成都 天府新興和盛田園東方全景鳥瞰
在人們通常的認(rèn)知中，田園綜合體項目距離周邊核心城市一般都有一定距離，文旅度假屬性較強(qiáng)。也因此，田園綜合體項目的客流會具有明顯的潮汐特征，在節(jié)假日達(dá)到峰值，度假住宿業(yè)態(tài)通常是其主要收入來源。
然而隨著城鄉(xiāng)融和發(fā)展的需要，尤其圍繞著一些具有極大人口和消費(fèi)勢能的區(qū)域核心城市，一種城市近郊的田園綜合體也開始受到行業(yè)關(guān)注。這類項目的度假屬性較弱，但憑借著良好的自然生態(tài)環(huán)境和交通的便利性，也具備了建設(shè)田園綜合體項目的獨特優(yōu)勢。然而，從運(yùn)營邏輯上看，其與傳統(tǒng)意義上的田園綜合體項目又不盡相同。
位于成都的天府新興和盛田園東方，就是一個頗具代表性的“都市田園綜合體”項目。該項目由和盛家園和田園東方共同打造，前者是成都本土最早開展農(nóng)村土地綜合治理、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、農(nóng)企合作的專業(yè)型企業(yè)之一；而后者則是業(yè)界公認(rèn)的田園綜合體行業(yè)開創(chuàng)者，田園綜合體項目最頂尖的操盤手。
作為田園東方繼無錫田園東方蜜桃村之后，布局大西南的首個項目，成都天府新興和盛田園東方項目一期已于今年8月開業(yè)。這個備受關(guān)注的都市田園綜合體標(biāo)桿項目究竟是如何誕生的？本文將深度解讀其定位、業(yè)態(tài)和運(yùn)營。
早在2017年，田園東方就將三大戰(zhàn)略重心鎖定了華東、京津和成渝，而成渝地區(qū)的首個標(biāo)桿項目，就選址在成都天府新區(qū)的新興鎮(zhèn)。對于田園東方而言，在成都發(fā)展田園綜合體項目的信心主要來自兩方面。
首先是成都的休閑消費(fèi)市場需求旺盛。據(jù)2017年成都市商務(wù)委發(fā)布的“成都消費(fèi)”大數(shù)據(jù)顯示，在 “2017年輕奢品牌城市偏好度排名”、“零售商業(yè)指數(shù)排名”、“購物中心指數(shù)排名”中，成都均位居全國第三，居“新一線城市”首位，僅次于北京、上海。成都人消費(fèi)觀念強(qiáng)，消費(fèi)理念前衛(wèi)，城鎮(zhèn)居民可支配收入占人均GDP的比例較高，因此居民擁有較高消費(fèi)能力的基礎(chǔ)，“生活城市”和“休閑之都”是成都的鮮明特質(zhì)和獨特印記。
其次，成都還是國務(wù)院確定的最早的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)和農(nóng)村改革試驗區(qū)。成都市政府早在2008年就在全國率先掛牌成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)平臺。近年來，更是在建設(shè)用地指標(biāo)、集體建設(shè)用地、農(nóng)村土地綜合整治、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中，探索出了全新的服務(wù)模式和配套完善的交易制度。作為中國開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)最早、經(jīng)驗最豐富的地區(qū)之一，成都天然就是打造田園綜合體標(biāo)桿項目的理想之地。
在這樣的大環(huán)境下，田園東方迅速將成渝地區(qū)首個項目落地在天府新區(qū)新興鎮(zhèn)。
項目區(qū)位圖
天府新區(qū)地處成都市主城區(qū)南部偏東的丘陵地帶，區(qū)域內(nèi)有三岔湖、龍泉湖、岷江、龍泉山等豐富的自然生態(tài)資源，早在2014年10月，天府新區(qū)就已正式獲批為國家級新區(qū)，成為成都新的經(jīng)濟(jì)和金融中心。新興鎮(zhèn)則處于鄉(xiāng)村旅游發(fā)展帶上，自北向南，緊鄰國家級4A景區(qū)三圣鄉(xiāng)、白鷺灣濕地公園、藍(lán)頂藝術(shù)村，南與紫頤香薰山谷相接，東西緊鄰正在建設(shè)的物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于成都市城市與鄉(xiāng)村發(fā)展的近郊區(qū)域。
而天府新興和盛田園東方項目就位于天府新區(qū)新興鎮(zhèn)的入口處，成自瀘、雙簡路旁，一期占地超過1200畝。項目緊鄰高新南區(qū)，距離天府新區(qū)科學(xué)城僅9公里，距離成都市中心城區(qū)約15公里，坐擁天府新區(qū)核心資源，屬于天府新區(qū)都市農(nóng)業(yè)發(fā)展帶的咽喉部位，是成都市都市休閑農(nóng)業(yè)北部門戶鄉(xiāng)村旅游發(fā)展重要延伸區(qū)域。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新興鎮(zhèn)現(xiàn)有常住人口15萬，周邊有90萬成都高新區(qū)常住人口，再加上1600萬成都市常住人口和每年185萬游客的旅游觀光人群，可以說，構(gòu)成了該項目可靠的田園CBD消費(fèi)力保障，因此立足三圣鄉(xiāng)現(xiàn)有游客，引流成都高新南區(qū)的都市消費(fèi)市場，極有可能形成一個新的都市樂活場，形成一個近郊田園休閑目的地，從而激發(fā)出巨大的近郊休閑文旅市場活力。
實際上，在成都市整體的城市規(guī)劃中，田園綜合體就是題中應(yīng)有之義。
天府之國的成都人民早就確立了建設(shè)“世界生態(tài)田園城市”的歷史定位和長遠(yuǎn)目標(biāo)。成都市計劃首先要在全域成都繼而在成都經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)建現(xiàn)代城市與現(xiàn)代農(nóng)村和諧相融、歷史文化與現(xiàn)代文明交相輝映的新型城鄉(xiāng)形態(tài)。在廣大的農(nóng)村地區(qū)是“人在園中”，二三圈層是“城在園中”，中心城區(qū)是“園在城中”，把城市和農(nóng)村兩者的優(yōu)點都高度地融合在一起，讓廣大城鄉(xiāng)群眾既享受高品質(zhì)城市的生活，又同時享受愜意的田園風(fēng)光。
因此，成都市一直遵循“手指規(guī)劃”原則，以主城為中心向外修建放射線道路，盡可能在交通干線周邊延伸成帶狀發(fā)展的模式。城市規(guī)劃過程中保留六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都處在不同的帶狀經(jīng)濟(jì)帶上，按需發(fā)展。這樣做的好處就是成都的郊區(qū)極其強(qiáng)大，居民城郊切換自由便利。
不過，在對區(qū)域環(huán)境進(jìn)行徹底考察分析后，田園東方發(fā)現(xiàn)，新興鎮(zhèn)盡管有著極佳的區(qū)位優(yōu)勢，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有跟上，與城市發(fā)展脫軌嚴(yán)重，城郊的“咽喉要道”成了車流“過境通道”，并未發(fā)揮出對城市巨大城市消費(fèi)市場的吸納功能。
在這樣的大環(huán)境和小環(huán)境下，成都天府新興和盛田園東方也就不再因循常見的田園文旅度假小鎮(zhèn)做法，而是明確定位為“都市田園綜合體”，強(qiáng)調(diào)自身“日常消費(fèi)地”的屬性。
項目將主力客群定位為“三創(chuàng)一閑”即文創(chuàng)人、農(nóng)創(chuàng)人、科創(chuàng)人、休閑人，該類人群普遍具有向往田園風(fēng)情，享受文藝調(diào)性，喜歡鄉(xiāng)創(chuàng)氛圍的價值觀。針對這類客群，項目從規(guī)劃上希望以鄉(xiāng)村的形態(tài)、城市的業(yè)態(tài)，顛覆性改變城郊結(jié)合部格局，成為田園中的“太古里”，開創(chuàng)近郊田園創(chuàng)享CBD先河，最終打造成為都市近郊田園綜合體的標(biāo)桿，從而帶動天府新區(qū)都市鄉(xiāng)村發(fā)展帶形成。
在明確了“都市田園綜合體”的整體定位之后，項目規(guī)劃了“樂活田園”、“愛尚田園”、“創(chuàng)智田園”和“田園社區(qū)”四大核心板塊。值得注意的是，盡管定位不同于一般意義上的田園文旅度假項目，但其規(guī)劃仍遵循了田園東方始終堅持的“農(nóng)業(yè) 文旅 社區(qū)”這一田園綜合體方法論。由此，這四大板塊才得以在業(yè)態(tài)功能上互為依托，在運(yùn)營邏輯上相互補(bǔ)充。
項目四大核心板塊分布圖
樂活田園是項目中的游樂板塊，定位為田園共享教育及親子活力場所，主要功能為共享教育、親子游樂、田園拓展等，業(yè)態(tài)涵蓋阿貍田野樂園、樂活商街、田園樂活市集、露天電影院等。其中，阿貍田野樂園是樂活田園板塊的核心業(yè)態(tài)，也是整個項目的主力游樂業(yè)態(tài)。
阿貍田野樂園由田園東方田野樂園事業(yè)部與夢之城合作打造，已于8月10日作為項目1期的核心業(yè)態(tài)正式亮相。從結(jié)果看看，這個集“農(nóng)場體驗 非動力游樂 IP沉浸體驗 自然教育”于一體的IP樂園，剛剛開業(yè)就收獲了超預(yù)期游客量，不少項目游客爆滿。在其人流帶動下，樂活田園的田園市集等業(yè)態(tài)也聚集了大量的人流。
阿貍田野樂園
而這一切都在田園東方的預(yù)想之內(nèi)。作為一個城郊項目，周圍的自然環(huán)境條件一般，在開業(yè)初期，項目自身也還沒有形成完善的田園小氣候，這時候最需要的，就是一個“爆款網(wǎng)紅“業(yè)態(tài)，幫助項目在前期迅速建立市場認(rèn)知度，提升人氣。而阿貍田野樂園就是一個完美的選項。
作為國內(nèi)最知名的原創(chuàng)IP之一，阿貍本身就自帶千萬級粉絲群，一個以阿貍的故事為背景，由“貍爸“Hans親自參與設(shè)計的首個實景IP樂園，對于“貍粉”的吸引力不言而喻。同時，田園東方旗下的田野樂園事業(yè)部，也是國內(nèi)頂尖的自然樂園創(chuàng)意、研發(fā)和運(yùn)營團(tuán)隊，其成功案例包括國內(nèi)最早的自然樂園——蜜桃豬の田野樂園，以及EA授權(quán)的全球首個植物大戰(zhàn)僵尸農(nóng)場等。
知名IP 成熟的自然樂園團(tuán)隊，保證了阿貍田野樂園的驚艷亮相，也確保了項目一期迅速打開市場。
愛尚田園部分業(yè)態(tài)效果圖
愛尚田園是項目中的文創(chuàng)板塊，定位為成都最具代表性的田園文藝精神場所。業(yè)態(tài)涵蓋和盛書院、田園生活館、田園咖啡館、田園大講堂、愛尚餐飲街，田園東方將這里定位為匯聚人潮、激蕩思想的創(chuàng)意基地、傳播新田園主義的新陣地。
從位置上看，被其他三個板塊所環(huán)繞的愛尚田園，是整個項目的商業(yè)中心，承載了其他板塊的商業(yè)配套功能，同時還兼具主題婚慶、商務(wù)會展的功能。
愛尚田園室內(nèi)效果圖
然而，愛尚田園板塊真正的價值卻不止于此。由于度假屬性較弱，住宿業(yè)態(tài)不是項目的主要收入來源，都市型田園綜合體僅僅有爆款文旅游樂業(yè)態(tài)是不夠的。要成為人們的“日常消費(fèi)地”，讓每日的人流都能維持在一個相對較高的水平，它必須做的一件事就是通過社群運(yùn)營提高黏性——而愛尚田園就是這樣一個思想交流的中心、凝聚社群的場域。
成都新興和盛田園東方項目將社群運(yùn)營的目標(biāo)人群定位為“三創(chuàng)一閑”，即文創(chuàng)人、農(nóng)創(chuàng)人、科創(chuàng)人、休閑人，在愛尚田園，圍繞這類人群進(jìn)行的主題講座、沙龍交流、文創(chuàng)市集、藝術(shù)展覽活動將不間斷舉行，從而塑造出項目“新田園主義社群”的精神堡壘。
創(chuàng)智田園效果圖
在項目的社群集聚達(dá)到一定水平的時候，作為項目產(chǎn)業(yè)板塊的創(chuàng)智田園就將顯示出其重要性。該區(qū)域規(guī)劃為一個集田園共享、鄉(xiāng)村振興、創(chuàng)意創(chuàng)新、科創(chuàng)研發(fā)于一體的全產(chǎn)業(yè)科研智慧文化高地，采用“一心二組團(tuán)一帶”的業(yè)態(tài)布局模式。“一心”即創(chuàng)智研發(fā)中心創(chuàng)智示范區(qū)，“二組團(tuán)”即鄉(xiāng)村設(shè)計組團(tuán)和工業(yè)設(shè)計組團(tuán)， “一帶”即田園風(fēng)景景觀帶。
通過愛尚田園集聚的社群當(dāng)中，有一部分向往田園生活或從事鄉(xiāng)村振興相關(guān)行業(yè)，又不愿遠(yuǎn)離城市的人群，會逐漸扎根在這樣一個城市近郊的都市田園綜合體項目中，成為創(chuàng)智田園的“新住民”。反過來，這些“新住民”不但會給愛尚田園的商業(yè)部分帶來固定的消費(fèi)和人氣，還將成為這個新田園主義社區(qū)的“種子人群”甚至圈子中的“意見領(lǐng)袖”，吸引更多具有相同價值觀的人在這里聚集。
最后，田園社區(qū)是項目中的農(nóng)民集中居住區(qū)?？紤]到長期以來城鄉(xiāng)二元對立發(fā)展，都市近郊原住民對居住環(huán)境、生活消費(fèi)方式有了強(qiáng)烈的改變欲望，可提供精致、多元生活選擇的綜合體在廣大的非都市區(qū)有極大的需求。而如何將鄉(xiāng)村的形態(tài)與城市的業(yè)態(tài)進(jìn)行融合，進(jìn)而實現(xiàn)三農(nóng)融合共生，正是成都天府新興和盛田園東方項目的一大亮點。下文將對此進(jìn)行展開介紹。
在“現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 文化旅游 田園社區(qū)”的田園綜合體模型中，田園社區(qū)致力于讓農(nóng)村成為安居樂業(yè)的美麗家園。田園社區(qū)為原住民提供現(xiàn)代化又不失實用的新居所，為新住民提供城市生活中體驗不到的鄉(xiāng)村小筑，為游客提供舒適有風(fēng)情的度假酒店。
新店子田園社區(qū)實景圖
成都新興和盛田園東方項目的農(nóng)民集中居住區(qū)“新店子田園社區(qū)”，首先從設(shè)計上打破了傳統(tǒng)農(nóng)民安置房缺乏自然鄉(xiāng)村韻味、復(fù)制城市的密集化布局，重視人與人的鄰里關(guān)系、人與自然的親近關(guān)系，采用鄉(xiāng)村院落組合方式，形成“面朝田園，背靠商街”的一字型布局。社區(qū)布局自由，且相對集中，并結(jié)合住房的退讓布局構(gòu)建多變的活動空間，方便村民鄰里之間的交流和互動。建新區(qū)主要道路環(huán)繞且戶戶通路，并與鎮(zhèn)域內(nèi)主干道雙簡路及規(guī)劃道路相通。既方便車輛出入,也保障了整個建新區(qū)的安全。
2018年6月，新店子社區(qū)的原住民已經(jīng)陸續(xù)搬進(jìn)田園社區(qū)，平均每戶可獲得2-3套房屋。農(nóng)戶可以將多余的限制房屋返租給物業(yè)公司，物業(yè)公司將統(tǒng)一規(guī)劃、裝修、招商發(fā)展庭院經(jīng)濟(jì)與民宿酒店，經(jīng)營利潤的49%分給村集體和返租農(nóng)民。
“樂活市集”上新興鎮(zhèn)村民自種蔬菜攤位
此外，為方便生產(chǎn)活動，社區(qū)還特別設(shè)計花園與農(nóng)田相結(jié)合的方式，打造田園花園的良好居住環(huán)境，項目為每戶農(nóng)民都留有自留地，可以用于種植蔬菜、瓜果等特色農(nóng)產(chǎn)品，用于集市出售或自用，在解決農(nóng)民的生產(chǎn)、生活問題的同時，保留了農(nóng)民原有的耕作習(xí)慣。
值得一提的是，相比傳統(tǒng)農(nóng)夫集市的“租金，分成、管理費(fèi)”等操作模式，項目將共享模式融入樂活市集的運(yùn)營中，以綠色農(nóng)產(chǎn)品交易共享市集為功能定位，凡本鎮(zhèn)村民均采用無償?shù)姆绞教峁┦屑瘮偽?，免除管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，通過統(tǒng)一市集管理，有效降低了農(nóng)戶的負(fù)擔(dān)，確保貨品品質(zhì)，真正實現(xiàn)以物美價廉吸引游客，并讓農(nóng)戶真真正正的從中掙到錢。此外，運(yùn)營方還引入“創(chuàng)意市集”“非遺文化體驗”等吸晴活動，導(dǎo)流阿貍田野樂園游客，形成樂園外的旅游前區(qū)和消費(fèi)中心。通過以上這些舉措，力爭農(nóng)民人均收入將由原來的2000元左右提高到6000—10000元，收入增長3-5倍。
田園綜合體作為一種方法論，針對不同區(qū)域、不同項目，可進(jìn)行靈活運(yùn)用。都市田園綜合體是近年來較有代表性的一類項目，這類項目不僅要關(guān)注如何針對城鎮(zhèn)居民建立獨樹一幟的吸引力，導(dǎo)入持續(xù)性的客流，并形成田園生活圈；還要關(guān)注改善農(nóng)村居住環(huán)境、提升農(nóng)民生活品質(zhì)，使近郊的農(nóng)民能夠通過這類項目享受城鄉(xiāng)融合發(fā)展的紅利。
而要打造一個完善的都市田園綜合體，不僅要兼顧政府、農(nóng)民、市場、金融機(jī)構(gòu)的各方利益，同時還要在經(jīng)營上、設(shè)計上、管理上通過不同層次、不同側(cè)面的互相呼應(yīng)，才能避免在開發(fā)過程中的各種矛盾。
基于田園東方“文旅 社區(qū) 農(nóng)業(yè)”的田園綜合體模式，成都新興和盛田園東方田園綜合體以鄉(xiāng)村的形態(tài)、城市的業(yè)態(tài)，顛覆性改變城郊結(jié)合部格局，形成了集休閑、旅游、娛樂、養(yǎng)生、辦公為一體的復(fù)合型田園生態(tài)圈。
田園東方將繼續(xù)攜手和盛家園，把成都天府新興和盛田園東方打造成近郊都市田園綜合體的標(biāo)桿項目，并以此為基地，繼續(xù)深耕成渝區(qū)域，發(fā)展田園綜合體事業(yè)。
來源：田園東方
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