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作者：吳取彬 隆安（上海）律師事務所合伙人、律師
【導讀】：在房屋買賣中，房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同范本都異常簡單，留下一點空格讓買賣雙方填寫，但是簡單的合同條款背后卻隱藏著你不知道的法律風險，今天本文將談談，二手房買賣條款中關(guān)于“價款”該如何約定：
我們常見的合同范本關(guān)于“價款”是這樣的：
甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為（人民幣） 元，(大寫)： 元整。
一、關(guān)于“價款”的填寫說明：
由于房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同異常簡單，因此，相關(guān)內(nèi)容應在合同的補充條款中具體約定。另外，二手房買賣中，往往賣方對房屋進行了裝飾裝修、并且可能隨房屋的家電設備另外，亦要注明房屋價款中所包含的內(nèi)容，比如：
房屋及其占用的土地價款為：（人民幣） 元，(大寫)： 元整；
裝飾裝修作價為：（人民幣） 元，(大寫)： 元整；
附件清單中設施設備作價為：（人民幣） 元，(大寫)： 元整。
房屋維修基金及有線電視、寬帶、水、電、煤等初裝費均隨房附贈給乙方。
這里需要注意的是：各項價款應本著公平合理的原則作價，否則也極易產(chǎn)生糾紛。同時，應說明價款是否包含買賣雙方應承擔的稅費。
當然，分開列明價款并非是指導買賣雙方通過做低房價來達到逃稅目的，事實上在同一份合同中分開列明房屋價款所包含的內(nèi)容，基本不影響買賣雙方所承擔的稅費（詳見下文），除非買賣雙方簽署陰陽合同逃避稅款，當然簽署陰陽合同將面臨被稅務部門追繳稅款及面臨罰款甚至刑事責任的法律風險（詳見下文）。
二、關(guān)于“價款”約定的法律風險
1、價款約定不明的法律風險
房屋價款約定不明，是房屋買賣中的常見現(xiàn)象，也是房屋買賣合同產(chǎn)生糾紛的源泉之一，若買賣雙方對價款約定不明則存在以下法律風險：
一是買賣雙方在交房時很容易產(chǎn)生糾紛，尤其是對房屋內(nèi)的一些設施設備及維修基金是否包含在房價中極易產(chǎn)生糾紛；
二是在房屋買賣中，大多數(shù)情形合同中的價格是賣方凈到手價。但是，各地房地產(chǎn)登記部門提供的格式合同上關(guān)于價款僅僅是一個空格，讓買賣雙方填寫數(shù)字。因此，為避免價款帶來的意思理解分歧，應明確的說明本次房屋買賣的價款是否包含買賣雙方各自應承擔的稅費，若是賣方到手價，則應在補充條款中明確本次房屋買賣中產(chǎn)生的一切稅、費（包括但不限于交易手續(xù)費、登記費、測繪費、評估費、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等）均由買方承擔的內(nèi)容；若是買方凈付出價則應明確本次房屋買賣中產(chǎn)生的一切稅、費（包括但不限于交易手續(xù)費、登記費、測繪費、評估費、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等）均包含在上述價款中。否則若對價款約定不清，則買賣雙方應按照法律法規(guī)的規(guī)定各自承擔相應的納稅義務。
另外，這里特別需要提醒購房者注意的是：對于賣方到手價的買賣合同，作為買方務必注意賣方房屋來源、賣方房屋套數(shù)等情況，這些都和買方最終要承擔的稅收息息相關(guān)。若房屋來源是第三方贈予，出售房屋可能要承擔高達20%的個人所得稅，對于幾百萬甚至上千萬的房屋買賣合同來說，這是買方承擔不起的數(shù)額?。。?/span>
2、簽署陰陽合同，兩份“價款”的法律風險
陰陽合同可以說是二手房交易中的“潛規(guī)則”，買賣雙方為了降低交易成本，另外，房地產(chǎn)中介公司也為了促成買賣雙方達成交易，一般會主動幫助買賣雙方去做陰陽合同。陰陽合同的確可以幫助買賣雙方逃避部分稅費，但也面臨以下法律風險：
一是涉嫌逃稅要承擔法律責任，即稅務機關(guān)一旦查實的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國《刑法》201條有規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
二是當買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，將面臨賣出和買入價之間差額較大，相應稅費被拉高的問題，將要承擔更多的稅賦。
三是如果買者用該房屋抵押，就得不到這個房屋真實價格的抵押，銀行只會按你在房產(chǎn)局備案的那個合同來確定貸款比例。
四是當買賣雙方因交易發(fā)生爭議時，一旦進入法律程序，由于簽訂陰陽合同屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，“陽合同”可能會被宣布無效，因而基于這份合同所進行的過戶行為也可能會被撤銷的風險。
五是雙方因支付價款發(fā)生糾紛時，如買方主張按照備案合同中的房價購買房屋，不再購買“作價”的各類配套設施設備，即便法院最終確認按照實際的成交價格來交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會被追究相應的法律責任。
3、房屋價款分開詳細列明基本不影響交易中的稅費
一是不影響賣方應承擔的營業(yè)稅。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]53號）規(guī)定，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產(chǎn)的全部合同。
因此，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設備的費用，應一并列人房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
二是基本不影響買方應承擔的契稅。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》(國稅函〔2007〕606號)規(guī)定：“房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內(nèi)?！币虼?，房屋買賣中，除了一些家電、設備等動產(chǎn)以外，均依法要繳納契稅。
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