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賣方：張先生

買方：趙先生

中介公司：北京A中介公司

房屋狀況：

1.房屋坐落于北京市朝陽區(qū)×號(hào)×單元×室

2.房齡：4年

3.在×銀行有貸款

4.房子已出租

一、發(fā)布房源

1.發(fā)布房源的途徑：

A、通過中介發(fā)布

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2009年11月份的部分中介公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在絕大部分二手房是通過中介的來完成交易的，原因大概有以下幾點(diǎn)：

一是因?yàn)橹薪檎莆罩^大部分房源信息，甚至是壟斷房源，讓買房需求者不得不通過中介找到適合自己的房源。

二是對(duì)于要貸款的買方來講，大的中介公司和很多銀行都有合作關(guān)系，這給買方貸款提供了很好的貸款平臺(tái)，而一般的買房者很難找到貸款的途徑。

三、對(duì)于賣方的房子有抵押，買方還需要貸款的復(fù)雜情況下，讓熟悉辦理程序的中介來完成，的確為買賣雙方節(jié)省了很多時(shí)間。

四、買賣雙方的不信任，現(xiàn)在房屋交易的數(shù)額動(dòng)輒上百萬，甚至幾百萬，這對(duì)于陌生的買賣雙方來講風(fēng)險(xiǎn)都很大，需要找第三方來做個(gè)見證。

B、通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布

現(xiàn)在很多賣方通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房屋出售信息，比如通過安居客 搜房網(wǎng)等有名的網(wǎng)站發(fā)布房源信息，這樣的方式有利用迅速的賣出房子，但有很大的弊端，主要是中介的干擾，有的業(yè)主甚至賣完房子后手機(jī)號(hào)就換了。

以上兩種方式比較，我建議第一種方式更好，在房屋所在地選擇自己信賴的中介公司，將自己的要求告訴中介公司，比如說要求買方是全款還是商貸、首付多少萬、每個(gè)環(huán)節(jié)辦理的時(shí)間等等，這樣有針對(duì)性的賣房，能為賣方節(jié)省很多時(shí)間和精力。對(duì)賣方來講通過中介減少自己的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在二手房交易都是買方交中介費(fèi)、過戶費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，賣方得到的是凈價(jià)。

    2.發(fā)布房源需要提供的信息資料

作為賣方如果通過中介賣房需要事先向中介說明房屋的狀況，比如朝向、格局、裝修、是否已經(jīng)抵押、是否出租、房屋產(chǎn)權(quán)證、買房發(fā)票、契稅發(fā)票等，這樣盡了自己的告知義務(wù)，為將來賣房減少很多麻煩。

3.中介介入時(shí)需要提前約定的事項(xiàng)

作為賣方，如果通過中介賣房，需要提前向中介告知自己的具體要求，比如要求全款、首付多少萬、辦理的時(shí)間多久等等需要加以約定，不然來自中介和買方的麻煩很多。

     4．作為賣方千萬別和中介簽訂獨(dú)家委托書，簽訂后是非常被動(dòng)的，就不能通過別的中介公司賣了，誰不想自己的房子哪家出價(jià)高賣給哪家呢？

二、看房

    1．中介經(jīng)紀(jì)人看房

看房是賣房的步驟，包括中介看房和買方看房，這里面很很多需要主要的問題，中介在了解房屋權(quán)屬狀況后還需要仔細(xì)察看房屋的具體格局、朝向、裝修情況（簡(jiǎn)裝還是精裝或毛坯）、固定設(shè)施等，中介先期察看后將這些信息登記在公司內(nèi)網(wǎng)中，這樣同一中介公司的經(jīng)紀(jì)人都能看到這個(gè)信息，這時(shí)一定要注意讓錄入信息的經(jīng)紀(jì)人注明自己的具體要求，比如說要求買方是全款不能貸款更不能是公積金貸款，這樣備注后減少很多經(jīng)紀(jì)人的干擾，只接待付全款的客戶。經(jīng)紀(jì)人看房時(shí)可能會(huì)讓你你在《看房確認(rèn)書》等資料上簽字，這是作為賣方千萬不能簽字，因?yàn)橛械目捶看_認(rèn)書上有很多不公平條款，有的《看房確認(rèn)書》甚至規(guī)定了只能讓他們中介公司賣，如果房主委托其他中介賣就算違約等一系列不公平條款，作為賣方完全有權(quán)不簽署任何看房確認(rèn)書等文件，哪怕是不委托他們賣也不能簽署，簽署后出現(xiàn)問題麻煩很大。

2．買方看房

一般買房者會(huì)事先看房，具體是看房屋的格局、朝向、裝修情況等，也有沒看房直接簽合同的，世界上還真有這樣的買方，我就遇到過一例，這個(gè)例子我會(huì)在下文中詳細(xì)講解，因?yàn)榘咐艿湫停钪苯拥脑蚴菦]事先看房子，導(dǎo)致一系列的問題產(chǎn)生，最后不能過戶，發(fā)生糾紛上了法庭。買方看房時(shí)中介一般都會(huì)讓買方簽署《看房確認(rèn)書》，一般買方覺得中介辛辛苦苦帶自己看房，就沒好意思拒絕，對(duì)于買方來講，一旦你簽署《看房確認(rèn)書》后就不能放中介的鴿子跳單私下交易或者委托別的中介公司買已經(jīng)簽署了《看房確認(rèn)書》的房子，否則的話中介公司告你違約，而且違約金只會(huì)比他們的中介費(fèi)多，對(duì)于這樣的案例分情況來講，一般判買方違約，但有的判中介敗訴，例如有一案例，因?yàn)楫?dāng)時(shí)中介隱瞞或沒告訴買方房子被抵押的事情，而且別的中介公司報(bào)價(jià)也比第一家中介公司要低10萬 ，后來這個(gè)案例中介敗訴，所以不同的情況判決是不一樣的，最好在你簽署《看房確認(rèn)書》時(shí)要仔細(xì)看具體的條款，對(duì)于顯示公平的《看房確認(rèn)書》千萬不能簽署，哪怕是不買這房，因?yàn)槟炇鸷筮@房子必須在這家中介買，否則違約，承擔(dān)違約責(zé)任，將來萬一遇到別的中介也有這個(gè)房源而且報(bào)價(jià)要低十萬二十萬的呢？當(dāng)然除非你不把十萬二十萬當(dāng)錢看。我有個(gè)好辦法，就是看房之前您可事先告訴中介，說是就看看而已，不簽署任何文件，等簽合同時(shí)再一起簽訂，中介經(jīng)紀(jì)人這時(shí)肯定會(huì)說，這是我們公司的程序，肯定要簽《看房確認(rèn)書》的，不然不好交差，這時(shí)您就說那我不看房了，經(jīng)紀(jì)人聽后肯定向你妥協(xié)，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，每個(gè)月都有業(yè)績(jī)考核，所以不會(huì)輕易錯(cuò)過您這個(gè)潛在的客戶的，我并不是偏向買賣雙方，而是覺得有的中介的《看房確認(rèn)書》是在是顯示公平，如果別的中介公司能提供低一點(diǎn)的報(bào)價(jià)時(shí)作為消費(fèi)者買方當(dāng)然有權(quán)選擇對(duì)自己有利的價(jià)格，不然不就是強(qiáng)迫交易了嗎？特別是那種隱瞞房子抵押出租的情況，這對(duì)于買方來講是有很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生糾紛上了法庭，我保證無論對(duì)買方還是賣方三年之內(nèi)沒好日子，對(duì)于買方交了幾十萬房子還不是自己的，對(duì)于賣方房子被買方查封后也不能再賣，這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)就白白的失去價(jià)值浪費(fèi)了。

                   三、交定金

    1．交定金和簽合同會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況

A、看房當(dāng)天交定金簽《定金協(xié)議》并簽訂存量房買賣合同。

B、看房當(dāng)天只簽《定金協(xié)議》，過幾天再簽存量房買賣合同

C、看房當(dāng)天簽《定金協(xié)議》但是沒帶錢讓買方向賣方打欠條，過幾天再簽存量房買賣合同。不明白的人會(huì)問，那么著急干嘛啊 ，沒帶錢第二天給再簽合同啊，可是有的買方非?？春眠@房子，擔(dān)心被別人搶走了，交了定金如果賣方違約的話就雙倍返還定金，特別在房源緊缺時(shí)很有必要的。

D、賣方不在現(xiàn)場(chǎng)讓中介收定金，如賣方在外地發(fā)的傳真件委托中介收定金的情況。

2.交定金的注意事項(xiàng)

作為買方交定金之前必須要充分了解房源的狀況，交完定金后悔就來不及了，往往有的中介經(jīng)紀(jì)人催促買方交定金，這時(shí)您千萬不能被經(jīng)紀(jì)人的花言巧語迷惑了，一旦買方交完定金和中介費(fèi)后，出現(xiàn)任何問題經(jīng)紀(jì)人是不會(huì)管的，經(jīng)紀(jì)人唯一的目的是想盡千方百計(jì)讓您交定金和中介費(fèi)，在您交完定金和中介費(fèi)后，經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶立馬就是另外一種態(tài)度。

對(duì)于買方交定金之前必須要了解的情況如下：A、房屋權(quán)屬的性質(zhì)，是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房或成本價(jià)房等。B、房屋是否被抵押，還有多少貸款，是哪個(gè)銀行，銀行是否允許提前還款。C、房屋是否出租，租期截止時(shí)間，租戶是否優(yōu)先購買，租戶是否知道房東要出售房屋等。D、賣方是否同意買方貸款，是否同意公積金貸款，首付多少等。E、最重要的是在買方全款買房時(shí)賣方是否同意按作稅價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，賣方協(xié)助買方按作稅價(jià)格網(wǎng)簽是中介領(lǐng)域甚至政府部門都知道的公開秘密，對(duì)于現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)能省就省。

只有將以上的事項(xiàng)都問清楚后才能交定金，對(duì)于買方看中了非常喜歡的房子，如果擔(dān)心賣方違約，可以多支付點(diǎn)定金，五萬或者十萬，以此來增加賣方的違約成本，定金一定要直接交到業(yè)主手里，讓業(yè)主打收條并按手印，如果房屋有共有人，一定要共有人簽字按印。有的中介經(jīng)紀(jì)人拿出業(yè)主的委托書，即使這樣也不能將定金交給中介，屆時(shí)業(yè)主不承認(rèn)會(huì)造成很大的麻煩。

四、簽合同階段

目前北京地區(qū)如果通過中介完成交易，在簽合同階段有如下合同需要簽訂，《居間成交確認(rèn)書》、《過戶、按揭代理合同》、《北京市存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）、《補(bǔ)充協(xié)議》。

如果是全款就沒有《過戶、按揭代理合同》；

如果是雙方當(dāng)事人不是通過中介認(rèn)識(shí)的，現(xiàn)在只是通過中介代辦手續(xù)，那么就沒有《居間成交確認(rèn)書》；

如果不通過中介而是買賣雙方自行買賣，則只簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（自行成交版）、《補(bǔ)充協(xié)議》。

現(xiàn)在就以上合同分開解析其用途及如何簽訂：

《居間成交確認(rèn)書》有三點(diǎn)很重要：

一是稅費(fèi)的承擔(dān)，目前一般是買方承擔(dān)賣方及自己的所有稅費(fèi)，賣方所得為凈價(jià)，稅費(fèi)的如何承擔(dān)和凈價(jià)款數(shù)額是在交完定金之前都應(yīng)經(jīng)過雙方確認(rèn)無誤的。

二是一定要看清楚房屋價(jià)款的支付方式是全款還是商業(yè)貸款或公積金貸款，很多經(jīng)紀(jì)人為了促交，原本賣方要求的是全款，而買方又沒錢的情況下，寫成商業(yè)貸款，如果你沒發(fā)現(xiàn)那后果不堪設(shè)想，如果你發(fā)現(xiàn)了，中介經(jīng)紀(jì)人就會(huì)說，現(xiàn)在商業(yè)貸款十五天就能下來，現(xiàn)在我告訴各位買賣雙方，銀行貸款有很多不確定的因素，萬一沒按時(shí)或者不能貸款呢？這對(duì)買賣雙方是極大的損害。永遠(yuǎn)記住一句話，盡量在交完中介費(fèi)之前看清所有的陷阱，一旦交完中介費(fèi)，任憑買賣雙方怎么發(fā)生矛盾，即使上法庭，首先中介費(fèi)是不退的，而且中介覺得是買賣雙方的責(zé)任，而自己沒責(zé)任。

    三是中介費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)如此高，中介費(fèi)按雙方實(shí)際成交價(jià)格的相應(yīng)比例計(jì)算，具體來講以北京市為例有如下費(fèi)用：

A、信息費(fèi)，成交價(jià)的百分之二點(diǎn)五，中介收取

B、代書費(fèi)，成交價(jià)的百分之零點(diǎn)五，中介收取

C、評(píng)估費(fèi)，1500元，中介替銀行收取，是銀行委托評(píng)估公司的費(fèi)用。

D、按揭、過戶費(fèi)，3000元，中介收取，辦按揭就是買方需要向銀行貸款所需要辦理的手續(xù)，過戶費(fèi)是在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)中介去排隊(duì)，準(zhǔn)備資料，然后協(xié)助買賣雙方去辦理過戶手續(xù)。如果房屋處在抵押狀態(tài)的話還需要讓賣方用買方的首付款去解押，解押后房子才能辦理過戶的。

以上的評(píng)估費(fèi)是必須交的，按揭過戶費(fèi)視情況而定，如果房子賣方有抵押，買方還需貸款的話這個(gè)費(fèi)用一般需要收取，如果賣方房子沒抵押，而買方又是全款不需要貸款的話，這個(gè)費(fèi)用就沒有，代書費(fèi)是違規(guī)的收費(fèi)，任何中介公司對(duì)代書費(fèi)的解釋都是含糊其辭的，也沒有個(gè)統(tǒng)一的解釋，北京市規(guī)定中介的最高收費(fèi)是房屋成交價(jià)的百分之二點(diǎn)五，所以很多買方事先不知道這個(gè)費(fèi)用，中介開始是不會(huì)告訴買方的，等你簽完合同后再告訴你有這個(gè)費(fèi)用，當(dāng)時(shí)買方又必須面對(duì)，這是中介運(yùn)用的先斬后奏的計(jì)策，一般最后妥協(xié)的方法是在信息費(fèi)上打折扣，但是代書費(fèi)是必須交的，信息費(fèi)打幾折就看買方對(duì)中介的了解程度了，一般能打八點(diǎn)五折，如果事先在看房或交定金之前給中介講清楚不交代書費(fèi)，或者在信息費(fèi)上打折就好辦了，不然簽了合同后很難打折的，小的中介公司可以打折，因?yàn)樾≈薪檫\(yùn)作成本低，大的中介公司運(yùn)作成本高，打九五折就不錯(cuò)了，如果事先控制得好就避免了這些糾紛。