摘要：
建筑業(yè)精細(xì)化程度不足的這一缺點導(dǎo)致行業(yè)每年都有相當(dāng)多的不可控成本的流失與浪費[1]。因此在老舊小區(qū)改造項目管理時，為完成成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)，在項目的建設(shè)全過程將使用全面成本進(jìn)行管理。成本、時間、質(zhì)量作為項目三要素彼此之間相互聯(lián)系彼此影響，有效的成本管理可以節(jié)約資源、節(jié)省時間、提高質(zhì)量[2]。此類工程涉及配合部門較多，包含改造內(nèi)容廣泛，涉及的居民也較多，需要協(xié)調(diào)平衡各方的需求和利益。為達(dá)到和諧增效的目的，需對全過程進(jìn)行精細(xì)化管理。
關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造 工程造價 分析與調(diào)研
一、老舊小區(qū)改造工程的意義
隨著國家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在城市老舊小區(qū)己不能滿足日益增長的生活需求
條件下，為了保障人民的基本需求，各地大力推進(jìn)舊區(qū)改造，大量既有建筑由于年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)不完善導(dǎo)致安全性不足，已不能滿足社會發(fā)展和建筑使用的要求[2]。為了延長建筑的使用壽命和滿足日益提高的生活水平，避免大拆大建，對既有建筑進(jìn)行各項改造也逐漸得到各方重視和實施。老舊小區(qū)房屋由于設(shè)計不合理、節(jié)能、宜居性能普遍較差[4]。樓間距太窄且綠化面積小，不僅影響低層居民家里的采光，也影響老人的身體健康；老舊小區(qū)沒有配套的地下停車場，在地表面積有限的情況下，影響居民家庭長期使用的方便性；其次樓道內(nèi)沒有配套的消防設(shè)施和快速通道，在事故來臨時，對于年齡大的老人來說，存在相當(dāng)大的安全隱患[3]。老舊小區(qū)建筑的改造不僅僅能夠改善居民的生活環(huán)境，還會為建筑行業(yè)増?zhí)斫?jīng)濟(jì)新活力。
二、以長春市老舊小區(qū)改造工程效果和效益后分析
2.1項目技術(shù)水平分析
2.1.1項目的實際技術(shù)情況
項目主要工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及要求參照了《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》
（JGJ144-2004）、《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368-2005）、《吉林省暖房子工程技術(shù)導(dǎo)則》修訂版、《塑料門窗工程技術(shù)規(guī)程》JGJ、《住宅屋面防水設(shè)計依據(jù)》（GB50345-2004）和《居住建筑節(jié)能改造技術(shù)規(guī)范》JGJ176-2009 等規(guī)范文件。
項目實施中，針對項目特點采用了適宜的工藝技術(shù)方法，施工單位采取了有
效的技術(shù)措施，保證了資源和人力的高效利用，滿足技術(shù)合理性要求。所選擇的
工藝技術(shù)成熟、可靠，能夠滿足技術(shù)要求，保證項目生產(chǎn)設(shè)備正常運行和施工現(xiàn)
場人員生命財產(chǎn)安全，滿足技術(shù)可靠性要求[4]。本項目實施技術(shù)上的最大亮點就是利用 GPS 衛(wèi)星定位圖片，及時將問題點位照片、具體方位傳送到各監(jiān)管平臺，第一時間發(fā)現(xiàn)整改，滿足技術(shù)先進(jìn)性要求。項目所采取的工藝方法適應(yīng)長春市地理和氣候條件，并且所需的原材料和燃料供應(yīng)充足，最大限度地保證項目運行，滿足技術(shù)適用性要求[5]。項目所選擇的工藝技術(shù)，在降低成本的同時滿足了質(zhì)量要求，同時還存在著一定的靈活性，滿足技術(shù)經(jīng)濟(jì)性要求。
2.1.2.分析結(jié)論
項目技術(shù)采用的工藝技術(shù)流程以及技術(shù)裝備的選擇具備合理性、適用性、可
靠性、先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性。能夠滿足項目的各項技術(shù)要求，并降低項目的成本。
2.2 項目資源環(huán)境效益分析
2.2.1.節(jié)能管理措施
(1)建立健全能源管理機構(gòu)
項目實施過程中，長春市城市發(fā)展投資控股（集團(tuán)）有限公司領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，
成立了舊改項目節(jié)能降耗領(lǐng)導(dǎo)小組，組員包括各級職能部門人員，建立了以有利
于節(jié)能減排、提高效益為目標(biāo)的工作責(zé)任制。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)在項目實施中管
理和監(jiān)督能源是否得到合理的使用，施工前是否制定相應(yīng)的節(jié)能計劃，施工中預(yù)
先制定的節(jié)能計劃和節(jié)能措施是否得到有效落實，是否適時組織開展節(jié)能、減耗、
增效相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。
（2）使用環(huán)保節(jié)能材料
參照《用電技術(shù)導(dǎo)則》《企業(yè)能耗平衡通則》[8]等相關(guān)規(guī)定，制定了舊城改造項目各項節(jié)能、降耗標(biāo)準(zhǔn)，確定了年度節(jié)能減排降耗目標(biāo)。老舊小區(qū)改造項目中門窗的消耗量巨大，采用了新型保溫節(jié)能門窗，這種門窗具有熱阻大、能耗低的優(yōu)良特點，提高熱工性能。 在改造過程中，項目建筑外墻和屋面采用保溫構(gòu)造，采用巖棉、氣密隔熱、塑鋼門窗等節(jié)能材料和技術(shù)。外墻出挑構(gòu)件、窗口、檐口、陽臺、勒角等采取隔斷熱橋和保溫措施，并在窗口外側(cè)四周的墻面上進(jìn)行保溫處理和變形縫處理；夜景照明的照明功率密度（LPD）限值符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《城市夜景照明設(shè)計規(guī)范》[9]（JGJ/T 163）的有關(guān)規(guī)定；外門、窗口與外側(cè)墻體之間的縫隙應(yīng)采用高效保溫材料填塞，建筑外門窗具有良好的密閉性能，達(dá)到規(guī)定的 6 級要求。工程能耗符合吉林省地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（節(jié)能 65%）》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（節(jié)能 65%）》[9]。
2.3環(huán)保措施
（1）揚塵治理
項目處于長春市三環(huán)內(nèi)，周邊環(huán)境環(huán)境敏感點較多，處在易受污染范圍。本
項目施工中的揚塵，主要來自施工現(xiàn)場機械開挖、物料裝卸和運輸?shù)?，在這些施
工過程中容易造成粉塵散落污染環(huán)境，同時在運輸過程中也極容易產(chǎn)生二次揚塵
現(xiàn)象。施工中主要采取灑水措施，有效地降低了現(xiàn)場 75%左右的揚塵，避免因揚塵造成的對周邊環(huán)境的污染，避免對環(huán)境造成不利影響。
（2）噪聲治理
由于本項目處于長春市三環(huán)內(nèi)，根據(jù)《建筑施工場界噪聲限值》及《聲環(huán)境
質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的要求，項目區(qū)內(nèi)噪聲源 50m 范圍內(nèi)、晝間進(jìn)行施工時項目周邊 300m范圍內(nèi)必須采取有效的噪聲控制措施。由于是老舊小區(qū)改造，考慮到項目實施區(qū)域內(nèi)居民多的特點，為了不影響居民正常休息，施工期間采取了必要的隔音措施，并合理安排施工計劃確保機械設(shè)備均勻使用，避免同一時間使用過多機器造成噪聲污染。項目施工過程全部在晝間進(jìn)行，嚴(yán)禁夜間施工，晝間施工嚴(yán)格執(zhí)行了《建筑施工場界噪聲限值》及《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)要求，最大限度地降低對周邊環(huán)境的影響。
（3）廢水治理
本項目施工過程中會產(chǎn)生廢水，這些廢水的主要來源有施工現(xiàn)場人員的生活
污水、建筑施工過程中產(chǎn)生的廢水和地表降水等。在施工期間施工單位有選擇性
地在場地內(nèi)設(shè)置化糞池和沉砂池，施工及生活廢水經(jīng)過沉淀后排入市政雨水管
網(wǎng)，避免因生產(chǎn)廢水造成環(huán)境污染。
（4）固體廢棄物治理
本項目固體廢棄物主要有建筑垃圾、施工過程中產(chǎn)生的工程棄土、現(xiàn)場施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等。施工過程中，嚴(yán)格按長春市有關(guān)規(guī)定，對建筑垃圾按照屬性進(jìn)行集中分類處理，對能夠回收利用的加以收集，對不能回收利用的建筑垃圾及時清理出現(xiàn)場，諸如碎石瓦礫等成分較為穩(wěn)定的建筑垃圾，與開挖過程中產(chǎn)生的土石一起堆放、回填。對現(xiàn)場施工人員產(chǎn)生的生活垃圾，進(jìn)行集中處理。對于裝飾過程中產(chǎn)生的廢油漆涂料等危險廢棄物，均交至有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行統(tǒng)一收集處理。對運送建筑材料的車輛，均采用蓬布遮蓋的方法避免物料灑落。
本項目實施過程中最大的特點是，老舊小區(qū)改造與街路亮化、城市地下管網(wǎng)改建等項目結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃，最大限度地避免了后期二次施工造成的環(huán)境破壞和資源浪費。
2.4分析結(jié)果
綜合來看，本項目屬于舊城改造更新建設(shè)項目，項目建設(shè)響應(yīng)國家“城市雙
修”號召，符合長春市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)政策，符合長春市城市近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃、文物
保護(hù)等城市環(huán)境保護(hù)條例的相關(guān)規(guī)定。從實施過程及結(jié)果來看，由于采取了相應(yīng)
的有效的環(huán)保措施，使得項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響范圍較小，影響程度較小。
采取了有效噪聲污染綜合防治對策，因此項目對周邊噪聲的影響較小。建成后增
加綠化面積，大大提高城市凈化能力，改善道路路面狀況、亮化美化城市環(huán)境，
這不僅有助于創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境，同時該項目對其所在地周邊區(qū)域的環(huán)境起到
改善生態(tài)環(huán)境和美化的作用，達(dá)到生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的目的。
三、老舊小區(qū)改造項目目標(biāo)后分析
3.1項目投入目標(biāo)分析
項目總投資 662375.38 萬元，比原計劃投資 647345.46 萬元超出 15029.92
萬元，但是超概算主要是由材料價格浮動、設(shè)計變更造成的，并且調(diào)整概算經(jīng)過
國家計委批準(zhǔn)，資金均已到位，總投資變化亦屬正常。
原計劃工程于 2017 年 12 月完工，實際完工時間與計劃完工時間大體一致，
除遇到少數(shù)阻工問題導(dǎo)致部分項目延緩實施外，項目整體工期未發(fā)生拖延。在施
工過程中雖然成本超支，同時發(fā)生了設(shè)計變更等，但由于應(yīng)對及時，管理得當(dāng)，
順利保證項目如期完成。
3.2整體目標(biāo)分析
項目建成后，增加了315萬平方米的綠化面積，提高城市凈化能力，改善了道路路面狀況、美化了城市環(huán)境，完成了綠化工程改造的目標(biāo)。項目建成后，老舊小區(qū)及周邊房價均有所提升，同時環(huán)境改善也刺激了該區(qū)域的商業(yè)活動，對于刺激消費，推動經(jīng)濟(jì)起到一定積極作用，完成了推動經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。改造后的老舊小區(qū)，道路通暢，出行方便，環(huán)境優(yōu)雅，停車場和休閑健身場所齊全，大大改善了居民的居住條件，也有利于精神文明建設(shè)水平的提高，同時也提高了城市的良好形象。
四、采用AHP 法確定后評價指標(biāo)權(quán)重
4.1 建立指標(biāo)體系
長春市老舊居民小區(qū)改造項目后評價指標(biāo)共分為兩個層次，第一層次有 3 個指標(biāo)，第二層次共有 18 個指標(biāo)。 根據(jù)整理后的評審專家意見構(gòu)建判斷矩陣，代入公式計算各層次指標(biāo)的權(quán)重為 ：
A1:項目全過程評價指標(biāo)包括
項目前期決策A11,項目實施準(zhǔn)備組織管理A12,項目招投標(biāo)工作情況A13,機構(gòu)和管理A14,合同執(zhí)行與管理A15,控制管理A16,資金使用管理A17,項目運營（行）狀況A18,
A2：項目效果和效益評價指標(biāo)包括
項目技術(shù)水平A21，項目財務(wù)效益A22，項目經(jīng)濟(jì)效益A23，項目資源環(huán)境效益A24，項目社會效益A25
A3：項目目標(biāo)和可持續(xù)性評價包括
項目的工程建設(shè)目標(biāo)A31，投資控制目標(biāo)A32，項目環(huán)境影響A33，項目科技進(jìn)步性A34，項目的可維護(hù)性A35
4.2模糊綜合計算
邀請 10 位專家結(jié)合項目具體情況對各指標(biāo)的等級進(jìn)行評判，指標(biāo)A1,A2,A3
模糊綜合評判矩陣如下：
代入公式計算得指標(biāo)A1,A2,A3的模糊評價結(jié)果為:
此，項目總成功度的模糊評價結(jié)果為：
長春市老舊居民小區(qū)改造項目成功度模糊綜合評價結(jié)果如下表：根據(jù)最大隸屬度原則，項目全過程評價指標(biāo) A1評價結(jié)果為“成功”；項目效果和效益評價指標(biāo) A2評價結(jié)果為“基本成功”；項目目標(biāo)和可持續(xù)性評價指標(biāo)A3評價結(jié)果為“成功”，長春市老舊居民小區(qū)改造項目成功度模糊綜合評價的結(jié)果為“成功”。
總結(jié)：
項目總成功度評價結(jié)果為成功，說明項目整體取得了良好的效果。具體來看，在項目的全過程后評價方面，項目前期決策過程符合法定程序，立項決策正確，項目建議書和項目可行性研究報告內(nèi)容完備，但精確度不夠高，其原因可能在于信息收集程度不夠，導(dǎo)致信息不完備，從而影響了精確度；在項目前期準(zhǔn)備階段，勘察設(shè)計單位的選擇嚴(yán)格按照程序執(zhí)行且所選擇單位具有足夠的技術(shù)水平，使勘察設(shè)計成果符合預(yù)期；在項目機構(gòu)管理階段，由于及時組建領(lǐng)導(dǎo)小組，采用了項目法人責(zé)任制，組織機構(gòu)簡單，責(zé)任界限明確，使組織能夠發(fā)揮出自身的管理能力，引導(dǎo)項目順利進(jìn)行，達(dá)成了項目機構(gòu)管理的預(yù)期。在項目合同執(zhí)行與管理方面，由于合同管理機構(gòu)認(rèn)真審核了合同是否具有法律依據(jù)，簽訂程序是否規(guī)范，同時認(rèn)真管控合同的執(zhí)行情況，使合同執(zhí)行和管理情況達(dá)到預(yù)期。在項目控制管理方面，項目工期和項目質(zhì)量均達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)，但成本控制方面，沒有及時審查施工單位提交的施工組織設(shè)計和施工方案，同時對材料市場價格預(yù)估錯誤，應(yīng)對價格變化反應(yīng)不及時，使得成本超支，未達(dá)成預(yù)期。在項目運營階段，項目具有獨立生產(chǎn)能力即投入運營，及時發(fā)揮了生產(chǎn)能力，達(dá)到預(yù)期。
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