隨著市場(chǎng)限制措施增加，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷加大；房企自身的債務(wù)將集中到期，資金鏈安全方面面臨較大壓力；銀行貸款、發(fā)債融資、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道逐漸關(guān)閉，房地產(chǎn)融資成本攀升。面對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)口，信托公司除了對(duì)客戶進(jìn)行詳細(xì)分類，梳理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)控之外，也必將對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行創(chuàng)新。
一、房地產(chǎn)信托傳統(tǒng)模式
（一）開發(fā)貸型信托模式
這是最為基礎(chǔ)，也是最簡(jiǎn)單的形式，在滿足“四三二”的基礎(chǔ)上，由信托公司向開發(fā)商發(fā)放信托貸款，開發(fā)商提供資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。
實(shí)際上，相較于銀行貸款而言，信托貸款受規(guī)模、資金成本、期限、退出形式、資金用途、托管、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提等方面的限制，并無突出優(yōu)勢(shì)。但目前能夠通過銀行獲得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)較少，并且限制較多、要求較高，而房地產(chǎn)的高抵押和質(zhì)押等優(yōu)勢(shì)又使得很多銀行趨之若鶩，因此信托貸款應(yīng)運(yùn)而生。不過，鑒于目前很多貸款項(xiàng)目“包裝”過多，在政策的約束下，未來這種模式的空間將會(huì)越來越小。
（二）股權(quán)+債權(quán)型信托模式
此種模式也是目前市場(chǎng)上主流的地產(chǎn)類信托模式。但其并未擺脫債權(quán)的束縛，本質(zhì)上還是一筆貸款。故而市場(chǎng)上也稱此類融資模式為“明股實(shí)債”。此種模式主要分兩種方式：
一是信托公司以信托資金的形式直接入股開發(fā)商、受讓股權(quán)、參與增資擴(kuò)股等，成為其股東，在期限等條件滿足時(shí)，按約定由開發(fā)商或其它第三方根據(jù)約定價(jià)款收購(gòu)信托的持股部分；
二是信托公司僅用信托資金中很少的一部分入股開發(fā)商，然后將剩余的信托資金按照股東借款的形式進(jìn)入開發(fā)商，同時(shí)這部分資金的償還順序排在銀行貸款或其它債務(wù)之后。這兩種形式的信托資金均可作為資本金。此類模式的誕生其實(shí)是為了向不滿足“四三二”條件的房企發(fā)放貸款，其未來受到監(jiān)管政策嚴(yán)制約的可能性非常大。
二、房地產(chǎn)信托創(chuàng)新模式
（一）保理型信托模式
該類模式以一類房企為核心企業(yè)，開展對(duì)其上游融資申請(qǐng)人（含保理公司）的有追索權(quán)或無追索權(quán)的國(guó)內(nèi)保理和再保理業(yè)務(wù)。通過與一類房企紙質(zhì)確認(rèn)融資申請(qǐng)人的應(yīng)收債權(quán)、預(yù)留電子印鑒較驗(yàn)、應(yīng)收賬款到期信托公司自動(dòng)從房企賬戶扣取相應(yīng)金額等操作對(duì)接，為融資申請(qǐng)人的放款與還款等操作提供便利，滿足一類房企對(duì)其上游供應(yīng)商的支持。在信托公司形成資產(chǎn)包之后，通過券商在深交或上交發(fā)行的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，最終使非標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。
目前主要分為三種模式：一是“房企+信托+供應(yīng)商”純保理模式；二是“房企+保理公司+信托+供應(yīng)商”的再保理模式；三是“房企+保理公司+信托+供應(yīng)商”的ABS模式。同業(yè)案例主要是興業(yè)為萬科做的保理模式，以及民生針對(duì)碧桂園全國(guó)建筑商的ABS模式。
此類模式可以有效突破單一項(xiàng)目的各種缺陷，滿足大型地產(chǎn)公司的資金需求，同時(shí)鑒于融資主體為其供應(yīng)商，也不會(huì)提高地產(chǎn)公司的負(fù)債率，是金融機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)供應(yīng)鏈領(lǐng)域的有效探索。此外，通過資產(chǎn)證券化的方式能夠達(dá)成信托資產(chǎn)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的目的。
（二）投貸聯(lián)動(dòng)信托模式
該類模式在操作方式上和“股+債”模式幾乎一致。而不同的是信托公司會(huì)在此模式下參與運(yùn)營(yíng)，輸出管理。最終依靠項(xiàng)目公司的利潤(rùn)分紅完成信托退出，并帶來超額的浮動(dòng)收益。其本質(zhì)是由融資行為向投資行為的轉(zhuǎn)變。
但是，該類模式對(duì)信托公司自身的管理能力提出較高的要求，在實(shí)際操作過程中，除了前期的運(yùn)營(yíng)管理之外，后期的利潤(rùn)核算將是信托公司的一大挑戰(zhàn)。為此，優(yōu)化利潤(rùn)核算和退出方式將是該類模式進(jìn)一步發(fā)展的難點(diǎn)。不過，在新的監(jiān)管形勢(shì)下，信托的投資行為將進(jìn)一步被鼓勵(lì)，此類模式也將獲得較大的發(fā)展空間。
誠(chéng)然，從信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)的角度來看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)長(zhǎng)期占有一席之地。但是金融風(fēng)險(xiǎn)的防控，整體脫虛向?qū)嵉内厔?shì)不會(huì)改變。本次地產(chǎn)公司融資的困局在為信托公司帶來業(yè)務(wù)風(fēng)口的同時(shí)，本質(zhì)上也是地產(chǎn)行業(yè)一次自我調(diào)整，留清去濁的過程。在此之后，房地產(chǎn)行業(yè)必將向著更加健康的方向發(fā)展。地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)起，信托模式漸新。
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