影子銀行對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響

范文靜

美國次貸危機爆發(fā)之后出現(xiàn)了一個重要金融學(xué)概念——影子銀行。按照金融穩(wěn)定理事會的定義，影子銀行是指游離于銀行監(jiān)管體系之外、可能引發(fā)系統(tǒng)性風險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系(包括各類相關(guān)機構(gòu)和業(yè)務(wù)活動)。它利用銀行貸款證券化，進行信用擴張。這樣的過程核心是把傳統(tǒng)的銀行信貸關(guān)系轉(zhuǎn)換為證券化中隱藏的信貸關(guān)系。

在中國，影子銀行主要表現(xiàn)為信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品兩種。一是通過與商業(yè)銀行合作，即銀信合作，借助信托產(chǎn)品，從銀行獲取貸款，將傳統(tǒng)的信托關(guān)系轉(zhuǎn)換為債務(wù)關(guān)系；另一種是銀行直接發(fā)行理財產(chǎn)品，將資金投向地方基建和實體經(jīng)濟領(lǐng)域。其中，資金流向一個重要的領(lǐng)域——房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)由于土地的稀缺性而具有長期保值增值的特征，尤其是在城市化和金融支持帶動著房地產(chǎn)市場繁榮的條件下，房地產(chǎn)業(yè)就成為規(guī)避資金風險、追求投資高回報的首選產(chǎn)業(yè)。隨著市場化的深入，房地產(chǎn)市場行業(yè)進入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。但事實上，房價的增長速度與增長幅度遠大于居民人均收入的漲幅，這使得中央政府開始對房地產(chǎn)企業(yè)進行多次調(diào)控。

房地產(chǎn)的建設(shè)需要投入巨額資金，房地產(chǎn)開發(fā)商難以從傳統(tǒng)渠道籌集資金，一些項目開發(fā)往往是通過外部融資，向某些金融機構(gòu)借貸資金，才能籌集足夠的資金完成項目開發(fā)。在政府對房地產(chǎn)企業(yè)實施調(diào)控措施時，制定了嚴格的監(jiān)管措施，專門針對商業(yè)銀行的開發(fā)商貸款，使得開發(fā)商難以通過正常渠道從銀行進行融資，所以開發(fā)商必須尋找新的融資途徑。

由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求，帶有我國特色的金融產(chǎn)品開始出現(xiàn)，為滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資需求，一些信托公司、私募基金等金融機構(gòu)運用資金流轉(zhuǎn)等進入房地產(chǎn)市場，取代部分銀行貸款的作用。房地產(chǎn)中商品房價格在上漲階段容易獲得大量金融信貸支持，但是過于脫離經(jīng)濟基本面以及高于社會購買力的高房價難以維持很長時間，因而房地產(chǎn)價格波動是否與影子銀行的融資支持方面存在某種關(guān)系，也是值得深入探討的問題。

一、影子銀行對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

影子銀行與房地產(chǎn)如影隨形，“影子銀行”是金融深化和金融抑制的結(jié)果，不僅體現(xiàn)在商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機構(gòu)，也體現(xiàn)在新型金融機構(gòu)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。隨著實行貨幣緊縮政策和流動性收緊，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的資金使得許多擔保、投資公司等開展融資業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行的部分資金也脫離金融監(jiān)管，發(fā)展為品種繁多、發(fā)展迅速的理財產(chǎn)品。

房地產(chǎn)業(yè)能代表金融業(yè)的興衰，影子銀行正入侵國內(nèi)房地產(chǎn)市場及政府融資平臺。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金大約占到總投資資金的50%以上，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被這些影子銀行入侵，影子銀行的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤緊密聯(lián)系，影子銀行發(fā)展之迅猛很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂，這些也會影響整個金融市場的穩(wěn)定性。一旦經(jīng)濟不景氣將使得企業(yè)利潤萎縮，導(dǎo)致一些企業(yè)的利潤空間縮小，企業(yè)無力償還影子銀行提供的資金成本，勢必導(dǎo)致影子銀行的貸出資金出現(xiàn)系統(tǒng)性違約風險。

但是從另一方面而言，影子銀行能滿足房地產(chǎn)企業(yè)多樣化的融資需求，影子銀行是一種金融創(chuàng)新，在很大程度上能降低融資成本和交易風險。相比商業(yè)銀行融資手續(xù)復(fù)雜，影子銀行具有方便快捷、信貸條件寬松和操作靈活等特點，能很好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)在資金服務(wù)方面的需求。例如，影子銀行體系中的委托貸款、信托貸款和房地產(chǎn)私募基金等就成為房地產(chǎn)融資的重要渠道。截至2013年末，我國全社會融資規(guī)模17.29萬億元，房地產(chǎn)信托余額1.03萬億元，占比10.03%，同比增加0.18個百分點；新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達到132只，募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1%。

二、影子銀行與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系

近幾年來，寬松的貨幣政策導(dǎo)致流向房地產(chǎn)行業(yè)的貨幣量充足，進而推動房價的一路上漲。一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者兩個層面對金融機構(gòu)表現(xiàn)了強烈的依賴性。一方面， 房地產(chǎn)開發(fā)商取得了商業(yè)銀行直接貸款和各種影子銀行間接融資的雙重途徑；另一方面，消費者在購房進行按揭貸款時，就必須獲得銀行的信貸支持。地方政府為了支撐房地產(chǎn)市場，放寬了對住宅購買的限制，也放寬了對住宅貸款的限制（比如某些區(qū)域向符合一定條件的購房者支付補貼）；部分房地產(chǎn)商也向消費者推出打折活動等刺激需求。

從對房價影響大小的角度來看，為了更好地滿足居民的正常需求，才會有按揭貸款購房這種政策的實行；但是各類影子銀行提供給房地產(chǎn)企業(yè)的融資，卻推動了各大房地產(chǎn)企業(yè)競相以高價爭奪地塊。據(jù)統(tǒng)計，中國2014 年廣義影子銀行體系所涉及的非傳統(tǒng)信貸融資規(guī)模約為27 萬億元，占銀行業(yè)資產(chǎn)的19%，同一時期影子銀行規(guī)模同比增速則達到38%。此外，有關(guān)數(shù)據(jù)表明，有20 多家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款，而金額竟然達到了20.9 萬億元之多。影子銀行不受金融監(jiān)管指標、存款準備金等約束，具有更強的信用創(chuàng)造功能。目前，國家仍然控制商業(yè)銀行的貸款規(guī)模，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，規(guī)避監(jiān)管、尋求利潤，商業(yè)銀行會將籌集來的資金高息借貸給房地產(chǎn)企業(yè)，而借款企業(yè)再將所借資金存放于銀行，產(chǎn)生派生存款，從而擴大了信貸供給，創(chuàng)造了信用，導(dǎo)致社會總體信用擴大。

房地產(chǎn)價格同社會總體信用有很大的關(guān)聯(lián)，而影子銀行可以通過這種信用創(chuàng)造功能影響到房地產(chǎn)價格的波動。影子銀行規(guī)模對商品房價格與金融市場的發(fā)展程度息息相關(guān)，金融市場發(fā)展程度越高，影子銀行對商品房價格的影響越顯著；反之，金融市場發(fā)展程度越低，影子銀行對商品房價格的影響越小。我國房價近年來穩(wěn)步上漲，現(xiàn)階段無明顯下跌趨勢，在房地產(chǎn)價格穩(wěn)定上漲時期，房地產(chǎn)的信貸資金壞賬可能性小，風險不高，影子銀行會積極投放信貸資金至房地產(chǎn)業(yè)，而房價上漲會使得消費者踴躍購房，房地產(chǎn)企業(yè)能獲得高額利潤，就能及時歸還所融資金；影子銀行也獲得了高額穩(wěn)定的收益，自身凈資產(chǎn)提高，房地產(chǎn)信貸投放資金也會加大。相反，房地產(chǎn)價格下跌會影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益，影子銀行會縮緊對房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投資。

三、結(jié)論與建議

影子銀行系統(tǒng)作為傳統(tǒng)融資方式的重要補充，具有高杠桿率的特征，擁有強大的信用創(chuàng)造功能，且其獨特的運行機制使其獨立于傳統(tǒng)貨幣政策的調(diào)控范圍之外。不可否認，影子銀行的快速發(fā)展，已成為中國金融體系中不可忽視的力量。

首先，影子銀行的發(fā)展在一定程度上拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，能緩解潛在的融資約束問題，從而直接促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)高負債經(jīng)營，資金需求旺盛，尤其在市場繁榮時期，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資收益高，對各方面資金吸引力很強。作為傳統(tǒng)商業(yè)信貸的重要替代和補充方式，影子銀行為獲得更高的風險補償，傾向于承擔較高風險，有動機通過銀信合作理財產(chǎn)品、委托貸款以及合同業(yè)務(wù)等形式向高風險的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸支持。因此，影子銀行的存在大大緩解了無法從銀行等傳統(tǒng)融資渠道中獲取資金的中、小房地產(chǎn)開發(fā)商的融資約束，從而促進房地產(chǎn)市場的投資。

其次，影子銀行的發(fā)展會削弱貨幣政策對經(jīng)濟的調(diào)控效果。影子銀行作為金融創(chuàng)新的一種重要形式，能通過生成新的投資和放大了現(xiàn)有的投資總量來促進企業(yè)的借貸行為。此外，影子銀行具有像商業(yè)銀行一樣的貨幣創(chuàng)造功能，使得貨幣政策乘數(shù)被放大，增加信用供給與流動，從而在一定程度上沖擊了貨幣政策的調(diào)控效果。

最后，影子銀行的發(fā)展削弱了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果。從理論上講，緊縮的貨幣政策通過信貸渠道，利率渠道與資產(chǎn)負債表渠道等影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，進一步縮減了房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模。但在信貸配給、存款準備金率約束等宏觀調(diào)控措施下，由于影子銀行的活動不受中央銀行監(jiān)管限制，能在監(jiān)管體系之外從事與傳統(tǒng)銀行類似的資金融通活動，因此在貨幣政策緊縮時期，影子銀行能夠通過委托貸款、理財產(chǎn)品、民間借貸等銀行表外業(yè)務(wù)繞開監(jiān)管，給原本無法通過傳統(tǒng)商業(yè)銀行獲得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)提供資金，在一定程度上削弱了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求往往對利率的上升不太敏感，其貸款規(guī)模與投資規(guī)模很大程度上取決于信貸的可獲得性，其綜合融資成本不僅僅由利率決定，很大程度上也受到抵押率的影響。由于此時房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險較高，為了補償這一部分風險，影子銀行憑借其壟斷地位可以設(shè)定一個較高的利率，同時相應(yīng)放寬對抵押率的要求，考慮到抵押率的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合借貸成本可能反而是下降的，為維持資金鏈，滿足投資需求，在無法從商業(yè)銀行直接獲得貸款時，房地產(chǎn)企業(yè)往往會求助于影子銀行。因此，雖然緊縮的貨幣政策提高了利率，抑制了整個房地產(chǎn)市場的信貸規(guī)模，但影子銀行的行為能繞開監(jiān)管，為房地產(chǎn)市場提供資金支持，從而影響貨幣政策的對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。

鑒于影子銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，對于我國影子銀行的發(fā)展要區(qū)別對待。一方面要限制商業(yè)銀行和信托公司等之間形成影子銀行的理財產(chǎn)品，要規(guī)范以民間借貸為主的影子銀行體系的發(fā)展；另一方面，要改變房地產(chǎn)企業(yè)單一化的融資結(jié)構(gòu)，拓展房地產(chǎn)資金來源，減少對銀行信貸的過度依賴。

作者系天津銀行股份有限公司經(jīng)濟師