過戶是購房過程中非常重要的一步,只有當房子過戶完畢后,這所房子的真正主人才屬于買房的人。但有些購房者首付款已經(jīng)付給房東，但在最后過戶的時候卻被告知，房子無法過戶，房子沒買到，還浪費了大量的人力財力，自己也錯過了最佳購房時間。
從法律的角度上講，產(chǎn)權(quán)過戶完成后，房子才是你的，沒過戶的房子還是算賣家的。東陽佳居房產(chǎn)在此提醒購房者，在進行房屋交易時，一定要提前了解好該房屋是否可以正常交易，正常過戶。如果真的不懂，可以委托東陽佳居房產(chǎn)協(xié)助交易，這樣可以讓自己在交易過程中把風險降到最低。
二手房買賣手續(xù)齊全，為何無法正常過戶呢？多數(shù)情況下是因為原房主的房屋貸款沒有還清，還處于銀行的“抵押”狀態(tài)。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過戶。要想過戶，只能先還清貸款，取消銀行之前設定的“他項權(quán)證”。先“解押”，后再過戶。
以往國家鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，對房產(chǎn)貸款提供優(yōu)惠的利率，不少賣家的房子當初都是通過銀行貸款購買獲得，現(xiàn)在賣房了，就必須把之前的貸款還清，才能辦理過戶。因此有些賣家就會要求買家先替原房主還清貸款，過戶后再付清余下的房款。這樣買家承擔的風險就大了，但也沒有辦法，東陽市場的二手房買賣都是這樣操作的。
現(xiàn)實生活中，如果買房需要貸款，銀行往往會要求貸款人把不動產(chǎn)證抵押在銀行，這樣以后賣房過戶時，你就會發(fā)現(xiàn)證件不齊，買賣雙方都會知道無法過戶的原因，可以把風險降到最低。在不動產(chǎn)證被抵押在銀行的情況下，原房主只有房屋貸款還清了才能拿回不動產(chǎn)證，這也規(guī)避過戶風險的一種最好的辦法。
但是有的時候，由于房子即將被法院查封，還處于房屋訴訟保全的狀態(tài)，不管是房東有意還是無意，這樣在查封期內(nèi)的房子肯定是無法過戶的，即使賣家提供不動產(chǎn)證，也是無法交易。被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋無法辦理過戶手續(xù)，大家在購買二手房時應慎重，避免糾紛發(fā)生。所以在浙江東陽買房時，最好找一家靠譜的房產(chǎn)中介機構(gòu)代為把關(guān)辦理。
即使房屋沒有糾紛，也沒有抵押，但如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后未簽字的產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。在過戶時，必須要不動產(chǎn)權(quán)證上所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，即使有人來不了，也要有授權(quán)書，委托他人來簽字。
買賣雙方都沒有問題，但有的經(jīng)濟適用房五年之內(nèi)是不能買賣的，肯定就無法過戶了。即使買賣雙方你情我愿，私下簽訂的買賣合同也是無效的，不受法律保護。真的想交易，也只能雙方私下約定滿五年之后再過戶，盡管從法律上此約定無效。
有的房屋是違規(guī)搭建的房產(chǎn)，比如有人將一樓天井改成住房、別墅周邊圈地建個附屬小屋，臨街車庫破墻開店等等，不少業(yè)主不僅這么做，賣房時還以此為賣點。一些買家還以為自己占了便宜，殊不知，這樣的違建很可能讓房屋交易泡湯。
我國法律對違建的后果有著明確規(guī)定：對附有違法建筑的房屋，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記。只有拆除違建、恢復原狀后，經(jīng)執(zhí)法機構(gòu)核查并出具已完成整改的證明文件，且經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記簿上記載后，方可予以登記。所以，東陽佳居房產(chǎn)請大家注意了，貪圖實惠，購買違建房屋，就不要聲張了，也許能蒙混過關(guān)。如果有人舉報，你是無法過戶的。
如果房子處于出租的狀態(tài)，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更，只要租房合同還沒有到期，租客就有權(quán)利住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。所以，購房者也就無法過戶了，即使過戶了也無法交房。而且租戶還具有優(yōu)先購買權(quán)，所以賣家在賣房之前一定要告知原租戶。
還有一種二手房無法過戶的情形，那就是沒有不動產(chǎn)證的房子，比如小產(chǎn)權(quán)房、或者證件不全的集資房，只有不動證才能證明房屋的歸屬，如果賣家無法提供不動產(chǎn)證是過不了戶的，去了房管局也辦不了手續(xù)。
聯(lián)系客服
