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第四條  本合同履行過程中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照下列第2 種方式按簽約年度調(diào)整：1、自    年    月起，每    年按照     （遞增或減少）的調(diào)整，其中：l  住宅調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)如下：高層     (％或元/平方米月 )；別墅     (％或元/平方米月 )；l  辦公樓：           (％或元/平方米月 )2、其它調(diào)整方式：合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)價(jià)格不調(diào)整（但不限于國(guó)家政策性調(diào)整）。第五條  業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按   季   （年/季/月）交納。業(yè)主應(yīng)在_每季首月5日內(nèi)_（每次繳費(fèi)的具體時(shí)間）履行交納義務(wù)。自本合同生效之日的當(dāng)月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主應(yīng)依照本合同第三條約定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主延期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)或者本合同約定的其它應(yīng)繳費(fèi)用的，按照每日千分之  三  計(jì)違約金。業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，雙方約定按照以下第1 、 2種方法處理：1、上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)依法采集欠費(fèi)信息，所造成的法律后果由業(yè)主承擔(dān)；2、甲方督促業(yè)主交納；甲方授權(quán)委托乙方依法向人民法院起訴（甲方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用）；3、第六條  本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算方式采用下列第  二  種方式：（一）包干制：乙方按包干制收費(fèi)形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)。（二）酬金制：乙方在本合同第三條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第____種方式提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由全體業(yè)主或享有承擔(dān)：1、每 季 （月/季/年）在實(shí)收的物業(yè)服務(wù)資金中按____%的比例提取酬金（物業(yè)費(fèi)總收入及相關(guān)其他收入完稅后總和）；2、每    （月/季/年）在實(shí)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取________元的酬金。第七條  本項(xiàng)目采用酬金制結(jié)算方式的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年  二  次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。甲乙雙方可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)資金中列支。第八條  采用酬金制結(jié)算方式的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)年終結(jié)余或不足的處理方式：（一）年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第__1__種方式處理：1、轉(zhuǎn)入下年度繼續(xù)使用；2、                                 ；3、                           。（二）年度結(jié)算不足部分，按以下第_2、3_種方式處理：1、由業(yè)主一次性補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用；2、由業(yè)主公共收益補(bǔ)足；3、由維修資金補(bǔ)足     。因不可預(yù)計(jì)的突發(fā)原因?qū)е滦^(qū)物業(yè)服務(wù)無法正常開展，需要實(shí)施物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算外項(xiàng)目的，乙方應(yīng)書面報(bào)告甲方。根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲方或者本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。第九條 物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。第十條甲方向乙方提供位于  華鵬  路 300弄 4 號(hào) 101 室作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。第十一條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：（一）物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，詳見附件三；（二）物業(yè)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，詳見附件四；（三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件五；（四）物業(yè)公共區(qū)域的秩序維護(hù)服務(wù)，詳見附件六；（五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七；（六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見附件八；第十二條 在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會(huì)同乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。第十三條 停車場(chǎng)收費(fèi)采取以下方式：停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)向乙方交納停車位租賃費(fèi)，乙方可提取停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)可在乙方收取的停車位租賃費(fèi)中提取，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1、停車位使用費(fèi)露天機(jī)動(dòng)車車位       元/次、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位    元/個(gè)·月，如有調(diào)整的，按業(yè)主大會(huì)表決的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。2、停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi).停車位屬于產(chǎn)權(quán)人所有的，乙方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人收取停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：.機(jī)動(dòng)車位  100 元/個(gè).月（服務(wù)費(fèi)）,子母車位按兩個(gè)機(jī)動(dòng)車位計(jì)算。.停車場(chǎng)車位所有權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位使用人應(yīng)按車庫(kù)車位  100  元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)交納停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。停車位使用費(fèi)、停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付時(shí)間同本合同第五條的約定。第十四條  本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)單位所有的會(huì)所及相關(guān)設(shè)施，其經(jīng)營(yíng)管理收費(fèi)由建設(shè)單位與乙方或者業(yè)主、物業(yè)使用人另行約定。第十五條  利用小區(qū)共用部分獲取的收入（完稅后）扣除管理成本后的收益，   包括但不限于廣告收益、場(chǎng)地租賃收益，由小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行支配（含酬金比例）。第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列約定籌集、使用和管理維修資金：（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金；（二）專項(xiàng)維修資金的賬務(wù)由   乙方  （乙方或代理記賬機(jī)構(gòu)）代管；（三）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時(shí)，其賬戶上的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造；（四）按照政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)定使用和管理專項(xiàng)維修資金。第十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金按以下第 （一）  種方式續(xù)籌 ：（一）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，一次性續(xù)籌，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳；（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，每月籌集，代收代繳，與物業(yè)服務(wù)費(fèi)一并支付；（三）                         。業(yè)主未按照業(yè)主大會(huì)決議繳納維修資金的，將按照有關(guān)規(guī)定上報(bào)上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，所造成的法律后果由業(yè)主承擔(dān)。第十八條 乙方按甲方要求編制專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施，未經(jīng)甲方批準(zhǔn)或授權(quán)，乙方不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。第十九條　甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：（一）在其制定的《管理規(guī)約》中向業(yè)主明示物業(yè)裝飾裝修管理要求等事項(xiàng)；甲方未盡此義務(wù)而影響乙方管理服務(wù)或給業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，乙方不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；（二）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》的行為予以勸阻、制止；（三）授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》的行為，依照《管理規(guī)約》的約定進(jìn)行勸阻、制止；（四）審查和批準(zhǔn)物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告，監(jiān)督、檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施；（五）通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題；（六）全面審核全年的費(fèi)用收支狀況，并對(duì)乙方的財(cái)務(wù)報(bào)告確認(rèn)后，告知全體業(yè)主或使用人；（七）甲方在物業(yè)服務(wù)合同履行期間，采用坐班制的方式，確保小區(qū)正常運(yùn)行。（八）第二十條　乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù):（一）設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，履行本合同；（二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當(dāng)利益；（三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（四）隨時(shí)向甲方公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，每 6個(gè)月公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)及專項(xiàng)維修資金和共有部分收益等的收支賬目；（五）結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，完成甲方編制物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；（六）                      ___________ 。第二十一條 在物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生下列事由，乙方不承擔(dān)責(zé)任。（一）因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；（二）乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；（三）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；（四）因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；（五）乙方按甲方約定，造成損失的。（六）                         _______。第二十二條 甲方違反本合同約定義務(wù)，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同第十一條約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。第二十三條 除前條規(guī)定的情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第十一條物業(yè)服務(wù)方案約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方承擔(dān)下列第 （一） 種方式的違約責(zé)任：（一）以違約事項(xiàng)涉及并收取的服務(wù)費(fèi)為基數(shù)相應(yīng)減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不從酬金中扣除；（二）                                                    。第二十四條 乙方不得違反本合同的約定，不得擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十五條  合同到期業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘或法定原因終止的，乙方應(yīng)當(dāng)收到不再續(xù)聘通知之日起 三 個(gè)月內(nèi)完成移交，并退出小區(qū)管理。第二十六條  本合同期限內(nèi)，任何一方擅自解除合同的，違約方應(yīng)當(dāng)支付守約方人民幣肆拾萬元作為違約金。第二十七條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)依法解除本合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)予經(jīng)濟(jì)賠償。第二十八條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，致使不能完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)依法解除合同。甲方解除合同的，乙方應(yīng)當(dāng)在甲方通知后的三個(gè)月內(nèi)，與甲方或其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接手續(xù)。第二十九條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在   90   日內(nèi)辦理交接手續(xù)。第三十條  本合同其他相關(guān)違約責(zé)任的約定：（一）                                ；（二）                                ；（三）                             。第三十一條 本合同中下列詞語的定義是：（一）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。（二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。（三）物業(yè)買受人，是指物業(yè)出售合同中確定的物業(yè)購(gòu)買人。（四）物業(yè)交付使用，是指物業(yè)買受人收到甲方書面入住通知并已辦理相應(yīng)手續(xù)。物業(yè)買受人收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面   、    、    等部位。（六）共用設(shè)施設(shè)備，是指：1、一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具     、     、    等設(shè)備；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）     、    、      等設(shè)施。（七）公共區(qū)域，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域以及整幢住宅外、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。（八）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。第三十二條　本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。本合同、本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第三十三條　本合同正本連同附件共 18 頁(yè)，一式 6份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，一份向房屋行政管理部門辦理備案，一份向維修資金管理部門備案。第三十四條　本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第三十五條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以通過協(xié)商方式解決；協(xié)商不成的，采取以下第  二  種方式解決。（一）向          仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；（二）向  上海市浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。第三十六條 本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料、財(cái)務(wù)賬冊(cè)等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)。第三十七條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字/蓋章后生效。第三十八條酬金制的實(shí)施規(guī)范以雙方簽訂的操作細(xì)則為準(zhǔn)。甲方簽章：乙方簽章：負(fù)責(zé)人：法定代表人：年 月 日             年   月   日附件一：物業(yè)構(gòu)成小區(qū)名稱：大華錦繡華城14街區(qū)交付日期：2011年10月所屬街道（鎮(zhèn)）：浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)所屬居委會(huì)：大華七居建設(shè)單位：上海錦繡華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：混合總用地面積：93158平方米綠地面積：32605平方米小區(qū)總建筑面積：182252.66平方米。總自然幢數(shù)：38幢，其中多層6幢、高層8幢、別墅24幢門牌數(shù)：成山路300弄、390弄主要設(shè)施設(shè)備：水泵：20臺(tái)            其中：變頻泵12臺(tái)、離心泵8臺(tái)消防泵：6臺(tái)噴淋泵：6臺(tái)屋面增壓泵：30臺(tái)（變頻）蓄水池：8個(gè)水箱：30個(gè)噴泉水景：9處水泵房：4間地下機(jī)動(dòng)車停車車庫(kù)數(shù)：2個(gè)地下非機(jī)動(dòng)車停車車庫(kù)數(shù)：3個(gè)門衛(wèi)室數(shù)：2間  監(jiān)控室數(shù)：1間  電梯總數(shù)：40臺(tái)附件二：物業(yè)規(guī)劃平面圖附件三: 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。門窗每周巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。圍墻每一月一次巡查圍墻，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場(chǎng)地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。室外健身設(shè)施、兒童樂園等每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外〕。安全標(biāo)志等對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。供水系統(tǒng)變頻水泵1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。公共照明公燈及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。公共電氣柜保持燈具完好，亮燈率在98%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。消防系統(tǒng)消防設(shè)施、設(shè)備1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。4、每年試驗(yàn)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作一次放水檢查。6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。避雷系統(tǒng)避雷設(shè)施按國(guó)家規(guī)定頻率進(jìn)行檢查弱電系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。周界報(bào)警２４小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。樓宇對(duì)講（可視）不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。住戶報(bào)警不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。電子巡更根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。附件四:公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)項(xiàng) 目服務(wù)內(nèi)容養(yǎng) 護(hù) 標(biāo) 準(zhǔn)草坪修剪草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過8cm。清雜草及時(shí)清除雜草,做到基本無雜草。施肥常年保持有效供水，草地充分生長(zhǎng)，有覆沙調(diào)整，地形平整、流暢。灌、排水按肥力、草種、生長(zhǎng)情況，適時(shí)適量施有機(jī)復(fù)合肥二到三遍。病蟲害防治預(yù)防為主、綜合治理，嚴(yán)格控制病蟲害。其它草地生長(zhǎng)正常,斑禿黃萎低于5%。樹木修剪喬、灌木修剪每年三遍以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；籬、球、造型植物按生長(zhǎng)情況，造型要求及時(shí)修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪、整理及時(shí)，每年三次以上，基本無枯枝。中耕除草、松土常年土壤疏松通透，做到基本無雜草。病蟲害防治預(yù)防為主、生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于5%。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長(zhǎng)健壯，樹冠完整，形態(tài)優(yōu)美；花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)茂盛，無缺枝、空擋。花壇花景布置每年中有二次以上花卉布置，三季有花。灌、排水保持有效供水，無積水。補(bǔ)種缺枝倒伏及時(shí)補(bǔ)種。修剪及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。病蟲害防治適時(shí)做好病蟲害防治。其它附件五：物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)樓內(nèi)公共區(qū)域地面和墻面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門廳花崗石、大理石每二個(gè)月清洗一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵。樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦抹一次，保持干凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。天花板、 公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。門窗等玻璃每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。垃圾收集按樓棟就近設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。垃圾收集時(shí)。電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。垃圾廂（房）有專人管理。生活、建筑垃圾及時(shí)清運(yùn)，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。附件六：公共區(qū)域秩序的維護(hù)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn)人員要求專職保安人員，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠。配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。門崗出入口24 小時(shí)值班看守，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。對(duì)外來人員進(jìn)入小區(qū)，通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。巡邏崗保安人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫(kù)）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對(duì)講（可視）、周界報(bào)警（全封閉）、住戶（100%安裝）報(bào)警（對(duì)講功能）、門鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。有專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)做到車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。附件七：物業(yè)使用禁止性行為的管理根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及《管理規(guī)約》，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為附件八：綜合管理服務(wù)序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場(chǎng)所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。2管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3服務(wù)時(shí)間周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等]。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（9）可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。（10）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（11）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。（12）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（13）每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。（14）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（15）對(duì)違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。來源：上海大華錦繡14街區(qū)業(yè)委會(huì)