試析老舊小區(qū)普遍加裝電梯的難點(diǎn)與解決途徑
由于十多年前城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，多層住宅大多沒有安裝電梯。這給多層二樓以上的住戶帶來諸多不便，尤其是家中有老弱病殘?jiān)屑氨『⒌募彝ジ强嗖豢把浴ｋS著我國人口老齡化的加劇，體力不支、腿腳不便的老年人不斷增加，辛苦一輩子的老人們因上下樓困難，成了“懸空老人”。 而且，人都會(huì)變老的，都有可能成為行動(dòng)不便之人。加之現(xiàn)代醫(yī)學(xué)界大多認(rèn)為經(jīng)常上下樓梯對(duì)膝蓋易造成損傷，不再提倡登樓運(yùn)動(dòng)，年輕的人群亦有提高生活質(zhì)量之需求。大量老舊小區(qū)居民上下樓不便的問題日益凸顯。許多居民急迫地希望加裝電梯。
多層住宅老樓加裝電梯，關(guān)乎城市品質(zhì)的提升，關(guān)乎老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量的提升，尤其是行動(dòng)不便人群的需求顯得更為迫切。顯然，這是一項(xiàng)便民利民惠民的重要民生實(shí)事工程。然而，在實(shí)施的過程中卻時(shí)常受阻，從各地的相關(guān)報(bào)導(dǎo)來看，難點(diǎn)主要表現(xiàn)在：一是對(duì)安全和技術(shù)質(zhì)量及后期維護(hù)保障方面的擔(dān)憂；二是來自住在底層鄰居及二、三層鄰居的反對(duì)；三是存在運(yùn)行模式與資金落實(shí)方面的問題。
如何盡快全面實(shí)現(xiàn)既有住宅增設(shè)電梯，依舊是一項(xiàng)值得我們探討的課題。面對(duì)難點(diǎn)，試探討如下。
一、嚴(yán)把技術(shù)質(zhì)量關(guān)，消除業(yè)主思想顧慮
“有序推進(jìn)‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯?！憋@然，這里所指的條件，首先要看技術(shù)上是否可行，即，從技術(shù)上看是否具備安裝的條件。
有關(guān)這方面的問題，主要有：對(duì)電梯本身可能產(chǎn)生的安全問題，故障問題，噪音問題，通風(fēng)問題，采光問題，通行問題，暴露隱私問題，占用綠地問題，以及施工期間的噪聲擾民問題及其帶來的諸多不便問題，等等擔(dān)憂和顧慮。尤其是因?yàn)楹芏嗌鲜兰o(jì)八九十年代的老樓建筑質(zhì)量也不好，能不能保證加裝電梯之后房屋的穩(wěn)定性和沒有破壞整體結(jié)構(gòu)前一樣？加裝電梯萬一出了事怎么辦？會(huì)不會(huì)有安全隱患？
對(duì)于這個(gè)問題，各地政府和相關(guān)技術(shù)部門曾給出了明確的答案：事實(shí)上，加裝電梯只是對(duì)局部構(gòu)件進(jìn)行改造，對(duì)于不符合安全要求的房屋，它是不具備電梯增設(shè)條件的，而具備電梯增設(shè)條件的房屋，在局部改造中，也有相應(yīng)的技術(shù)保障措施。專業(yè)的設(shè)計(jì)部門需要針對(duì)改建部位提出專項(xiàng)的加固補(bǔ)強(qiáng)措施，根據(jù)規(guī)定，采取的這些加固補(bǔ)強(qiáng)措施，是不能低于原房屋的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的。既有住宅加裝電梯屬于改建工程，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、備案等有完整的建設(shè)程序和技術(shù)要求，層層質(zhì)量把關(guān)。堅(jiān)持安全第一，特別是技術(shù)安全方面，在審批過程中，專家審圖是嚴(yán)格負(fù)責(zé)的，不符合規(guī)范要求就拿不到規(guī)劃和施工許可證。當(dāng)然，技術(shù)安全方面居民通常是缺少這方面知識(shí)的，必須依靠政府機(jī)構(gòu)和技術(shù)部門的嚴(yán)格把關(guān)，科學(xué)論證評(píng)估。政府在簡化審批手續(xù)的同時(shí)，也必然會(huì)選擇技術(shù)過硬的電梯廠商等企業(yè)施工，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，對(duì)于可能產(chǎn)生的問題完全可以做到合理解決，對(duì)電梯竣工及施工過程中所造成的不利影響降到最低限度。以南京為例，市政府要求嚴(yán)格落實(shí)安全責(zé)任，并根據(jù)《江蘇省建筑工程五方面責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法實(shí)施細(xì)則》，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人，在工程設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，承擔(dān)質(zhì)量終身責(zé)任，區(qū)建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和落實(shí)。在這些方面的問題，已經(jīng)加裝竣工的電梯就是最好的回答。實(shí)踐證明，加裝電梯的技術(shù)是成熟的，是完全可行的，業(yè)主也是完全可以打消顧慮的。
而對(duì)于加裝外掛電梯技術(shù)審核通不過的老樓也應(yīng)積極考慮安裝樓道智能代步器（即，分段接力式樓道電梯）等方法來解決。
接力式樓道電梯安裝在樓道靠墻的側(cè)邊，不改變樓體原有結(jié)構(gòu)，不影響樓道原有功能，不用規(guī)劃部門審批。占用面積不大，也不存在影響采光的問題，費(fèi)用相對(duì)便宜。整個(gè)建造工程比直升電梯要簡便得多，也要快得多。整個(gè)操作過程就像乘自動(dòng)扶梯，一層一層踏板不斷接力。也有站坐二用接力式樓道電梯，可以坐著上樓。但問題是這種接力式樓道電梯一次只能乘坐一人，下一人乘電梯，至少要等十幾秒。如果有陪護(hù)人員的話，只能在旁邊走樓梯跟著上下。隨身攜帶的物品也只能靠手提著上下，此外費(fèi)用分?jǐn)偟膯栴}同樣是一大難題。
二、是否必須業(yè)主表決，有待商榷
各地在開展老舊小區(qū)加裝電梯的工作中，通常都會(huì)規(guī)定：須征得小區(qū)或單元內(nèi)業(yè)主同意方可實(shí)施。有的地方提出一票否決權(quán)，有的地方則提出需要單元住戶業(yè)主三分之二以上居民同意。顯然，此類規(guī)定的初衷，就是為了避免可能產(chǎn)生的矛盾，確保社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。的確，這樣的規(guī)定在開展老舊小區(qū)加裝電梯工作中的最初嘗試階段是完全必要的，也收到了很好的效果。而在試點(diǎn)成功后，還要堅(jiān)持這樣的規(guī)定，勢(shì)必會(huì)影響推廣進(jìn)度。執(zhí)行此類規(guī)定，看似尊重了全體業(yè)主的意愿，似乎很穩(wěn)妥。但同時(shí)也導(dǎo)致了許多小區(qū)老舊樓加裝電梯的愿望落空。因?yàn)榉彩露茧y免會(huì)有不同意見，凡事都要求所有人都完全贊同往往是很難實(shí)現(xiàn)的。所以，老樓加裝電梯是否必須經(jīng)單元住戶業(yè)主表決，有待商榷。
通常，反對(duì)的聲音主要來自多層一樓業(yè)主，有些地方小區(qū)內(nèi)高層原本就已安裝有電梯的居民也會(huì)參與反對(duì)。這些居民反對(duì)的理由主要有：一是，擔(dān)心結(jié)構(gòu)性改造會(huì)不會(huì)影響房屋穩(wěn)定性，會(huì)不會(huì)有安全隱患。二是，認(rèn)為老舊樓加裝電梯，只是方便了多層樓上的居民并使多層樓上的住房普遍升值，而對(duì)他們卻沒有任何好處，甚至破壞了他們?cè)镜纳瞽h(huán)境。三是，也有小區(qū)多層的二樓與三樓的居民有的也會(huì)持反對(duì)意見，這是因?yàn)槎堑恼J(rèn)為電梯對(duì)他們的好處不大，三樓的則更是認(rèn)為三樓原有的優(yōu)勢(shì)將蕩然無存，而且他們都還要額外開支電梯的安裝和使用費(fèi)用。
關(guān)于會(huì)不會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，前面已經(jīng)說過，有技術(shù)部門的嚴(yán)格審查和監(jiān)督是完全可以放心的。
至于利益方面的變化也不應(yīng)計(jì)較過多，畢竟老樓房無電梯，屬于歷史遺留問題，加裝電梯屬于老舊小區(qū)功能完善。而且，大部份樓上的業(yè)主申請(qǐng)加裝電梯是出于實(shí)際生活需要，即便有些業(yè)主是為了交易和投資，但無論給誰住都一樣需要有電梯。
按照誰獲益誰付出的原則，通常是樓層越高出資付費(fèi)越高，對(duì)于未受益且受到一定影響的一樓住戶則給予恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。隨著加裝電梯數(shù)量的不斷增加，老舊小區(qū)加裝電梯給人們帶來的好處也日益彰顯，也越來越多地為更多的人所接受。事實(shí)證明在老舊小區(qū)加裝的電梯，不僅解決了老樓居民出行難的問題，也是許多小區(qū)一道亮麗的風(fēng)景。各地試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)，已完全證實(shí)既有住宅加裝電梯技術(shù)工藝成熟，利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于弊端。是對(duì)城市功能的完善，體現(xiàn)了尊老愛幼的美德，體現(xiàn)了黨和人民政府造福于民，體現(xiàn)了社會(huì)的文明進(jìn)步，同時(shí)還拉動(dòng)了電梯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。是一項(xiàng)利大于弊、深受民眾歡迎、完全可行、完全必要的利民惠民工程。鑒于既有住宅加裝電梯試點(diǎn)已屬成功，所以，只要有居民提出申請(qǐng)要求，有關(guān)部門就可在進(jìn)行方案論證的基礎(chǔ)上批準(zhǔn)實(shí)施。即，可以征求市民意見，但無須征得居民舉手表決通過。
當(dāng)然，也有人認(rèn)為，雖然取消否決權(quán)，并不是不要再做思想工作，做通多層樓內(nèi)低層住戶的思想工作依然是頭等大事，還是要朝著百分之百同意的目標(biāo)努力。因?yàn)楸緛硎切腋９こ蹋筒粦?yīng)讓一些居民從中感到不幸福！
同時(shí)，我們還應(yīng)切實(shí)考慮到反對(duì)安裝的業(yè)主的利益，不可道德綁架，不可動(dòng)不動(dòng)就將低層業(yè)主的反對(duì)看成是斤斤計(jì)較，思想境界不高。高層用道德要求低層用戶配合，只會(huì)激化矛盾，讓裝電梯變得難上加難。既然一樓業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值受損，高層用戶在推動(dòng)老舊小區(qū)裝電梯時(shí)，就應(yīng)該對(duì)一樓用戶做出一定的補(bǔ)償，相關(guān)部門對(duì)思想不通的進(jìn)行宣傳調(diào)解做好思想工作的同時(shí)還應(yīng)依法制定出給予一樓住戶必要的合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一指導(dǎo)意見。
三、多渠道、多模式落實(shí)資金，有計(jì)劃、有步驟組織實(shí)施
“巧婦難為無米之炊”。當(dāng)相關(guān)協(xié)調(diào)和各相關(guān)部門的論證工作完成之后。資金的來源和落實(shí)就成為最關(guān)鍵的問題。
實(shí)現(xiàn)加裝電梯所需資金項(xiàng)目的內(nèi)容主要有：安裝工程款、使用維護(hù)款、及對(duì)一樓的補(bǔ)償款等。
所需款項(xiàng)數(shù)額，都應(yīng)由技術(shù)權(quán)威部門測(cè)算認(rèn)定。包括對(duì)一樓居民造成的不利影響，也應(yīng)依據(jù)技術(shù)部門認(rèn)定其所受影響程度依法給予合理補(bǔ)償。
資金的來源渠道，各地摸索出各種模式。試比較如下:
1.通常模式
籌集的資金來源通常情況下有以下幾個(gè)部分：一是業(yè)主根據(jù)所在樓層、面積等因素分?jǐn)偟馁Y金，即，業(yè)主自籌資金。二是按規(guī)定可提取的住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金。三是既有住宅原建設(shè)單位出資。四是地方財(cái)政資金補(bǔ)貼，有資料顯示，各地對(duì)加裝電梯均有財(cái)政補(bǔ)貼政策。如，南京最高補(bǔ)貼20萬元。不過，南京市只對(duì)主城區(qū)2000年以前建成既有住宅給予財(cái)政資金補(bǔ)貼。另外，勞模，烈軍屬，享受國務(wù)院政府特殊津貼人員和特殊困難家庭既有住宅增設(shè)電梯的由市、區(qū)財(cái)政分別優(yōu)先給予補(bǔ)貼。五是按相關(guān)規(guī)定提取住宅專項(xiàng)維修資金。
在這里，業(yè)主分?jǐn)偛糠萃ǔＲ驑I(yè)主意見不同而難度最大。有些業(yè)主會(huì)表示同意裝電梯，但不同意出錢。而關(guān)于財(cái)政補(bǔ)貼這塊，南京市規(guī)定對(duì)主城區(qū)2000年以前建成既有住宅給予財(cái)政資金補(bǔ)貼，個(gè)人認(rèn)為2000年前后應(yīng)當(dāng)一視同仁較為合理。
2."6+1"模式
據(jù)說，這是浙江杭州提出的。所謂六加一模式是指在老舊小區(qū)原有的6層老房子的頂層再加蓋一層，加層由政府回購，或者作為商品房面向市場(chǎng)出售，其所得用于補(bǔ)貼電梯安裝和保養(yǎng)費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)成本覆蓋和市場(chǎng)化運(yùn)作。除了加裝電梯外，該模式還將通過老舊小區(qū)樓房進(jìn)行抗震加固、節(jié)能保溫、室內(nèi)外管網(wǎng)改造、社區(qū)環(huán)境提升、交通組織、室內(nèi)外無障礙設(shè)計(jì)等系列綜合改造，使老小區(qū)面貌煥然一新。
對(duì)此，上海市有關(guān)部門表示加蓋一層屬于新建房屋，將會(huì)產(chǎn)生很多問題。認(rèn)為這種設(shè)想一是與相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重沖突，二是涉及相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃問題，都難以解決，容易產(chǎn)生很多問題，所以值得商榷。
3.租賃模式
這種模式，類似分期付款。與常規(guī)模式不同的是，住戶按照樓層在十五年內(nèi)每年繳納相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租金。只管乘坐，不管建，也不管修。
4."垂直公交"模式
這是近年來北京的創(chuàng)新。免費(fèi)安裝沒有預(yù)收費(fèi)。居民無需繳納電梯建設(shè)和維護(hù)費(fèi)用。像乘公交車一樣。乘坐電梯上下樓時(shí)刷卡付費(fèi)，即，使用時(shí)支付一點(diǎn)費(fèi)用。據(jù)報(bào)導(dǎo)每次僅需兩毛錢。
綜上所述，通常模式，因業(yè)主意見不能統(tǒng)一，分?jǐn)偟馁Y金很難籌集。"6+1"模式，因?yàn)樯婕跋嚓P(guān)法律法規(guī)等問題很難實(shí)現(xiàn)。租賃模式，好處是?？梢圆挥靡淮胃短嗟腻X，但問題是同樣會(huì)因?yàn)闃I(yè)主意見不能統(tǒng)一，而不能湊齊資金。"垂直公交"模式，由電梯公司免費(fèi)安裝，業(yè)主們付費(fèi)使用，不使用則不給錢，是最受業(yè)主青睞的理想模式，但問題是電梯公司要有能力來承擔(dān)那么多的資金投入。
所以，最理想的設(shè)想是，由政府牽頭，與電梯公司共同投資，實(shí)現(xiàn)垂直公交模式。并成立老舊小區(qū)電梯管理機(jī)構(gòu)，有計(jì)劃有步驟的對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有老舊小區(qū)，根據(jù)不同條件分別加裝廂式電梯或接力式樓道電梯，并負(fù)責(zé)老舊小區(qū)電梯的加裝后運(yùn)營維護(hù)等各項(xiàng)管理工作。
電梯屬于特種設(shè)備，既有住宅增設(shè)電梯，涉及到安全、消防、環(huán)境保護(hù)、市政規(guī)劃等領(lǐng)域，其技術(shù)性、政策性極強(qiáng)，通常老百姓是很難把握的，所以必須由政府主導(dǎo)，明確相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，牽頭并組織實(shí)施。近年來，很多地方區(qū)、街道、居委會(huì)層層分工負(fù)責(zé)，積極實(shí)施，在各級(jí)政府和機(jī)構(gòu)的不懈努力下，老樓加裝電梯的試點(diǎn)工作取得了可喜的成績。充分體現(xiàn)了黨和政府踐行造福于民的宗旨。然而，還有大量的老舊小區(qū)多層住宅樓沒有安裝電梯，既有住宅增設(shè)電梯工作任重而道遠(yuǎn)。如何推進(jìn)既有住宅增設(shè)電梯工作全面、快速、事半功倍的開展，在方法和措施上還有待不斷總結(jié)探討。欲使有條件加裝電梯的老樓都能實(shí)現(xiàn)“電梯夢(mèng)”還需各有關(guān)方面繼續(xù)共同不懈努力。
老舊小區(qū)的居民們?cè)谝笄械仄谂沃?，希望“電梯?mèng)”不會(huì)太遠(yuǎn)。別讓“懸空老人”們的期盼等得太久。（nj200801）
