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　　▲生活實例

　　香港居民永女士借上海親戚李先生之名在滬購買內(nèi)銷商品房，不料事后這位名義上的買房人竟以房屋所有人身份自居，拒絕張女士變更產(chǎn)權(quán)的要求，雙方為此鬧上法庭。

　　1996年，來滬經(jīng)商的香港居民張女士看上位于上海市西區(qū)一套總建筑面積近400平方米的內(nèi)銷商品房，房屋總價款170萬余元。由于當(dāng)時政策規(guī)定境外人士無權(quán)購買此類房屋，張女士只得與上海親戚李先生協(xié)商，以李先生的名義與房產(chǎn)商簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，并向銀行辦理了住房借款、抵押手續(xù)。此后，張女士按合約支付了首期、分期房款，并按月向李先生的銀行卡內(nèi)存人現(xiàn)金用于還貸，最后一筆1萬元的貸款由李先生支付。1997年房屋交付后，張女士對房屋進(jìn)行裝修并和丈夫入住，直至2000年將房屋對外出租。

　　2005年9月，李先生取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而內(nèi)外銷商品房已于2001年實行并軌。張女士覺得條件成熟，向李提出變更房屋產(chǎn)權(quán)的請求，而李先生則以房屋登記到自己名下，該房屋是張女士資助自己購買為由拒絕變更。

　　張女士遂訴至法院，請求法院判決變更該房屋的產(chǎn)權(quán)人，并自愿向李先生支付一定數(shù)額的補(bǔ)償款。

　　▲權(quán)威解說

　　雖然不動產(chǎn)所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但是生活實例中的相關(guān)證據(jù)證明，除最后一筆1萬貸款由李先生支付外，其余房款均由張女士支付。張女士購房后，通過裝修、居住、出租、收益，已實際享有了對房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以按照我國《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載的事項確有錯誤的，經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。故張女士關(guān)于變更房屋產(chǎn)權(quán)人的請求應(yīng)予支持。

　　房屋作為重要的不動產(chǎn)，以登記作為其物權(quán)尤其是所有權(quán)變動的標(biāo)志。為了加強(qiáng)對房屋的管理，維護(hù)正常的交易秩序，保護(hù)第三人的合法權(quán)益，我國《物權(quán)法》第十六條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。所以，一般來說，房產(chǎn)登記簿上記載的房屋所有人是誰，我們就認(rèn)為該房屋的所有人是誰。生活實例中，在張女士購買房屋時，政策不允許境外人士購買內(nèi)銷商品房，張女士為了規(guī)避政策，借用親戚李先生的名義買房，以李先生的名義與房產(chǎn)商簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，并按月向李先生的銀行卡內(nèi)存入現(xiàn)金用于還貸，最后，李先生取得了房屋產(chǎn)權(quán)證;所有表象都顯示李先生是這個房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在雖然登記在李先生的名下，但不能排除當(dāng)事人在購買房屋時存在不同的約定或意思表示，從而形成房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人和真實權(quán)利歸屬不一致的情況。因為根據(jù)我國《物權(quán)法》第十九條第一款的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。本生活實例中，張女士作為該房產(chǎn)的利害關(guān)系人，向法院提起了變更產(chǎn)權(quán)所有人登記的請求，作為不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人的李先生并不同意變更產(chǎn)權(quán)所有人，所以張女士就只能提交相關(guān)證據(jù)證明自己確實為真正的房屋所有者。在以李先生的名義與房產(chǎn)商簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，并向銀行辦理了住房借款、抵押手續(xù)后，總價170余萬元的房款，由張女士按合約支付了首期、分期房款，并按月向李先生的銀行卡內(nèi)存入現(xiàn)金用于還貸，只有最后一筆1萬元的貸款由李先生支付。并且1997房屋交付后，張女士即對房屋進(jìn)行裝修并和丈夫人住，直至2000年將房屋對外出租。也就是說，有證據(jù)證明170余萬元的房款，除最后一筆1萬元貸款由李先生支付外，其余房款均由張女士支付。張女士購房后，通過裝修、居住、出租、收益，已實際享有了對房屋占用、使用、收益和處分的權(quán)利。可以據(jù)此認(rèn)定張女士是該房產(chǎn)事實上的所有人，在張女士向法院提交了這些相關(guān)證據(jù)后，法院就可以依據(jù)我國《物權(quán)法》第十九條第一款的規(guī)定，認(rèn)定張女士為該房產(chǎn)的所有人，對其變更房屋產(chǎn)權(quán)所有人的請求應(yīng)予支持。