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朱某在簽訂商品房買賣合同后，辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。后朱某死亡，朱某的配偶陳某辦理了繼承公證，然后持朱某簽署的商品房買賣合同、身份證、繼承公證書、預(yù)告登記證明原件等申請(qǐng)材料向登記機(jī)構(gòu)提出注銷登記申請(qǐng)。

登記人員受理后，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，陳某提供的繼承公證書中明確提及朱某的遺產(chǎn)為“二分之一產(chǎn)權(quán)”，但查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿、檔案查詢發(fā)現(xiàn)，朱某在簽訂商品房買賣合同及申請(qǐng)辦理預(yù)告登記時(shí)都聲明為“單獨(dú)所有”。對(duì)此，登記機(jī)構(gòu)審核部門內(nèi)部產(chǎn)生了兩種不同意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然陳某繼承的只有二分之一產(chǎn)權(quán)，就不能單獨(dú)申請(qǐng)相關(guān)登記，應(yīng)該修改公證書、明確繼承遺產(chǎn)為全部產(chǎn)權(quán)才可以辦理；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，陳某應(yīng)當(dāng)具備申請(qǐng)登記的資格，公證機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)審查內(nèi)容不一致，不影響其行使繼承權(quán)，但應(yīng)根據(jù)“登記的連續(xù)性”原則，首先申請(qǐng)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移，成為登記簿記載的預(yù)告登記權(quán)利人后方可申請(qǐng)注銷登記。

兩種不同意見(jiàn)的存在，導(dǎo)致該登記受理后被暫時(shí)擱置。

審核人員產(chǎn)生不同的意見(jiàn)，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

一是部分審核人員沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)公證機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)職責(zé)及工作程序的明顯差異。對(duì)于公證機(jī)構(gòu)而言，其依據(jù)《公證法》行使調(diào)查權(quán)，在辦理繼承公證的過(guò)程中，其進(jìn)行的是實(shí)質(zhì)審查。陳某在申請(qǐng)繼承公證時(shí)，為了證明自己是法定繼承人，向公證機(jī)構(gòu)提交了結(jié)婚證，公證機(jī)構(gòu)據(jù)此根據(jù)《婚姻法》有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定條款，認(rèn)定朱某遺產(chǎn)只有“二分之一產(chǎn)權(quán)”并無(wú)錯(cuò)誤。至于登記機(jī)構(gòu)，由于是依申請(qǐng)登記，按照“意思自治”原則及“合理審慎”審查原則，不應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人的意思表達(dá)進(jìn)行真實(shí)性的調(diào)查。也就是說(shuō)，在朱某申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，一方面，其提交的登記原因證明材料——  商品房買賣合同中明確只體現(xiàn)其一人且其也聲明為單獨(dú)所有，該合同已經(jīng)房管部門備案，屬于有效合同；另一方面，其申請(qǐng)登記時(shí)也明確在申請(qǐng)書上表達(dá)了單獨(dú)所有的意思表示，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)已備案的商品房買賣合同記載內(nèi)容、申請(qǐng)人真實(shí)意思表示，為其辦理了“單獨(dú)所有”的預(yù)告登記，由于申請(qǐng)人婚姻狀況不在登記機(jī)構(gòu)審查內(nèi)容之列，因此該預(yù)告登記信息記載應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為真實(shí)有效，同樣不存在登記錯(cuò)誤。

二是審核人員對(duì)登記原因證明文件各自的作用和意義不夠明確。雖然在繼承公證文書中明確朱某的遺產(chǎn)只有“二分之一產(chǎn)權(quán)”，導(dǎo)致公證事項(xiàng)與登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利狀況不符，但由于兩家機(jī)構(gòu)都不存在錯(cuò)誤，所以在審核過(guò)程中應(yīng)當(dāng)采取“求同存異”的靈活處理方式，正確認(rèn)識(shí)繼承公證文書在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中起到的作用和意義。換言之，繼承公證文書在本次登記過(guò)程中最關(guān)鍵的作用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“明確了陳某是朱某遺產(chǎn)的唯一繼承人，具有唯一繼承權(quán)”。即便公證機(jī)構(gòu)認(rèn)為陳某只能繼承 “二分之一產(chǎn)權(quán)”，也是基于《婚姻法》認(rèn)定“陳某本來(lái)就具有另外二分之一產(chǎn)權(quán)”這一事實(shí)。因此，通過(guò)繼承權(quán)歸屬的認(rèn)定，不管是公證機(jī)構(gòu)認(rèn)定的“1/2+1/2=1”，還是登記審核人員認(rèn)定的“1”，都殊途同歸地明確了陳某通過(guò)繼承取得了該房屋的“全部產(chǎn)權(quán)”。因此，不應(yīng)要求陳某再去公證機(jī)構(gòu)變更公證文書內(nèi)容。事實(shí)上，在登記實(shí)務(wù)中，如果真的強(qiáng)制要求陳某前往公證機(jī)構(gòu)變更公證文書，公證機(jī)構(gòu)也一定會(huì)不予受理，因?yàn)楣C機(jī)構(gòu)并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其基于《婚姻法》做出的認(rèn)定完全合法準(zhǔn)確。

三是對(duì)于“登記的連續(xù)性”原則與“高效、便民”服務(wù)理念的結(jié)合還需要靈活掌握。若陳某辦理繼承公證手續(xù)后，此次申請(qǐng)的是“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)”轉(zhuǎn)移登記，則登記審核人員根據(jù)“登記的連續(xù)性”原則認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)先辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載和真實(shí)權(quán)利狀況相一致后，再受理轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，這樣的要求應(yīng)當(dāng)說(shuō)并無(wú)不妥。但陳某此次申請(qǐng)的是預(yù)告登記注銷，且注銷的原因是放棄預(yù)告登記權(quán)利，鑒于其已做出相關(guān)放棄聲明，此種情況下再機(jī)械地要求執(zhí)行“登記的連續(xù)性”原則，就與“高效、便民”的服務(wù)理念不相適應(yīng)了。因?yàn)檫@將直接導(dǎo)致辦理程序的無(wú)謂增加，以及辦理周期的無(wú)謂延長(zhǎng)，且從一定程度上造成了行政成本的增加和浪費(fèi)。

討論上述兩種不同的觀點(diǎn)，還會(huì)延伸出這樣一個(gè)可能沒(méi)有考慮到的法律問(wèn)題：申請(qǐng)人放棄預(yù)告登記權(quán)利時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)依據(jù)《繼承法》有關(guān)條款的規(guī)定收歸國(guó)有。雖然公證機(jī)構(gòu)明確陳某繼承的為“二分之一產(chǎn)權(quán)”，實(shí)際上從《合同法》《物權(quán)法》兩部法律的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，因?yàn)樵撎幉粍?dòng)產(chǎn)尚未辦理首次登記，陳某繼承的遺產(chǎn)實(shí)際上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“基于朱某簽訂的商品房買賣合同自然獲得的債權(quán)以及已辦理的預(yù)告登記權(quán)利”。預(yù)告登記權(quán)利是《物權(quán)法》中單列的一種特殊物權(quán)，它既不屬于所有權(quán)，也不屬于用益物權(quán)，更不屬于擔(dān)保物權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為預(yù)告登記權(quán)利屬于基于合同債權(quán)設(shè)立的一種“準(zhǔn)物權(quán)”，陳某僅僅聲明放棄了預(yù)告登記權(quán)利，但債權(quán)仍然予以保留。據(jù)此，無(wú)論是從沒(méi)有可供收歸國(guó)有的“物權(quán)”角度出發(fā)，還是基于生效的債權(quán)仍然歸屬于陳某這一事實(shí)角度出發(fā)，都應(yīng)該不予考慮“收歸國(guó)有”的問(wèn)題。

針對(duì)上述案例，在經(jīng)過(guò)充分的法律法規(guī)研討后，審核科室對(duì)登記機(jī)構(gòu)“合理審慎”審查義務(wù)的范疇進(jìn)一步予以明確，確定了繼承公證書在本次登記中的作用和意義，同時(shí)結(jié)合“高效、便民”的服務(wù)理念，通過(guò)擬制相關(guān)放棄聲明模板由陳某簽署作為登記原因證明文件之一，順利地解決了該爭(zhēng)議問(wèn)題，為申請(qǐng)人辦理了預(yù)告登記的注銷登記。