經(jīng)常會(huì)遇到關(guān)于購(gòu)房貸款是應(yīng)該選擇等額本金方式還是等額本息方式的問題，而且還會(huì)提前幾年還款才劃算的問題。那么，到底應(yīng)該如何選擇呢？
我們知道，通過住房按揭貸款買房的貸款還款方式有兩種：等額本金法和等額本息法。
首先、購(gòu)房按揭貸款的等額本金還款方式和等額本息還款方式各有什么特點(diǎn)呢？這決定了還款方式的選擇
銀行一般會(huì)推薦等額本息的還款方式。
等額本息是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，由于每月的還款額相等，在貸款初期每月的還款中，還款利息較多而所還的貸款本金就較少；在貸款后期每月的還款額中貸款利息不斷減少，所還的貸款本金比較多。因此，可以簡(jiǎn)單地理解為先還利息后還本的方式。
等額本金則不同：每個(gè)月還款的本金完全相同，所還的貸款利息逐月遞減。前期還款的利息壓力比較大，后期還款的利息壓力比較小。但優(yōu)點(diǎn)是，這種還款方式與等額本息方式相比，總的貸款利息比較低。
其次，按揭貸款等額本息和等額本金的還款方式是如何計(jì)算的？如果提前還款應(yīng)該選擇等額本金還款方式
等額本息還款方式就是借款人每月按相等的金額償還貸款本息。
等額本息計(jì)算公式：每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]
每月利息=剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*（1+月利率）貸款月數(shù)/【（1+月利率）還款月數(shù) - 1】-貸款額
等額本息的優(yōu)點(diǎn)是還款壓力比較平均，考慮了還款人的還款壓力。但是由于前期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所以，如果有提前還款的計(jì)劃這種還款方式肯定是不劃算的。
那么，等額本金的還款方式呢？
等額本金計(jì)算公式：每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計(jì)已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數(shù)
每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)×月利率
還款總利息=（還款月數(shù)+1）*貸款額*月利率/2
由于是將貸款的本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，利息是根據(jù)本金占有的多少來測(cè)算，所以，每個(gè)月還款的本金完全是相同的，對(duì)于提前還款來說，沒有利息的損失。
從提前還款的角度看，等額本息還款方式前面還款時(shí)本金少、利息多，提前還款時(shí)等于后面要還的本金比較多，所以提前還款時(shí)比較吃虧。
其三，如果提前還款的話，什么時(shí)間提前還款比較劃算呢？
如果你采取的是等額本金的還款方式，那么什么時(shí)間或者說具體到貸款幾年提前還款完全沒有劃算與否的問題，你只是考慮你自己的資金能力即可。
當(dāng)然，你要考慮以下兩點(diǎn)：
一是等額本金的還款方式在貸款初期由于還款利息較多，所以還款的壓力相對(duì)較大，這一點(diǎn)要有資金準(zhǔn)備，不適合資金相對(duì)緊張的貸款者。
二是什么時(shí)期提前還貸取決于你的資金準(zhǔn)備，如果資金準(zhǔn)備充分了，你可以隨時(shí)提前還貸，不存在是不是劃算的問題。但是提前還貸要經(jīng)過貸款銀行的同意，有的銀行還要收取提前還貸的手續(xù)費(fèi)。（作者：麒鑒，財(cái)經(jīng)金融分析）
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