作為一名外地為孩子來(lái)津工作的寶媽，很榮幸加入丁老師、燕姐等人搭建的外地來(lái)津互助學(xué)習(xí)群，他們每天耐心解答來(lái)津落戶轉(zhuǎn)學(xué)的相關(guān)政策、學(xué)片劃分、各學(xué)校的特點(diǎn)等，為家長(zhǎng)們解疑釋惑，真心的感謝。作為從事房地產(chǎn)糾紛處理的專業(yè)律師，也愿意盡己所能為大家買(mǎi)房中提供法律幫助。
事前防范遠(yuǎn)勝于事后救濟(jì)。 實(shí)務(wù)中二手房買(mǎi)賣糾紛中常見(jiàn)的問(wèn)題有“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無(wú)法過(guò)戶”、“戶口無(wú)法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問(wèn)題。為什么這類問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮？究其原因一是偏信中介、房產(chǎn)介紹，未調(diào)查核實(shí)，二是《房屋買(mǎi)賣合同》約定不明確、書(shū)寫(xiě)不規(guī)范。很多買(mǎi)賣雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣合同都是從度娘上搜的范本或由中介公司提供的格式性合同。這些合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問(wèn)題。為此，特就合同中常見(jiàn)問(wèn)題需要注意的事項(xiàng)作一梳理。
一、 簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》要三看。
一看房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致；
二看房產(chǎn)證上共有情況；
三看沒(méi)有抵押，做他項(xiàng)權(quán)。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等；房屋共有的情況下，一方未經(jīng)共有人同意而擅自出售房屋的情況，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，需要該房的所有共有權(quán)人均同意出售此房屋并簽字。
2、現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。
一是到房管局現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。買(mǎi)賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認(rèn)該房產(chǎn)證的真實(shí)性，是否不存在影響房屋過(guò)戶的情形。如是否存在按揭貸款尚未還清，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形；
二是到所在轄區(qū)派出所核查該房能否落戶，該房戶口是否有人已落戶，是否影響落戶。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果該房已有人落戶，一方面可能影響戶口遷入，另一方面可能影響再銷售。
三是核實(shí)是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，有必要在購(gòu)房之前到將要入讀的學(xué)片詳細(xì)詢問(wèn)入學(xué)的條件、同一套房有無(wú)名額、學(xué)籍年限等問(wèn)題。
四是到房?jī)?nèi)核實(shí)確認(rèn)是否存在租賃給他人的情形。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，有可能出現(xiàn)買(mǎi)方買(mǎi)到了房子卻無(wú)法入住的局面，“買(mǎi)賣不破租賃”。
3、謹(jǐn)防“定金”陷阱。是“定金”而不是“訂金”，一字之差，法律后果不同。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：該“定金”的具體數(shù)額可以由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。要明確約定如果買(mǎi)方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)要與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣合同，否則雙倍退還定金。以促進(jìn)賣方積極履約。保留好轉(zhuǎn)賬憑證、銀行流水等證據(jù)。避免預(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”，喪失主動(dòng)權(quán)。
二、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
需核對(duì)買(mǎi)賣雙方的基本信息是否填寫(xiě)完整，與身份證記載是否相一致。房屋共有時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書(shū)”（該委托書(shū)經(jīng)過(guò)公證法律效果更好），如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買(mǎi)賣合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。
三、房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等
2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)。可預(yù)留尾款。
四、支付房款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
要明確約定甲乙雙方過(guò)戶時(shí)間節(jié)點(diǎn)（需要貸款的要約定辦理貸款審批批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)）、支付房款的前提條件和期限。盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛.
五、房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。
六、合同的違約責(zé)任約定應(yīng)注意事項(xiàng)
對(duì)于合同的違約行為，如因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無(wú)法履行或延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期付款、逾期交房、稅費(fèi)等問(wèn)題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維權(quán)。
七、房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
1、盡量將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同約定交付條件時(shí)列明或以附件的方式列明，避免因交付標(biāo)準(zhǔn)約定不明發(fā)生糾紛。
2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。如雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。
3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門(mén)卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。
來(lái)津買(mǎi)房實(shí)屬不易，希望以上分享對(duì)大家有所指導(dǎo)。
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