相比于新房來說，二手房的配套都比較成熟，地理位置一般也比較好，而且交易完成可以立刻入住，不需要像期房一樣還要等著交房，再交房之前既要還房貸，還要支付房租，這樣就增加了生活成本，所以現(xiàn)在也有越來越多的人選擇購買二手房，那么在二手房交易中需要注意哪些問題呢？我們一起來看一下：

1、做好資金計劃

確定好可以貸款的最高額度，弄清楚商業(yè)貸款和公積金貸款的區(qū)別。如果是買二手房的話，除了房款外，還要考慮稅費、物業(yè)管理費、中介費、裝修費用等。另外，還要清點家庭可用資金，包括存款、理財資金等，看首付夠不夠。

2、初步劃定買房區(qū)域

如果手上的首付款較少，那可能就要往郊區(qū)多找找，如果更在意住房到工作地點的距離，那公交線30分鐘以內(nèi)的，一般都能滿足需求。

如果家里有老人，就要考慮住房到醫(yī)院的距離，如果有小孩，那就要多研究周圍學校等問題。

3、看買房資質(zhì)

現(xiàn)金不少地區(qū)都在限購，因此買房之前一定不能忘了核查一下自己是否有購房資質(zhì)，以免白費力氣。

4、找房

找房源基本分為兩種：一種是通過中介門店找房，選擇你意向區(qū)域的門店，告訴他們你的購房預算，讓經(jīng)紀人幫你查價格，看戶型，現(xiàn)場實地考察等。

另一種是在網(wǎng)上選房，選房時注意檢查房源圖片有無漏洞、價格是否有較大的偏差，不要輕信網(wǎng)上報價，買之前找附近中介公司詢價。

5、看房

實地考察房屋的情況，主要包括樓層、、朝向、采光、面積、層高、裝修等情況，也包括房屋周邊和小區(qū)的情況，比如位置、生活配套、小區(qū)綠化、周邊交通、物業(yè)管理等。

6、簽約定房

簽約前必須核實房屋產(chǎn)權，房子一旦被查封或抵押都無法進行交易?？纯串a(chǎn)權人身份證與房產(chǎn)證是否一致，如果不一致，看對方能否提供公證委托書與產(chǎn)權人的身份證原件。

此外，記得把所有重要事項都寫進合同，包括定金數(shù)、首付、尾款的金額、付款方式、首付的支付時間和條件、過戶的時間和條件、戶口遷移時間、房屋內(nèi)的設備的處理方式等。

7、支付房款

如果是全款買房，這個環(huán)節(jié)則比較簡單。貸款的話，又分、和組合貸，一般來說最快，

如果是貸款，需要弄清楚貸款的條件，看對方個人征信有沒有污點、收入證明夠不夠以及房屋年齡有沒有太老等。

8、繳稅過戶

繳稅之前有必要了解一下不同的房屋性質(zhì)的繳稅項目，二手商品房需要繳納契稅、增值稅、個稅，二手商住房需要繳納、增值稅、個人所得稅、印花稅和土地增值稅等。

房屋繳稅后就可以辦理過戶，跟繳稅一樣，各地辦理規(guī)定不一，有的需要預約，有的不需要，辦理之前先咨詢一下。

9、物業(yè)交割

物業(yè)交割包括水、電、燃氣查驗及費用結清；供暖協(xié)議變更及供暖費結清；物業(yè)協(xié)議變更及物業(yè)費結清；有線電視過戶及有線電視費、電話費結清；遷出；屋內(nèi)設施交割等。

至此，二手房交易就算完成了，希望可以幫到您。

最重要的有以下幾點：

1、確定房屋產(chǎn)權，現(xiàn)在叫房屋產(chǎn)權核驗，主要包括房屋產(chǎn)權人有多少，產(chǎn)權人有沒有財務糾紛，會不會波及名下房產(chǎn)，導致購房者交錢后錢房兩空。

2、二手房還是需要貨比三家的，現(xiàn)在議價空間有所打開，多看看既能了解行情，也能擴大可選房源數(shù)量。

3、首付和貸款。二手房和新房不一樣，二手房通常首付比較高，貸款比例達不到規(guī)定標準，需要準備好資金。

4、買學區(qū)房要重視戶口遷入問題，學位占用問題。

買二手房注意事項一看房屋性質(zhì)和產(chǎn)權

買二手房注意事項，首先要看清楚產(chǎn)權是否是本人所持有，這一點非常重要。有些房子可能是幾個家庭共有，即我們所說的“共有權”，賣方要能夠提供合法的“房屋所有權證”。假如是部分持有人擅自處理共有財產(chǎn)，那么買受人與賣方簽訂的合同在沒有得到其他共有人的同意的情況下合同是無效的?？辞宸课菪再|(zhì)是買二手房注意事項及流程中不可少的，每種的房屋都有自己的性質(zhì)。一般房屋的性質(zhì)有：商品房、央產(chǎn)房、已購公房、經(jīng)適房等，要確認房屋是否可以買賣，并明確自己應交的收費。

買二手房注意事項二看房屋面積與屋內(nèi)設施

買二手房注意事項，在購買二手房時，房屋的準確面積的標準應該以房屋產(chǎn)權證標注的面積為準。其它另加的面積一律不能算在其中，否則日后造成糾紛無法解決。買二手房注意事項及流程還應該注意地段的考察，如果是新婚夫婦那么就要考慮到孩子的上學問題，可以選擇學區(qū)房。而對政府在附近的規(guī)劃也要做相應的了解，如果三到五年內(nèi)要在附近起高樓那么則有可能影響到采光等問題。

買二手房注意事項三看買二手房流程

買二手房注意事項還要關注到購買二手房的流程，具體購買流程一般是：1.買賣雙方建立信息溝通渠道，了解房屋基本情況，主要關注房屋產(chǎn)權證、買房身份證及其它證件。2擬定后，確認無誤簽訂合同;3.買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。4.辦理立契手續(xù);5.繳納稅費。7.辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。以上這些都是購買者需要了解的買二手房注意事項及流程。

明確買二手房注意事項及流程，讓購房二手房成為一件輕松的事情。

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　購買二手房的手續(xù)和查驗的證件

1. 買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
   
2. 如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
   
3. 買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
   
4. 立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
   
5. 繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
   
6. 辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。
7. 對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8. 買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
   

　　買二手房需要注意的核心問題

1. 購買人應當查看擬購買房屋的房屋所權證、土地使用權證。因為只有房屋所有權證、土地使用權證齊全的房屋，才可以在二級市場交易。
   
2. 查看房屋所有權證上登記所有權人姓名、土地使用權證上登記的土地使用權人姓名，可以核實出賣人是否是房屋所有權人，是否有權利出賣該房屋。如果房屋所有權證上登記的姓名與土地使用權證上登記的姓名不一致，說明該房屋至少轉(zhuǎn)讓過一次，土地使用權證尚沒有進行相應的變更，不得上市交易。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權證和土地使用權證上登記的是兩人甚至多人，說明該房屋是屬于多人共有產(chǎn)權，轉(zhuǎn)讓需要得到所有產(chǎn)權人一致同意，否則可能導致交易無效或者被撤銷。
   
3. 查看房屋所有權證上在產(chǎn)權來源，是經(jīng)濟適用住房，還是房改房，還是商品房，只有商品房兩證齊全時才可以上市交易，房改房是否可以上市交易，必須看各地各單位房改的政策規(guī)定，經(jīng)濟適用住房沒有達到管理機關規(guī)定的條件及期限，是不得上市交易的。
   
4. 如果是由委托人負責轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，應當要求查看產(chǎn)權人給與代理人的書面授權委托書，應當查看委托書中授權范圍，以及委托人和代理人的身份證復印。
   
5. 如果是從房屋中介機構購買二手房屋，應當注意查看中介機構的營業(yè)執(zhí)照，并在中介機構的辦公地點簽訂購買房屋合同。
   
6. 購買房屋價格是由當事人自由約定的，應當貨比三家合理確定，一旦簽訂購買房屋合同或者協(xié)議后毀約，是要承擔違約責任的。如果交付的是定金，一旦不購買房屋，定金是不予退換的。
   
7. 一定要到你購買房屋現(xiàn)場查看房屋具體情況，對于擬購買房屋的實際狀況有一個全面了解，包括但不限于房屋結構、新舊程度、是否裝潢、室內(nèi)設施設備完好程度、是否有損壞等。
   
8. 購買合同約定應當具體可行，建議最好找專業(yè)律師起草購買房屋合同，對于室內(nèi)物品是否包括在內(nèi)，或者包括哪些物品應當約定明確，對于價款數(shù)額、付款時間、或者付款條件、房屋移交、辦理產(chǎn)權變更登記、違約責任等關鍵問題做出必要的約定。
   
9. 雙方應當現(xiàn)場交接房屋，并簽寫房屋移交清單，記載移交房房屋狀況及有關物品、設備數(shù)量、狀態(tài)等。
   
10. 及時辦理房屋所有權和土地使用權變更登記。按照《物權法》規(guī)定，房屋、土地作為不動產(chǎn)實行登記交付原則，只有變更了 產(chǎn)權登記，才獲得了法律所認可房屋產(chǎn)權和土地使用權。不進行產(chǎn)權變更登記，只是一種對于房屋的事實占有，沒有獲得房屋所有權和土地使用權。

看房選房時，您要注意

第一，請留心剛粉刷不久的房子

如果你去看的房子剛剛粉刷不久，墻面和房頂光亮雪白，看上去房子整潔而清爽。

這時候千萬沉住氣，很多二手房的屋頂滲水剝落，尤其是廚房和衛(wèi)生間的位置，往往樓上的防水沒做好，那么樓下的這家房子一定是一塌糊涂。房主這時候會粉刷一新，來掩蓋房屋的弊端。

第二，房屋的相關信息

二手房一個不好的地方就是，很多人經(jīng)手，你無法得知這套房子的一些住戶信息，因為買到兇宅，跟原房主打官司的例子也不在少數(shù)。

所以，當你看中一套房時，一定要問問左右鄰居或物業(yè)，多了解一些房子的信息。

第三，房主個人信息的了解

其實有極少部分的房主在外面欠下了巨額的高利貸，這些要債的會經(jīng)常上門催債，因此部分房主不堪其擾，將房子掛出來賣。

由于債主太多，如果你買下了這套住房，這些討債的找不到頭，那么以后對于客戶，會有很多麻煩接踵而至。

看中房子，進行交易時，您要注意

第一，核實產(chǎn)證與房主個人信息

●簽合同時，一定要仔細查看房產(chǎn)證，確認產(chǎn)權人與房主是否是同一個人。

另外產(chǎn)權性質(zhì)、產(chǎn)權年限一定要仔細看清楚。一般人都認為住宅性質(zhì)的房子都是七十年的，有些方面就沒注意看，一些馬虎的客戶甚至在簽完合同后才知道自己買的房子產(chǎn)權是50年的。

第二，明確付款方式

●簽訂合同時，買房需要支付一定金額的“定金”，不超過總房款的20%，如果因為買房個人原因違約，這筆錢是不退的。同樣，如果房主單方面違約，需要雙倍返還定金。

●另外，需要明確貸款方式，一次性付款還是貸款。如果是貸款，要了解房主的房子是否還有按揭沒還完，如果沒還完。一般情況下，客戶的首付款需要給房主先還貸款。這時，客戶的首付款是不托管到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管中心的。

●值得提醒的一點是，在一些地方，省直公積金二手房貸款首付款必須交指定銀行凍結，如果買房用省直公積金辦理貸款，首付款需要是不能替賣方償還銀行剩余按揭的。

第三，與房主商榷好過戶后相關事宜

●一些精裝修的房子，有些房主東西是不愿意丟下來的。這時候就要跟他商榷，房子內(nèi)要留下什么東西。合同簽訂前，一切都有討價還價的余地。

如果簽合同時這些沒有明確清楚，后期交房時會產(chǎn)生不必要的矛盾。

二手房里面的門門道道太多，在購買二手房的過程中與其說是選房，不如說是再選中介。選擇了好的中介，購房過程省心一大半，選擇黑心中介購房除了糟糕的體驗，還有可能多花冤枉錢。這里不說那些需要注意的什么產(chǎn)權問題，房屋其他問題，價位等等，因為需要注意的地方太多了，中介操作的余地也太大了。我個人認為二手房購房過程中需要做的是多找?guī)准抑薪槿プ鰧Ρ?，從中選擇出合適的來。

看屋時最好能選擇一段完整且充裕的時間進行，然后將看屋時得到的信息如房價、格局、通風、采光、裝潢、建材、社區(qū)管理及周遭小環(huán)境（鄰居素質(zhì)、巷寬、街道清潔、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水等）一一記錄，并多看幾間多比較。

五、選擇不同時段看屋

若時間允許，最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。下雨時可看房屋是否有漏水現(xiàn)象，晚上可由燈光看社區(qū)進駐率，下午則可看房屋是否會西曬。周三、周五或周末的夜間，注意是否可能有小型的固定集市在屋子附近，以免影響作息安寧及生活質(zhì)量。

六、占有使用情況了解、產(chǎn)權調(diào)查，雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有卻可能損害或限制所有權的行使。通過產(chǎn)權調(diào)查，首先是了解房屋狀況和產(chǎn)權人的信息。再就是他項信息，銀行貸款及抵押，個人抵押，法院查封等等涉及到安全買賣的信息。另外，產(chǎn)調(diào)單都明確記錄查詢時間，即確認在打印產(chǎn)調(diào)單的這個時間節(jié)點該套房屋的權屬狀況。但并不保證該套房屋的相關信息在產(chǎn)調(diào)打印之后不會發(fā)生變化。因此，若房屋買賣雙方從達成意向到實際簽約、交易的時間間隔較長，為了保險起見，買受方還應在實際買賣該套房屋時對房屋的產(chǎn)權狀況再次進行調(diào)查。

以上需求對購屋來說，通常無法面面俱到，心中會非常擔心，其實，透過合格專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀人也可以幫助起到很大作用。

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