定調(diào)2020房地產(chǎn)！限購政策漸進(jìn)放松，明年房價(jià)穩(wěn)中有升
我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球提問：房姐你好！首套廣州，子彈110，二套考慮廣州（黃埔，新塘）或者東莞（南城，虎門），廣州首付7成，東莞4成。今年東莞微漲，廣州持續(xù)陰跌。假設(shè)投資5年，只從投資回報(bào)率來分析的話，你建議哪里好呀？另外，總價(jià)一樣，是5年樓齡90平好，還是12年110平好?。考僭O(shè)其他條件完全一樣，謝謝！回答：你好，深圳 東莞都漲了，就剩下廣州沒漲，廣州都這么弱了嗎？按照往年的漲幅規(guī)律，深圳先漲，半年或者1年后，廣州跟漲。加上廣州又放松了幾個(gè)遠(yuǎn)郊地段的限購政策，未來1-2年如果有利好消息刺激，廣州很有可能會(huì)帶動(dòng)一輪漲幅。東莞的天花板不如廣州，主場在廣州就好好利用主場優(yōu)勢淘筍。廣州全款抵押淘筍。廣州投資回報(bào)率最大的板塊，詳見知識星球內(nèi)部分享。逢筍入原則，保證確定收益。同一板塊內(nèi)，價(jià)格相同，房齡越新越好。90平和110平如果同樣是3居，選90平。提問：親愛的房姐好！女30，單身，2017年三月份在房地產(chǎn)火熱的時(shí)候在京臺第一個(gè)高速口買了空港躍界小區(qū)的loft，每平米1.6萬，買一層送一層，七十年產(chǎn)權(quán)，民水民電，暫時(shí)廚房沒通燃?xì)猓毁J款30年，每月還三千多，現(xiàn)在花了六萬裝修完了，就差家電家具沒有買；目前不好往外出租，當(dāng)初買的時(shí)候有些跟風(fēng)，附近利好是承接北京大紅門批發(fā)市場；聽說現(xiàn)在買已降到一萬二一平，現(xiàn)在看完房姐的文章，覺得選籌太失敗了。我現(xiàn)在碩士畢業(yè)剛上班第二年，存款10，除了房貸年收入也就剩七八萬。想問（1）空港躍界的房子是買好家電等明年看機(jī)會(huì)出租呢，還是賣出去呢（2）這兩年要不要攢二三十萬再純投資一套呢，如果投資買哪里呢，很迷茫，請指教回答：你好，環(huán)京房產(chǎn)以前分析過很多次了。永清房產(chǎn)，是割韭菜的。 只有賭徒來回炒作，你買在一個(gè)相對高點(diǎn)，那么想要解套，可以等到下一波北京大漲出政策，環(huán)京又一波韭菜接盤。家電淘二手的，先出租。子彈湊到15以上，去沈陽入手一套8000左右的低價(jià)潛力盤，租金可抵月供。沈陽翻倍后再入手一二線省會(huì)城市。提問：房姐你好！急急急，昨天去看了龍城中心的金地龍城中央的房子，樓齡比較新，金地這邊80多平3 房，350萬左右。也是中高層，無遮擋，毛胚，近地鐵。又去看了中?？党菄H一期的11棟24樓86平。報(bào)價(jià)330萬，稅費(fèi)亂七八糟加一起快20萬了，滿五不唯一，欠款多280萬。簡裝，遠(yuǎn)地鐵。哪個(gè)性價(jià)比更高？剛需自住為主吧，也會(huì)考慮幾年后置換。新手買二手房，心里很忐忑。總怕坑多。回答：金地龍城中央比龍崗大道北的萬科天譽(yù)便宜0.7-1w單價(jià)有幾個(gè)核心原因1.地段差 龍崗大道北是規(guī)劃建設(shè)配套完善的龍崗中心城、算是龍崗目前最好的地段之一，但是龍崗南的南聯(lián)則偏向于工業(yè)區(qū)、城中村和郊區(qū)居住大盤混雜的狀態(tài)2.距離交通節(jié)點(diǎn)遠(yuǎn) 金地龍城要跨過龍崗河或者東側(cè)路過向前村才能到地鐵3號線3.學(xué)校差 萬科的天譽(yù)學(xué)校是9年一貫實(shí)驗(yàn)學(xué)校，生源也都是中產(chǎn)的小孩很純粹，金地龍城所屬的南聯(lián)學(xué)校就很普通了金地是3號沿線為數(shù)不多的價(jià)位中等，地段不錯(cuò)的次新房，小區(qū)花園精致，物業(yè)管理好，門口社區(qū)公園漂亮，小區(qū)開盤適逢15年瘋狂上漲期，投資客太多，所以要洗個(gè)兩年才能把投資客出清，回歸到一個(gè)合理市價(jià)，旁邊合正舊改起來以后，會(huì)把學(xué)校短板補(bǔ)上，幾個(gè)樓盤連成片后居住氛圍便利度會(huì)更好。中海一期相對老一點(diǎn)，如果業(yè)主不能配合操作成唯一，稅費(fèi)確實(shí)比較高了。我理解你的需求是自住，自己喜歡金地也是可以買的。提問：聰慧睿智的房姐，把你的帖子都翻了兩遍，相見恨晚啊。坐標(biāo)西安，戶口深圳。我老公有套貸款的房，已經(jīng)賣了。我有套正在按揭的房，在西安。1）計(jì)劃明年買深圳，有沒有操作，可以讓我以SFSD購買深圳的房產(chǎn)，或者降低首付。2）還想買西安的房，改善，看中了曲江一中旁的中海御湖，單價(jià)3Ｗ左右，175平，這個(gè)價(jià)格和面積值得入嗎？或者房姐在西安有推薦樓盤嗎？回答：你好，你們夫妻2人的處女貸都已經(jīng)用過了，深圳有2種方案可以操作成首付3成，見知識星球內(nèi)部分享。。自住 學(xué)區(qū) 改善和投資思路不太一樣，曲江一中的學(xué)區(qū)單價(jià)在3萬左右了，考慮自住可以入手，但是回報(bào)率肯定不如剛需盤。西安高新曲江再好的房子非學(xué)區(qū)不能超過20000。至于學(xué)區(qū)房，看個(gè)人情況。投資角度看短期內(nèi)繼續(xù)涼涼。等到高新和曲江以及大明宮繼續(xù)回調(diào)2成再買。提問：親愛的房姐？請問房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推薦么？回答：房查記錄抹除和征信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內(nèi)部分享。提問：房姐你好 幫朋友問坐標(biāo)上海 父母名下一套普陀中遠(yuǎn)兩灣城2房滿五 市價(jià)800多 無貸款 本人夫妻兩人名下一套中遠(yuǎn)兩灣城1房 市價(jià)480個(gè) 有280貸款 另有臨港自貿(mào)區(qū)海上風(fēng)華一套290個(gè) 有80個(gè)貸款 請問有啥好的投資建議中遠(yuǎn)兩灣城這個(gè)地方原來是“兩灣一宅”地區(qū)，著名的棚戶區(qū)，二十一世紀(jì)初舊區(qū)改造，拆遷后此地變成了中遠(yuǎn)兩灣城，可是還自帶“滾地龍”屬性，雖然隨著時(shí)間推移，記憶會(huì)模糊，但這個(gè)小區(qū)實(shí)在太太大了，拋盤多而且也是群租的圣地，二房東尤其多，經(jīng)常被整治。然后地理位置又是被蘇州河“蝸”在里面，機(jī)動(dòng)車的交通不是很方便，前兩期棟距太近，還有蝶樓。話說回來，中遠(yuǎn)兩灣城畢竟是內(nèi)環(huán)內(nèi)的，軌交也算方便。回答：普陀區(qū)本身操盤能力也偏弱，造成了現(xiàn)在的局面。沒成片地了，次新和大樓房為主，以現(xiàn)在的上海市區(qū)舊改方式，也不可能動(dòng)遷，所以長遠(yuǎn)看還是沒戲，未來略微跑輸大盤。自住追求性價(jià)比和成熟度可以考慮，投資御免。普陀的未來在真如、長風(fēng)、桃浦。臨港自貿(mào)區(qū)以前分析過，短暫的炒熱之后是長時(shí)間的橫盤。離當(dāng)前市中心70公里的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。有行情時(shí)也許也會(huì)神經(jīng)刀上漲，但在大多數(shù)時(shí)候流動(dòng)性不佳。如果還有房票，可以在近郊區(qū)淘淘筍，性價(jià)比高的拿下，抵押中遠(yuǎn)的全款房融資。提問：綠地理想城140平左右毛坯，新證，單價(jià)14000元/平以內(nèi)。2-3樓的，值得投資嗎？打算短持回答：綠地理想城在抖音上維權(quán)被曝光之后，價(jià)格一直走低這個(gè)價(jià)格不貴，但是短期投資，口碑洗不白，流通性和地段都比較差，長持可以試試。現(xiàn)在的樓市不適合短持，除非在流通性好的樓盤中淘到8折筍，操作ABC單。詳見知識星球內(nèi)部資料《中介常用的吃差價(jià)手段—ABC單》提問：我在三四線城市，目前有幾套房產(chǎn)出租，打算賣掉去投資二線城市，請問異地置業(yè)如何實(shí)操？1.選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州后勁不足，個(gè)人覺得東莞珠?；葜荻急怀醋?，且不如中西部二線城市，這個(gè)觀點(diǎn)對嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計(jì)價(jià)格都超過中西部二線。按照城市行政價(jià)格選？應(yīng)該優(yōu)先中西部二線？2.版塊：中西部二線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個(gè)板塊更安全更有后勁？之前重慶房價(jià)很低是因?yàn)樘炝抗?yīng)？以后呢？3.買房后如何打理？現(xiàn)金流有限無法空置。目前廣東小城市體制內(nèi)上班，為了多一點(diǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。回答：1.主場在廣州，深圳和廣州是更好的選擇，大倉位還是應(yīng)該放在一線，更安全。為什么？京滬如果開放隨便落戶，不是武漢重慶成都西安天津的幾十萬一百萬級申請量，而是幾千萬上億的申請量。這就是魅力。現(xiàn)在深圳開放落戶，吸引的是全國流量，加上深圳的宏大規(guī)劃，ZF扶持，現(xiàn)在房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)天花板。小倉位可以放在二線城市，吸引的是全省的流量，相對于的，天花板也更低。2.全國城市發(fā)展水平劃分：東部>中部>西部目前來看，武漢和重慶都是不錯(cuò)的城市。但是目前2個(gè)城市都處于橫盤期，需要逢筍入。武漢和重慶投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。建議優(yōu)先武漢，房票用完再考慮重慶。3.未來交給包租公司打理即可。已經(jīng)完成看房200套，執(zhí)行能力很強(qiáng)，淘筍方法論詳見知識星球內(nèi)部分享。提問：美麗的房姐你好，我和我老公在一線城市工作，小孩現(xiàn)在上幼兒園小班。一線城市郊區(qū)有房，月供1w。去年武漢中建御景星城入手了140平毛坯，但是是借讀大學(xué)的表弟的房票買的，純商貸上浮25%，每月還款1.3w。明年夏天交房。但是現(xiàn)在很尷尬，看到周圍萬科拿地，單價(jià)3.1w感覺中建是有上升空間的。但是因?yàn)樵鹿毫艽螅钯|(zhì)量受到影響。而且武漢的房子沒打算自住，有什么辦法可以壓力小一點(diǎn)，比如租出去？怎樣租出去能收回多一點(diǎn)錢？或者民宿？有什么好的減小月供壓力的建議嗎？另外，目前一線城市買不起學(xué)區(qū)房，你推薦小孩以后去武漢上學(xué)嗎？如果在武漢上學(xué)，需要小學(xué)還是初中過去？應(yīng)該考慮哪里的學(xué)區(qū)房呢？中建的學(xué)區(qū)如何？回答：你好，中建御景星城可能上新世界小區(qū)里面的學(xué)校，之前說是引進(jìn)崇仁路，后來也黃了，現(xiàn)在只能知道有小學(xué)，但是能不能上，不確定。中建屬于改善盤，適合自住。缺乏上漲動(dòng)力的。提高租金收益，建議做分割出租或者民宿。一線城市是指的哪個(gè)城市？如果是北京，你能直接拿到北京戶口，那就拿，不能拿的，先買房，再解決戶口；如果不能在1-2年內(nèi)拿到北京戶口，那么推薦兩個(gè)方案：2.工作居住證+天津戶口，適合小孩10歲以上，不想離開北方的人深圳戶口＞天津戶口，深圳的未來教育＞天津教育。武漢教育不錯(cuò)，但是湖北高考并沒有什么優(yōu)勢。提問：萬能的房姐，請問您提到的簽遠(yuǎn)期合同，可以具體一點(diǎn)嗎？比如多長時(shí)間算遠(yuǎn)？怎么和賣家談？合同中需要具體明確哪些事項(xiàng)？多謝多謝！回答：如果你看上了一套房，暫時(shí)沒有子彈，可以通過遠(yuǎn)期合同拖20個(gè)月，有充足的時(shí)間籌集首付款，即使最后房主不賣給你，也可以獲得巨額賠償。拖延流具體操作見知識星球內(nèi)部分享《拖延流實(shí)戰(zhàn)篇》。提問：房姐，問一個(gè)題外話，深圳房價(jià)這么高，普通人難以望其項(xiàng)背，這個(gè)城市真的適合生活嗎？剛畢業(yè)的小白，很糾結(jié)選擇深圳還是武漢？回答：選擇比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超額社會(huì)價(jià)值，是決定你能否被大城市接納的關(guān)鍵。如果你想要趁年輕的時(shí)候拼搏一把，一線城市是最好的選擇。適合所有白手起家有夢想的年輕創(chuàng)業(yè)者，去深圳開拓一片屬于自己的疆土。如果在武漢有人脈和資源積累，換句話說，有父母給你鋪好的康莊大道，打怪升級不用愁，可以選擇留在武漢?？缭诫A級要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。提問：新手首問，姐姐好，軍運(yùn)會(huì)后，賣地很多，會(huì)不會(huì)一兩年后新房很多，供大于求，四五年后這批二手房天量入市，二手房會(huì)跌成狗?。楷F(xiàn)在有點(diǎn)過熱了，子彈100，能進(jìn)嗎？進(jìn)哪個(gè)好?。?/span>回答：第一，人口。武漢主城區(qū)的人口流入其實(shí)是很不錯(cuò)的，每年都有一個(gè)穩(wěn)定的增長。第二，土地。你可以仔細(xì)觀察一下武漢近期的土拍市場，新拍出樓面價(jià)很高的地塊所處的位置都是新區(qū)，一部分甚至是土著思維里的郊區(qū)。真相是，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的核心區(qū)域可供開發(fā)的土地真的很少了，即使有地也會(huì)捂著，先賣郊區(qū)，道理之前都分析過的。這兩個(gè)原因合起來告訴我們，有限的主城核心區(qū)內(nèi)，人口會(huì)越來越多，自然需要的房子也就越來越多，無論是租賃需求還是購買需求。無論誰來買單，價(jià)格都會(huì)日漸起來。相對應(yīng)的，價(jià)格起來了，新房癌就慢慢好轉(zhuǎn)了。買新區(qū)需要等，的確可能要站崗的，新區(qū)二手市場還需要一定時(shí)間才能活躍起來。開發(fā)商拿地是對武漢的信心，現(xiàn)在價(jià)格差距不明顯的情況，核心區(qū)還是首選。樓市的啟動(dòng)一般有以下幾個(gè)特征:階段一：新區(qū)品質(zhì)樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）階段三：外環(huán)附近非熱點(diǎn)板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情）子彈100，可以入手2套潛力盤，武漢投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。提問：房姐，請問孝感臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的金輝城值得投資嗎回答：四五線房價(jià)竄高的基礎(chǔ)，正在灰飛煙滅。以廣東幾個(gè)宇宙級房企為代表的開發(fā)商，肆無忌憚的在四五線（縣城和地級市）拉高房價(jià)，嚴(yán)重脫離本地實(shí)際收入，已經(jīng)是近年來中國樓市一道不堪的風(fēng)景線了。1，本地正式編制改善需求。這些人長期居住縣城，以前是住單位福利房小區(qū)，有改善的需求，但人數(shù)不多。一個(gè)縣30萬，正式編制的高收入人群，例如機(jī)關(guān)事業(yè)國企的在編人員，最多也不過是1-2萬人。考慮到夫妻往往都是體制內(nèi)的，也就是一萬多套的需求，兩三個(gè)小區(qū)就塞滿了。這些人是以房換房，實(shí)際支付不多。大單位的合同工，靠工資是買不起的。2，本地工商業(yè)小老板，養(yǎng)殖大戶，例如開飯館，手機(jī)店，服裝店。這個(gè)人數(shù)很少。3，拆遷戶。棚改結(jié)束后，已經(jīng)很少了。小地方土地多，老城區(qū)拆遷不劃算，還不如搞個(gè)新區(qū)，成本最低。但是小縣城二手房的前景暗淡1，房產(chǎn)破舊了。縣城的物業(yè)管理水平有限，老農(nóng)民的文化素質(zhì)不高，私搭亂建，侵占公地，毀綠種菜，司空見慣。十幾年后，公共設(shè)施老化，小區(qū)綠化破敗，私自搭建嚴(yán)重，小區(qū)逐漸破敗的情況是很正常的。這種房子賣不起價(jià)。2，接盤俠越來越少。縣城以下，也只有農(nóng)村了?，F(xiàn)在農(nóng)村哪里還有什么青壯年啊？縣城外來大學(xué)生，都是正式編制，也不需要買房?？h城丈母娘求著出房子，帶孩子，已經(jīng)是標(biāo)配了。3，縣城根本不缺新房子。新區(qū)大片的新樓盤多了，即使還有一定需求，何必去買十幾年房齡的縣城舊小區(qū)？不如加個(gè)二十萬，直接住新區(qū)。建議，三十歲以下的年輕人，不要再考慮老家縣城了。買房最好在實(shí)際居住地的大中城市。提問：智慧房姐，深圳投資，你說的能暴擊的光明中心包括公明嗎？想找3萬+光明，但光明中心基本沒有。回答：公明是光明的老中心，距離光明很近；由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類似東莞，存在一定數(shù)量的本地小老板，公明核心居住區(qū)（宏發(fā)美域、宏發(fā)上域等）的房價(jià)已經(jīng)漲過一波；而當(dāng)光明發(fā)展集中到中心區(qū)，整體的品質(zhì)會(huì)很快超過公明這種四線城市的居住氛圍，對于光明本地的土豪來說，相比南山福田，光明中心是更優(yōu)的選擇；如何理解深圳各個(gè)區(qū)域？簡單概括以下幾點(diǎn)：4.寶安是國家重點(diǎn)培養(yǎng)的潛力人才；光明已經(jīng)沒有單價(jià)3W+的樓盤了，投資回報(bào)率最高的板塊見知識星球內(nèi)部分享。提問：請問房姐姐，哪里是領(lǐng)漲區(qū)？回答：1.你要看板塊的發(fā)展階段，是屬于啟動(dòng)初期，發(fā)展期還是成熟期。成熟區(qū)大部分利好已經(jīng)兌現(xiàn)，價(jià)格也處于高位。發(fā)展中板塊，配套正在逐步完善，價(jià)值在不斷兌現(xiàn)。啟動(dòng)初期，純粹的規(guī)劃階段，交通，醫(yī)院，學(xué)校等資源都處于待建狀態(tài)。2.功能分區(qū)不同，價(jià)格表現(xiàn)也不同，比如CBD，CID，CLD，或者學(xué)區(qū)。3.其實(shí)每一次領(lǐng)漲的板塊都不同，這跟ZF的炒作強(qiáng)相關(guān)，板塊輪動(dòng)。已經(jīng)變熱的板塊，并且利好還沒有兌現(xiàn)之前，就不要再進(jìn)。年輕人和熱錢集中的地方一直也是領(lǐng)漲區(qū)。但是補(bǔ)漲區(qū)永遠(yuǎn)是固定板塊。提問：房姐您好，二手房談價(jià)是讓中介去談還是自己直接去談？自己去談的話第一次談崩了就沒挽留的余地了。回答：中介沒義務(wù)幫你，自己上。詳見知識星球內(nèi)部資料《二手房砍價(jià)50萬實(shí)操技巧》房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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