宅基地是農(nóng)民安身立命之本，是建設用地的重要組成部分。閑置宅基地的盤活利用，是農(nóng)村宅基地改革的一個重要方向。近年來，已有多個中央重磅文件對此作出詳細部署，多地也加速出臺宅基地的相關政策文件，比如北京市政府近日發(fā)文強化農(nóng)村宅基地管理，重申村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和在宅基地上建房，嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。
重申“一戶一宅”
中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥對記者表示，中國土地以城鄉(xiāng)劃界，城市土地屬國有，鄉(xiāng)村土地為集體所有。農(nóng)村集體建設用地分為三大類，即集體經(jīng)營性建設用地、公益性公共設施用地、宅基地。宅基地是農(nóng)民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，其使用權歸農(nóng)民，所有權屬村民所在村集體。
宅基地制度被認為是一種為農(nóng)民提供社會保障的重要制度設計，但在土地資源極度稀缺的發(fā)達城市周邊，閑置宅基地如何盤活利用，成為改革的一個重要方向。同時，宅基地的審批、管理也是老生常談的問題，常有新聞曝出“花百萬元買農(nóng)民房，幾年后遭索回”等糾紛。
按《土地管理法》要求，宅基地無法像城市商品房一樣自由上市交易，多數(shù)流轉(zhuǎn)見于集體經(jīng)濟內(nèi)部。針對城鎮(zhèn)居民“下鄉(xiāng)”“進村”購房情況的出現(xiàn)，1999年國務院辦公廳曾發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地。但隨著工業(yè)化、城市化不斷推進，農(nóng)民進城、“洗腳上樓”集中居住越來越多，宅基地內(nèi)部流轉(zhuǎn)后出現(xiàn)了“一戶多宅”現(xiàn)象。加之城市商品房價格高，在一些城市的城鄉(xiāng)接合部，建于宅基地之上的“小產(chǎn)權房”等交易現(xiàn)象屢見不鮮。同時打著盤活農(nóng)村宅基地、進行生態(tài)旅游等促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的名義，出現(xiàn)了“以租代售”興建別墅大院等情況。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議通過了修改后的《土地管理法》，并于今年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》重申，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”，并明確農(nóng)村村民出賣、出租、贈予住宅后，再申請宅基地的不予批準。今年5月14日，自然資源部下發(fā)了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，明確規(guī)定要推動解決宅基地“一戶多宅”，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權房等情況，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
不久前，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合下發(fā)了《關于保障農(nóng)村村民住宅建設合理用地的通知》和《關于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準”的通知》，提出進一步保護農(nóng)村村民建住宅的合理用地需求，同時，要求各地嚴防死守耕地紅線，對新增違法違規(guī)行為“零容忍”。
多地出臺文件加強管理
據(jù)記者了解，2020年以來，四川、湖南、海南、北京、廣東、上海等多地加速出臺宅基地的相關政策文件，在保障農(nóng)村住房需求、落實“一戶一宅”、盤活閑置宅基地等方面做出更細致的規(guī)定。比如，廣州市今年8月正式實施《關于加強農(nóng)村住宅建設管理的實施意見》，從適用范圍、部門職責、一戶一宅認定、存量宅基地房屋確權登記、分類管控、實施保障和監(jiān)督管理等方面，對農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進行指導和規(guī)范。
在保障村民的住房需求方面，廣州市規(guī)定，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。同時，針對廣州農(nóng)村住宅建設過程中的一些問題，廣州市還創(chuàng)新了多戶合建、提前預支建設村民公寓式住宅等多個政策，要求城市化地區(qū)村民新建房以公寓式或聯(lián)排式為主。
日前，北京市發(fā)布了《關于落實戶有所居加強農(nóng)村宅基地及房屋建設管理的指導意見》(以下簡稱《意見》)，從6個方面提出了22條具體指導意見?！兑庖姟分厣暾赜玫叵嚓P標準：村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標準，人多地少的地區(qū)最高不得超過167平方米，其他地區(qū)最高不得超過200平方米，禁止未批先建和超面積、超高度建房，對按照統(tǒng)一規(guī)劃批準易地建設住宅或集中居住的，應嚴格按照建新拆舊的要求，依據(jù)相關規(guī)定退出原有宅基地。
因歷史原因超標準占用宅基地等問題，《意見》要求穩(wěn)慎處理，并劃出了時間節(jié)點：對于1982年以前劃定的或因轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈予等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標準占用的宅基地，超占面積達到現(xiàn)行規(guī)定標準且戶內(nèi)具備分戶條件的，允許其家庭內(nèi)部分戶后優(yōu)先使用，但應嚴格履行宅基地審批手續(xù);超占面積未達到現(xiàn)行規(guī)定標準或戶內(nèi)不具備分戶條件的，仍由其繼續(xù)使用，并按照村莊規(guī)劃或待轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈予時逐步調(diào)整。
如何盤活利用成關注重點
農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用問題，一直是人們關注的重點。中國農(nóng)業(yè)大學中國土地政策與法律中心秘書長王健表示，如何盤活閑置宅基地，當前主要有兩種思路：一種是利用閑置住宅和宅基地，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的產(chǎn)業(yè)，比如休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗等產(chǎn)業(yè);另一種則是采取整理、復墾、復綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設用地入市等政策，利用產(chǎn)生的土地增值收益，投入農(nóng)村建設。
北京市明確規(guī)定，宅基地的轉(zhuǎn)讓要在“本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部”進行，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和宅基地上房屋?？啥嗲阑I集資金，探索通過多種方式，鼓勵進城落戶及因繼承、贈予或購買房屋形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地?！兑庖姟繁硎?，村集體經(jīng)濟組織及其成員可依法通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿和文化體驗等產(chǎn)業(yè)，盤活利用的閑置住宅應當是在合法宅基地上已經(jīng)閑置且預期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，包括“自營、合作、出租等方式”;出租用于居住或經(jīng)營的，租賃合同期限不得超過20年;嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。同時，要嚴格防止各類違法建設，嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次北京市發(fā)布的宅基地管理政策，既是服務于北京市場，也給其他城市帶來了積極的示范效應。類似政策符合當前新《土地管理法》的相關政策精神，對于各地盤活閑置土地、積極支持鄉(xiāng)村振興有積極的作用，有助于更好解決農(nóng)村住房問題，同時也可防范宅基地違規(guī)使用的情況，還可規(guī)避各地在集體土地入市的時候違規(guī)操作。
來源：財經(jīng)雜志
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