| - 房價之所以到現在的高位，超出了大多數工薪階層的承受能力，主要有兩方面原因：其一是超發(fā)的貨幣，中國2001年至2008年8年間新增信貸20萬億元;2009年新增信貸9.6萬億元，2010年新增信貸7.5萬億元，如包括銀信合作及銀行表外新增的信貸，2009-2010年新增信貸相當于過去八年。 超發(fā)的貨幣傳導至房地產市場的方式有兩項：一些大企業(yè)并不缺乏資金，各種原因使他們接受貸款進行投資理財并進入房地產市場，炒地炒房生財，大量的地王改換成國有大企業(yè)也就不足為怪。超規(guī)模的投資，既得利益階層受益最大，其所得的各種收入包括灰色收入大部分也流入了房地產市場。其二是土地財政：地方政府是高房價高地價的最大收益者，同時地方政府也控制著土地的出讓節(jié)奏等。 其他的因素諸如國內缺乏投資渠道，特殊的住房消費模式、房地產開發(fā)模式以及政府將房地產作為國民經濟支柱產業(yè)也是房價居高不下的重要原因。 如果政府繼續(xù)超發(fā)貨幣、賣地生財的模式沒有制度性的變革，那么，在未來N年內房價絕無大跌的可能。相反，每次調控都是剛需們買入的好機會。 以此推論，判斷2011年房價的走勢，可以觀察以上兩個因素明年的發(fā)展趨勢。 1.貸款增量。據內部消息，央行上報國務院的2011年新增貸款為6.5萬億元，而發(fā)改委則要求為7.5萬億元。但實體經濟信貸需求旺盛，預計全年新增貸款規(guī)模7萬億至7.5萬億元，貸款余額增速為15%左右。加上銀行信托，資產轉賣等方式騰出的信貸規(guī)模，全年貸款增量預計不會低于8萬億元，2011年新增的信貸歷史上排名第三，僅次于2009/2010年，貨幣再一次超發(fā)。 隨著銀監(jiān)會加強實貸實付的監(jiān)管，預計違規(guī)流入房地產的資金會繼續(xù)減少。但這并不意味著房地產企業(yè)及房地產持有者會缺少資金。經過近兩年的飛速發(fā)展，大部分房企都積累了相當的現金.由于房地產開發(fā)貸款業(yè)務是銀行的優(yōu)質業(yè)務，開發(fā)商與基層銀行也有扯不清的關系，在只講利益不講道德的銀行業(yè)，預計房地產的資金供應有一定保證，尤其是區(qū)域性的大型房企。 做小企業(yè)利率可以上浮但是沒有抵押物，經營也有風險;做大型基礎項目，利率要下浮;房地產項目利率不僅利率上浮而且還有土地抵押。你說銀行會怎么選? 房產持有者都是中國的中高收入群體?？纯茨闵磉呝I了房子的人，有多少是月供超過家庭收入50%的?相反，大部分房產持有者的成本都比市價低，也享受著低息的貸款，只要通脹預期繼續(xù)存在，只要沒有實施嚴厲的房地產稅調控，房產持有者不會將房子低價賣出來。要知道，目前只有房產才是國內最好的投資品，有了房子，你的資產就不會如同存款、股票一樣存在貶值的風險。 明年7.5萬億元貸款增量投向估計為大型基礎設施項目、房地產(包括個人房貸)、中小型企業(yè)等。在一切以經濟發(fā)展及GDP增速為考核指標的中國，大型基礎設施項目紛紛上馬，都想趕著這最后一班車。虛假的可行性研究報告、美好的收入預計都是走走過場。政府銀行都心中有數，政府想要GDP，銀行想要規(guī)模效益，一拍即合。其實誰都知道，這兩年在經濟不發(fā)達地區(qū)建這么多高速公路，修這么多條高速鐵路，不計成本地上，以后有這么多車到處跑么?有這么多人沒事就做火車到處溜達么?反過來一看，房地產倒成了一塊風險極低的業(yè)務，有地抵押，房子好賣，買房的都是有錢人，貸款不良率極低。銀行就是一個唯利是圖的行業(yè)，可以肯定的說，銀行也離不開房地產。 謹慎的估計，明年的7.5萬億元貸款增量絕不是導致房價下降的因素。又一劑猛藥下去，受益的是哪些人?他們賺了錢會投向哪里?這是個值得深思的問題。GDP的增長，收入倍增計劃也會促使剛性需求及改善性需求繼續(xù)入市，房價不會溫水煮青蛙一樣下調，相反，中等收入群體會慢慢接受高房價的現實，從了。 M2是貨幣供應量的一個指標，現金+居民存款+企業(yè)存款構成了M2的主要部分。新增的貸款最終大部分要反映到M2上。 新增貸款規(guī)模是包括存量到期的?，F在國內企業(yè)大部分短期貸款都是短貸長用的，假設近年到期7億元，其中有2億是無需再借的，有5億是企業(yè)暫時籌了一筆錢還了，銀行再借給他。其實真正到期的只有2億元，這個可以跟全年的新增貸款增量抵消掉。 說到這，不妨提提銀行資產風險：風險最大的是小企業(yè)貸款，其次是政府融資平臺，再次是這兩年新建的基礎設施項目，如高速公路，電廠等;房地產開發(fā)貸款和個人房貸反而是風險最小的。當然，如果經濟發(fā)展慢了下來，政府融資平臺和基礎設施項目會一塊完蛋，寅吃卯糧的日子也就結束了。房地產貸款風險對于銀行其實真的是可控的，這也是年中這么多銀行敢跳出來說，就算房價下降30—40%，他們也挺得住。 讓加息飛一會，加息之后，對房價的影響究竟如何，要等一會兒，猶如子彈要飛一會兒一樣，過些時間，才能看得明白。不是特別著急買房的人可以觀望一、二個月，是否會持續(xù)加息，力度多大，是否配合其他貨幣政策。如只是如央行所說的“穩(wěn)健的，常態(tài)的”貨幣政策措施，則房價還得漲。 在常態(tài)下，房產持有者不會因為每個月多還了幾百元就把房子給賣了，緩慢加息會更加堅定其持有房產抵御通脹的信心;剛需也不會因為每月多了幾百塊月供就不買房了，買得起的照樣會買。加息會加大房地產開發(fā)企業(yè)的成本，這個成本最終還是會轉移到消費者頭上。 |
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