交房驗收實戰(zhàn)錦囊
怎樣對商品房進行驗收----第一節(jié)：商品房交付使用條件
一、 交房條件
交房是消費者購房過程中的又一個重要環(huán)節(jié)，合同內容是否得到全面履行，交房驗收是關鍵。根據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
按照房地產管理部門的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)交付新建商品房屋必須符合以下條件：
1：經建設工程質量監(jiān)督機構核驗合格。商品房一般是由所在區(qū)、縣建設工程質量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明。如果驗收合格，還須說明質量等級，如合格、優(yōu)良等。
2：住宅房屋所屬的樓（幢）取得了新建住宅交付使用許可證。新建住宅交付使用許可證是由市或區(qū)住宅發(fā)展局頒發(fā)。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。
值得注意的是，不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就要求提前（在合同約定的交房期屆滿前）進房裝修，交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋，或配套不到位，或質量存在問題，或產權有糾紛，或有些費用未繳付，導致不能按時取得新建住宅交付使用許可證和新建商品房房地產權證。這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住；再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經濟損失，因為購房者也有過錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。在此，提醒廣大購房者，切不可因小失大，為趕一點時間而長期后悔。
二、新建住宅交付使用必須達到哪些要求
1、 住宅生活用水納人城鄉(xiāng)自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業(yè)管理部門審核批準。
2、住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。
3、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內，采取臨時性排放措施。
4、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián)。
5、居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫末建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設單位應有自行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。
6、住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務、社區(qū)服務、行政管理等公共建筑設施；由于住宅項目建設周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設施。
7、住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設施。
《新建住宅質量保證書》
自１９９８年８月１日起，房地產公司在銷售新建商品住宅時，必須提供《新建住宅質量保證書》。 《新建住宅質量保證書》對銷售房屋的結構、部件、設施、配套、維修等方面向購房者做出質量保證和承諾。
《新建住宅質量保證書》必須作為購房合同的附件，與購房合同具有相等法律效力?！缎陆ㄗ≌|量保證書》由房地產公司按規(guī)定的內容，要求印制。
質量保證書的基本內容：
１、符合現(xiàn)行的住宅建筑設計標準。
２、已通過市、區(qū)縣質量監(jiān)督部門的驗收，并有書面的合格證明。
３、所屬的樓棟具有《新建住宅交付使用許可證》。
４、住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內在正常使用情況下，有工程質量問題的，由公司單位免費承擔維修責任。
ａ、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；
ｂ、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；
ｃ、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；
ｄ、墻面、頂棚抹灰層脫落；
ｅ、照明線路發(fā)生故障；
屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
因住戶使用、裝修不當或擅自改動結構、管線走向而造成的質量問題不在本公司維修范圍之內。
５、住戶入住后，有關住宅質量的投訴來信來訪，公司單位將及時給予實地察看、書面答復和妥善處理。
６、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。經市有關專業(yè)主管部門鑒定，屬危險房屋的將予以退還和調換，并由公司單位承擔有關的鑒定費用。 ７、如對公司單位的答復或處理有爭議，凡有關住宅工程質量的，可根據(jù)《建筑市場管理條例》，向地域內建設工程質量主管部門申請協(xié)調；向原發(fā)證的住宅建設管理部門申請協(xié)調。住戶亦可直接向人民法院提起訴訟。
８、公司單位愿承諾的其他內容。
《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》就當對住宅的結構、性能和各部位的類型、性能、標準等做出說明，并指出使用注意事項?！渡唐纷≌瑢嵭凶≌|量保證書和住宅使用說明書制度》規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
《新建住宅使用說明書》應對住宅建筑結構特點和各種設施的容量、配置、性能、標準等做出使用說明和提出注意事項，以增加透明度，方便用戶，一般應規(guī)定以下內容：
1、開發(fā)企業(yè)與住宅建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；
2、建筑結構類型、承重墻平面布置說明；
3、自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設施容量、配置、管道走向的說明；
4、有關設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
5、門窗類型、使用注意事項；
6、配電負荷說明；
7、裝飾、裝修注意事項；
8、住宅公用面積使用規(guī)定說明；
9、住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；
10、小區(qū)公用設施使用、維護說明；
11、其他需說明的問題。
怎樣對商品房驗收------第二節(jié)：如何對房屋質量進行驗收
一、室內工程的驗收
（一）房屋結構 結構是房屋的骨架，其質量好壞至關重要，但實踐中卻因其驗收的難度而被購房者所忽視或放棄。購房者可要求開發(fā)商出示建設工程質量監(jiān)督站對樓宇結構工程的驗收報告，注意報告標明的質量等級是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質；如果是不合格，說明該房屋不能居住。如有可能，購房者還應了解鋼材的材質、規(guī)格、水泥的標號，木材的等級及磚塊的寬實等。此外，還需把握以下幾點：是否有鋼筋外露； 墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水； 承重墻、梁、柱是否符合設計規(guī)范。
（二）平面布局 對照購房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結構是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長寬是否合理；臥室、起居室、門廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間布局是否合理；門窗位置、設置是否過于曲折，是否影響家具的擺放。
（三）層高 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》第3.6條規(guī)定，普通住宅層高不宜高于2.80m。 臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。 利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其１／２面積的室內凈高不應低于2.10m。 廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不應低于2.20m。 廚房、衛(wèi)生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。
住宅層高較理想的高度應在2.8米-3.2米之間。層高過低就會給人壓抑感，通風、采光也受影響；層高過高固然舒適，但建設成本和土地成本都高，房價也會相應提高?！渡虾Ｊ凶≌ㄖO計標準》規(guī)定：臥室、起居室凈高不應低于2.5米，屋高不應抵于2.8米。如果購房合同對層高或凈高有約定的，應符合約定。
（四）地板樓板 這一點往往不為購房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應當是驗收房屋的重點之一，這不僅是安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設施提供了重要參數(shù)。
（五）墻體 墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，墻身是否筆直，有無傾斜。
（六）通風采光 現(xiàn)代住宅設計一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應開窗，這才能保證采光和通風，有利于健康，有利于提高居住品質。
（七）臥室、起居室 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》的規(guī)定，臥室、起居室（廳）應有與室外空氣直接流通的自然通風。單朝向住宅應采取通風措施，其使用面積不應小于以下規(guī)定：
（1）雙人臥室為10平方米；
（2）單人臥室為6平方米；
（3）兼起居室的臥室為12平方米。
（八）衛(wèi)浴工程 每套住宅應當設衛(wèi)生間，第四類住宅宜設兩個或兩上以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應配備三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應小于下列規(guī)定：
（1）設便器、洗浴器、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3平方米；
（2）設便器、洗浴器兩件衛(wèi)生間潔具的為2.5平方米；
（3）設便器、洗面器兩件衛(wèi)生潔具的為2平方米；
（4）單設便器的為1.10平方米。
無前室的衛(wèi)生間的門不應直接開向起居室或廚房。衛(wèi)生間不應直接布置在下層住房的臥室或起居室及廚房的上層，可布置在本套內的臥室、起居室和廚房上層；并均應有防水、隔聲和便于檢修的措施。
即，驗收時應注意衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標準；衛(wèi)生設備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開窗的通風采光效果如何，如無窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修。
（九）廚房工程 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》的規(guī)定，廚房的使用面積不應小于下列規(guī)定：
（1）一類和二類住宅為4平方米；
（2）三類和四類住宅為5平方米。
廚房應有直接采光、自然通風，宜布置在套內近入口處。
廚房應設置海鮮滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設施或預留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應小于2.10米。單排布置設備的廚房凈寬不應小于1.5米，雙排布置設備的廚房其兩排設備的凈距離不應小于0.9米。
在驗房時，應注意廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標準是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無1.5米以上的瓷磚，灶臺高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達到約定標準，管道線路是否通暢，整個廚房是否具備清洗、烹調、儲藏等基本 功能。如果沒有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預留好。
（十）陽臺的設計 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》3.7條的要求，每套住宅應設陽臺或平臺。 陽臺欄桿設計應防止兒童攀登，欄桿的垂直桿間凈距不應大于0.11m；放置花盆處必須采取防墜落措施。 低層、多層住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05m，中高層、高層住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.10m。中高層、高層及寒冷地區(qū)住宅的陽臺宜采用實體欄板。 陽臺應設置晾、曬衣物的設施；頂層陽臺應設雨罩。各套住宅之間毗連的陽臺應設分戶隔板。 陽臺、雨罩均應做有組織排水；雨罩應做防水，陽臺宜做防水。
（十一）私密性 檢查陽臺、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對樓梯間，門不能直對起居室，居室門窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門窗相對，墻壁的是效果如何。 住宅的臥室、起居室（廳）內的允許噪聲級（Ａ聲級）晝間應小于或等于50dB，夜間應小于或等于40dB，分戶墻與樓板的空氣聲的計權隔聲量應大于或等于40dB，樓板的計權標準化撞擊聲壓級宜小于或等于75dB。 住宅的臥室、起居室（廳）宜布置在背向噪聲源的一側。 電梯不應與臥室、起居室（廳）緊鄰布置。凡受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取隔聲、減振措施。
（十二）安全性 煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽臺或窗的部位；非封閉陽臺是否與公用走道接近，有無翻越可能。
（十三）電信設備 電話線、電腦網絡線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預留，分布是否合理，每套有無對講設備。
（十四）門窗設計 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》的要求，外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90m時，應有防護設施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制。 底層外窗和陽臺門、下沿低于2m且緊鄰走廊或公用上人屋面上的窗和門，應采取防衛(wèi)措施。 面臨走廊或凹口的窗，應避免視線干擾，向走廊開啟的窗扇不應妨礙交通。 住宅戶門應采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的戶門不應妨礙交通。 各部位門洞的最小尺寸應符合下表的規(guī)定。
類別 洞口寬度（M） 沿口高度（M）
公用外門 1.2 2.0
戶（套）門 0.9 2.0
起居室（廳）門 0.9 2.0
臥室門 0.9 2.0
廚房門 0.8 2.0
衛(wèi)生間門 0.7 2.0
陽臺門（單扇） 0.7 2.0
二、公共設施的驗收
（一）過道、貯藏空間、套內樓梯 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》的相關規(guī)定，套內入口過道凈寬不宜小于1.20m；通往臥室、起居室（廳）的過道凈寬不應小于1m，通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應小于0.90m，過道拐彎處的尺寸應便于搬運家具。 套內吊柜凈高不應小于0.40m，壁柜凈深不宜小于0.50m，設于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的壁柜內部應采取防潮措施；壁柜內應平整、光潔。 套內樓梯的梯段凈寬，當一邊臨空時，不應小于0.75m；當兩側有墻時，不應小于0.9m。 套內樓梯的踏步寬度不應小于0.22m；高度不應大于0.20m，扇形踏步圍角距扶手邊0.25m處，寬度不應小于0.22m。
標準樓梯角度應適中，轉向處設有平臺供休息；樓梯高度也應注意：階高在22厘米上下，階面在15厘米以上，角度為45度；樓梯應設扶手。
公用走道和樓梯應符合消防要求。
（二）電梯和樓梯 樓梯和電梯 樓梯間設計應符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16）和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045）的有關規(guī)定。 樓梯梯段凈寬不應小于1.10m。六層及六層以下住宅，一邊設有欄桿的梯段凈寬不應小于1m。樓梯梯段凈寬系指墻面至扶手中心之間的水平距離。 樓梯踏步寬度不應小于0.26m，踏步高度不應大于0.175m。扶手高度不應小于0.90m。樓梯水平欄桿長度大于0.50m時，其扶手高度不應小于1.05m。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應大于0.11m。 樓梯平臺凈寬不應小于樓梯梯段凈寬，且不得小于1.20m。樓梯平臺的結構下緣至人行通道的垂直高度不應低于2m。入口處地坪與室外地面應有高差，并不應小于0.10m。 樓梯井凈寬大于0.11m時，必須采取防止兒童攀滑的措施。 七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。
1、底層作為商店或其它用房的多層住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度超過
2、底層做架空層或貯存空間的多層住宅，其住戶入口層樓面距該建筑物的室外設計地面高度超過
3、頂層為兩層一套的躍式住宅時，躍層部分不計層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設計地面的高度不超過
4、住宅中間層有直通室外地面的出入口并具有消防通道時，其層數(shù)可由中間層起計算。
十二層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。 高層住宅電梯宜每層設站。當住宅電梯非每層設站時，不設站的層數(shù)不應超過兩層。塔式和通廊式高層住宅電梯宜成組集中布置。單元式高層住宅每單元只設一部電梯時應采用聯(lián)系廊聯(lián)通。 候梯廳深度不應小于多臺電梯中最大轎箱的深度，且不得小于1.50m 電臺數(shù)、口牌、制造商、型號、承載量、升降速度；電梯是自動還是專人操作，有無緊急呼救系統(tǒng)，有無監(jiān)視系統(tǒng)，有無應急疏散系統(tǒng)，是全天候運行還是分時段運行。
（三）供水工程 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》第6.1條規(guī)定， 住宅應設室內給水排水系統(tǒng)。 套內分戶水表前的給水靜水壓力不應小于50kPa ，當不能達到時，應設置系統(tǒng)增壓給水設備。住宅室內給水系統(tǒng)最低配水點的靜水壓力，宜為300-350kPa，大于400kPa時，應采取豎向分區(qū)或減壓措施。住宅應預留安裝熱水供應設施的條件，或設置熱水供應設施。給水和集中熱水供應系統(tǒng)，應分戶分別設置冷水和熱水表。衛(wèi)生器具和配件應采用節(jié)水性能良好的產品。管道、閥門和配件應采用不易銹蝕的材質。住宅的污水排水橫管宜設于本層套內。當必須敷設于下一層的套內空間時，其清掃口應設于本層，并應進行夏季管道外壁結露驗算，采取相應的防止結露的措施。布置洗浴器和布置洗衣機的部位應設置地漏，其水封深度不應小于50mm。布置洗衣機的部位宜采用能防止溢流和干涸的專用地漏。高層住宅的垃圾間宜設給水龍頭和排水口。其給水管道應單獨設置水表，并應采取冬季防凍措施。地下室、半地下室中低于室外地面的衛(wèi)生器具和地漏的排水管，不應與上部排水管連接，應設置集水坑用污水泵排出。公共供水是否正常，水壓和水流善，水質是否達到飲用水標準，是否經過特殊凈化處理（如果售房合同有承諾），是否24小時供應熱水（如果事前有書面承諾）。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內壁應鋪白瓷磚。供水管道是采用鍍鋅鐵管（易銹蝕），還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管。
（四）供電工程 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》第6.5條規(guī)定 每套住宅應設電度表。每套住宅的用電負荷標準及電度表規(guī)格，不應小于表
住宅供電系統(tǒng)的設計，應符合下列基本安全要求：
1、應采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并進行總等電位聯(lián)結；
2、電氣線路應采用符合安全和防火要求的敷設方式配線，導線應采用銅線，每套住宅進戶線截面不應小于
3、每套住宅的空調電源插座、電源插座與照明，應分路設計；廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜設置獨立回路；
4、除空調電源插座外，其它電源插座電路應設置漏電保護裝置；
5、每套住宅應設計電源總斷路器，并應采用可同時斷開相線和中性線的開關電器；
6、衛(wèi)生間宜作局部等電位聯(lián)結；
7、每幢住宅的總電源進線斷路器，應具有漏電保護功能。
住宅的公共部位應設人工照明，除高層住宅的電梯廳和應急照明外，均應采用節(jié)能自熄開關。電源插座的數(shù)量，不應少于表
公共供電是否正常，有無雙路供電，是否會出現(xiàn)限電時間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無抄數(shù)。
用電負荷標準及電度表規(guī)格表
套型 用電負荷標準（KW） 電度表規(guī)格（A）
一類 2.5 5(20)
二類 2.5 5(20)
三類 4.0 10(40)
四類 4.0 10(40)
電源插座的設置數(shù)量表
部 位 設置數(shù)量
臥室、起居室（廳） 一個單相三級和一個單相二線的插座兩組
廚房、衛(wèi)生間 防濺水型一個單相三線和一個單相二線的組合插座一組
布置洗衣機、冰箱、排氣機械和空調器等處 專用單相三線插座各一個
（五）供氣工程 根據(jù)《住宅設計規(guī)范》第6.3條規(guī)定，使用燃氣的住宅，每套的燃氣用量，應至少按一個雙眼灶和一個燃氣熱水器計算。每套應設置燃氣表。安裝在廚房內的燃氣表其位置應有利于廚房設備的合理布置。 套內燃氣熱水器的設置，應符合下列規(guī)定： 除密閉式燃氣熱水器外，其它燃氣熱水器不應設置于衛(wèi)生間和其它無自然通風的部位，宜設置在有機械排氣裝置的廚房內； 安裝熱水器的廚房或衛(wèi)生間，應預留安裝位置和給排氣的孔洞；燃氣熱水器的排煙管不得與排油煙機的排氣管合并接入同一管道；單獨接出室外時，其給排氣技術條件應符合現(xiàn)行國家標準《燃氣燃燒器具安全技術通則》（GB16914）的有關規(guī)定。 住宅內燃氣管道和其它用氣設備的設置，應符合現(xiàn)行國家標準《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)定》（GB50028）的有關規(guī)定。
（六）停車場地 有無專用停放非機動車和機動車的場地，容量大??；有無必要的安全防護，是否合同約定一致。
（七）公共綠地 小區(qū)公共綠地面積和綠化率是否達到了ZF規(guī)定的最低標準（30%），或合同、廣告承諾的標準。必要時可要求開發(fā)商出示建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證明，查看證明中核定的數(shù)據(jù)。
（八）其他公共設施 有些開發(fā)商在合同或 銷售廣告中承諾有網球場、游泳池、健身房、會所、下沉式音樂廣場等，交房時是否兌現(xiàn)；承諾的智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)是否有著落，有無中央監(jiān)控、信息采集、預警系統(tǒng)，有無24小時保安。
（九）房屋間距 房屋間距對通風、采光影響很大，所交房屋是否符合ZF規(guī)劃間距要求。 驗收記錄和房屋交接 購房者對以上內容一一驗收，逐一記錄，符合ZF規(guī)定和合同約定的，通過驗收；存在問題的，作好記錄，限期整改，不能整改的，應給予經濟補償；問題嚴重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應責任，甚至退房。
住宅保修期內的質量投訴：
住戶入住后，屬保修期內的有關住宅質量的投訴，開發(fā)商若不及時實地查看，妥善處理，業(yè)主可進一步投訴市建設工程質量監(jiān)督總站及各區(qū)分站，附表如下
怎樣對商品房驗收-----第三節(jié)：如何對所購商品房進行面積驗收
一、商品房銷售面積的構成
購房者在買方時，應當對商品房銷售面積的構成有清楚的認識。根據(jù)《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積。即銷售面積（建筑面積）=套內建筑面積（套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積）+公共分攤面積。
商品房套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積之和?；袃葔w面積的共用墻部分，即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應以其墻體水平投影面積的一半計算。未封閉陽臺也以其水平投影面積的一半計算。共有建筑面積的分攤方法是，有約定按約定處理。沒有約定，多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內的各套內建筑面積的比例分攤；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內各功能區(qū)各套內建筑面積比例分攤。
《房產測量規(guī)范》規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外數(shù)梯等，且備有上蓋，結構牢固，層高2.2 米以上的永久性建筑。
房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構成和保溫層的面積，也未包括括陽臺面積。
套內建筑面積指根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，房屋套內建筑面積由以下三分部分成：（1）套內的使用面積；（2）套內墻體面積；（3）陽臺建筑面積。其中套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內墻體面積。非共用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。套體建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記認定。
二、國家關于房屋面積的規(guī)定
為了規(guī)范商品房市場計量行為，國家質量技術監(jiān)督局制訂了《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》，該辦法對商品房銷售面積計量監(jiān)督管理作了如下主要規(guī)定：
（1）國家質量技術監(jiān)督局負責全國商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作?？h級以上地方質量技術監(jiān)督部門負責本行政區(qū)域內商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作。（2）商品房銷售面積的測量，按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規(guī)范執(zhí)行。
（2）商品房銷售面積的組成和共有建筑面積的分攤原則，按照有關規(guī)定和交易雙方的合同約定執(zhí)行。
（3）銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。
（4）商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》規(guī)定的商品房面積測量限差。按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之各不得大于整幢商品房的實際總面積。
（5）商品房銷售者應當接受質量技術監(jiān)督部門對商品房銷售面積進行的計量監(jiān)督檢查。
三、房屋計算全部建筑面積的范圍
計算全部建筑面積的范圍永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。
房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計算建筑面積。
穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。
樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。
有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計算。
有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
四、房屋計算一半建筑面積的范圍
計算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
四、十類情況不計入建筑面積的規(guī)定
不計算建筑面積的范圍層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2米的地下室和半地下室。
突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。
房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。
建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
五、應分攤的公共面積有哪些
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第八條、第九條的規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：
１、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
六、發(fā)現(xiàn)實測面積與暫測面積出現(xiàn)誤差如何處理
在我國因房地產開發(fā)起步較晚，房地產市場尚未發(fā)育成熟，沒有形成統(tǒng)一的商品房買賣規(guī)則，房地產開發(fā)企業(yè)的經營風險與購房者的消費風險并存。目前，就商品房買賣合同中面積誤差如何約定問題，是合同中最重要的條款之一。
因為我國商品房實行預售許可證制度，所以預售面積與實際面積出現(xiàn)誤差是難免的。房屋面積與房屋價款是密切相關的，也是購房者和開發(fā)商最關注的問題之一，由于開發(fā)商的特定地位及經營目的，房屋面積約定不明確往往會給購房者造成損害，例如：建筑面積沒變，而套內建筑面積縮小，購房者支付了相同的房價款卻沒有得到應當?shù)玫降氖褂妹娣e；或者套內建筑面積雖然沒變，但分攤的共有建筑面積增加了，購房者要多支付房價款；如果上述兩種情況并存，那么對購房者的損害就更大。
為了解決商品房買賣過程中的誤差問題，建設部《商品房銷售管理辦法》對相關問題做了處理規(guī)定?！掇k法》第18條規(guī)定了商品房的三種計價方式，即：按套（單元）計價、按套內建筑面積計價、按建筑面積計價。多數(shù)開發(fā)商習慣采用按建筑面積計價。商品房的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。按建筑面積計價，涉及到誤差面積如何約定?！掇k法》第20條規(guī)定面積誤差比絕對值在3%以內、以外的處理原則是合同未作約定的情形，《辦法》第21條規(guī)定當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積以及面積誤差的處理方式。這一條非常明確地授予當事人約定對所購房屋任何一個組成部分面積誤差處理方式的權利，在《商品房買賣合同》示范文本中第五條也把"當事人自行約定"作為第一個選擇項。這些都充分說明：商品房買賣合同與其他合同一樣，當事人都有平等的權利和義務，不能因商品房買賣的標的物特殊而賦予開發(fā)商特權。購房者完全可以約定諸如：面積誤差比的絕對值大小、分別約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積的處理原則等事項。另一方面，作為開發(fā)商也不能固步自封，因設計技術和施工管理水平的提高，面積誤差會越來越小，而且精確面積誤差、合同分攤共有建筑面積等又可成為開發(fā)商增強商業(yè)信譽、提高市場競爭力的因素。
而在上海，2002年7月1日開始實施的《上海預售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法》為購房者做了更為有利的規(guī)定。該《辦法》規(guī)定：
在房地產開發(fā)經營企業(yè)與購房人簽訂的商品住房預售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內建筑面積、共用部位分攤的建筑面積。
房地產開發(fā)經營企業(yè)在簽訂商品住房預售合同時應向購房者提供"房屋建筑面積計算表"，交房時應向購房者提供"房屋建筑面積測算表"。
商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內建筑面積分開處理的辦法處理：
（一）共用部位分攤的建筑面積增減的處理辦法
1、預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8％以內（包括0.8％），預售合同約定的轉讓總價格不變。
2、預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設計變更外，其他原因引起的誤差。
3、實測面積大于預售合同約定面積 預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積不一致時，仍按本通知第二條規(guī)定處理。
?。ㄋ模╊A售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款；房屋建筑面積減少的，房地產開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。
同時《辦法》該規(guī)定：凡2002年7月1日后交付的商品住房，預售合同約定的面積與交付時實測面積發(fā)生增減的處理均按本通知規(guī)定執(zhí)行。
七、對所購房屋面積有異議怎么辦
許多購房人在入住后，對所購商品房的面積表示懷疑，認為開發(fā)商提供的面積測繪不準確，因此而產生了面積爭議。
根據(jù)2001年5月1日施行的《房產測繪管理辦法》及上海市房屋土地管理局《商品房建筑面積復測及投訴處理規(guī)定》，房地產權利人（購買商品房的業(yè)主和房地產開發(fā)商）可以對自己名下的商品房建筑面積申請復測。復測工作一般由原測量單位受理。投訴后要求復測的，房屋土地測繪機構應會同市房地局共同對投訴房屋進行復測，市房地局也可另行組織復測。全幢建筑面積復測、分套建筑面積復測按該幢房屋建筑面積每平方米0．30元計收；套內建筑面積復測按每套50元計收。若復測結果超過允許誤差的，測繪機構不再收取復測費用。
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