近期土地管理法修訂稿通過且將于2020年1月1日正式執(zhí)行。該法的修訂引來社會(huì)各界普遍關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房能否在此次土地管理法修訂后獲得轉(zhuǎn)正成為不少小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)事人及希望購買小產(chǎn)權(quán)房人關(guān)注的重點(diǎn)。下面本文通過對(duì)土地管理法涉農(nóng)村土地條款的修訂來看一下，小產(chǎn)權(quán)房是否可以在此次發(fā)來修訂中獲得轉(zhuǎn)正。
小產(chǎn)權(quán)房并非是一個(gè)法律概念，通常指的是位于農(nóng)村集體土地上建造的房屋。這類房屋在實(shí)務(wù)中包括：1.符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的宅基地上房屋；2.不符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的違章建筑；3.符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的經(jīng)營性建設(shè)用地上的房屋。
2019年8月通過的《土地管理法》修訂稿將第六十二條第二款、第三款、第四款修改為：“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居?！?“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄皣以试S進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅?！?/p>
上述修訂并未允許宅基地及地上房屋可以越過村民組織成員范圍而實(shí)施交易。相反，其還規(guī)定了出賣、出租等方式讓他人使用自己宅基地的，不能再申請(qǐng)新的宅基地。雖然新法鼓勵(lì)對(duì)閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行盤活、再利用，但實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓顯然不在此范圍之內(nèi)。
即便如此，土地管理法的修改并非對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易沒有任何利好可言。上文所述的符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的經(jīng)營性建設(shè)用地上的房屋就屬于此范圍。土地管理法修訂稿將第六十三條修改為：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)?！扒翱钜?guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！?/p>
上述條款確立經(jīng)營性建筑用地變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓土地的基本法律流程。該流程啟動(dòng)的前提是符合“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途”，其次才是“經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”由于我國房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓堅(jiān)持的是“房隨地走”的基本原則，完成上述法律手續(xù)后的地上房屋也就徹底摘掉了“小產(chǎn)權(quán)”的帽子。不過由此我們也可以看出，未來村民及村民代表意見的重要性。
此外，對(duì)于屬于地上違章建筑的所謂小產(chǎn)權(quán)房而言，由于其本身不符合土地利用規(guī)劃，因此在本次土地改革中并不能因此轉(zhuǎn)正。
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