本文以一則法院公布的案例為基礎，從法律和事實相結合的角度來對相關問題提出淺見。
一、基本案情
1、原告孫光輝、被告段芝琴。原告有一棟宅院位于北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村××號。宅基地使用權登記在孫光輝名下。涉訴宅院買賣時孫光輝為農(nóng)戶，段芝琴為非農(nóng)戶?，F(xiàn)在段芝琴及孫光輝均為非農(nóng)戶。
2、1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》，約定孫光輝將涉訴宅院瓦房七間作價八千四百元賣給段芝琴。草契簽訂后孫光輝交付了涉訴房屋，段芝琴給付了買房款，并繳納了稅費。
3、本案涉案合同是經(jīng)過鄉(xiāng)政府蓋章同意，在村委會的見證蓋章下簽訂的，段芝琴后依法納稅，財政局向段芝琴核發(fā)了《北京市房屋契稅》
4、孫光輝亦將涉訴宅院的產(chǎn)權證交付給段芝琴。涉訴宅院交付后，段芝琴翻建了涉訴宅院并一直使用至今。
5、孫光輝向一審法院提出訴訟請求： 1.判令確認孫光輝、段芝琴簽訂房屋買賣協(xié)議無效；2.判令段芝琴將購買孫光輝的涉訴宅院及院落設施騰退給孫光輝，段芝琴返還孫光輝《集體土地建設用地使用證》；3.段芝琴承擔本案案件受理費。2019年2月份20日，人民法院立案受理。后來原告自愿撤銷了第二項訴訟請求。
二、本案爭議焦點：孫光輝與段芝琴簽訂《買賣房屋草契》是否有效？
三、人民法院判決結果： 孫光輝與段芝琴于1995年5月13日簽訂的《買賣房屋草契》無效。
四、評析
1、土地問題：第一個方面：依據(jù)《土地管理法》規(guī)定：我國對土地實行公有制。即全民所有和勞動群眾所有。國務院代表國家行使全民所有權。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第二個方面：對土地實行使用權制度。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。在城鎮(zhèn)土地上設立有期限的國有土地使用權制度。在農(nóng)村土地上設立兩種土地使用權制度：土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權。這兩種使用權可以歸屬于村民個人或村民家庭。
2、農(nóng)民房子和宅基地的問題：依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定具體表述為這樣：第一：農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。第二：宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定的標準。第三：要經(jīng)地鄉(xiāng)政府審核、縣政府批準。第四、農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予以批準。第五：符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原來的宅基地和空閑地。綜合上述規(guī)定：法律是允許農(nóng)民出賣住房的，是允許農(nóng)民出租住房的。房子的所有權應當屬于農(nóng)民個所有。但是房子下面的宅基地不能屬于農(nóng)民個人所有，農(nóng)民個人只能擁有”宅基地的使用權“。但是有限制的：再申請宅基地，不予以批準。防止有錢的農(nóng)民在農(nóng)村建設多棟房子。以用來謀利。具體舉例來說：如果你想在張李鎮(zhèn)留樹村第三村民小組的宅基地上建設民房。你首先要符合主體資格問題：你必須是這個留樹村第三村民小組的村民。如果你是其它村的或是這個留樹村其它村民小組的村民，也不符合主體資格。如果你是城鎮(zhèn)戶口的居民，你要購買這個村民小組的民房。你就沒有這個主體資格，你沒有這個集體經(jīng)濟組織成員的身份，你不能享有這個權利。必須注意：民房出賣的對象必須是村集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的村民或村民小組內(nèi)的村民，這才合法的買賣行為。
3、相關規(guī)定：《土地管理法》還有其它規(guī)定：第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地 的 通 知 》 ( 國 辦 發(fā)1999年39號）第二條規(guī)定：“ 農(nóng)民 的住宅不得向城市居民出售, 也不得批準城市居民占用農(nóng)民集 體土地建住宅, 有關部門不得為 違 法 建造和購 買 的 住宅發(fā)放土地使 用證和 房 產(chǎn)證”
4、結合本案例具體分析：被告段芝琴為非農(nóng)戶。其并非涉訴宅院所在的北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)后俸伯村的村民，且其至今仍非該集體經(jīng)濟組織的成員。她沒有合法的主體資格來購買這個原告民房，她沒有資格擁有這塊宅基地的使用權。1995年5月13日，孫光輝與段芝琴簽訂的《買賣房屋草契》當然是無效的合同。因為它違背了法律的強制性規(guī)定。盡管它有鄉(xiāng)政府的批準、也交了契稅。但這些行政行為本身是違法的行政行為。不能作為證據(jù)來使用。
城里人到農(nóng)村購民房要謹慎。大家要遵守法律規(guī)定。否則是“竹籃打水一場空”。
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