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2017-11-10 18:54
移投路專欄：美國投資與財(cái)富管理
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先溫習(xí)一下。房產(chǎn)投資信托基金的全名是 real estate Investment Trusts, 小名是Reits, 也是它最為常用的名字。
到底什么是Reits?
這樣講吧。美國東海岸某個(gè)大都市中心有一個(gè)金碧輝煌的寫字樓。因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，出租空間供不應(yīng)求, 簽約很多長期租戶， 現(xiàn)金流極其穩(wěn)定。你很想把這樣一種資產(chǎn)納入你投資組合的一部分。但這個(gè)地產(chǎn)要求的資金量比較大。曾幾何時(shí)，只有機(jī)構(gòu)投資人和富豪們才有這個(gè)能力成為這種地產(chǎn)的擁有者。
但Reits的出現(xiàn)改變了這個(gè)狀況。
它將眾多投資人的錢籌集到一起，來購買和經(jīng)營這個(gè)寫字樓，大大降低了投資門檻，讓中小投資人也可以成為金碧輝煌辦公室的房東。
當(dāng)然，Reits投資的房產(chǎn)不只是辦公樓，還可能是酒店，公寓樓，工業(yè)廠房，工業(yè)倉儲，等等。很多Reits是對房產(chǎn)進(jìn)行收購和經(jīng)營，靠租金和房產(chǎn)增值取得回報(bào)。還有一些Reits是靠房貸利息取得收入。
其實(shí)中國的投資人，無論是和美國有沒有關(guān)聯(lián)，無論打不打算移民，無論孩子是不是在美國上學(xué)，都需要了解一下Reits這個(gè)東西。為什么？
多元化。從全球資產(chǎn)配置多元化的角度上講，美國的資產(chǎn)應(yīng)該在你的組合里有一席之地。而Reits是個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。從資產(chǎn)類型多元化的角度上講，房產(chǎn)應(yīng)該在你的組合里有一席之地。（當(dāng)然很多中國人有著相反的問題，就是房產(chǎn)占比過大）。
分散風(fēng)險(xiǎn)。有很多國人已經(jīng)在美國投資房產(chǎn)了。大部分人是買個(gè)公寓或者房子出租出去，或者購買私募房產(chǎn)基金，投資地產(chǎn)的建設(shè)。無論是出租還是參與新房產(chǎn)的建設(shè)，這都是一處房產(chǎn)。你怎么知道你買的房子會只漲不跌？ 你怎么知道你投資的新房產(chǎn)會順利完工，順利運(yùn)行？ 而大型的Reits或者Reits ETF會投資不同的房產(chǎn)，因此會將這種單個(gè)房產(chǎn)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)化解掉。
門檻低。在美國無論是買房，還是投資私募，預(yù)付的資金都不低。而你只需區(qū)區(qū)幾百美元，就可以購買Reits，開始投資美國地產(chǎn)。
管理簡單。如果你在美國買了房出租，做個(gè)住在海外的房東很煩的好不好，一會兒冷氣壞了，一會兒哪漏水了，一會兒租客交租晚了。購買Reits， 你有專業(yè)的人員幫你挑選地產(chǎn)，有專業(yè)的人員幫你打理地產(chǎn)，省心省力。（當(dāng)然，Reits是有管理費(fèi)的。）
流動(dòng)性。如果你看中一個(gè)好的投資機(jī)會，或是有緊急現(xiàn)金需求，你買的房子和私募基金是幫不了什么忙的，因?yàn)槌鍪壑芷陂L，或者有鎖定期限。而Reits的交易則和股票沒什么兩樣，流動(dòng)性非常好，幾乎可以隨時(shí)變現(xiàn)。
成本。相比較直接購買實(shí)物資產(chǎn)，Reits在交易成本和稅收成本上都提供極大的優(yōu)勢。比如，你買賣一只Reits的成本在10美元之下。對于非美國稅務(wù)居民的中國投資人來說，不用支付利得稅，分紅的稅率也只有10%。
Reits的另外一個(gè)特點(diǎn)是有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流， 因?yàn)樗蝗ネ顿Y新房產(chǎn)的建設(shè)，而主要是能夠收取租金或者房貸的房產(chǎn)。另外一個(gè)原因是，根據(jù)法律規(guī)定，Reits要將至少90%的凈收入以分紅的方式發(fā)放給投資人。這對于那些希望有美元收入的人尤其合適。
那Reits的收益如何呢？
2017年8月底，F(xiàn)TSE NAREIT股權(quán)指數(shù)（包含美國上市的權(quán)益類Reits) 的分紅率是3.78%。 這看起來不是特別高，是吧？ 是不太高，但我們現(xiàn)在處于超低利率的環(huán)境啊。你知道當(dāng)今美國10年國債的收益率嗎？ 現(xiàn)在是2.05%!
看一看Reits歷史收益率與10年國債的spread (收益率差)。
上圖顯示的是過去25年美國10年國債和美國權(quán)益類Reits指數(shù)的收益率。綠色是Reits，灰色是國債。
用更直接的方式來表示，下圖是同樣時(shí)段的收益率差：
大家可以明顯看到2008年的收益率差的突升。那是因?yàn)榻鹑谖C(jī)期間Reits價(jià)格的大跳水，使得收益率即刻飆升。（價(jià)格和分紅率成反比。如果分紅不變，價(jià)格高則分紅率低，價(jià)格低則分紅率高）。
值得一提的是，不要因?yàn)镽eits是地產(chǎn)投資而把它當(dāng)作成長型股票來投資，指望Reits在短期內(nèi)能夠帶給你非常高的資本利得（capital gain, 因?yàn)閮r(jià)格的變動(dòng)而帶來的收益）。它和投資穩(wěn)健的大型分紅公司更為接近。
不要忘了，Reits投資的是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的地產(chǎn)，不是開發(fā)型地產(chǎn)，而且90%的凈收入都給你分了紅了！
當(dāng)然，Reits并不是沒有資本利得，它的全部收益包括分紅和資本利得，尤其是長期的資本利得。而且， 在2008年Reits價(jià)格跳水的時(shí)候，如果能乘機(jī)買入，那你來年的收益就不僅僅是分紅了，資本利得能占相當(dāng)大的一部分。不過，那需要怎么樣的決斷力啊。
那Reits和股票相比呢？
以上數(shù)據(jù)截至日期是2014年底，回顧過去1年到40年的美國Reits和股市的回報(bào)。從左到右依次是：Reits， 美國大盤股，美國小盤股，債券，通脹率。
可以看出，從收益方面說，還是不錯(cuò)的。 但和股票相比，Reits最大的特點(diǎn)是波動(dòng)性沒有股市那么大，相對平穩(wěn)。
聽起來似乎不錯(cuò)？ 馬上要買？ 先別那么著急，我們也聽一聽Reits這東西的弊端。
首先， 從收益上講，我們上面提到，不要指望它短期內(nèi)給你超群的回報(bào)。
稅務(wù)方面，分紅是要按照普通收入來繳稅的，通常是你的最高邊際稅率。（收入的資本利得部分是按照資本利得稅率繳稅）。但是如果在退休賬戶里購買（401K， IRA等），則可以延遲繳稅。
雖然它相對比較平穩(wěn)，但還是和股市有著一定的關(guān)聯(lián)性。歷史上Reits和股市的相關(guān)性一般在50%－60之間。所以，Reits可以分散一部分股市風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)楹凸墒械南嚓P(guān)性， 分散效果比較有限。
市面上公開交易的Reits大概有200只左右。要挑選適合你的，比較優(yōu)異的Reits，也還是需要一定的homework的。
那么如何投資Reits呢？
其實(shí)非常簡單，可以開設(shè)一個(gè)網(wǎng)上交易賬戶，便可以像交易股票一樣來購買Reits。。
你不但可以購買單只的Reits， 也可以購買Reits 的ETF。ETF根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)（行業(yè)，類型，地域等）挑選多只Reits，所以可以提供不錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)分散。而且你如果沒有時(shí)間或者專業(yè)知識來分析單只的Reits，ETF是個(gè)不錯(cuò)的簡單和相對安全的途徑。
下面給大家列一下市場上的Reits ETF， 以資產(chǎn)量排序。
( 資產(chǎn)規(guī)模：B：10億， M： 1百萬）
有星號標(biāo)記的是賣空股權(quán)，意思是如果不看好地產(chǎn)市場，可以購買這個(gè)來做空）
最便宜，規(guī)模也比較大的是SCHH， VQN， FREL。 有興趣的朋友可以研究下。
總之， 購買美國的Reits是一個(gè)投資地產(chǎn)，做全球資產(chǎn)配置非常不錯(cuò)的途徑。你可以考慮將其作為你地產(chǎn)投資組合里的一個(gè)部分。返回搜狐，查看更多
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