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來源：PPP產(chǎn)業(yè)大講堂

作者：賀沛

中國的城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商

產(chǎn)業(yè)新城是以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力從而帶動(dòng)整個(gè)新區(qū)發(fā)展的新型發(fā)展模式，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市支撐互相促進(jìn)的新城發(fā)展模式。在產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展模式中，產(chǎn)業(yè)是新城發(fā)展動(dòng)力之本，隨著企業(yè)或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的落地，新城成為就業(yè)人口聚集的重要地區(qū)，同時(shí)，隨著人口和產(chǎn)業(yè)的興起，相關(guān)城市配套設(shè)施、市政建設(shè)，以及圍繞城市居民和產(chǎn)業(yè)的整體配套被快速帶動(dòng)、建設(shè)、完備，最終，形成“宜居、宜業(yè)”的具有相對(duì)獨(dú)立功能的新城組團(tuán)。產(chǎn)業(yè)新城這一城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，是中國現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的一種全新的探索，產(chǎn)業(yè)新城集合了兩大趨勢(shì)，即工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)新城解決了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化脫節(jié)的問題。

產(chǎn)業(yè)新城作為產(chǎn)業(yè)集聚的載體，即是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的空間承載模式，也是片區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，其肩負(fù)聚集創(chuàng)新資源、培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化發(fā)展建設(shè)的重要使命。過去30年，世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展以及對(duì)出口導(dǎo)向工業(yè)化的成功助推部分歸功于自上世紀(jì)70年開始并在1990年代和2000年代加速發(fā)展的、前所未有的貿(mào)易和投資全球化。在新的時(shí)代背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)核心由增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)化為存量提質(zhì)。

產(chǎn)業(yè)是新城和園區(qū)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，“產(chǎn)城融合”是新城發(fā)展的必然選擇。新城和園區(qū)應(yīng)有特色產(chǎn)業(yè)支撐，積極發(fā)展符合自身特色的產(chǎn)業(yè)，通過自身人口與就業(yè)的平衡，從而達(dá)到疏解、截流中心城人口和部分功能的作用。面對(duì)更復(fù)雜的現(xiàn)狀建設(shè)基礎(chǔ)和更綜合的產(chǎn)城融合要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市設(shè)計(jì)需要應(yīng)對(duì)更新的規(guī)劃發(fā)展需求進(jìn)行“分析—規(guī)劃—管控”。

在中國，許多新城和園區(qū)的建設(shè)都是和新的工業(yè)園區(qū)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的。以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托，以高成長產(chǎn)業(yè)聚集為核心，融合科研、辦公、會(huì)展、會(huì)議、酒店、居住、休閑和交通等城市空間提供全方位的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境服務(wù)平臺(tái)，形成相互依存、相互助益的具有強(qiáng)烈都市意向的高效城市綜合體，并通過強(qiáng)大的聚集效應(yīng)形成核心產(chǎn)業(yè)競爭力與創(chuàng)新能力，以此促進(jìn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和城市價(jià)值的提升。

在中國，新城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式十分豐富，包括高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園以及近來各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技城等。近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)越發(fā)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推進(jìn)器。其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)之間形成一個(gè)聯(lián)動(dòng)，承載區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的組成與補(bǔ)充，以及片區(qū)主導(dǎo)和配套產(chǎn)業(yè)的連接功能。目前園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨完善與成熟，現(xiàn)已形了產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的特有形式。

國內(nèi)早期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)基本都是政府主導(dǎo)并投資，政府通常成立一個(gè)機(jī)構(gòu)和一個(gè)園區(qū)管委會(huì)以及國有性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)公司。隨著工業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，各地相繼出現(xiàn)由地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園。中國的產(chǎn)業(yè)園從深圳蛇口工業(yè)區(qū)誕生開始后，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等涌現(xiàn)，到后來的孵化器，產(chǎn)業(yè)新城等。華夏幸福、中新集團(tuán)、張江高科和招商蛇口等是典型的產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商。

在這個(gè)過程中，以華夏幸福、張江高科為代表的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商們經(jīng)過多年的摸索和沉淀，各自構(gòu)建起了一套針對(duì)產(chǎn)業(yè)新城打造的服務(wù)體系，以保證其對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)包括投資、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營等全生命周期的服務(wù)。通過對(duì)這些產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的研究，并依據(jù)國內(nèi)外的行業(yè)研究現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)新城實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力、城市建設(shè)能力和企業(yè)經(jīng)營能力被認(rèn)為是一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商所必須要具備的最重要的三個(gè)能力。

華夏幸福做的是核心都市圈外圍聚焦戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，打造“3 3 N'核心都市圈格局，致力于核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營管理平臺(tái)。中新集團(tuán)在參與蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及市場(chǎng)化“走出去”的實(shí)踐中，不斷梳理總結(jié)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，建立了項(xiàng)目選址、招商服務(wù)、規(guī)劃知識(shí)庫和市政建設(shè)等一系列標(biāo)準(zhǔn)化體系，形成了較為完整的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈和獨(dú)特的核心能力。張江高科結(jié)合國家戰(zhàn)略布局，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，聚焦核心產(chǎn)業(yè)，圍繞上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園開展以“建立產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”為目的的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的經(jīng)營狀況，可以看出盈收主要來自兩部分：地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值?？陀^來說，現(xiàn)階段大多數(shù)園區(qū)主要依靠地產(chǎn)增值，其通過建設(shè)廠房、物流倉庫、辦公樓等并以出租或出售的方式供企業(yè)使用，這同傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式相類似，是大多數(shù)園區(qū)的主要收益來源。目前有近三分之一的產(chǎn)業(yè)園為房企聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，出售物業(yè)坐等收益，卻不注重產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心——產(chǎn)業(yè)環(huán)境培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈搭建以及產(chǎn)業(yè)配套的完善。

新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)品要算兩筆賬，一個(gè)是從市場(chǎng)客戶需求的角度，一個(gè)是從開發(fā)商盈利的角度。就以最通用和標(biāo)準(zhǔn)化的廠房為例，對(duì)客戶來說，一到兩層的廠房肯定是最喜歡的產(chǎn)品，通道、動(dòng)線都很清爽，通用性也是最強(qiáng)的，但從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商層面來看，如果全是這類產(chǎn)品，土地不集約物未盡其用，也意味著可售貨值的減少。

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的“踩雷”與“爆雷”

在產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商全面回歸公共服務(wù)產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施屬性的當(dāng)下，各種試錯(cuò)空間正在快速收縮，嚴(yán)冬來臨之際，誰也不敢保證自己能夠閑庭信步，獨(dú)善其身，在這個(gè)時(shí)候，如何使自身的頂層設(shè)計(jì)與戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與根本邏輯，對(duì)每家產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商都是艱巨的考驗(yàn)。

理論上和邏輯上會(huì)發(fā)展起來，從洼地變高地。但是，這需要一個(gè)過程，更需要一個(gè)前提：即城市化進(jìn)入后期，核心城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)密度足夠而自然外溢，整體社會(huì)進(jìn)入逆城市化階段。中國過去20年高度增長的勢(shì)態(tài)下，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍走新興工業(yè)化道路，在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已取得一定成就的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園存在的問題也越漸明顯。

如此隨之而來的是項(xiàng)目的空置、地方產(chǎn)業(yè)的流逝，產(chǎn)業(yè)新城變“鬼城”，盲目引進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致“有企業(yè) 無產(chǎn)業(yè)”的局面，如此“大雜院”無法實(shí)現(xiàn)良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致片區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展源動(dòng)力，前期產(chǎn)業(yè)定位就出現(xiàn)問題，后期的招商運(yùn)營自然出現(xiàn)方向性錯(cuò)誤，直接導(dǎo)致園區(qū)集聚性差。

首先重復(fù)建設(shè)，形成惡性競爭。其次是偏重地產(chǎn)開發(fā)，輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)聚集效益不明顯。其三是園區(qū)運(yùn)營以及配套服務(wù)偏差大。如今很多園區(qū)的硬件載體建設(shè)都被過分地關(guān)注，而園區(qū)的核心競爭力是軟性服務(wù)，可這正是國內(nèi)的全區(qū)最為欠缺的一環(huán)。

“千園一面”的形勢(shì)造成產(chǎn)業(yè)資源難以合理分配以及有效利用等問題，并且園區(qū)之間競價(jià)明顯，招商困難，難以成就共同發(fā)展，前期產(chǎn)業(yè)定位就出現(xiàn)問題，直接導(dǎo)致后面招商運(yùn)營難。

幾乎所有園區(qū)在入住前都會(huì)號(hào)稱提供一站式服務(wù)，可真是運(yùn)營情況卻徒有其表，相對(duì)應(yīng)的政策以及設(shè)備很難達(dá)到企業(yè)尤其是研發(fā)型企業(yè)的需求水平，前期產(chǎn)業(yè)定位有問題，未能為園區(qū)的開發(fā)及招商運(yùn)營提出指導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)配套建議，自然也就沒有相應(yīng)的配套服務(wù)提供。

國內(nèi)很多產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商都一再強(qiáng)調(diào)自己“不是房地產(chǎn)開發(fā)商”，而是“一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的打造者”，是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”，但穿透來看，其商業(yè)模式本質(zhì)就是低價(jià)取得工業(yè)用地，在上面開發(fā)銷售商業(yè)辦公樓，以獲取工業(yè)用地與商辦用地之間的剪刀差紅利。冰凍三尺非一日之寒，一些爆雷的產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商走到如今這一步，如果尋根溯源，其實(shí)從其規(guī)劃開始，到后續(xù)的一步步發(fā)展歷程中，都是危機(jī)四伏，隱雷重重。

早期一些具體項(xiàng)目的成功，絕不等同于模式的成功，有的時(shí)候，偶然的項(xiàng)目大賺反而是一種“成功的詛咒”。產(chǎn)業(yè)新城的重心必須從載體層面走向產(chǎn)業(yè)層面，單純靠載體的增值預(yù)期獲利，未來很難走通。那些打著產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的旗號(hào)，在工業(yè)用地上做商業(yè)地產(chǎn)，并且跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)的拘囿，成為游離于政府監(jiān)管之外的異類。但政策之網(wǎng)疏而不漏，特別是當(dāng)前形勢(shì)和市場(chǎng)玩法都已經(jīng)顛覆，如果一直抱有幻想路徑依賴，失敗與滅亡也就是必然的歸宿。

從載體本身出發(fā)，再怎么炒作概念，也改變不了賣類寫字樓的本質(zhì)，已經(jīng)成為一種失敗和過時(shí)的概念就能聞到隱隱的雷聲了。只有從具體的細(xì)分產(chǎn)業(yè)出發(fā)，從產(chǎn)業(yè)配套、政策配套、生態(tài)集聚等角度進(jìn)行針對(duì)性建設(shè)、招商、運(yùn)營的特色主題產(chǎn)業(yè)園以及良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，才是真正具有可持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式。

在產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營客戶買的是產(chǎn)品，而不是概念，更不可能為所謂的情懷買單。產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)品不要說產(chǎn)業(yè)維度，即使從房地產(chǎn)的角度來看都是不可能的。產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營閉門造車拍腦門式的設(shè)計(jì)規(guī)劃，盲目制定的戰(zhàn)略與操盤決策，隨意而任性的的管理手法，這些不專業(yè)的因素充斥著總部基地的發(fā)展歷程，才一而再、再而三的出現(xiàn)“神操作”式的項(xiàng)目敗筆，最終付出慘痛代價(jià)，被市場(chǎng)規(guī)律狠狠懲罰。

產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商接二連三爆雷的例子層出不窮就是在上述背景下發(fā)生的，讓我們復(fù)盤華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城“裂變式”發(fā)展，或許可以從中總結(jié)出有益的結(jié)論。2019年度業(yè)績說明會(huì)上，華夏幸福官宣，公司戰(zhàn)略定位從“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”，變更為“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)及運(yùn)營管理平臺(tái)”，這個(gè)時(shí)候，離它了的爆雷已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)邏輯是：通過區(qū)域規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營，幫助地方政府提升區(qū)域的資源、資產(chǎn)和城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)“區(qū)域價(jià)值最大化”。我覺得，華夏幸福自身的根本問題還是沒有摸清產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本規(guī)律。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)久久為功的過程，從引進(jìn)項(xiàng)目到培育項(xiàng)目到收獲項(xiàng)目，都需要地方的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化諸多要素的配合與烘托。這些要素的組織、協(xié)調(diào)、匹配的最大化的最優(yōu)狀態(tài)，只有地方政府才有可能做到。

通過完善基礎(chǔ)設(shè)施來導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域升值、通過區(qū)域升值帶動(dòng)房地產(chǎn)，再通過房地產(chǎn)短期現(xiàn)金流反哺長期產(chǎn)業(yè)培育成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本是華夏幸福盈利模式的基本邏輯，但是，產(chǎn)業(yè)發(fā)展有其自身規(guī)律，既要考慮經(jīng)濟(jì)因素，也要考慮政治、文化等多種因素。單純的從經(jīng)濟(jì)規(guī)律、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的角度來看待和行動(dòng)，忽視經(jīng)濟(jì)之外的綜合社會(huì)（政治、文化、地域）因素，必然陷入主觀，就成了“理想豐滿、現(xiàn)實(shí)骨感”的結(jié)局。

從外部環(huán)境看，華夏幸福的商業(yè)模式是從房地產(chǎn)業(yè)快速周轉(zhuǎn)中拿到大量現(xiàn)金及收益，投入到長周期的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)中，是典型的'以房養(yǎng)園'、'以短養(yǎng)長'的模式，具有投資規(guī)模大、回款周期長、易受宏觀環(huán)境影響等特征。

新冠疫情、中美貿(mào)易摩擦導(dǎo)致中小企業(yè)經(jīng)營困難，造成華夏幸福產(chǎn)業(yè)園退租率激增。環(huán)京政策調(diào)控、重點(diǎn)區(qū)域管控（包括雄安新區(qū)、大興機(jī)場(chǎng)、通北規(guī)劃、冬奧籌備），給重倉河北的華夏幸福更是帶來巨大沖擊。華夏幸福模式本身回款周期長，短期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流有限，一旦其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到影響，財(cái)務(wù)狀況就迅速惡化，造成流動(dòng)性危機(jī)。從內(nèi)部因素看，管理層的樂觀冒進(jìn)、粗放擴(kuò)張，也是加速華夏幸福危機(jī)爆發(fā)的重要推手。

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的排雷

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營時(shí)可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，排雷于未爆之先尤其重要。摒棄資源自有思維，而代之以資本思維和盤活思維，這不僅對(duì)華夏幸福是如此，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、諸多債權(quán)人和屬地政府也是如此，而這也才是破解“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)之良策。一座產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從無到有伴隨著復(fù)雜的調(diào)研、分析和規(guī)劃等過程，以及大量資金和人力的投入，因此每一座產(chǎn)業(yè)園的建立都不是隨隨便便的決定。眾所周知，當(dāng)一個(gè)程序所需的代碼越多，出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率就越大。同樣的，建造一座產(chǎn)業(yè)園要比設(shè)立一家企業(yè)承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

每個(gè)行業(yè)都有其與生俱來的風(fēng)險(xiǎn)，比如化工業(yè)會(huì)由于儲(chǔ)存不當(dāng)、人工失誤以及安全保障問題而導(dǎo)致環(huán)境污染、人員中毒、爆炸等風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)業(yè)可能會(huì)由于自然災(zāi)害、氣候、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等因素導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量下降、價(jià)格升高。與實(shí)體行業(yè)不同的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)則會(huì)面對(duì)像黑客攻擊等風(fēng)險(xiǎn)。因此，在決定建立一座產(chǎn)業(yè)園之前要先思考將從事哪個(gè)行業(yè)，分析這個(gè)行業(yè)有哪些伴生風(fēng)險(xiǎn)，再進(jìn)行下一步的規(guī)劃。

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營與住宅最大的不同在于，客戶都是對(duì)物業(yè)空間專業(yè)性與實(shí)用性要求相當(dāng)強(qiáng)的實(shí)業(yè)企業(yè)，客戶對(duì)產(chǎn)品需求的理解和研究才是最深的，一定要從客戶使用便利與實(shí)用的角度出發(fā)去規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

度過了選擇行業(yè)的階段后，接下來就是為產(chǎn)業(yè)園選址，隨之而來的就是選址風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園被放置在并不適合該類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)位時(shí)，這座產(chǎn)業(yè)園理論上不會(huì)走很遠(yuǎn)。產(chǎn)業(yè)園的選址需要因地制宜，如果當(dāng)?shù)貨]有產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套設(shè)施或者沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，那就要小心了，產(chǎn)業(yè)園未來在這里可能會(huì)“孤立無援”，難以生存下去。

選好了合適的區(qū)位之后，還要充分了解當(dāng)?shù)氐臏?zhǔn)入政策，否則很有可能會(huì)“竹籃打水一場(chǎng)空”。不同的地區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的落地往往有著不同的規(guī)定和要求，這和該地區(qū)的發(fā)展特色有一定的關(guān)系，比如海南省就對(duì)落地項(xiàng)目的環(huán)評(píng)要求得十分嚴(yán)格，而浙江省可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資額做出更嚴(yán)格的要求。因此，建產(chǎn)業(yè)園要考察當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)入政策，以確定園區(qū)適用性以及推算日后企業(yè)的入駐率。除此之外，理論上還存在著產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目落地之后，新的不利政策才出臺(tái)的情況。

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括同類產(chǎn)業(yè)園的競爭、入駐企業(yè)的市場(chǎng)競爭、產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)等等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)競爭的風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競爭包括產(chǎn)業(yè)園與產(chǎn)業(yè)園之間的競爭和產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)在市場(chǎng)上的競爭。市場(chǎng)競爭往往按照優(yōu)勝劣汰的原則發(fā)展，因此想要在競爭中存活下去就要提高競爭力。

目前被廣泛認(rèn)可的可以保持長久競爭力的方式是增加自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、提高創(chuàng)新實(shí)力。除此之外，還要提防其他市場(chǎng)參與者進(jìn)行惡性競爭的情況。產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的普遍下降是另一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。造成價(jià)格下降的原因可能是替代品出現(xiàn)、原料價(jià)格下降、市場(chǎng)需求降低等等。市場(chǎng)價(jià)格的下降可能不會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)園造成直接影響，但是會(huì)使園區(qū)內(nèi)企業(yè)的盈利下降。當(dāng)企業(yè)的盈利下降到入不敷出時(shí)，可能會(huì)退出產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這時(shí)就會(huì)對(duì)園區(qū)造成損失。

當(dāng)一切準(zhǔn)備就緒之后，城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的建設(shè)就來到了規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段。在這個(gè)階段，項(xiàng)目發(fā)起人，一般是企業(yè)或政府，往往通過自己或者第三方平臺(tái)對(duì)產(chǎn)業(yè)園的建造和發(fā)展進(jìn)行綜合性的規(guī)劃和詳細(xì)的設(shè)計(jì)。由于產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃常常是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，因此一般都是由第三方公司來完成。這個(gè)時(shí)候就產(chǎn)生了規(guī)劃設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為第三方團(tuán)隊(duì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不符合項(xiàng)目發(fā)起人的期望，這也是一種常見的業(yè)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要由于雙方團(tuán)隊(duì)的溝通出了問題，可能存在雙方?jīng)]有及時(shí)溝通來跟進(jìn)最新動(dòng)態(tài)的情況，也可能存在雙方遲遲沒有達(dá)成共識(shí)的現(xiàn)象。因此，如果想規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)或者減少在這類風(fēng)險(xiǎn)上浪費(fèi)的時(shí)間，就需要團(tuán)隊(duì)間加強(qiáng)溝通，及時(shí)把最新的想法與對(duì)方交流。

項(xiàng)目開始施工后，財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)將紛至沓來。即便項(xiàng)目規(guī)劃階段會(huì)進(jìn)行相對(duì)科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，但是其畢竟只能無限接近于真實(shí)情況，而不是項(xiàng)目真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。一些可以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)如建筑成本超過預(yù)期、公司資金鏈中斷等情況可能會(huì)出現(xiàn)。除此之外，一些難以預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)如公司嚴(yán)重虧損、意外事故的賠償、自然災(zāi)害造成的損失也會(huì)影響公司現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。還有一種就是公司財(cái)務(wù)部門出現(xiàn)的人為失誤，雖然不太可能發(fā)生，但是仍有一定幾率。

與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不同，城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的金融風(fēng)險(xiǎn)主要指公司在貸款、抵押、投資等方面遇到的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)園的建造需要大量的資金支持，有的公司會(huì)通過上級(jí)公司的資金池來實(shí)現(xiàn)，有的公司會(huì)通過銀行貸款的方式來滿足。當(dāng)進(jìn)行貸款時(shí)，公司定期償還的金額的價(jià)值會(huì)隨著利率、通貨膨脹率、匯率等因素的變動(dòng)而變化。為了實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，一些公司還會(huì)額外進(jìn)行一些投資活動(dòng)來彌補(bǔ)巨額貸款造成的額外花費(fèi),投資風(fēng)險(xiǎn)因此產(chǎn)生。造成金融風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，像上面提到的銀行利率、通貨膨脹率、匯率、投資收益率的波動(dòng)，以及全球性或區(qū)域性金融危機(jī)等等。

當(dāng)城市與園區(qū)的整體建筑完成后，會(huì)面臨招商的風(fēng)險(xiǎn)。能否順利招攬企業(yè)入駐是產(chǎn)業(yè)園收益及維持后續(xù)運(yùn)營時(shí)資金鏈正常的基礎(chǔ)。影響招商的因素有福利政策、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)嘏涮自O(shè)施條件、當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)狀況等等。對(duì)于企業(yè)來說，好的福利政策能更加吸引其入駐園區(qū)，低的準(zhǔn)入門檻也可以打消企業(yè)前期的一些投資顧慮。如果當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)市場(chǎng)發(fā)展得并不好或者市場(chǎng)長期呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，企業(yè)一般是不愿意入駐的，因?yàn)槠髽I(yè)不愿意做賠本買賣。

建筑風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為建筑物的質(zhì)量會(huì)成為日后的安全隱患、建筑工期達(dá)不到預(yù)期等問題。影響建筑風(fēng)險(xiǎn)的主要為原料和施工團(tuán)隊(duì)。建筑材料的質(zhì)量取決于供應(yīng)商的選取，有些供應(yīng)商雖然在廣告或談判時(shí)把自己的東西夸獎(jiǎng)得天花亂墜，但實(shí)際質(zhì)量還是值得商榷的。

如果當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施不完善，常常需要城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商從其他地方調(diào)取所需物品，是不太容易招商成功的。如果當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況比較低迷，企業(yè)就要考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的購買力問題，因?yàn)檎l也不希望自己生產(chǎn)的產(chǎn)品滯銷。企業(yè)的入駐意愿一般是由利益和未來發(fā)展?jié)摿λ笥?，想要降低招商的風(fēng)險(xiǎn)可以從這兩個(gè)方面著手。

城市與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的收益一般由租金、出售所得、配套商業(yè)或娛樂所得構(gòu)成。這些收益一部分會(huì)成為產(chǎn)業(yè)園的投資回報(bào)，另一部分用來維持園區(qū)的日常運(yùn)營。如果產(chǎn)業(yè)園帶來的收益下降，用來維持園區(qū)運(yùn)營的資金鏈可能會(huì)中斷，從而造成一系列連鎖反應(yīng)，最終可能會(huì)導(dǎo)致入駐企業(yè)流失、園區(qū)逐漸衰敗。為此，產(chǎn)業(yè)園在規(guī)劃階段就要按照“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”的策略設(shè)計(jì)出多個(gè)盈利方式，以防之后的運(yùn)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。

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