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作者：吳取彬 隆安（上海）律師事務所合伙人、律師
【導讀】：價款支付條款是房屋買賣合同的核心條款，是買方履行合同的最核心義務，買方的一切違約行為均和價款支付有關。因此，在簽署合同前，買方應衡量自己的支付能力及資金來源，自己的銀行資信狀況以及收入狀況，確保貸款申請能夠及時通過銀行審批，尤其是資金有限，需要足額貸款的買受人，更要注意，切忌輕易相信中介工作人員的介紹。
一、關于支付條款的擬定說明
支付條款往往都在補充合同中，例如買賣雙方可擬定以下關于房價款支付條款：
1、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購房定金人民幣 XXX 萬元整作為履約定金，該筆定金待上述房地產辦理完交接手續(xù)時轉為房價款；
2、乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付購房首付款人民幣 XXX 萬元整，該筆首付款不含已支付的定金；
3、根據(jù)購房人是否需要貸款可以擬定不同的條款
3.1 全額付款條款
甲、乙雙方辦理房地產交易轉移登記當日，乙方向甲方支付購房款人民幣 XXX 萬元整（注意：這里應注明先辦理轉移登記再付款，還是先付款再辦理轉移登記，以免產生糾紛。）
3.2銀行貸款支付條款
房價款中人民幣 XXX萬元整由乙方通過向銀行申請按揭貸款的方式向甲方支付，若申請的貸款不足部分，由乙方在辦理交易過戶之前向甲方全額支付。（注意：在這里作為甲方應要求乙方辦理銀行貸款的最晚時間，否則可要求解除合同；作為乙方應充分注意自己的合同履行能力及資信狀況，若不能貸款或貸款不足部分，自己又無力繼續(xù)履行合同，因此，作為買方可協(xié)商要求：若貸款申請在XXXX年XX月XX日前無法獲得銀行審批或對于貸款不足部分超過人民幣XXXX元，則合同自動解除，互不承擔違約責任.當然，這需要雙方充分協(xié)商。）當然，作為賣方還要注意的是辦理交易過戶后，銀行遲遲不發(fā)放貸款的法律風險。
4、尾款支付條款
購房尾款于甲、乙雙方辦理完房屋交接并且辦理完水、電、煤、有線電視、物業(yè)管理等戶名變更并結清相應的費用，以及甲方戶口遷出該房屋后由乙方全額支付。
二、房價款支付的法律風險
1、買方資金安全風險
買賣合同往往是買方先支付定金、再簽署正式的買賣合同、然后按照合同約定支付首付款、買方按揭貸款合同審批通過后辦理房地產轉讓、銀行放款給賣方、辦理房屋交接，支付尾款。但是，在辦理房地產轉移登記之前，買方已付的首付款是否安全與賣方息息相關，在房屋買賣合同糾紛中，由于賣方的原因引起的糾紛之一就是房屋買賣過程中，賣方房屋被司法查封，這時買受方可能血本無歸，因為這種情況往往是賣方對外有巨額的債務，無法清償。尤其是對存在多次抵押的房屋、已被司法查封的房屋以及賣家明顯過分低于市價的房屋，千萬不要因為便宜，購買這些房屋，因為大多數(shù)買受人對于購房并不專業(yè)，這些背后的風險你無法控制?。?！因此，作為買方應對賣方盡量做到更多的了解，同時建議通過資金監(jiān)管來規(guī)避風險。
對于賣方房屋存在銀行抵押貸款的，并且該貸款需要使用買方的首付款用于結清房貸，一定要在合同中約定?？顚Ｓ?，并陪同賣方辦理結清貸款辦理抵押注銷的手續(xù)，以免首付資金被挪用，而銀行貸款未還。
2、申請貸款不能及時通過銀行審批的法律風險
很多房屋買賣合同糾紛都和買方遲遲不能獲得銀行貸款有關，買方的銀行貸款存在三種情形：
2.1貸款申請延期通過審批的法律風險
申請貸款延期通過審批，可能會導致買賣雙方辦理房地產轉移登記的時間延期，而房地產轉移登記的時間往往和雙方的違約責任息息相關，因此貸款延期通過審批，可能會面臨相應的違約責任。
2.2貸款不足的法律風險
對于資金充裕的購房人來說，貸款不足可能沒有太大的法律風險，不足的部分可以用現(xiàn)金來支付。但是，對于資金有限，需要足額貸款的購房人，若銀行貸款不足，可能將面臨支付不能，會直接導致買賣合同履行不能，從而需要依約向賣方承擔違約責任。這里尤其需要注意的是：在房價暴漲的今天房屋評估價一般會低于市價（評估價的滯后效應），對于需要足額貸款的購房人需要特別注意?。?！
2.3貸款根本不能通過銀行審批的法律風險
這種情形是一種極端情形，一般是買方的信用狀況出了問題，或買方的收入過低，銀行評估后認為不能按時還款，因而拒貸。這種情形的法律風險不言而喻，一般都會導致合同解除，并且向賣方承擔違約責任了結。
基于以上銀行貸款的法律風險，作為買方，應做好充分的預案，可以在合同中約定若貸款不足多少金額，或銀行拒絕貸款，則房地產買賣合同解除，雙方互不承擔違約責任，同時要約定賣方的配合義務，賣方應根據(jù)合同的約定向買方提供銀行貸款所需的材料，包括但不限于身份證、戶口簿、結婚證等復印件材料，并明確約定賣方延期或者拒絕提供上述材料導致貸款審批期限或貸款不能的法律責任；作為賣方，有必要對買方的貸款申請期限作相應的約定，若買方在規(guī)定的期限內不能獲取銀行貸款，應承擔何種法律責任，直至合同解除。
3、逾期付款的法律風險
房屋買賣中，買方逾期付款是產生糾紛的根源之一，在房屋買賣合同中買賣雙方一般都會約定的買方逾期付款應承擔的違約責任，逾期超過一定的期限，賣方有解除合同的權利等條款，因此，提醒買方務必按約履行付款義務，避免承擔違約責任。
即便房屋買賣合同中沒有約定違約責任，當買方違約時也應依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定向賣方承擔違約責任，若導致買賣合同的目的不能實現(xiàn)的，作為賣方可依法解除合同。我國《合同法》第107條規(guī)定了一方不履行合同義務或者履行不符合約定的，承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；第112至114條也規(guī)定了承擔其他違約責任后的損失賠償問題，該條款即是買方逾期付款承擔違約責任的法律依據(jù)。另外，對于違約金的計算方式標準，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款就明確規(guī)定：“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算?！?/span>
4、買賣合同中是否約定定金的法律風險
根據(jù)《擔保法》第89條的規(guī)定“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金”，這就是定金罰則，可以說定金是一把雙刃劍，但定金傷害的一定是違約方。定金分為立約定金、履約定金與解約定金，在房屋買賣中，尚未正式簽訂房屋買賣合同前所支付的定金往往是立約定金，在買賣合同簽署之后支付的定金一般稱為履約定金，而大多數(shù)房屋買賣案例中，在簽署正式合同中并未約定定金條款，買賣合同簽訂前所支付的定金，在買賣合同簽署后都轉換為購房首付款。我們建議堅信有能力履約的一方，盡可能在正式買賣合同中繼續(xù)約定定金條款，并將定金的數(shù)額提升到房價款的20%（擔保法91條）。因為，定金有擔保功能，定金罰則與合同約定的違約金不一樣，違約金約定過高，當事人可以請求人民法院或仲裁機構適當減少，但定金具有法定原則，人民法院及仲裁機構無權行使自由裁量權。
另外需要提醒買賣雙方注意的是，只有符合法律規(guī)定的“定金”才適用定金罰則，實踐中，很多購房者書面約定或者支付的，是誠意金、意向金、押金、訂金、保證金等等，如果沒有特別約定具有定金性質，都不屬于法律上認定的定金，不具有適用定金罰則的效力。
5、款項支付先后順序法律風險
在房屋買賣合同中，通常遇到這樣的合同條款：甲、乙雙方應于某年某月某日之前辦理共同前往某某房地產登記部門辦理交易過戶。而付款條款中卻是這樣約定的：房價款人民幣XXXXX元，于辦理交易過戶當日支付給甲方（也有這樣的約定：貸款不足部分應于交易過戶當日交付給甲方）。
這樣的約定極易產生糾紛，到底是買方先付款，還是賣方先配合辦理過戶手續(xù)，誰也說不清，實踐中經常發(fā)生類似的問題，因此，為避免產生這樣的糾紛，應綜合合同的其他條款，明確約定付款的時間節(jié)點，以避免產生爭議。
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