編者按 >
不知不覺(jué)中，又是金秋十月。
走在?？诘墓珗@、廣場(chǎng)、商店，會(huì)發(fā)現(xiàn)北方口音的人漸漸多了起來(lái)。因?yàn)闀r(shí)令，在海南島旅居的內(nèi)陸候鳥(niǎo)人群又開(kāi)啟了“南飛”之旅。預(yù)期中的又一個(gè)熱鬧的冬季，正姍姍向我們走來(lái)。
本篇討論的主題，就與冬季候鳥(niǎo)人群相關(guān)，是“共享農(nóng)莊的產(chǎn)品模式”與“同居式養(yǎng)老需求模式”的結(jié)合問(wèn)題。為了敘述的方便，對(duì)一些國(guó)情、省情的背景情況，比如“中國(guó)的養(yǎng)老壓力、內(nèi)陸的環(huán)境問(wèn)題、冬季候鳥(niǎo)的逐年遞增、房地產(chǎn)限購(gòu)政策”等等，就不提了。
歡迎留言互動(dòng)，共同探討問(wèn)題。
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· 壹 ·
現(xiàn)代中國(guó)“同居式養(yǎng)老”的市場(chǎng)需求
0101. “同居式”養(yǎng)老的三個(gè)案例
（1）第一個(gè)案例：“同居”養(yǎng)老
關(guān)于“同居式”養(yǎng)老，我們?cè)诰W(wǎng)上看到流行甚廣的例子是美國(guó)的8位（四家）老人一起租地、毗鄰建房、互相幫助、共同勞動(dòng)并生活的故事，有興趣的朋友可以自行搜索。
（2）第二個(gè)案例：“大院”養(yǎng)老
在海南，我們也發(fā)現(xiàn)了共享養(yǎng)老的真實(shí)案例。來(lái)自湖南某城市的32戶“老人家”，由一位大哥牽頭，在海口市的三門(mén)坡鎮(zhèn)，共同租用了一個(gè)半拉子農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目頂層2000多平米的房子“共享”養(yǎng)老。經(jīng)過(guò)改造后的樓層，每戶擁有一套完整的住房（大小不一，共三種戶型，廳、臥、衛(wèi)、廚一應(yīng)齊備），并圍合成的公共庭院（屋頂花園）。此外，還有一個(gè)共享大廚房（登記使用、成本分?jǐn)偅?。雖然沒(méi)有房產(chǎn)證（有物權(quán)合同等文件）、沒(méi)有物業(yè)公司，但老人們通過(guò)自我管理，把“大院”經(jīng)營(yíng)得有條有理。
在去年春節(jié)期間，32家人家悉數(shù)到齊，一起吃一個(gè)長(zhǎng)桌年夜飯，隨后便各自行動(dòng)，或環(huán)島游，或去?？谧?，或到其他地方訪朋友，他們的養(yǎng)老生活顯得十分愉快。冬季以外的其他時(shí)間，還是有不少人在居住。甚至在夏天，也有人來(lái)“避暑”。
（3）第三個(gè)案例：“抱團(tuán)”養(yǎng)老
一位曾在海南當(dāng)過(guò)“知青”經(jīng)歷的朋友，講述了他們前些年在演豐鎮(zhèn)“抱團(tuán)”養(yǎng)老的故事。其大致的模式是：一位牽頭大哥與村里有良好的關(guān)系，承租改造了部分民宅與大家“抱團(tuán)”養(yǎng)老。參與者以每人（戶）一次性繳納20萬(wàn)元作為投資，此外還有每個(gè)月1000元的綜合費(fèi)用，就可以獲得20㎡的標(biāo)準(zhǔn)房間（含衛(wèi)不含廚）以及公共廚房及其他公共空間的使用權(quán)。參與者可以長(zhǎng)期居住，如未住時(shí)亦可外租。每月的1000元是用來(lái)維持物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用，并可每個(gè)月分配到“農(nóng)莊”（姑且稱之吧）種植的水果瓜菜。這個(gè)模式他們稱之為“抱團(tuán)”養(yǎng)老。
在這個(gè)案例中，參與成員是有特殊資格要求的，即全部是當(dāng)年在海南下過(guò)鄉(xiāng)的“返城知青”，他們并不對(duì)其他人開(kāi)放。
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0102. “同居式養(yǎng)老”的定義
（1）“同居”與“同居式生活”
“同居”的定義不討論了。在現(xiàn)實(shí)生活中，同居者一般是同一個(gè)家庭或者有親屬關(guān)系的人。那么，什么是“同居式生活”？望文生義，我們可以將“同居式生活”簡(jiǎn)單地定義為“非親屬”人群在一個(gè)居住空間單元里共同生活的行為。
在上面三個(gè)例子中，同居者是不同家庭但有著共同的“生活經(jīng)歷、文化背景、地域習(xí)俗、興趣愛(ài)好，甚至相同（或者類似）語(yǔ)言、民族、年齡階段”的人。這是一種超越家庭、自愿組合的共同生活方式。在目前的“一線城市”中，也有一些年輕人通過(guò)“合租”的方式共同生活，可以被認(rèn)為是一種“同居式生活”。
（2）對(duì)“同居式養(yǎng)老”的理解
那么，什么是“同居式養(yǎng)老”呢？我們理解，“同居式養(yǎng)老”是“同居式生活”的一種方式。“同居式養(yǎng)老”是針對(duì)準(zhǔn)老人（以55-65歲之間的老人為主）的一種度假休閑生活方式。同居者保留除了相對(duì)獨(dú)立的起居臥室之外，其他的日常行為都可以互助的方式在一個(gè)共享空間中完成，比如“輪流做飯、打掃衛(wèi)生、洗衣服、共同玩游戲、參加農(nóng)業(yè)勞動(dòng)”等等。是這些（準(zhǔn)）老人們?cè)趦号辉谏磉叺那闆r下，通過(guò)互相幫助、相互照應(yīng)的共同養(yǎng)老生活方式。最好，他們本來(lái)就住在一幢大房子里。
（3）“同居式養(yǎng)老”的時(shí)間段
“同居式養(yǎng)老”有時(shí)間段的劃分。對(duì)于共享農(nóng)莊而言，冬季候鳥(niǎo)的基本屬性，使海南島的“同居式養(yǎng)老”具有“分時(shí)度假”的性質(zhì)。感興趣的朋友可以閱讀我們前面的微文：分時(shí)度假理論與海南島的共享農(nóng)莊實(shí)踐（←點(diǎn)擊可看原文）。
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0103.“同居式養(yǎng)老”的社會(huì)需求
我們認(rèn)為，在當(dāng)下的中國(guó)，是存在著“同居式共享養(yǎng)老”的社會(huì)基礎(chǔ)的：
（1）年齡
目前，即將或已經(jīng)進(jìn)入（準(zhǔn)）老年人階段的正是50、60年代出生的人。從某種意義上講，他們是共和國(guó)的第一代（準(zhǔn)）老人。由于從小即接受共產(chǎn)主義教育，其思想中的集體主義色彩比較濃厚，具有“同居式養(yǎng)老”的心理認(rèn)知基礎(chǔ)和基本生活經(jīng)驗(yàn)。
（2）家庭
加之，他們的子女大都是“獨(dú)生子女”。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)生子女都會(huì)受到良好教育，并且絕大部分已成家立業(yè)，在內(nèi)陸城市或在國(guó)外安家立業(yè)，施展才華。因此這些老人普遍沒(méi)有40年代生人為兒女養(yǎng)育孩子的家庭壓力。
（3）經(jīng)濟(jì)條件
從經(jīng)濟(jì)上講，這些人中的大多數(shù)，在所在城市中已有不止一套的產(chǎn)權(quán)住宅，生活基本上無(wú)后顧之憂。他們到海南來(lái)，更多地是因?yàn)檫@里良好的陽(yáng)光、空氣和自然環(huán)境。
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0104.“海南島的共享農(nóng)莊”可以滿足“同居式養(yǎng)老”的基本需求
（1）市場(chǎng)供給情況的變化
這些年海南島一直吸引著大量的“冬季候鳥(niǎo)人群”前來(lái)度假休閑。如果說(shuō)，前些年的城市小戶型是為他們量身打造的，那么限購(gòu)政策之后，小戶型在城市居住產(chǎn)品中漸漸消失。候鳥(niǎo)人群的養(yǎng)老需求需要找到新的空間載體去實(shí)現(xiàn)，在這種情況下，共享農(nóng)莊的“村莊民宿”為其提供了可能性。
（2）產(chǎn)品標(biāo)配
我們給定的共享農(nóng)中的村莊民宿的標(biāo)準(zhǔn)配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養(yǎng)老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設(shè)施臨建小木屋”。顯然，如果只有一戶（一對(duì)夫婦）人家居住，實(shí)在是太大了。而且，老人們養(yǎng)老，更需要的是對(duì)原有社會(huì)關(guān)系的保留。于是，“冬季候鳥(niǎo)人群”大概率的會(huì)結(jié)伴而行，并以“大分散、小聚集”的方式選址適合他們的環(huán)境落地居住。
（3）從“三權(quán)分置”到“三主合作”
面對(duì)農(nóng)村建設(shè)土地“三權(quán)分置（所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)）”的政策，我們給出的解決方案是“三主合作（地主、莊主、宿主）”。在這個(gè)框架下，候鳥(niǎo)們作為“宿主”獲得只是“使用權(quán)”，其他與“地主”的關(guān)系問(wèn)題都由“莊主”來(lái)解決。這時(shí)，“人本投資邏輯”（←點(diǎn)擊可看原文）就開(kāi)始主導(dǎo)宿主們的思維與判斷。于是，“同居式養(yǎng)老”戶型便成為共享農(nóng)莊村莊民宿中的主力產(chǎn)品了。
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· 貳 ·
共享農(nóng)莊中“村莊民宿”的產(chǎn)品組合
以前經(jīng)?？础昂Ｄ蠉u的共享農(nóng)莊”系列微文的朋友們都知道，我們把共享農(nóng)莊的建筑產(chǎn)品概括為4種建筑類型，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了組合。
為了理解的方便，在此做一些簡(jiǎn)單的重復(fù)敘述：
0201.村莊民宿與鄉(xiāng)村客棧
我們對(duì)“村莊民宿”的定義是“在村民的宅基地上用已有房屋改造的或直接在宅基地上建設(shè)的提供給外來(lái)人生活居住的房屋”。
對(duì)“鄉(xiāng)村客?！钡亩x是：在村集體建設(shè)用地上由投資者與村集體合作建設(shè)的中低端的旅店。它們分別建在“村民宅基地”和“村集體建設(shè)用地”上。
0202.田園旅館與共享農(nóng)莊的公共服務(wù)設(shè)施
《海南省人民政府關(guān)于支持美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》要求：“每年按照省級(jí)土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)的5%下達(dá)美麗鄉(xiāng)村新增建設(shè)用地指標(biāo)。對(duì)列入全省共享農(nóng)莊、美麗鄉(xiāng)村重點(diǎn)建設(shè)計(jì)劃，需要使用建設(shè)用地的項(xiàng)目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)”。
候鳥(niǎo)是城里人，如果要他們長(zhǎng)期入住共享農(nóng)莊，就要使其生活標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到或者接近城市生活的基本標(biāo)準(zhǔn)。那么，這時(shí)的美麗鄉(xiāng)村必須配套相應(yīng)的居住服務(wù)設(shè)施，就是田園旅館與共享農(nóng)莊的公共服務(wù)設(shè)施，以保證這個(gè)由共享農(nóng)莊演變的鄉(xiāng)村居住社區(qū)有基本的生活配套功能。
0203.設(shè)施臨建
關(guān)于“設(shè)施臨建”，我們的表述是：為了促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的健康發(fā)展，在農(nóng)業(yè)用地“三權(quán)分置”的政策背景下，在農(nóng)業(yè)“附屬設(shè)施用地”上，以臨時(shí)性小建筑（如小木屋、帳篷、集裝箱）的形式安置的臨時(shí)遮蔽空間和室外活動(dòng)小品，形成可以欣賞周邊田園優(yōu)美環(huán)境的體驗(yàn)點(diǎn)，以配合共享農(nóng)莊的旅游接待。
需要強(qiáng)調(diào)的是：農(nóng)業(yè)“附屬設(shè)施用地”不是“非農(nóng)建設(shè)用地”， 我們說(shuō)的“設(shè)施臨建”也不是建筑工程定義上的建筑。
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0204.共享農(nóng)莊的產(chǎn)品組合
一個(gè)完整的共享農(nóng)莊便是上述4種類型的有機(jī)組合。具體可以分為兩個(gè)層面：
（1）個(gè)體層面
前面已經(jīng)提到，共享農(nóng)中的村莊民宿的標(biāo)準(zhǔn)配置是：“基底面積175㎡、建筑面積270～360㎡的同居式養(yǎng)老民宿，和240～360㎡的小菜園，以及安置其中的小于14㎡的設(shè)施臨建小木屋”。這樣一套村莊民宿對(duì)應(yīng)于一戶村民宅基地，以村民（也可以是村民合作社）的名義依法報(bào)建，所有權(quán)在村民合作社、承包權(quán)在共享農(nóng)莊莊主、使用權(quán)在冬季候鳥(niǎo)人群（4戶人家）。
（2）組團(tuán)層面
我們不妨將共享農(nóng)莊理解為一個(gè)“鄉(xiāng)村酒店”。只不過(guò)是將這鄉(xiāng)村酒店拆分成為4種不同的建筑類型后嵌入到美麗鄉(xiāng)村之中、并由冬季候鳥(niǎo)人群分時(shí)持有，再由地方政府通過(guò)5%美麗鄉(xiāng)村建設(shè)用地增量指標(biāo)配齊公共服務(wù)設(shè)施用地，最終形成的“鄉(xiāng)村居住社區(qū)”性質(zhì)的特殊的鄉(xiāng)村酒店（順便提一句，到了這個(gè)階段，海南的“全域旅游”戰(zhàn)略就水到渠成了）。
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· 叁 ·
共享農(nóng)莊“村莊民宿”的基本戶型種類
根據(jù)海南省及各市縣的相應(yīng)規(guī)定，村民宅基地一戶一宅，標(biāo)準(zhǔn)面積為175㎡；建筑面積在270~360㎡之間（各市縣不同），但均不得超過(guò)12m（三層）；宅基地內(nèi)的建筑密度不能超過(guò)70%。我們就按以上指標(biāo)來(lái)討論村莊民宿的戶型設(shè)計(jì)。
0301. 宅基地的尺寸
可以按照以下四種尺寸考慮：
10m×17.5m；
11m×16m；
12m×14.5m；
以及13m×13.5m。
0302. 村莊民宿的類型
按理論上的標(biāo)準(zhǔn)分類，我們劃分了4種。
（1）“同居式”村莊民宿
即由4對(duì)老人共同投資一幢民宿。房子的一層為一個(gè)大客廳和一個(gè)大廚房（可含一個(gè)小廁所），大家一起使用；二層、三層每房各有兩戶60-80㎡的單元住房，包括臥室、客廳（書(shū)房）、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等基本功能間，這樣既可以保證每對(duì)老人的獨(dú)立生活，同時(shí)也有一個(gè)公共交往、互助的（比如輪流做飯）的場(chǎng)所。
△ 同居式村莊民宿
（2）“同租式”村莊民宿
是3對(duì)老人（3戶人家、一層一戶）共同投資擁有一幢村莊民宿，“同居式”村莊民宿相比，是每戶有自己的廚房和客廳，是一個(gè)獨(dú)立完整的住宅，每家各自生活。本質(zhì)上，相當(dāng)于把三套小公寓疊加起來(lái)建在一份宅基地里。這種民宿方案的最大好處是可以解決與村民同住的問(wèn)題。即，村民保留一層自用，候鳥(niǎo)們承租二三層，前后院分別入口。
△ 同租式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（3）“客房式”村莊民宿
即按標(biāo)準(zhǔn)客房的使用要求來(lái)設(shè)計(jì)的村莊民宿。每層三戶，最多可安排9個(gè)標(biāo)間。這種戶型，雙拼以后就相當(dāng)于我們前面提到的“鄉(xiāng)村客?！薄Ｋ淖饔镁褪蔷徑狻巴邮酱迩f民宿”中的老人們子女的臨時(shí)居住需求。這種民宿的投資者應(yīng)該是莊主了。
△ 客房式村莊民宿一層平面（二三層布局相同）
（4）獨(dú)居式村莊民宿
即按一個(gè)大戶人家的使用要求來(lái)設(shè)計(jì)，類似別墅。實(shí)際的可能是，把村民已經(jīng)建好的房子租過(guò)來(lái)改造成為民宿。
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0303. “設(shè)施臨建”與“農(nóng)事體驗(yàn)小菜園”
兩者的定義不再解釋了。我們給出了一個(gè)實(shí)際項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品圖。
△ 設(shè)施臨建平面圖
△ 設(shè)施臨建立面圖
△ 農(nóng)事體驗(yàn)小菜園平面圖
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0304. 建筑風(fēng)格
眾所周知，民宿一定要有特色，才能實(shí)現(xiàn)它的旅游功能。
我們以為，這種特色的表現(xiàn)，大抵分為兩個(gè)基本路數(shù)：一是對(duì)地方風(fēng)格的挖掘與整理；二是建筑師個(gè)人創(chuàng)意的自由表達(dá)。
關(guān)于地方建筑風(fēng)格，我們推薦了4種類型：南洋騎樓風(fēng)格、瓊北民居風(fēng)格、火山石民居風(fēng)格與客家圍屋風(fēng)格。這些，都需要建筑師在實(shí)際工作中雖然挖掘提煉。
0305. 設(shè)施配套
如醫(yī)療、旅游服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)商店等等。這些，需要占用5%美麗鄉(xiāng)村建設(shè)用地增量指標(biāo)，并與“美麗鄉(xiāng)村建設(shè)”與“共享農(nóng)莊實(shí)踐”相結(jié)合。在中元設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以前的微文中多有敘述，不展開(kāi)了。
· 后記 ·
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