隨著住房市場化改革的深入推進，因物業(yè)管理引發(fā)的糾紛愈演愈烈。
轉(zhuǎn)載自公眾號判例研究
編者按
物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的民事合同。習(xí)慣上，物業(yè)服務(wù)合同又被稱為物業(yè)管理合同，但它與行政機關(guān)為實現(xiàn)行政管理職權(quán)而與相關(guān)單位簽訂的行政合同具有本質(zhì)的不同。根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)不同，物業(yè)服務(wù)合同可以分為居住性物業(yè)服務(wù)合同和經(jīng)營性物業(yè)服務(wù)合同。按照服務(wù)提供的所在階段不同，可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前者是指在物業(yè)銷售前，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，后者是指在建設(shè)單位銷售并交付的物業(yè)達(dá)到一定數(shù)量時，依法成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同。實踐中，物業(yè)服務(wù)合同數(shù)量龐大，因此糾紛數(shù)量也相對較多。
截至2019年7月，在中國裁判文書網(wǎng)中鍵入案由“物業(yè)服務(wù)合同糾紛（民事案件）”共檢索出1444403篇裁判文書，其中由最高人民法院作出的有9篇，高級人民法院作出的有2868篇。因最高人民法院作出的裁判文書未能梳理有效的裁判規(guī)則，故本文選取部分高級人民法院作出的裁判文書梳理關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的裁判規(guī)則并結(jié)合相關(guān)理論予以探討。
01
理論介紹
1）物業(yè)服務(wù)合同的概念
物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。
2）物業(yè)服務(wù)合同的履行
物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由進行抗辯。
3）物業(yè)服務(wù)合同的無效
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)請求人民法院確認(rèn)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)或者其相關(guān)條款無效：
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
b. 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。
4） 物業(yè)費的收取
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)費。但需要注意的是：
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費的，業(yè)主可以以違規(guī)收費為由提出抗辯，業(yè)主還有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。
b. 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得僅以未享受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)進行抗辯。
c. 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
5） 物業(yè)服務(wù)合同的解除
業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權(quán)請求解除物業(yè)服務(wù)合同。需要明確的是：
a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。
b. 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費。
02
裁判規(guī)則
實務(wù)要點一：物業(yè)服務(wù)合同約定周期性交付物業(yè)費的，則每個周期的物業(yè)費系獨立之債，其訴訟時效應(yīng)獨立計算。
福建省高院認(rèn)為：關(guān)于訴訟時效。根據(jù)象嶼物業(yè)公司與趙君臨簽訂的《前期物業(yè)管理協(xié)議》第三條第二款約定，趙君臨應(yīng)于每季度第一個月的前10日內(nèi)交納物業(yè)服務(wù)費。如趙君臨未按約定交納物業(yè)服務(wù)費，則象嶼物業(yè)公司應(yīng)進行催收，故每季度應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費系獨立之債。本案訴訟時效應(yīng)自趙君臨逾期交納物業(yè)服務(wù)費起計算兩年，且每季度應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效應(yīng)獨立計算。二審判決認(rèn)定上述物業(yè)服務(wù)費債權(quán)屬同一債權(quán)并認(rèn)定其訴訟時效應(yīng)自最后一期履行時間開始起算，依據(jù)不足。
案件：趙君臨物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審民事判決書（2017）閩民再323號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
實務(wù)要點二：非業(yè)主專有、市政公用部分、其他權(quán)利人所有的設(shè)施造成業(yè)主損害的，因其屬于業(yè)主公用設(shè)備設(shè)施，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
重慶市高院認(rèn)為：新東原公司認(rèn)為堵塞的排水管系該單元的支水管，不屬于新東原公司維護、清掏的小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的主水管范圍，且該水管堵塞是因為生活垃圾堵塞造成的，聶詩勝應(yīng)該告樓上的業(yè)主侵權(quán)。聶詩勝對水管堵塞是因為生活垃圾堵塞造成的沒有異議，但認(rèn)為該管道堵塞部位是在業(yè)主戶外，應(yīng)屬于新東原公司清掏范圍。本院認(rèn)為，本案中，造成聶詩勝房屋受損系其樓下立管部位堵塞引起反水所致，堵塞物是爛抹布等物品，該區(qū)域并非聶詩勝專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于公用設(shè)備設(shè)施，新東原公司對此具有管理、維修、養(yǎng)護的義務(wù)。新東原公司雖辯稱其已委托相關(guān)公司對涉案物業(yè)項目的公共管道進行定期清掏、疏浚，并舉示了與重慶美域凈環(huán)衛(wèi)有限公司簽訂的《大項目排水設(shè)施清掏、疏浚服務(wù)合同》及該公司出具的情況說明，但該證據(jù)不足以證明其已定期清掏、疏浚，故涉案公共管道堵塞反水導(dǎo)致聶詩勝房屋受損，系新東原公司違約，新東原公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案件：重慶新東原物業(yè)管理有限公司與聶詩勝物業(yè)服務(wù)合同糾紛申訴、申請再審民事裁定書（2018）渝民申232號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
實務(wù)要點三：物業(yè)服務(wù)合同到期后不予續(xù)聘，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權(quán)而要求業(yè)主支付自物業(yè)服務(wù)到期日至人民法院判決其移交物業(yè)管理權(quán)期間物業(yè)服務(wù)費的，人民法院不予支持。
江蘇省高院認(rèn)為：本案中，金陵世家業(yè)委會已于2015年8月25日通過決議，作出了不同意續(xù)聘寧設(shè)物業(yè)公司在該小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)的決定，并于2015年9月14日發(fā)函給寧設(shè)物業(yè)公司，通知寧設(shè)物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)期限至2015年12月31日到期。故一、二審法院認(rèn)定案涉物業(yè)服務(wù)合同終止時間為2015年12月31日并無不當(dāng)。
寧設(shè)物業(yè)公司主張根據(jù)生效民事判決確認(rèn)其應(yīng)于2016年8月31日撤出金陵世家小區(qū)，故其與金陵世家業(yè)委會之間的不定期物業(yè)服務(wù)合同終止時間應(yīng)為2016年8月31日。本院認(rèn)為，因?qū)幵O(shè)物業(yè)公司在收到金陵世家業(yè)委會發(fā)函后拒不撤出，金陵世家業(yè)委會向南京市建鄴區(qū)人民法院訴請其撤出金陵世家小區(qū)并移交物業(yè)管理權(quán)，人民法院生效判決確認(rèn)的寧設(shè)物業(yè)公司撤出時間并不是雙方物業(yè)服務(wù)合同的終止時間。
案件：南京寧設(shè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與殷明物業(yè)服務(wù)合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2018）蘇民申2486號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
實務(wù)要點四：物業(yè)管理合同的備案制度、物業(yè)管理活動的規(guī)范屬于管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，是否備案、是否符合選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)流程流程不影響《物業(yè)服務(wù)合同》效力。
吉林省高院認(rèn)為：物業(yè)管理合同的備案制度屬于非行政許可審批項目，即案涉合同是否備案，不影響合同的效力；《物業(yè)管理條例》中關(guān)于建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有資質(zhì)證書等規(guī)定，系對物業(yè)管理活動的規(guī)范，以便督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，盡職地履行自己的職責(zé)，更好地提供相應(yīng)的服務(wù)。上述規(guī)定均屬于管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，不影響《前期物業(yè)服務(wù)合同》的效力。因此，林星提出《前期物業(yè)服務(wù)合同》存在未及時備案、未經(jīng)過招投標(biāo)程序簽訂、缺少違約條款等多項違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的情形，系無效合同的主張，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
案件：林星與延邊錦繡天景物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審審查民事裁定書（2018）吉民申4006號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
實務(wù)要點五：由于物業(yè)公司未采取有效防范措施或未及時采取查控措施，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)被盜的，物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主財產(chǎn)損失承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。
江西省高院認(rèn)為： 經(jīng)查，按照宜春市毓盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與安居物業(yè)簽訂的《宜教花苑物業(yè)管理委托合同》第十條的約定，安居物業(yè)應(yīng)維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、24小時值班巡視、門崗執(zhí)勤，協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)實施小區(qū)治安防范工作，如出意外，安居物業(yè)無過錯不承擔(dān)責(zé)任，安居物業(yè)如有過錯應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。安居物業(yè)作為李蓉所居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，對小區(qū)采取的是半開放式管理模式，只對車輛及特殊人員進行登記。本案中，曾維紅、鄒柏平騎著女式摩托車進入小區(qū)，從沒有鎖大門的一樓上到最頂樓（高層電梯樓房），然后從最頂樓一直敲門直到三樓的李蓉家，采用技術(shù)開鎖方式進到李蓉家將財產(chǎn)盜走。期間還有李蓉的鄰居發(fā)現(xiàn)可疑人員后向安居物業(yè)保安報告。由于安居物業(yè)沒有采取有效防范措施，特別是在李蓉的鄰居報告后，安居物業(yè)沒有及時采取查控措施，如封堵路口、核實出入人員等，應(yīng)對李蓉財產(chǎn)損失承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任，一、二審法院判決由安居物業(yè)對李蓉的損失承擔(dān)20%（6000元）的責(zé)任并無不當(dāng)。故安居物業(yè)的再審事由不成立。
案件：宜春安居物業(yè)服務(wù)有限公司、李蓉物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（2018）贛民申178號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
實務(wù)要點六：因公共樓道照明燈未正常照明，業(yè)主被其他人員放置的物品絆倒發(fā)生損害，屬于物業(yè)公司未盡到相應(yīng)的管理責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
天津市高院認(rèn)為：本院經(jīng)審查認(rèn)為，張梅榮所承租的天津市津南區(qū)雙港鎮(zhèn)泓滬園系天津市公共保障住房，盛業(yè)物業(yè)公司認(rèn)可其為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故雙方之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，張梅榮以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為由起訴盛業(yè)物業(yè)公司主體適格。雖然一樓電梯間附近其他人員放置的異物是張梅榮被絆倒地摔傷，并造成損失的直接原因，但在張梅榮倒地摔傷時，樓道內(nèi)的燈沒有正常照明，盛業(yè)物業(yè)公司未盡到相應(yīng)的管理責(zé)任，二審法院酌定盛業(yè)物業(yè)公司對張梅榮的損失承當(dāng)20%的責(zé)任，并無不當(dāng)。
案件：天津市盛業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司、張梅榮物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（2018）津民申658號
來源：中國裁判文書網(wǎng)
03
法律法規(guī)
《物業(yè)管理條例》
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；
(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。
第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
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