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目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)極具規(guī)模，但已然存在運營困難。政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)的三者之間的合作與博弈，是園區(qū)的一大特色，而轉(zhuǎn)換思維，實現(xiàn)創(chuàng)新新思維則是成功的關(guān)鍵。
開發(fā)模式
從公司決策層面，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域應(yīng)首先解決開發(fā)模式問題。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)、專業(yè)化開發(fā)和個性化開發(fā)三種開發(fā)模式。
戰(zhàn)略研判
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地階段必須進(jìn)行戰(zhàn)略研判，以便企業(yè)進(jìn)行投資決策。戰(zhàn)略研判重點評估項目開發(fā)對地方經(jīng)濟(jì)的價值，以及項目本身所創(chuàng)造的商業(yè)價值。在戰(zhàn)略研判的基礎(chǔ)上對項目進(jìn)行概念包裝，提升項目戰(zhàn)略價值，可更好地向地方政府索取政策支持。
“一帶一路、長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展”三大戰(zhàn)略，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。全國大交通格局變化，城市群發(fā)展和區(qū)域一體化，改變著城市功能定位，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目也需要在更大的地理經(jīng)濟(jì)范圍中尋找新的機(jī)遇。
商業(yè)模式
重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，商業(yè)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵在于如何顛覆簡單的產(chǎn)品“租售”模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目主體可充當(dāng)開發(fā)商、投資商、服務(wù)商三重角色，盈利渠道也存在土地、物業(yè)、投資、服務(wù)、資本化等多種方式，項目主體應(yīng)根據(jù)周邊競爭、自身資源等情況，合理定位自己的角色，明確盈利渠道，創(chuàng)新商業(yè)模式。
產(chǎn)業(yè)定位
產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心，經(jīng)過多年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容也經(jīng)歷了由混雜到專業(yè)的過程，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是物業(yè)價格水平的競爭，更是基于特定產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭。分析園區(qū)面臨的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇（結(jié)構(gòu)性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、改善性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)機(jī)遇），判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯（成本驅(qū)動邏輯、市場驅(qū)動邏輯、投資驅(qū)動邏輯），明確產(chǎn)業(yè)體系對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營至關(guān)重要。
產(chǎn)品定位
物業(yè)產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體，也是回收投資、實現(xiàn)收益的標(biāo)的。產(chǎn)品定位首先體現(xiàn)在如何選擇園區(qū)的產(chǎn)品線。產(chǎn)品選擇跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)、自身實力、周邊競爭等諸多因素有關(guān)，選擇什么樣的產(chǎn)品，意味著你將走什么樣的道路；產(chǎn)品定位其次體現(xiàn)在怎樣提供符合甚至超出用戶預(yù)期的產(chǎn)品。
企業(yè)對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的要求十分高，專業(yè)化、個性化強(qiáng)，不同的產(chǎn)業(yè)對物業(yè)的柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了比較大的問題，產(chǎn)品設(shè)計一旦有偏差，租售都可能出現(xiàn)大問題。
市場定位
重點解決客戶群體的問題。市場定位需要建立在大量的企業(yè)調(diào)研的基礎(chǔ)之上，是來自區(qū)域產(chǎn)品需求，來自本地產(chǎn)業(yè)升級，還是來自周邊產(chǎn)業(yè)外溢，要對各類潛在客群進(jìn)行系統(tǒng)的分析。一般而言，一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目70%的客戶群體均來自于本地或周邊區(qū)域，30%的客戶來自于外部區(qū)域。
空間規(guī)劃
堅持將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃與概念規(guī)劃結(jié)合起來做，將產(chǎn)品、公共平臺等載體落實到空間層面，制定產(chǎn)物結(jié)合的概念規(guī)劃方案，系統(tǒng)性的解決園區(qū)的土地利用、物業(yè)配比、指標(biāo)體系、道路交通、綠化景觀燈一系列問題，一方面便于園區(qū)營銷宣傳，另一方面便于指導(dǎo)后期園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
運營策略
從營銷推廣、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)投資、服務(wù)體系、組織架構(gòu)、配套政策等方面制定園區(qū)的運營策略，并制定近期的行動計劃。要研究新的客戶群體和服務(wù)需求，面對新的客群特征繪制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的作戰(zhàn)地圖。服務(wù)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵在于如何找準(zhǔn)入園企業(yè)的“痛點”投其所好。專業(yè)服務(wù)“讓位”市場服務(wù)主體，開放服務(wù)端口，吸納主體入園、能力入園。
針對以上8個關(guān)鍵問題，需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和最新實踐，適應(yīng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)＋和金融創(chuàng)新的大環(huán)境，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)模式、開發(fā)操作、發(fā)展路徑等方面進(jìn)行創(chuàng)新的思考，探討新的發(fā)展思路和發(fā)展路徑。
不同的企業(yè)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務(wù)無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。下面是幾個比較典型的園區(qū)案例。
不同的企業(yè)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法也不同，各有千秋。有的企業(yè)在市場上游刃有余，對于入駐企業(yè)的服務(wù)實現(xiàn)創(chuàng)新，有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。
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