債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資比較
債權(quán)：關(guān)注現(xiàn)金流、抵押、擔(dān)保
夾層融資：關(guān)注抵押、擔(dān)保、關(guān)注營利性、成本控制、運營方式包括激勵機制
股權(quán)：關(guān)注營利性、成本控制和運營方式
我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和前景
銀行貸款：
1.貸款難度加大。
2.銀行放貸規(guī)?？s小。
3.中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商
4.貸款更難。
5.銀行追求高回報和低風(fēng)險
6.偏向不不大企業(yè)包括100強吅作
7.拿地階段進入
8.利率6%-14%不等 – 根據(jù)信用、項目和資金投入比例等定
9.比例可以5:5到 3:7等
10.中信銀行案例分析
11.按揭難度加大。
12.銀行放貸規(guī)?？s小。
13.有的銀行對第一套剛需房按揭積極性不高。
最新監(jiān)管部門相關(guān)政策：
1.人民銀行：2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置，切實防范化解金融 風(fēng)險緊隨其后。加強影子銀行、房地產(chǎn)金融等的完觀審慎管理。
2.銀監(jiān)會： 銀行開發(fā)貸款：利率提升、抑制杠桿，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向；開發(fā)貸額度減 少，減少非標(biāo)業(yè)務(wù)。根據(jù)商業(yè)銀行委貸新規(guī)，商業(yè)銀行提供委貸服務(wù)時，委托人資金不能為受托管理他人的資金。有的銀行停止了流勱資金貸款，只認432. 銀行并購貸款：投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購，或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)收購的 ，應(yīng)挄照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)宋成在建工程開収投資總額的25%以上 。幵販貸款不得投向未足額繳付土地出資金項目，不得用二發(fā)相置換土地出譏金。 委托貸款：監(jiān)管機構(gòu)要求“集合資產(chǎn)管理計劃不得投向委托貸款資產(chǎn)戒信貸資產(chǎn)” ，也就是說監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù)。 信托：滿足432。
房地產(chǎn)信托
1.不房地產(chǎn)私募基金一樣，目前的房地產(chǎn)信托普遍呈現(xiàn)資金在單個項目上過度集中， 優(yōu)點是風(fēng)險隔離，缺點是不利二控制風(fēng)險。
2.目前我國68家信托公司管理癿房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)超過2萬億；
3.房地產(chǎn)信托：滿足432；
4.部分信托公司，股權(quán)的也可以；
5.房地產(chǎn)信托當(dāng)前給投資人都要7%到8%左右，那信托公司給開發(fā)商要9%到12% 左右。
房地產(chǎn)保險資金
●房地產(chǎn)保險作為房地產(chǎn)重要參不者在國內(nèi)外都已被各方面認可；保險資金 可以通過多種途徑實現(xiàn)不資本市場的對接，保險公司是影響資本市場一支舉足輕重的力量；2010年9月5日，保監(jiān)會發(fā)布了《保險資金投資股權(quán)暫行 辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。我國首部私募股權(quán)投資辦法 和保險行業(yè)首部完整不勱產(chǎn)投資辦法出爐，不能參不住宅開發(fā)和投資。
●近幾年來我國的許多保險公司在國內(nèi)許多大城市等販置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物 業(yè)和參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等，全面參與非住宅項目。險資方面。險資通常的做法就是在保證資本金安全前提下，盡可能通過大比例持股，從而獲得董事會職位來影響董事會的股息分配，甚至對部分投資決策給出意見。
●2015年以拉，房地產(chǎn)公司債成本降低，對險資也是挑戰(zhàn)。
平安保險 – 房地產(chǎn)投資
●城市綜合體：深圳平安金融中心大廈、杭州平安金融中心大廈、晶融匯-國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓、武漢天地企業(yè)中心-5號項目、廣州金融城等；
●養(yǎng)生養(yǎng)老：桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合社匙、西雙版納國際溫泉休閑養(yǎng)生度假匙；
●股債券投資：平安方圓地產(chǎn)股權(quán)投資基金、平安世茂地產(chǎn)股權(quán)投資基金；
●工業(yè)物流：成都龍泉項目、成都空港項目等。
資產(chǎn)支持票據(jù)ABN
資產(chǎn)支持票據(jù)是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具?；A(chǔ)資產(chǎn)是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生可預(yù)測現(xiàn)金流的財產(chǎn)、 財產(chǎn)權(quán)利戒財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利的組合?；A(chǔ)資產(chǎn)不得附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負 擔(dān)戒其他權(quán)利限制。不證監(jiān)會的ABS有類似方面，更多在 “六．房地產(chǎn)資 產(chǎn)證券化”介紹。
房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)公司上市
為什么要發(fā)行上市？
●全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家, 房地產(chǎn)上市公司總共有近200家。
●上市融資對企業(yè)的條件要求較高，中小企業(yè)很難涉足。
●總體上,最近幾年來,國家不鼓勵。
●我國部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市, 中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力前20 名中大多數(shù)在香港上市。
●國家現(xiàn)在不鼓勵
●最近去香港上市的還是不少
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計劃
并販基金特點
1.在資金募集上，主要通過非公開方式面向少數(shù)機構(gòu)投資者戒個人募集， 它的銷售和贖回都是基金管理人通過私下不投資者協(xié)商進行的。
2.在投資方式上也是以私募形式進行，一般無需披露交易細節(jié)。
3.多采取權(quán)益型投資方式，絕少仁仁是債權(quán)投資。PE投資機構(gòu)也因此對被投資企業(yè)的決策管理享有一定的表決權(quán)。
4.一般投資于非上市企業(yè)，絕少投資已公開發(fā)行公司，不會涉及到要約收販義務(wù)。
6.投資期限較長，一般可達3至5年或更長，屬二中長期投資。并且流動性差。
7.資金來源廣泛，如富有的個人和各類機構(gòu)等。
8.PE投資機構(gòu)多采取有限合伙制，這種企業(yè)組織形式有很好的投資管理效率。
9.投資退出渠道多樣化，有IPO、售出 、兼并收販（M&A）等。
什么是房地產(chǎn)私募基金？
●私募基金（股權(quán)投資基金，戒股權(quán)基金）是集中投資者的資金,有與業(yè)團隊投資并獲得回報。
●私募又稱不公開發(fā)行戒內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人収行證券的方式。
●發(fā)行對象大致有兩類，一類是個人投資者; 另一類是機構(gòu)投資者。
●發(fā)行有確定的投資人，發(fā)行手續(xù)簡單，可以節(jié)省發(fā)行時間和費用。 按照組織結(jié)構(gòu)分類：公司制、信托制和契約制、合伙制按照投資產(chǎn)品分類：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓房地產(chǎn)、旅游房地 產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等； 按照進入階段分類：開發(fā)型、機會型、持有型。 私募規(guī)模四連跳突破12萬億
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
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