移、簡化行政流程,本條第一款規(guī)定對不涉及控規(guī)調(diào)整的舊村莊微改造方案由區(qū)政府審批,同意后可由項目改造主體向市國土部門申請辦理供地手續(xù)。

涉及控規(guī)調(diào)整的舊村莊微改造方案,應(yīng)當先完成控規(guī)調(diào)整,再辦理供地手續(xù)。控規(guī)調(diào)整的流程是先由區(qū)政府提出復(fù)建安置規(guī)模,報市城市更新部門審核后呈市城市更新領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)審議,然后由區(qū)政府向市規(guī)劃委員會上報控規(guī)調(diào)整申請。市規(guī)劃委員會審議通過,并經(jīng)市政府批準控制性詳細規(guī)劃調(diào)整后,區(qū)政府再行審核舊村莊微改造方案,同意后可由項目改造主體向市國土部門申請辦理供地手續(xù)。

第四十六條

微改造項目實施方案按照《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》中涉及村民切身利益的重大事項相關(guān)規(guī)定進行表決,表決同意后,方可上報區(qū)政府審查。

政府主導(dǎo)的以整治修繕為主的舊村莊更新改造項目無需進行表決。

舊村莊微改造項目實施方案涉及房屋拆遷補償安置等重大事項的,由區(qū)政府牽頭組織村民委員會或村集體經(jīng)濟組織按規(guī)定表決通過后啟動實施。自批復(fù)之日起2年內(nèi),涉及的重大事項未能取得80%以上村集體經(jīng)濟組織成員同意的,批復(fù)自行失效。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造項目的實施方案表決與退出機制的規(guī)定。

《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》規(guī)定了涉及村民切身利益的重大事項必須進行表決,并對表決的形式、方式、通過條件作出了具體規(guī)定。舊村莊微改造工作屬于涉及村民切身利益的重大事項,實施方案必須通過村民表決同意后才可報批。實施方案批復(fù)后的房屋拆遷補償安置必須經(jīng)過村民表決同意后才可啟動。為倒逼舊村莊微改造項目盡快實施,本條第三款規(guī)定,自批復(fù)之日起2年內(nèi),涉及的重大事項未能取得80%以上村集體經(jīng)濟組織成員同意的,批復(fù)自行失效,需重新報批實施方案。

由政府出資主導(dǎo)的以整治修繕為主的微改造項目,因不使用村集體資金、不涉及房屋拆遷補償安置等重大事項,無需進行表決。

第四十七條

政府可運用國家有關(guān)改造貸款政策性信貸資金等專項資金,撥款或借資扶持村集體,對舊村莊進行抽疏整治,利用低效土地興建農(nóng)民公寓或集體物業(yè)。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊微改造利用專項資金的規(guī)定。

舊村莊微改造資金主要由村集體承擔,舊村莊抽疏整治往往具有資金瓶頸,自身難以達到經(jīng)濟平衡。舊村莊環(huán)境直接關(guān)系到民生,為解決部分村改造資金短缺的問題,政府應(yīng)當履行職責,充分利用好棚戶區(qū)資金等國家有關(guān)改造貸款政策性信貸專項資金,通過撥款或借資等形式扶持村集體,切實改善村民居住環(huán)境。

第七章附則

第四十八條

舊村莊更新改造可核算的改造成本包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農(nóng)轉(zhuǎn)用費用、不可預(yù)見費用等,并動態(tài)調(diào)整核算辦法。

集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約及停業(yè)損失補償?shù)仍趯嵤└脑鞎r可能發(fā)生的費用不在改造成本中單列,全部計入不可預(yù)見費據(jù)實列支。

改造項目具體啟動實施階段,由村集體自行統(tǒng)籌解決改造范圍內(nèi)違法建設(shè)拆除問題,相關(guān)費用不得納入項目改造成本。

【說明】

本條是關(guān)于舊村莊更新改造成本核算的規(guī)定。

舊村莊更新改造,需要依據(jù)有關(guān)指引核定改造成本??茖W(xué)合理地核定改造成本,直接關(guān)系到更新改造方案能否順利通過審批,能否實現(xiàn)完善城市功能、改善人居環(huán)境、利益共享共贏的政策目的。本條旨在確定改造成本的類別,從操作層面對改造成本的核定進行規(guī)范。

舊村莊更新改造全過程涉及多項成本,實施改造時間周期較長,期間有關(guān)成本費用核算辦法的政策規(guī)定可能發(fā)生變化,涉及房地產(chǎn)市場價格及工程費用也可能發(fā)生較大變化,因此應(yīng)當動態(tài)調(diào)整核算辦法。

為了防止虛構(gòu)集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同并提前解約來增大改造成本的做法,有效控制改造成本和開發(fā)強度,本條第二款規(guī)定提前解約及停業(yè)損失補償不在改造成本中單列,只在不可預(yù)見費中據(jù)實列支。

為了有效遏制改造項目啟動前的違法建設(shè),保證區(qū)片策劃方案及項目實施方案與舊村莊現(xiàn)狀基本一致,本條第三款規(guī)定在項目啟動實施階段改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)相關(guān)拆除費用不得納入項目改造成本。

第四十九條

市城市更新部門負責依據(jù)本辦法,起草具體項目程序指引、復(fù)建安置資金管理辦法、舊村莊改造表決細則、舊村莊改造成本核算辦法、舊村莊微改造技術(shù)規(guī)范等相關(guān)配套文件,報市政府批準后實施。

【說明】

本條是關(guān)于授權(quán)制定舊村莊更新改造相關(guān)配套文件的規(guī)定。

根據(jù)本實施辦法第六條規(guī)定,市城市更新部門負責研究起草舊村莊更新改造政策措施。本條是對第六條規(guī)定的細化,明確了市城市更新部門起草配套文件的范圍,主要包括程序、資金、表決、核算、技術(shù)規(guī)范等。市城市更新部門起草的相關(guān)配套文件,須報市政府批準后實施。

第五十條

本辦法自2016年1月1日起施行,有效期5年。有效期屆滿或相關(guān)政策法規(guī)依據(jù)變化,根據(jù)實施情況評估修訂。

本辦法施行前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議且在有效期內(nèi)的,不適用本辦法。

【說明】

本條是關(guān)于本辦法實施時間及適用銜接的規(guī)定。

《廣州市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》第三十一條規(guī)定:“行政規(guī)范性文件應(yīng)當規(guī)定有效期。有效期自行政規(guī)范性文件發(fā)布之日起最長不得超過5年。有效期屆滿,行政規(guī)范性文件的效力自動終止。行政規(guī)范性文件有效期屆滿前6個月,制定部門認為該文件需要繼續(xù)實施的,應(yīng)當對行政規(guī)范性文件的實施情況進行評估,根據(jù)評估情況重新修訂。政府規(guī)范性文件的評估,由原起草部門負責,也可以由政府法制機構(gòu)負責。經(jīng)評估需要繼續(xù)施行或者修改后繼續(xù)施行的行政規(guī)范性文件為新制定的行政規(guī)范性文件,其制定程序依照本規(guī)定執(zhí)行,并重新編文號發(fā)布。在有效期內(nèi)的行政規(guī)范性文件可以根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)政策以及實際情況的變化予以修改或廢止,其程序參照本規(guī)定執(zhí)行?!?/p>

基于行政管理中對公民信賴利益的保護,本條規(guī)定在2016年1月1日之前項目實施方案已通過原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議的,不適用本實施辦法。

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